Reprise du message précédent :

Amha tu serais bien inspiré d'aller poser tes questions sur un forum néerlandais    
 
Ici tu risques en effet de n'avoir comme d'habitude que des réponses à l'emporte-pièce de personnes qui n'ont aucune idée du sujet sur lequel elles s'expriment.

Salut à tous !

question urgentissime pour vous les pro de l'immo

J'ai visité une maison récente (2013), soit disant RT2012, ils doivent retrouver le document pour ça.
Cependant le DPE fait par l'agence indique une conso de 205Kw/m², c'est énorme (et surtout au dessus) de la norme RT2012 donné à 50-60kw/m² je crois. Il n'y a pas de chauffage à energie renouvelable, il me semblait qu'il en fallait pour répondre à cette norme...

2eme point, elle est bien située, plein sud au bout du lotissement, mais un bout du terrain (environ 180m² sur les 600) sont utilisé pour drainer un trop plein d'eau des pluie fluviale ! Il y a donc 2 butes de terre qui ne doivent pas être touché ni utilisé par le proprio du logement. Donc je perds cette surface même si elle est sur mon terrain.

La maison est vendue 180000 billets... Avez vous une idée (grossière) de la proposition que je peux faire ? Et surtout cette histoire de RT2012 me chagrine....

Non
 

Non plus, j'ai perdu mon emporte pièce

Cette surface de terrain perdue me laisse dans le doute quant à ma proposition J'ai pensé à 15-20000 de moins...

Bon et pour le RT2012 ?

(je sais que c'est dur d'estimer un bien sans le connaitre, mais je demandais juste ce que je pouvais négocier en fonction de ce bout de terrain perdu)

SI c'est fini en 2013, AMHA elle est pas RT2012 mais RT2005 (et éventuellement BBC ... du coup pas forcement énergie renouvelable, pas contre t'aura une conso très basse si BBC).
 
A priori la norme RT2012 ça dépend aussi de la région (i.e. dans le sud c'est moins drastique l'isolation que dans l'est).
 
En tout état de cause, le document il doit pas être dur a retrouver (je l'ai eu assez facilement et en plus c'est nécessaire pour le prêt donc bon AMHA ils sont pas RT2012... )

Non mais c'est impossible de se positionner. Il faut connaître l"état du marché, c'est pas toujours sur évaluer.
Si tu veux plus d'avis, donne le lien de l'annonce afin qu'on sache la commune et ainsi pouvoir faire des recherches annexes.

Ouaip, en gros appart de 2001 dans son jus.
 
Quelque soit l'appart, on ferait un coup de peinture (ça ne me choquait pas au début, mais j'en peux plus du "projeté" crado partout chez moi) + la "SDB de maitre"
Peut-être un peu d'élec aussi pour mettre des appliques, marre des lampadaires But dans toutes les pièces...
 
Pour le prix, moi non plus j'ai jamais réussi à estimer ça correctement... Enfin en comparant au neuf qui s'est construit en face (+ de 600k le T4 plus petit il me semble), 500k semblerait un assez bon prix.
 

Les charges sont assez honteuses en effet.
Ca inclut une pompe à chaleur mutualisée. Et l'entretien du jardin qui est assez sympa.
 
Si j'arrive à rentrer au conseil syndical malgré mon impopularité auprès des vieux cons de la copro suintant la haine du jeune et du localooser, je m'efforcerai de réduire les coûts

 
haaaaaaaaaa merci, bon déjà la femme elle me baratine des trucs faux... hum hum

Hop :
https://www.century21.fr/trouver_lo [...] 0-/page-1/

On voit que le terrain va jusqu'au piquets du fond, mais qu'il y a 2 bute de terres devant, une fois devant la maison, on voit qu'on perd 150-180m² environ

Vu la différence entre utiliser ton capital ou non plus l'avantage fiscal plus les remboursements anticipées gratuits, je m'orienterais clairement vers un apport minimal.
En plus ça te laisse de l'épargne liquide au cas où.
 
 

Je les mets en face de leur responsabilité : si ils ne peuvent prouver qu'elle est RT2012, le diag fait foi.
Sinon je les invite à refaire un diag.
 
Sinon je diminue d'autant ma mensualité que je vais devoir payer plus en NRJ. Ce qui me donne un nouveau montant empruntable et une nouvelle proposition ...
 
 
 

Si ça se trouve le terrain perdu est déjà pris en compte dans le prix, dur de savoir, comme ça.
Si les maisons d'à côté sont à 300k, fonce. Si elles sont à 120, tu réfléchis un peu avant

Sans vouloir estimer le prix de la surface perdue, quelles sont les contraintes que tu subirais par rapport à cette servitude de la copropriété ? Que dit le règlement à ce sujet ? (style les tractopelles sont autorisés si besoin)

Le terrain se comporte comment lorsqu'il y a trop de pluie ? Tu as interrogé les voisins sur la réalité des faits ?

