Reprise du message précédent :

 
Dans la limite où chez le notaire (compromis ou promesse) ca sera a priori mieux fichu que chez une agence, puisque les contrôles juridiques devraient être plus poussés.

Précision aussi : pas d'agence dans notre cas, direct particuliers. D'où la volonté de tous de passer par un notaire.

J'ai demandé à faire une promesse synallagmatique plutôt qu'unilatérale, on verra si ça passe !

 
OK avec ça.
 
L'ordre de grandeur donné par Plaza dans une émission, qui s'est révélé exact sur mon projet, c'est 3k€ par agrandissement avec IPN posé par un pro.
Ajoute à ça 2k€ par ouverture pour de la qualité intermédiaire
1 à 2k€ pour les finitions.
Le compte est bon    
 
 
 

Bonjour topic.
J'étais pas passé depuis des mois. Normalement je m’astreins juste à venir chaque année en avril me foutre de la gueule des crashistes faire le bilan de mon achat de R.P. il y a quelques années. Seuls les piliers doivent se souvenir maintenant    
 
Non, là je suis en mission commandée.
Un pote, couple stable, hauts revenus, pas de gosses mais pas CF... tout son fric sur Livret Epargne Orange à 0.004% fiscalisé. Oui, je sais, c'est con.
Il est localooseur heureux.
Et il passe sous pression familiale "l'immo c'est la fortune". Il va rester localooseur heureux, mais je tâte à acheter un appart pour mettre un locataire dedans.
Pas de défiscalisation prévue. Zone frontalière suisse dynamique. Ça construit beaucoup en neuf en ce moment. Si l'emploi Suisse change de paradigme tout s'effondre dans le coin.  
Moi j'en suis resté sur un marché immobilier débile, mais encore ça passait en résidence principale. En placement, l'immo, j'aime pas.
 
Scénario raisonnable, achat autour de 150 - 170 keuros. Apport faible pour optimiser le levier du crédit.
Ben tous calculs faits, à part les emmerdes énormes de se gérer les locataires ou de se prendre un cassos éventuel, j'avoue que ça tient quand même la route versus placement à 2.5%. C'est moins pire que ce que j'avais en tête pour un achat à 300-350 loyers.
 
Si vous avez un commentaire, je prends. Positif comme négatif, c'est pas pour moi et je suis très ouvert sur la question
 
 
 
 

C'est quoi la question là?

Y en a pas :  c'est uniquement, semble-t-il pour le plaisir de voler des minutes aux lecteurs du topic.

Deux candidats, deux échecs
C'était plus pertinent et plus réactif dans le temps ici

Quelqu'un pourrait me dire si la somme obtenue par le 1% patronal est prise en compte dans l'apport personnel?

Sinon, j'avais déjà expliqué :
- promesse de vente = payant, honoraire du notaire + frais d'enregistrement. en gros ~500€
- compromis = gratos, inclus dans les frais notariés classiques

La différente : en gros un super résumé (mais je suis sur que quelqu'un me corrigera sur les détails plus précis) le compromis tout le monde s'engage à vendre/acheter, alors que la promesse n'engage que le vendeur. L'acheteur peut se rétracter en filant 20% du prix du bien en général (supayr en gros les cas de rétractation doivent être super rare ...)

Dans 99% des cas un compromis est largement suffisant mais bizarrement les notaires poussent pour une promesse, surement plus rémunératrice. Effectivement à priori c'est l'ordre des notaires qui pousse pour faire de plus en plus de promesses ...

C'est vous, nous, acheteurs, qui payons. PERSONNE ne peux vous forcer à signer une promesse ni accepter la convention d'honoraire et le notaire est là pour faire ce que vous lui demandez.

Si y'a soucis vous dites au notaire de dire au vendeur pourquoi vous refusez de signer la promesse et qu'il se démerde avec lui sur les délais à rajouter.

