Reprise du message précédent :

 
Jardin clos de murs ça a du charme ouais. Si en plus pas de vis-à-vis ou peu (végétation) c’est bingo. Après faut entretenir, des murs pourris et tout le charme repart
 
C’est fou ces prix, je regarde un peu sur l'Essonne nord (athis, juvisy) pour le même type de bien (meulière/maison ancienne proche gare) et on est dans les 430 -500k grand max (non mitoyen, avec du terrain). Le delta est pas si grand alors que c'est bien plus proche. Même si y'a peut être moins de cassos à Etempes

 
   
 
Cette magouille institutionnalisée .

 
Tes voitures françaises ne sont pas fabriquées en France.

Bonjour les gens !
 
je me suis toujours dit (comme tout un tas de monde ici), que les placements immobiliers n'étaient pas de super placements ...
(quoique, il semble qu'il y ait des villes en France où le loyer semble assez faible par rapport au coût d'achat ... Vous me direz si je me trompe, mais je suppose que c'est nivelé par la probabilité de toucher en pratique des loyers)
1) donc ca, c'était une première question
 
Par contre, après m'être pris la leçon par un serial acheteur parisien, j'en suis arrivé à la conclusion que le banquier faisait un placement encore moins rentable en me prêtant de l'argent.
Donc, en bref, ce serait une bonne idée d'emprunter de l'argent pour l'investir dans l'immobilier. (et effectivement, ma situation actuelle me rend très éligible à emprunter)
2) question aussi
 
Par contre, je ne suis pas super confiant sur le long terme (voir le moyen terme, voir le super court terme en fait   ) sur le futur de notre chère économie nationale nation...
Du coup, vous pensez que le banquier serait ok pour me prêter des sioux - alors que j'en ai déjà - pour acheter quelque chose hors du pays ? Voir hors de l'Europe ? (voir pas du tout en occident)
Quelle garantie exigerait-il en retour, en plus de ma gueule d'ange et mon CDI 3 étoiles ? (typiquement, je n'aimerais pas qu'il demande à immobiliser mon épargne)
3) la vraie question
 
nota : j'ai jusqu'au 7 mai pour monter mon dossier ... Après, le banquier pourrait relever son niveau de risque

 
Ca n'a rien a voir avec un plombier !  
 
C'est juste que l'appartement est mal ventilé  
Je suppose qu'il n'y a pas de VMC.
Et là c'est un électricien qui pose les VMC.
 
Donc il faut convaincre ton proprio de payer la pose d'une VMC ou au moins d'une ventilation simple sur une des vitres.
 

Encore un type qui a bouché sa VMC parce qu'il faisait trop froid dans l'appart, hmm ?  

 
1) Effectivement certaines villes peuvent montrer des rendements brut (loyer * 12 / prix achat) assez élevés (proche de 10%) mais souvent ces villes sont pourries et on est pas sûr de louer.
Un conseil : investir dans un coin qu'on connait et proche de chez soit (pour gérer les merdes si besoin)  
 
2) Dans le cas d'un achat immo pour louer, le principe c'est d'emprunter quasi 100% (les intérêts sont déductibles des revenus fonciers)
Les banquiers le savent et sont donc près à t'emprunter la totalité de la somme.
Par contre, il faut quand même avoir des revenus suffisant pour être capable de rembourser (les banques ne prennent pas forcément en compte les loyers tout de suite)
 
3) Là je sais pas    
Mais attention au conseil du 1)  

Ah, oui, je confirme, c'est mal ventilé (j'ai la même chose @home)
Le problème, ce sont ces locataires qui s'imaginent avoir le droit d'avoir une température à l'intérieur qui puisse être supérieure à la température extérieure ! (c'est une honte)
Donc, il suffit de retirer les fenêtres, voir d'allumer la clim en plein hiver.
(penser à chauffer l'été, pour assécher)
 
Sinon, on peut utiliser un déshumidificateur par compresseur, ca coûte 50€, et ca enlève déjà un peu.
Ou alors, installer une VMC double flux, qui assécherait beaucoup, et permettrait de conserver la chaleur sans dépenser un smic en chauffage

J'ai la même chose dans ma loggia (pourtant ventilée) avec menuiseries alu simple vitrage. En moins pire quand même... Comme c'est la loggia je laisse toujours entrouvert. A mon avis les fenêtres n'y sont pas étrangères.

