Reprise du message précédent :

L'avantage d'un viager libre, c'est que le risque est limité, étant donné qu'on reloue derrière et donc on réduit largement les coûts de la rente...

Cette baisse de risque, tu la payes d'avance dans le bouquet en général, ou sinon dans la rente....

Faut voir les taux d'intérêt réels mais oui c'est pas automatique.

https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=12_s

 
Comme toujours, difficile de se faire un avis sans poser les chiffres et connaitre le marché local.
 
Comme dit plus haut, tu ajoutes au risque immobilier classique le risque du viager.  
Le truc qui m’inquiéterait le plus c'est quoi faire du bien si tu veux te degager de cet investissement avant la mort de la vieille? En gros est-ce que si tu as besoin de cet argent, un autre projet plus interessant qui se presente dans 5 ans, comment tu fais?

Je lui envoie des gâteaux fait maison

C'est surtout des histoires de mode. Si tout le monde te dit "l'immo c'est trop cher et en plus ça baisse", tu n'achètes pas.

Le "pari sur la mort" est pour moi le point déterminant qui fait que je ne pourrais pas acheter en viager classique...
Par contre en viager à terme ca peut être assez sympa, on n'a plus ce pari à faire, puisqu'on sait à l'avance jusqu'à quand on devra payer, et que le décès ou non des crédirentiers ne joue absolument pas (s'ils partent avant le terme, ce sont les héritiers qui auront les sous). Mais ca reste relativement rare...

 
En gros tu deviens locataire d'un vieux et des ses heritiers plutot que de la banque, le calcul devient plus facile a poser, mais du coup l'interet pour tout le monde devient un peu nul non?

Pour l'acheteur, ca permet d'éviter des intérêts, si on paye le juste prix de la barraque et pas une surcôte.
Pour le vendeur, ca permet d'éviter d'avoir "trop" d'argent d'un coup et de mieux gérer les flux entrants.

Pour notre emprunt HSBC avait fait un calcul chelou qui soit disant nous permettait d'emprunter à plus d'un tiers.

Bon comme de tte façon on empruntait pour mois de 30% j'ai pas écouté  

Tu as des revenus autres que le salaire ? (Dividendes, rente, etc. ?)
Quand j'étais à mon compte, le banquier se basait sur mon RFR et pas mon salaire, vu que la majorité des revenus était en dividendes.

   
Le viager c'est un truc de l'ancien temps où le credit etait rare et les retraites chiches.  
C'est fini depuis longtemps.  
 
C'est devenu un piege des vieux qui trouvent que leur bien vaut plus que ce qu'on leur propose. Donc ils embobinent un jeune pigeon  
 
Un viager libre c'est encore pire .  
 
laisse tomber

 
vu les taux d'interet actuels, la difference doit pas etre flagrante, et dans ce domaine il vaut parfois mieux avoir a faire avec une banque qu'avec un petit vieux/vieille qui perd la boule.

Salut les experts HFR
 
je voudrai avoir votre avis sur un double investissement locatif que je souhaite faire (2 LMNP : 1 en Censi et l'autre en amortissement)
 
Censi Bouvard : 135k€, soit 1629€ de réduction d’impôts les 9 premières années.
 
Credit 721€/mois - loyer 453€/mois - reduction impots 1630/12 = 136€/mois de ma poche
 
Investissement : 100k€
 
Credit 514€/mois - loyer 335€/mois = 179€/mois de ma poche
 
 
 
Le tout formant un BIC, il n'y a pas d'augmentation de revenu imposable pendant es 10 premières années sur l'ensemble du projet (et même au moins 20 ans)
 
Au bout de 10 ans je revends le Censi : je récupéré 58k€ (en supposant qu'il part au prix acheté), ce qui me permet d'acheter le second appartement pour lequel il restera 55k€ à payer.
 
Du coup si je résume, en payant (132+179)*120+6500€ taxes foncieres = 43820€ en 10 ans, j'ai un appartement de 100k€ payé
 
Bien sûr ca supposerait que l'appartement se vend, qu'il n'y a pas de problème lors du VEFA, que la boîte ne coule pas... etc etc ...
 
Mais si tout se passe bien le résultat semble énorme, en gros j'ai pris une calculette, avec un versement de 379€/mois j'aurai l'équivalent d'un taux de 14%.
 
J'ai raté quel escalier pour arriver à ce résultat ?
 