Le site des notaires de l'ile de france explique clairement les deux types de contrats, le mettre sous le nez du notaire pour lui demander un compromis et pas une promesse si vraiment il est récalcitrant.

http://www.notaires.paris-idf.fr/a [...] s-de-vente

La promesse de vente est dans la majorité des cas (pratiquement toujours) faite en dehors du notaire.
 
lorsque le vendeur signe l'offre d'achat c'est une promesse de vente. (article 1589 du Code Civil)
La promesse de vente est l'engagement du vendeur et de l'acheteur de conclure un compromis dans le délai indiqué.  C'est la raison pour laquelle il ne faut pas négliger les mentions indiquées et surtout les conditions.  
2 particuliers entre eux (même sans agence).
 
Légalement la promesse de vente oblige le vendeur de vendre au condition inscrite sur la promesse et le vendeur d'acheter aux mêmes conditions,  ils ne peuvent pas se rétracter.
C'est seulement après avoir signé le compromis que l'acheteur pourrait se rétracter dans les 10 jours à moins de trouver un accord avec le vendeur pour rompre la promesse de vente.
 
Compromis est souvent signé hors notaire avec l'agence, mais il est recommandée de passer par le notaire,  
Chez le montant est le prix de l'acte comme tout acte et sera payé par l'acheteur avec tous les actes liés à l'achat.
 
Casser une promesse de vente ou un compromis ce n'est pas 20%, c'est une indemnité en dommage et intérêt en fonction soit d'une négociation entre les 2 parties soit d'une décision d'un juge pour x €
 

 
Oui mais on parle des promesses devant Notaire.
 
Et avec la loi ALUR, personnellement jamais je signerait un truc sans passer devant un notaire tant la quantité de paperasse à vérifier est importante

Il est très rare qu'une promesse de vente est signée devant un notaire, pratiquement toujours sous sein privé  (vendeur/acheteur)   si agence elle est transparente.
 
De même souvent le compromis de vente n'est pas signé devant le notaire, il est fortement recommandé d'éviter de le faire avec l'agence ce qui est la pratique la plus répandue.

Merci pour ces précisions

Dans notre cas c'est en direct particuliers donc on veut passer par un notaire pour faire ça bien. Les vendeurs nous ont fait un papier comme quoi ils acceptaient notre offre, reste à faire le compromis devant notaire.
Ma notaire voulait faire une promesse (sûrement car €€€) mais j'ai demandé un compromis quand on a eu la date de signature (le 25). J'espère que le notaire des vendeurs a pas tout fait pour une promesse et qu'il pourra faire un compromis pour mercredi, j'ai pas envie de repousser parce que je veux que ça avance, mais aussi parce que les vendeurs ont déjà eu une vente annulée à cause des acheteurs et j'aimerais pas qu'ils prennent peur/que ça pourrisse nos relations pour si peu

Alors pardon mais, dans mon coin ils ne font plus que des promesses de ventes.
Je suis acheteur et j'ai eu une promesse de vente. Ma notaire m'a envoyé chier. J'en ai parlé au vendeur, sa notaire a fait de même. On est resté du coup sur la promesse de vente.
Sauf que ça a changé depuis octobre, il n'est plus question que ce soit unilatéral (le vendeur est contraint de vendre quoi qu'il arrive), les deux parties sont engagées sauf pour l'acheteur pendant les 10j de rétractation comme le compromis de vente.
C'est ce que les deux notaires ont essayé de nous faire comprendre. Je ne les croyais pas, jusqu'à ce que je retrouve un article qui en parle.

Et plus ça va aller, plus le compromis va disparaître au profit de la promesse à mon avis.

 
Tu confonds,  unilatéral c'est lorsque le vendeur promet à l'acheteur de vendre le bien,  unilatéral c'est lorsqu'il y a qu'une seule signature.
Sur un document qui est signé par le cédant et le prenant, donc plus unilatéral la vente est parfaite.
La promesse de vente est plutôt relativement rare, puisque le plus souvent l'acheteur fait une offre et si elle est signée par le vendeur cela devient un avant contrat, qui engage tout le monde.
 