L'emplacement est assez bien oui.
 
Mais le "quartier" qui nous relie au centre est devenu au fil des années de plus en plus déprimant...
Je pense que tu dois te féliciter assez souvent de ne pas avoir acheté sur ce bd
 
~30% des murs commerciaux à l'abandon, et ça continue. Tous les restos qui s'installent se cassent les dents (à part les fast food merdiques pour les lycéens). Faune et commerces   en plein essor par contre

 
En fait le papelard RT2012 a été demandé pour les permis déposés à partir du 1er janvier 2013. Si le permis a été posé avant, y'avait pas (d'où le fait que beaucoup se soient précipités en fin d'année deposer les permis)

Alors là bon courage

DPE D en RT2012 c'est impossible. Ou alors le mec qui a fait le DPE a fumé...

 
Le prix a été fixé sans en tenir compte, ils ont calculé avec 600m², point. Vu qu'elle m'a dit que je pouvais faire une offre en fonction de ça.
 
Ensuite, je me doute que le proprio actuelle a déjà touché une compensation pour ce "cadeau" sur son terrain, donc soit il l'a eu pas cher des le début, soit  la mairie / constructeur lui ont versé une sompensation après. J'ai juste pas envied e faire le pigeon et de payer ce bout de terrain non utilisable
 

 
Je ne sais pas, je en connais pas les droits de la municipalité sur ce bout là
J'ai juste demandé au proprio, vu qu'il connait super bien les voisins (c'est lui qui me l'a dit il font souvent des bouffes ensemble, donc je les voit mal ruiner sa vente )

C'est ce que je me suis dit, et réponse de l'agence : ça dépend de la conso des occupants (LOOL, j'ai pas osé la contredire, mais j'ai un petit doute sur ces qualités dans le domaine, lors de la visite elle a juste réussi à me dire "regardez comme c'est beau, belle cuisine blablabla", et dès que j'avais une question technique ou autre, BIM "je vais me renseigner" )

Non mais soit t'es RT2012 et y'a un mec qui test et te donne le papelard, soit tu l'es part et t'as pas de papelard.
 
Et a priori une construction pre-RT2012 qui n'est pas pensé pour BBC (et donc certifié également après construction) a aucune chance de passer RT2012 (ne serait-ce qu'à cause de la partie GES, même si dans sa région ça doit être plus souple qu'en Lorraine par ex )
 
De plus si la maison est de 2013 elle a du avoir le permis de construire en 2012 voir fin 2011 si c'est un lotissement VEFA et pas de la CCMI.

Ptain ça me fait halluciné de parler avec vous, j'obtiens des réponses en 30s sur des points techniques, alors qu'il faut 1 jours à chaque fois pour l'agence...............
 
 
J'ai les boules de devoir passer par eux

La mienne est quasi passive (quasi parce que j'ai fais l'impasse sur certains trucs qui m'emm... pour la rendre passive) et j'ai aucun papelard hein

La RT2012 ça demandait de faire certifier la conception au bureau d'etude, et ensuite de faire les tests finaux qui certifiaient que la conception avait été respectée. Si y'a pas le certificat de conception avant construction, y'a pas de test ni certificat ensuite !

Faut toujours se méfier des voisins Va demander quand même    
 
Et pour le bout de terrain, il faut impérativement lire le règlement, tout est dedans. Quoi que te dise le proprio, seul l'écrit reste et comme tu achètes ce règlement de copropriété, il faut le lire avant.
 
Et si chauffage électrique/gaz, relève le compteur, ça te fera une estimation fiable de coût réel.

 
Donc en gros si il n'y a pas eu de doc avant la constructeur, je dois la croire sur parole (et avec le DPE de 205kw )

Sauf que depuis un certain temps t'es OBLIGE d'être RT2012.
 
Et je vois pas l'intérêt de ne pas faire le nécessaire pour avoir le tampon qui va avec le norme thermique alors que le surcout très faible sera largement compensé par une meilleure revente.
 
EDIT : et est nécessaire pour avoir n'importe quel aide immo comme le PTZ par ex.

 
 
Pour le bout de terrain en question, qu'est ce qui te chagrine exactement sur un terrain de 600m² avec probalement la baraque qui en en prend 150, tu peux difficilement démembrer. Après ca me surprendrait que tu ne puisses pas foutre de la végétation dessus ( arbuste, fleur , voir même arbre ) . Puis ca peut etre sympa une butte dans le jardin les gosses peuvent faire plen de truc avec ca  

 
Non, c'est juste que tu achetes pas une baraque qui est RT2012, c'est tout. Si elle est RT tu as un certificat ET le verdict du bureau d'etude pour la conception est fourni avec le permis de construire (ça fait partie de la paperasse demandée)
 
Là c'est comme si je voulais vendre ma baraque en disant qu'elle est RT2020. Non, elle pourrait bien répondre aux critères, elle ne l'est pas. Elle n'a pas passé de test de conception ni final.

