Reprise du message précédent :

Perso, j'aime bien, ça fait dégagé et épuré, c'est très sympa:jap:
 
TU peux rappeler le quartier ?

 
Y a pas à dire, la saison 8 de walking dead n'a pas l'air emballante  

OK, merci

Donc c'est facile : copro=Carrez, pas copro=pas Carrez

 
   en fait je pense que c'est parce que tu as des portes fenêtres que ca fait cette impression (après bon le vis a vis est proche mais je veux bien croire que a Paris ca soit complique d'avoir mieux, j'ai en tete un seul appart IM ou c'etait mieux mais je pense en effet que le prix de l'appart doit etre assez largement superieur)...  
Pour les travaux c'est top, propre et simple. Si je devais faire mon chieur je dirais que ca manque un peu de charme mais c'est "normal" vu que c'est un immeuble "moderne", mais vu d'une ville ou il n'y a que du recent je suis forcement sensible au charme de l'hausmanien....  
En tout cas vous devez être mieux qu'avant et tu peux dedrapper ce topic avec satisfaction...  

 
Ouaip', plutôt correct pour Paris  

Salut à tous  

Petite question que je me posais en tant que lurker et peut-être futur acheteur !

D'après vous, quel est l'investissement le plus rentable entre l'achat d'un studio vers Paris 18e/13e, un 2 pièces ancien à Asnières/Courbevoie ou un 2 pièces (projet neuf) vers des lieux plus éloignés mais sur la future ligne 15 type Champigny ou Villiers sur Marne ?  
Le but serait d'y habiter puis de le louer après quelques années.

 
En loc et IDF avec des budgets "standards" absolument rien n'est rentable aujourd'hui. Entre les rénovations régulières et le risque d'impayés . . . Les taxes et impôts liés etc.  
 
Si tu veux un exemple :
 
Mettons que tu achète un truc à 350k (FDN inclus) avec un loyer de 1200€, rendement brut 4,11% sur les 14400€ de loyers annuel tu enlèves :
-15,5% de CSG reste 12168€
-L'IR à 30% reste 8517€
-La taxe foncière mettons 700€ reste 7817€
-Les frais d'entretiens, les provisions pour renov de la copro, etc. mettons 600€/an (et c'est faible) reste 7217€/an
-Vacance locative, en IDF elle est faible, mettons 2 semaines/an soit 600€/an reste 6617€
 
Soit rendement net : 1,89% sans considérer le risque d'impayés, c'est MINABLE et j'ai été gentil sur les chiffres. En province on peut faire beaucoup mieux a condition s'investir un peu.
 
Sinon sur de l'invest immobilier en général, le pari que je fais moi, c'est qu'a court terme je vois bien une forte taxe a la revente défavorisant les passoires thermiques. On a le DPE, on a les frais des notaires, rien n’empêche de faire varier le 2nd en fonction du premier.  
 
L'actualité c'est aussi la sortie du nucléaire, donc une baisse de la surconsommation lié au chauffage l'hiver . . . On va y venir.
 
Du coup si tu adhères a ça, investi dans ce que tu veux mais du récent bien isolé.  
 
Pour en revenir a ton achat, en IDF achète pour ton confort perso ou la joie d'être proprio, si tu sais déjà que tu va te barrer dans quelques années ce confort te coutera horriblement cher, a toi de voir

 
Ouvre un LA c'est plus rentable

A voir s'il peut couvrir l'emprunt avec son loyer

N'importe quoi

 
Éclaire moi de tes lumières, j'ai 4 baraques en loc je ne connais pas ce que ça me coute  

L'IR se fait sur loyer - charge (TF comprise).
Donc pas en seconde ligne du calcul.

Sur les 14400€ tu comptes la moitié en loueur meublé non pro (ou sinon tu déduits les charges, intérêts d'emprunt compris)
La vacance tu l'appliques avant le calcul des impots.
Donc (14400-600)/2 = 6900€ sur lequel tu appliques CSG+CRDS+IR on en est à 1.7% net si on compte 1000€ de charges annuelles courantes + 1000€ de charges exceptionnelles. (Emprunt sur 20ans @1.55% + .36% d'assurance) en comptant 5% de frais d'agence. Bref, c'est MINABLE avec en plus un risque énorme qui n'est pas récompensé par un bon rendement. Il y a le levier du crédit et si bonne affaire, une potentielle PV si le marché ne se casse pas la gueule d'ici la revente.
Moi je joue à Euromillion

ignomo, oldcroco, Bricolo, Kangoorico    
 
En fait l'immobilier est tenu par la mafia roumaine  

 
"C'est un beau roumain, c'est une belle histoire "
/Cash investigation d'hier  

Je ne dirais rien vu ton pseudo    
 
 
 

Il peut préférer louer nu...

Bonjour,
 
Petite question immobilier/fiscalité.
 
Je vais acheter ma RP avec ma femme (nous sommes en séparation des biens).
 
Nous avions prévu un apport de 10% et le reste à crédit.
 
Malheureusement, la banque risque de ne pas pouvoir amener les fonds à temps pour payer le bien.
 
J'ai la liquidité suffisante pour payer comptant.
 
Supposons que je paie comptant, puis d'ici 2-3 mois je récupère l'argent du crédit.
 
On veut faire 50/50 pour la propriété du bien.
 
Donc, techniquement, je fais une avance au notaire, et je prête à ma femme l'argent pour sa part ? (pour le formalisme et éviter la donation déguisée, faire une reco de dettes ?)  
 
Si je veux louer ce bien dans 5-10 ans, puis-je déduire les intérêts du crédit (qui sera pris quelques mois après la date de l'acte authentique) ? Que dois-je faire pour que les intérêts de ce crédit soit déductibles ? (rédaction particulière dans acte authentique, type : monsieur avance 100% du montant, mais le bien sera financer à crédit et propriété 50/50 ?)