Le code civil est clair et laisse aucun doute

 
C'est pour cela qu'il faut faire attention aux mentions indiqués sur le document qu'on signe.
Un acheteur qui fait une offre d'achat écrite doit impérativement indiquer un délai maximum de son offre d'achat,  dès que le vendeur a signé l'offre d'achat cela devient une promesse de vente et la vente est parfaite.
 

 
Souvent le vendeur et l'acheteur ne signent pas de document et se donnent rendez-vous pour signer le compromis chez l'agent immobilier ou chez le notaire ou entre eux sous seins privé.
Mais à ne pas faire seul entre acheteur et vendeur si on n'est pas professionnel et il est recommandée chez le notaire plutôt que chez l'agent immobilier  bien que ce soit une pratique répandue.

Ben je te dis que nous on a signé une promesse de vente (sur le document rédigé par la notaire c'est bien écrit ça "Promesse de vente" ).
Et tout est strictement identique au compromis de vente, hormis les frais de déclaration au registre notarié.
J'ai demandé plusieurs fois à avoir un compromis, aucun des notaires n'a voulu prétextant que c'est exactement la même chose (à part les frais supplémentaires hein), et le vendeur n'a eu envie de se prendre la tête par la suite.

Et il n'a jamais été question d'un seul engagement, contrairement à ce que l'on peut lire partout sur le net concernant la promesse de vente, nous étions (vendeur et acheteur) engagés à l'acte en fonction du délai de rétractation et des clauses suspensives.

On a fait une promesse de vente avec le vendeur.
 
On avait aucune obligation d'acheter, seulement de verser l'indemnité d'immobilisation si on n'achetait pas.

Pour nous, les notaires nous disaient que l'on ne pouvait pas se désister sauf clause suspensive.
Si le vendeur veut forcer la vente, il pourra (en plus d'avoir l'indemnité d'immobilisation + le reste qui n' est pas sous séquestre).
J'étais pas d'accord, jusqu'à ce que je trouve un article là dessus y a pas longtemps, y avait eu un changement qui faisait que désormais c'était comme le compromis.
 Edit: j'ai retrouvé un truc :
http://news.radins.com/actualites/ [...] 31500.html

 
ça tient la route de figer un rendement pourri pendant 20-25ans ? Je n'en suis pas si sûr.

 
Actuellement, connaissance ici aussi d'un cas similaire:
-offre d'achat acceptée et signée par le vendeur (via une agence immo)
-le notaire de province (même pas une ville moyenne) du vendeur ne fait que des promesses de vte (au dessus des 30k€).
-le notaire de l'acheteur en RP n'a pas pu lui faire entendre raison    
 
L'autre élément d'après ce qu'on m'en a rapporté, c'est qu'il va y avoir une procuration faite pour signer cette promesse de vte comme le notaire et acheteur ne peuvent pas se déplacer à l'autre bout de la France alors qu'avec le compromis, le document aurait transité aussi par l'étude du notaire de l'acheteur pour une signature sur place de la partie concernée    
 
Le fait qu'il s'agisse d'une vte dans le cadre d'une ssion joue peut être. Après, les vendeurs étaient très pressés pour signer et ne plus avoir de charges à payer et cela fait déjà un mois que l'acheteur et son notaire patientent car il manque au notaire des vendeurs un document (un état quelque chose   )  
 

 
Ton lien ressemble à une affirmation gratuite non étayée...

Ben ça va dans le sens des notaires, même si ça ne me convainc pas.

Personnellement je pense que c'est surtout une embrouille pour récupérer les frais.

Je crois qu'embrouille est le terme qu'il faut, j'y comprends plus rien Y aurait pas un escroc notaire dans la salle ?
 