Merci de votre aide

- Es-tu sur de pouvoir louer à ce prix ?
- Vas-tu gérer les biens toi-même ou faire un mandat de gestion
- As-tu provisionné les taxes (foncière, je ne connais pas les autres) ?
- As-tu estimé les charges ?
- Les biens sont-ils dans une région où ils seront facilement loués/vendus

Il y a d'autres points, mais déjà tout ça va grever ton rendement.

Merci de ce retour rapide :
 
- Es-tu sur de pouvoir louer à ce prix ? => oui ce sont des appart/hotel et residence senior, le loyer tombe qu'ils soient loués ou pas
- Vas-tu gérer les biens toi-même ou faire un mandat de gestion => c'est inclus dans le loyer déjà
- As-tu provisionné les taxes (foncière, je ne connais pas les autres) ? => à part la fonciere à priori rien d'autre, déjà inclus dans le loyer
- As-tu estimé les charges ? => idem
- Les biens sont-ils dans une région où ils seront facilement loués/vendus => oui et même si vide j'ai la rentrée d'argent
 
si j'ai pas raté une petite ligne du contrat

 
Bah les deux.
 
Il n'y a aucune loi qui définit l'endettement maximal que pourrait avoir un particulier, en fonction de ses revenus.    

A mon avis le risque est là. D'autres t'en parleront bien mieux que moi mais il me semble que les frais attenants à la gestion de ce type de bien (surtout les résidences senior) sont prohibitifs, notamment les charges où on te demande de payer le personnel, mais aussi d'equiper à tes frais les appartements avec du matériel spécifique et assez cher.

En tout cas pour suivre le marché de mon coin (zone tendue), quand le bien ancien est une résidence sénior ça se voit directement sur le prix, c'est beaucoup moins cher qu'un appartement classique, donc il doit y avoir un piège.

Les charges dépassent généralement les 1000 euros par mois dans ce genre de résidence.

 
Le problème surtout c'est que tu es captif du gestionnaire qui fixe le loyer.
 
Si tu veux le virer les indemnités sont prohibitives.
Et je ne parle même pas de la revente avec gestionnaire imposé ...

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Apprends à lire, je parlais de viager à terme...
 

Actuellement oui pas sûr que ca vaille le coup. Mais quand il y a 7-8% ou plus, ca se réfléchit

Bonjour à tous,
Je souhaiterais avoir vos éclaircissements pour ceux qui le peuvent, sur une situation lors de mon achat immobilier.
 
Alors j'ai signé un contrat de réservation pour un appartement neuf sur plan situé dans des locaux déjà existants, donc il n'y a aucune mise hors d'eau d'un quelconque immeuble, bref une sorte de réhabilitation.
 
Au départ lorsque je me renseignais sur le bien, je pensais qu'il serait assujetti aux frais de notaires réduits vu que c'est malgré tout un appartement neuf. Après m’être expliqué avec l'agent immobilier, il s'avère que l'appartement est assujetti aux frais de notaires dans l'ancien, il m'a expliqué qu'il s'agissait d'une réhabilitation, sans mise hors d'eau et que cela concernait donc les frais de notaire dans l'ancien.. Donc après négo du tarif, j'ai signé.
 
Suite à cela, pour mon dossier de prêt, ma banque (qui est aussi mon employeur) avait besoin du montant des frais de notaire. Donc j'ai contacté le service notarial s'occupant de ce programme leur demandant de me fournir cette info. En communiquant avec l'assistante, au départ elle partait sur des frais de notaires dans le neuf. Je lui ai expliqué oralement et par mail ce que m'avait dit l'agent et que c’était donc des frais pour de l'ancien. Elle m'avait répondu qu'elle devait voir cela avec sa supérieur. Bref je reçois ensuite l'attestation pour mon dossier de prêt, et dedans figure un montant avec un calcul se basant sur du neuf. J'ai donc écris un mail à la personne s'occupant de mon dossier lui demandant si elle n'avait pas commis une erreur en lui expliquant la encore ce que m'avait dit l'agent, que ca serait des frais de notaires pour de l'ancien. Et dans mon mail, je lui ai demandé de bien me confirmer son montant car je ne voudrais pas me retrouver à devoir débourser sans m'y attendre une certaine somme supplémentaire (il y a une différence de 10-11000 euros). Jusqu'à présent je n'ai pas eu de réponse de sa part.
 