 
Oui ok
 
Je le refais dans le bon sens :
 
14400€ de loyers  
-600 de vacances locatives
-700€ de TF  
-600€ de renov/entretien
=12500
 
après CSG et IR reste 6812€ net (au lieu de 6600 et quelques. . . )
 
 
Cela remet il le propos en cause ? Est ce suffisant pour en dire qu'il s'agit de "n'importe quoi" avec le smiley alacon ?  
 

 
Le cap d'agde c'est trop cher également en plus c'est loin de son boulot.

Tu te prends la tête pour rien je pense.

Le crédit en retard, si ta demande a été faite dans les temps, ton notaire va pas annuler la vente.
Ensuite, le FISC se fiche complètement de savoir comment ça a été financé au départ. Il voit à l'année N-1 si tu as un crédit (lequel peut être refinancé entre temps), qui a le crédit et combien coutent les intérêts à déduire.

 Arrête de bidonner les chiffres pour faire croire que l'immo c'est rentable sur PARIS !
Vendu de lobbyiste !

Les intérêts aussi sont déductibles.

Et sur Paris/petite couronne, la vacance locative est nulle.

T'as toujours une ou deux semaines pour faire des menus travaux et trouver un locataire. Faut voir le turn over.

 
Merci beaucoup pour ton retour !    
 
A vrai dire, je pensais viser un projet neuf ou récent vers l'une des gares du futur M15, mais je t'avoue que mes connaissances en spéculation immobilière sont plus que limitées d'où ma question !
Et aussi, je me suis dit que le crédit que je prendrai (sur 10/12 ans je pense) me permettrait à la fin d'avoir un bien qui fera parti de mon patrimoine à contrario de la location.  
 

 
 
 
Un peu moins pratique pour y habiter par contre  

Pour les travaux oui, mais pour trouver le locataire, non. Tu organises les visites pendant le préavis du locataire.

Non mais c'est oldcrocro j'ai arrêté de regarder ses posts ...

Et yen a pas un dans le lot qui va penser a louer au régime réel simplifié qui permet durant au moins 10 ans de pas payer d'impot en passant par un expert comptable (la 1ere année suffit, il fait le taff plus qu'a recopier les autres années) qui va décomposer le bien en sections ammortissables ?

edith : alerte pavé, mais au moins c'est rentable : http://www.universimmo.com/forum_u [...] C_ID=12625

Pour ta demande ce qui est problématique, c'est que tu veux un bien pour y habiter et un pour louer et idéalement que cela soit le même.
Hors en général les critères pour ces deux types de bien ne sont pas les mêmes (tu auras les meilleurs rendement là où tu ne mettrais pas les pieds... )
 
Pour ce qui est du futur métro 15, je pense qu'il est déjà inclus dans les prix donc je viserais plus un transport déjà existant type Asnières coté gare, quitte à viser plus petit ( pour y habiter )
Si c'est pour louer, on peu essayer de partir sur le M15, mais je viserais plus des coins du coté de la Plaine à Saint Denis.

Et moi quand je demande comment optimiser j'ai 0 réponse !!!  Je boude

Pour l'imposition des revenus fonciers il ne faut pas tout mélanger.
 
Déjà il faut distinguer :  
 
- location nue  
- location meublée
 
Pour la location nue, il y a le régime micro-foncier (abattement forfaitaire 30% si recettes inférieures à 15000€) et le régime réel (on déduit par exemple les intérêts d'emprunts). Pour certains type d'investissement on a pas le choix c'est régime réel imposé.
Sur le principe on calcul son revenu imposable et ensuite on applique les PS et IR.
 
Pour le meublé, je connais moins, il me semble c'est régime BIC, avec des statuts différents LMP ou LMNP.

Le meublé c'est micro bic (abattement 50% puis IR + CSG), ou reel simplifié (en lmnp en tout cas, lmp je sais pas), voir le lien que j'ai donné. C'est bien plus intéressant mais plus casse tête... après faut choisir.

Pour Paris, c'est certainement bien effectivement    
 
Après, je suis toujours surpris par le prix (le double de ce que j'ai payé pour ma baraque avec les travaux )

C'est biaisé non? Ta maison pourrait se vendre combien aujourd'hui?

Décidément je ne me ferais jamais au moderne même refait à neuf

650k env.
 
Oui je parle pas de la même chose ni de la même année  

On attend vous les photos de chez toi pour te dire si nous aussi...

 
Moi après pas mal de visites je suis désormais fixé : c'est le contraire ! Le haussmannien c'est beau, mais je préfère l'admirer chez les autres. Ceci dit, vu que j'ai une vision purement utilitariste / financière du logement, ce n'est pas trop étonnant.  
 
Je trouve que les plans des appartements étaient très bien dans les années 70 .  
 
Dans les années 2000 aussi, sauf que les pièces sont trop petites. Le riches ont une solution radicale contre cela : j'ai visité un appartement vraiment super bien dans une résidence construite en 2004, le premier acheteur avait acquis ce qui devait être à la base 2 appartements et avait demandé au promoteur de modifier les plans pour en faire un grand appartement de 140 m2. Idem pour une autre visite d'un appartement fin des années 90.

 
Tu m'as complètement cerné
 
Si j'ai bien compris vos conseils, étant donné que je vais y habiter entre 4 à 6 ans seulement, je pense donc faire ceci : choisir un projet neuf ou récent bien isolé, en banlieue moyennement éloignée pour avoir une bonne rentabilité et proche des transports pour attirer les futurs locataires, mais pas non plus trop proche car les biens sont plus coûteux.  
 
Je suis dans le bon esprit ?    
 

Quelle horreur, je préfère un plan moyen qu'une merde sans âme