 
Une VMC simple déjà fait très bien le boulot.
 
Le problème c'est plutot les vieilles maisons qui au départ non pas de VMC mais aussi une isolation moyenne (fenêtre, murs)  
Tant qu'elles sont mal isolés, elles sont aussi ventilés et donc il n'y a pas de condensation.
 
Le vrai problème c'est quand on commence à isoler ces maisons MAIS sans rajouter de VMC !
Là l'air ne circule plus et c'est la condensation assuré.
 

C'est sûr que des fenêtres alu sans rupture de pont thermique, ça n'aide pas.
 
Mais au départ, pour ne pas avoir de la condensation, il faut déjà ne pas avoir d’humidité dans l'air (pas trop) : donc ventiler

Ah, effectivement, le point 1) est important...
Mais, sachant que je passerais probablement par une agence de location, quelles sont les merdes qui pourraient arriver que l'agence ne prendrait pas en main ?
 
Sinon, il faudrait peut-être que j'aille sur le topic banque, il y a peut-être des banquiers là bas.

   
 
Ben déjà les agences prennent des commissions sur les travaux
Donc dès qu'il y a un petit soucis (genre un robinet qui fuit un peu), elle vont appeler le super plombier (celui qui est pote avec le patron de l'agence) et il va facturer un max pour resserrer le robinet
Le locataire s'en fou : c'est pas lui qui paye
Pour l'agence, plus la facture est cher, plus elle prends de commission  
 
Donc si t'es pas là pour suivre un peu et vérifier ...
 
Ensuite, je ne fais pas non plus confiance au choix des locataires par les agences.
 
 

 
Si tu passe par une agence elle prend sa com et ruine ton rendement.

Juste pour avoir un ordre d'idée, ca se limite à :
+ 1 mois de loyer par changement de locataire  
+ 0€ de frais fixes (j'ai rien trouvé comme frais fixes)  
+ travaux à prix d'or à la convenance du locataire ?
 
J'ai bon ?

Et environ 7% de ton loyer

Ah, donc ya bien un coût fixe, il se cachait bien le vilain.
Donc, c'est un mois par an + 1 mois à chaque changement de propriétaire + travaux.
Bon, je note
 
Voilà, je ne vous embête pas davantage, et je vous remercie pour toutes vos réponses !
(enfin, si quelqu'un sait si les banquiers financent les projets imo à l'international, ca m'intéresse, mais là, je vais poser la question sur le topic banque )

De retour après une semaine (pas a temps plein) de visites, et comme prevu je n'ai pas un choix fou    
 
Rappel de l'objectif:
Trouver un logement proche de Sophia Antipolis pour "atterrir" après une mutation depuis l'Angleterre (filtrer sur le pseudo pour l'histoire complète ).
Donc 3 chambres, un bout de jardin, et les ecoles/commerces a pied.
Au final la principale candidate est celle-ci:
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=21_s
http://www.seloger.com/annonces/ac [...] 960821.htm
 
Les +:  
TRES proche de mon boulot et des écoles, donc 0 déplacements "quotidiens"
Bon etat general, clim et chauffage refait récemment
Tres calme, donne directement sur la foret
Direct pap avec une propriétaire qui est secrétaire de la copro et connaît bien le sujet/inspire confiance
Pièces bien proportionnées et disposition classique mais efficace.
 
Les -:
Pas de vrai jardin, terrasse devant et petit bout de terre derrière uniquement.
la terrasse est coincée entre 2 murs, la foret et le séjour
Du coup le séjour a vu sur un mur
Deco datée et donc a refaire, a minima cuisine et salles de bains.
Le coin a une réputation moyenne (il y a meme des HLMs ) mais dans les faits c'est tres calme.
 
les ?:  
Pas de piscine/tennis/boulodrome (  ) ni grosse copro comme souvent dans le coin.  
 