Si la promesse de vente est désormais si proche du compromis, quel peut être l'argumentaire du notaire pour qu'on fasse la même chose qu'un compromis mais en payant, à part à dire "C'est comme ça et c'est tout " ?  
 
La situation est proche de celle de chris_hunter (mais sans affaire de succession) :

• Vente de particuliers à particuliers, sans agence ou autre intermédiaire.
• Offre écrite faite au prix, acceptée par écrit par les vendeurs -> Si je comprends bien, ça rend la vente parfaite.
• Vu que c'est du PAP, les vendeurs et nous-mêmes souhaitons faire l'avant-contrat avec un ou plusieurs notaires histoire d'avoir un truc carré. On part sur un compromis pour être autant engagés l'un que l'autre.
• Notre notaire nous parle de promesse unilatérale, comme quoi c'est ce qui se fait, en évoquant son coût mais pas le fait que c'est pareil qu'un compromis.
• Vendredi on apprend que la signature de l'avant-contrat aura lieu le mercredi suivant, nickel.
• Le notaire des vendeurs rédige un truc, on ne sait pas si c'est un compromis ou une promesse unilatérale. On lui pose la question mais pas encore de réponse, j'espère en savoir + demain.
• Si demain j'apprends que c'est une promesse et pas un compromis et que je dois raquer XXX € pour leurs beaux yeux, j'ai plus qu'à aligner les billets et c'est tout ? J'aimerais ne pas décaler la date de signature car 1. je veux la maison 2. on a tous posé un jour pour la signature, j'aimerais ne pas avoir à le refaire pour une connerie comme ça et les vendeurs pareil. Mais j'ai peur de m'entendre dire soit "Non c'est mort, c'est promesse ou rien", soit "OK M. Pepito on vous fait un compromis mais vous revenez dans 3 semaines" et que ça instigue de mauvaises relations avec les notaires, voire les vendeurs

Bref, je sens que ça va me saouler cette histoire.

J'ai même pas réussi à négocier.
J'ai harcelé mon étude notariale, mais j'ai jamais eu le retour souhaité.

Je pense que ça ne leur rapporte rien (voir leur coûte) et veulent donc en faire le minimum.
Au final c'est con, j'ai pris mon propre notaire, mais à aucun moment je me suis senti épaulé, protégé ou informé. Y a pas de suivi, t'es obligé de relancer, etc.
À un moment ça m'a fait tellement saoulé que je suis allé récupéré moi même l'information auprès de la mairie (personne bien sympathique au deumeurant).

Et déjà plusieurs choses qui m'énervent :
- dès le départ, tout passe par les clercs (jamais eu la notaire en direct)
- jamais eu de suivi ou de demande de notre projet
- se sont plantés 3* de suite sur l'horaire du premier rendez-vous notarial
- j'ai du réclamer le draft de la promesse pour pouvoir la relire, je l'ai eu 2j avant la signature, qu'est-ce que tu veux faire en si peu de temps
- on voit (enfin) la notaire le jour de la signature : j'aurais aimé faire le point avec elle avant. Si tu as un truc que tu comprends pas, t'es pas comme un con à côté de l'autre notaire et vendeurs.
Pour l'histoire, j'ai jamais eu de ses nouvelles ensuite, pourtant on a bien indiqué que l'on voulait faire un testament. On avait posé des questions sur la servitude, jamais eu de retour de la clerc.

Bref à partir du moment où tu vois qu'une fois la personne, que tu dois sans cesse relancer, ça donne vraiment pas un e bonne image de l'étude (et apparemment beaucoup sont comme ça)

Ah et j'avais vraiment l'impression d'être pris de haut que ce soit par la clerc ou la notaire, un ton pédant à foutre des claques.

Nos notaires sont des blaireaux qui n'ont rien fait avancer si on ne le faisait pas nous mêmes.

Ben tu lui notifies ton mécontentement, tu la quittes et tu changes de notaire pour le prochain truc et surtout tu lui fais une "bonne" pub autour de toi  

Du coup pour le testament je sais pas où je vais aller.
Et avoir des avis sur le net, tu trouves tout et son contraire.