Donc je voudrais savoir si l'attestation qu'elle m'a fournie faisait foi ? A savoir que je lui ai demandé de bien me confirmer qu'il s'agissait bien d'un montant réduit et non le montant assujetti à l'ancien sans qu'elle ne mai fournie de réponse. Donc est-ce que le jour de la signature, dans le cas où les frais seraient finalement le montant assujetti dans l'ancien, je peux refuser de payer la différence en me justifiant par le fait que l'attestation fournie n'indique absolument pas cette somme, mais aussi par le fait que je lui ai aussi demandé par mail de bien me confirmer que ce n'est pas le montant assujetti aux biens dans l'ancien, car ne voulant pas me retrouver au dépourvu en ayant à payer une grosse somme supplémentaire, sans qu'elle n'aie jamais répondu à mon mail..
 
J'espère avoir été compréhensible et n’hésitez pas si vous souhaitez des précisions.
 
Merci à vous.

Apprend a te servir de ta cervelle : si le bien est libre pourquoi ils ne le vendent pas simplement et placent l'argent ?  
Reponse : parce qu'ils veulent plus que ce qu'ils risquent d'obtenir en vendant simplement.
 
Pour l'acheteur , en plus , pas de possibilité de renégocier le pret , ni de rembourser par anticipation .  
 
Viager = enculage a sec des jeunes pigeons parce qu'ils n'arrivent pas a suivre les prix trop élevés .  
 
 

Et toi à lire mes commentaires en entier. KTHXBYE.

Faites vous des bisous bordel de merde !!!

Ce genre de trucs est quasi invendable ou alors avec une grosse décote.

Ou répondez à ma question  

Quel genre de local ? Les murs extérieurs des locaux existants restent en place ou sont démolis ? Qu'est-ce qui ne sera pas démoli de l'ancien local ?
A priori, les mots "appartement neuf" sont abusifs, puisque ce n'est pas une construction qui part de rien.

Petite question : un surcoût de 20-25% au m2 par rapport au prix moyen du quartier pour un bien atypique et avec de gros avantages (très au calme, lumineux, triple exposition, beaucoup de charme, en très bon état) mais dans de l'ancien (alors qu'il y a pas mal de programmes neufs/récents inclus dans le prix moyen) en RP ça vous parait beaucoup ?

C'est plus compliqué que ça.  
 

 
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2480-PGP.html
 
@ Caporal : normalement un agent immobilier n'a pas les compétences fiscales pour déterminer si tu bénéficies du taux réduit de droits d'enregistrement. Le notaire, si. Il y a peu de chances qu'il se soit planté dans sa réponse car ça conditionne toute la fiscalité de l'opération, notamment au regard de la TVA côté promoteur. S'il se plante, c'est une catastrophe (d'où sans doute la vérification auprès du n+1 de ton interlocuteur).
 
Sur l'attestation que tu as reçue, il y a probablement une réserve sur le montant des frais (genre : "XXX EUR, sauf à parfaire ou à diminuer"). Comme le régime fiscal dépend des caractéristiques techniques de la rénovation, il est difficile de te faire une idée certaine par toi même. Dans le doute, si j'étais à ta place, j'insisterais pour avoir une confirmation écrite par le notaire de l'applicabilité du taux réduit de droits d'enregistrement ; cette confirmation écrite étant de nature à engager sa responsabilité.
 
Il faut bien comprendre qu'il serait difficile de "refuser de payer" car il s'agit d'une question taxes fiscales, pas d'honoraires du notaire.

 
Si ce bien se situe à Paris intramuros, 20/25% au dessus du marché pour un appartement exceptionnel, non ça me choque pas. Par contre pour une banlieue lambda c'est surestimé.

C'est à Asnières dans les bons quartiers (côté gare).

Ça me donne plus de 8000€ pour Asnières, ça équivaut à du 13000 € sur Paris ça commence à piquer sévère

Plutôt 7200€, ce qui pique déjà pas mal

Le pb de gare d'Asnières c'est qu'il y a vraiment très peu d'offres  (je parle vraiment du quartier de la gare, pas à 10min à pieds), et que c'est très prisé surtout pour les T3+.
7200€ si c'est bien situé, sans nuisance sonore et en bon état ça me paraît pas complètement fou. (Par rapport au marché actuel j'entends )

On est à 7-8 min de la gare côté rue du Bac.
Merci pour vos réponses, on va y réfléchir encore