De façon pratique ca correspond bien a ce que l'on cherche, mais ca n'est évidemment pas l'appart "coup de coeur".
 
Au final je trouve ca cher mais j'ai du mal a évaluer a quel point. Une estimation "meilleursagents" donne quelque chose autour de 340K, ca semble deja plus raisonnable mais du coup il faudrait demarrer la nego tres en dessous du prix, comment amener ca? (je sais ca a deja été discuté il y a quelques pages, mais avec un particulier le braquage est sans retour, il n'y a pas d’intermédiaire pour recoller les morceaux).
 
 
L'autre aspect c'est que l'appart serait notre RP pour quelques mois/2 ou 3 ans maxi si vraiment on y etait bien le temps de trouver qqch de plus grand a acheter avec le solde de notre maison en Angleterre.
En terme de location donc, est-ce que l'absence de "coup de coeur" est aussi important ou au contraire ca permet souvent de trouver une meilleur rentabilité?
 
Avec le simulateur de Shaad, je tombe sur une rentabilité nette de ~3-3.2% (si imposé au réel grace au déficit foncier), avec au final assez peu de variation en faisant joujou avec la durée de pret/apport, et meme le prix d'achat/loyer (en restant dans le raisonnable).
Ca semble correct ou c'est trop bas pour un truc "sur le papier" avant d'avoir ajouté les impondérables?
 
Un truc un peu surprenant c'est qu'augmenter le taux du credit tend a augmenter la rentabilité nette (toute choses égales par ailleurs, apport et durée du crédit comprises), comment est-ce possible? Je récupère plus d'argent en credit d'impot que je ne perds en interet   ?
 
 
 
On a une autre option un peu plus "cote d'azur compliant", mais avec des charges énormes (~250 par mois pour toutes les commodités citées au dessus), j'ai cru comprendre que ce n’était pas une bonne option pour la location, mais je n'ai pas suivi le pourquoi.
 
 
Bref dur de se lancer sur un truc rationnel mais sans attrait particulier, notre chance c'est peut etre justement que personne n'aura le coup de coeur et ne fera d'offre plus haute, on peut se permettre d’être patients, mais on a pas de plan B a part la location (mais dans ce cas perte seche de 1300*6 au minimum).

 
 
'tain le niveau de condensation là    
 
A ce niveau c'est insalubre et malsain pour toi.  
 
Déjà t’envoie paitre copieusement ton proprio car la ventilation d'un logement doit se suffire à elle même sans obligation d'ouvrir les fenêtres (ce qui n’empêche pas de le faire quand le temps le permet).
Ensuite ton plombier peut rester chez lui il ne changera rien au problème  
 
le decret qui défini ce qu'est un logement décent : https://www.legifrance.gouv.fr/affi [...] e=20110729
 
avec le passage qui te concerne :  

 
Ensuite sur les causes probables :
1) Un manque de ventilation, a tu une VMC ? Fonctionne t'elle ? A tu des aérateurs sur tes fenêtres ?  
2) Pont thermique sur les fenêtres qui entraine de la condensation, peut être du à un mauvais choix de produits ou de pose . . .  
 
Te laisse pas marcher sur les pieds par ton bailleur, a ce niveau d'humidité ton matelas va commencer a moisir rapidement, tes vêtements aussi, les appareils électronique non plus n'aime pas du tout un environnement humide, en plus des maladie que ça peu causer.. .  
 
Dans l'immédiat achète un ou 2 déshumidificateur, ensuite dis a ton bailleur que si il ne fait pas le nécessaire tu appelles l'ADIL qui sauront te confirmer si tu es bien dans un cas d'insalubrité et te donneront le cas échéant les démarches a suivre (voir te relogeront aux frais de ton Bailleur le temps nécessaire)
 
     
 
 

Et je rajoute
 
Arrêter de bouffer 1 kg de pâtes tous les soirs, l'eau bouillante produit de la vapeur et c'est le mal

Mouais, je fais bouillir de l'eau à peu près tous les soirs (ça marche pour les légumes aussi), et n'ayant pas encore installé de hotte, j'ouvre la fenêtre... Pour l'instant mes meubles Ikea ne gonflent pas.