Déjà tu demandes sur le topic si près de "trifouilli" il y aurait pas un bon notaire    
 
Après t'en cause à ta boulangère, à ton boucher, ton primeur ... T'es pas hyper pressé pour le testament ?  

Ca dépend quand je crève  

Tu veux le mien il est a eybens.

 
Moi j'ai refusé sa convention (notaire du vendeur qui voulais me mettre une promesse) et j'ai demandé à mon notaire de faire un compromis.
 
Il a demandé au notaire en face un compromis et l'a rédigé.
 
Après si le mec fait une promesse sans que je signe sa convention d'honoraire, il aura l'air fin pour me demander des sous vu que je refuserait de payer    

Pour une négociation de PaP,
Je vais être d' accord sur la proposition en elle même.  Qu'elle soit orale ou écrite.  Mais il faut avoir plein d'arguments valables pour la discution qui 9 fois sur 10 va découler de votre proposition

Il faut annoncer son prix d'entrée et surtout rien dire de plus sans aucune justification lié à l'annonce de ce prix. Il faut surtout attendre la réaction du vendeur, le laisser venir, qu'il abat ses cartes, qu'il se justifie. Laissez le se depatouiller, même si il y a des blancs.... Et ensuite seulement, argumenter et défendre son point de vu.

Autre précision, si vous sentez que le vendeur est attaché à sa maison, ne jamais dénigrer son bien,  éviter les critiques ou toujours les enrober avec des compliments. Le relationnel vendeur/acheteur peut faire économiser des milliers d'euros...  L'ideal étant que les 2 parties sortent avec le sourire de chez le notaire.

La seule raison pour laquelle, les notaires font payer les compromis, c'est qu'ils en ont marre de travailler pour rien avec les rétractations de plus en plus nombreuses dans les 10 jours.

Classique   quand on voit le nombre de fois qu'on est  obligé de les relancer et de vérifier si le dossier n'est pas "oublié" sur un coin de bureau afin que les signatures se fassent dans les temps.....

Moi aussi j'ai eu des doutes sur promesse/compromis. Ils m'ont dit qu'en pratique à Paris c'était des promesses de vente.

Sur le plan purement théorique, il y a bien une différence. Dans les faits, c'est exactement la même chose et les engagements sont les mêmes qu'avec un compromis. Le coût supplémentaire est de 125€ (pas plus et il s'agit d'un enregistrement auprès de l'administration donc pas d'intérêt particulier du notaire) car il faut enregistrer la promesse. Perso j'ai pas voulu chipoter pour 125€ mais à un moment j'ai flippé qu'ils en profitent pour glisser des frais annexes (mais c'est pas le cas). D'un côté dis toi que tu fais appel à un notaire pour son expérience, s'il est plus à l'aise avec les termes d'une promesse, autant le laisser avec ça, sachant que ça n'augmente pas sa rémunération.

Enfin si tu tiens absolument à un compromis (bien qu'encore une fois, les engagements réciproques sont identiques en pratique), tu peux l'exiger mais dans ce cas là il faut le faire savoir au notaire rapidement pour des questions d'organisation. N'attends pas le jour de la signature pour leur dire (car là tu parles de simplement leur poser la question, si c'est une exigence, c'est à toi de leur dire).

 
Je voudrais bien savoir par quel subterfuge les notaires vont bien pouvoir empêcher un vendeur et un acheteur d'établir un compromis sous seing privé  

Bonjour,  
J'ai visité un appart il y a 15j, à l'époque uniquement dispo via agence.
Aujourd'hui ce dernier est en vente en direct particulier.  
Suis je en droit de contacter directement les proprios ? Sachant que je n'ai pas signé de bon de visite.

Pourquoi tu n'aurais pas le droit s'il est en vente direct particulier.

Car il l'a visité avec l'agence...