 
Non, il est locataire. Les pâtes, c'est pour les proprios

 
 
Nan mais les bailleurs qui laissent ce genre de truc me casse les bonbons . . .  Déjà ça dégrade le bien du proprio autant que ceux du locataire.  
 
Ensuite le bailleur qui dit au locataire que c'est dû au fait qu'il n'ouvre pas assez les fenêtres . . . quel connard    
 
Il mériterait un petit coup de fil a l'ADIL pour lui rappeler ses obligations    
 
 
Je suis aussi bailleur, mais autant je veux pouvoir dégager un mauvais payeur sous 2 mois, charge à l'état de le gérer ensuite, autant on a quand même l'obligation de fournir un logement décent quoi  

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Pas vraiment d'avis sur le prix. Par contre pour le quartier, les ecoles ont vraiment mauvaise reputation, les commerces à pied ne me font pas rever et le WE c'est zone morte. Personnellement j'aime pas du tout donc...
Apres cette surface avec jardin a ce prix, c'est pas evident à trouver dans une zone sympa
Tu as visité ou sinon?

P'tain ça va être beau ça, les meulières j'adore, je regrette que la France n'en soit pas remplie !  
 
Photos et explications du chantier !

 
GG voisin.
 
Ce temps que ca met quand même pour concrétiser.
 
Un tour sur les sites d'annonces tout à l'heure, très peu de 3p 55/65m2 à moins de 290k. Ca s'emballe c'est nimp. Certainement en réaction de Paris et de la petite couronne qui grimpe aussi.

 
Intéressant sur le papier.... ça me semble peu cher. C'est dans les prix ?    
 
D'éventuelles photos ?    
 

 
Pour les écoles, il me semble que celle du HS est "moins pire" que celle de Garbej notamment avec la section bilingue en primaire qui serait un plus intéresserant.
 
On a visité a Biot (avec l'école du moulin 9), a Valbonne "village" (en fait sur la grosse route a 30 minutes a pied dudit village) et l'île verte. Dommage que les maisons ne correspondaient vraiment pas a l'île verte, le quartier collait bien.  
 
Le HS est bien moins cher que les autres, on prend vite +80k pour le jardin même pas terrible, du coup ça devient beaucoup plus dur de garder de la flexibilité dans le budget pour la maison finale (Et vu les prix on en aura peut être plus besoin que ce que je pensais).  

Dites vous croyez que si Marine le Pen est élue, ça déclenche le crach immobilier ?

Si 10 millions de français s'expatrient c'est possible.
Comme sur les 10 millions qui l'annoncent il y aura tout plus 3 pelés et 1 tondu, non il n'y aura aucun krach.    
 

Ben le retour au franc et toute l'économie qui s'effondre......
 
ça fait bien un crach non ?

Tu voterais MLP pour beneficier d'un krach et acheter au plus bas ... sacré stratégie !

Le retour au franc ferait que les gens veulent vivre dehors ? en bousie ? en banlieue lointaine ? loin du boulot ? des transports ?
Non
 
Les gens ont besoin de se loger et ils veulent tous habiter au même endroit, peu importe la monnaie nationale.

Je sais pas. Beaucoup de personnes veulent vivre dans les maisons à l'extérieur de la ville. Le problème c'est simplement le Taff. Si on avait un réseau routier énorme genre Usa avec des voies à 6 places, je pense que l'immobilier baisserait un peu. Après t'as toujours des endroits qui resteront haut quoiqu'il arrive genre presqu'île

Ben avec la sortie de l'Europe c'est la récession, tout le monde se fait licencié et puis ils ont plus de sous pour acheter

Tu vends à de riches chinois

Mouai franchement a ta place je prendrais une loc le temps de vendre en Angleterre et de sentir un peu les différents coins...

L'ile verte c'est pas mal en effet...