Les dpe fait par les agence c'est nawak l'astrologie est plus sur, plus sérieusement des facture elec seront bien plus fiable.
la maison est encore sous decennal, tu perd un peu de de jardin.
sincérement je ferais la moyenne entre le prix d'achat (en 2013)et le prix moyen au m²

 
Oui, c'est ce que je disais, pour les permis déposés à partir du 1er janvier 2013.
 
Ensuite leur norme thermique c'est de la daube j'y peux rien : genre j'avais pas le droit de chauffer ma baraque de 150 m² uniquement au poele à granulé, fallait que je rajoute une PAC  ou de l'electrique . D'ou le dépot de permis en catastrophe 3 jours avant l'echeance.  
Qu'on ne me parle pas de surcout très faible, c'est pas le cas !

 
On en peut rien planter dessus
Donc c'est VRAIMENT du terrain perdu Ca me fait juste chier de payer un bout de terrain dont on peut rien en faire, après ça reste une bute pas trop dégueux, mais bon, ya plus jolie à faire que ça !
 

 
Ok c'est noté merci

De toutes façons sans panneaux solaires ou chauffe eau thermodynamique il peu pas être RT2012 je pense (faudrait re check en détail pour sa zone, mais un cumulus de base me parais borderline niveau GES).

 
On a la possibilité de demander le prix d'achat du bien (2013) ? enfin ça fait question con mais je me la pose quand même
 
Prix moyen 1650euros/m² soit 150000 euros

 
Qu'est ce que ca peut te faire le prix d'achat? (comprendre par là que ca sera pas un argument)
 
La seule chose qui compte, c'est le prix du marché. Faut écumer les ptites annonces pour trouver combien sont vendus les biens équivalents. (et eventuellement faire un tour sur patrim).      
 
Perso, je creuserai bien :
- la servitude (ca peut impliquer par exemple l'intervention d'engins sur ton terrain, une bande ou tu dois leur laisser l'accès (pas d'arbre dessus, pas de piscine, pas de...)...bref, ca peut être pénible    
- le règlement de copro,
- cette histoire de RT2012. C'est pas forcément rhédibitoire mais 1) ca jouera sur ton offre 2) ca va impacter tes dépenses annuelles 3) lever le loup te permettra de voir si il y a pas un truc plus grave derrière.

Après un bassin de rétention, risque de zone humide, c'est sympa si tu aimes les moustiques...

pour être honnête une maison sous décénnale a 20% au dessus du prix moyen c'est pas déconnant comprend bien que :
tu es encore sous garantie, une maison de 30 ans risque d'avoir pas mal de réparations a prévoir. que tu es aux dernières normes elec, isolation, incendie.
et que tu perdra peu si tu la revend encore sous décénnal.
 
Mais le point noir soulevé est en effet ce bout de terrain dont toi laisser l'accessibilité en cas de travaux maintenance a moins qu'il soit accessible ailleurs.
mais en effet considère ces 180m² comme perdu, sur lesquel tu paye de la taxe fonciére, et si il est accessible par la voirie je rétrocéderai a la copro.

 
Houuu un Carbon
 
Les annonces je les épluche depuis des mois (avec un budget qui a changé depuis, donc changement de recherche !)
J'ai RDv ce soir, je vais lui poser ces questions, et régler ça avant de donner mon offre.
La RT2012 c'est quand même une conso divisé par 4 ici (200 -> 50kw), c'est pas rien M'enfin si le DPE est donné à 205kw, je vais pas perdre 50 ans à lui expliquer qu'elle est pas RT2012 puis voilà

 
Si le terrain n'avait pas été comme ça j'aurais rien dit, mais effectivement je vais payer des taxes dessus (j'y ai pensé depuis le début), et le mec qui vend a touché sa compensation (avoué à demi mot par l'agence), donc je ne voit pas pourquoi moi j'irais payer ce bout de terrain
 
Après pour avoir fait le tour des tarifs des maisons neuves, 180000 euros c'est exactement le budget (tout compris) pour construire cette même maison sur 600-800m² (voir 1000 si on fait 5min en voiture!) au normes RT2012, avec PAC, et ballon qui va bien (entre autre)), cependant j'ai pas envie d'attendre 1 an ...

Et si ils rénovent et créent des commerces a l'entrée de la vieille ville comme prévu, ça risque de pas s'améliorer.
Mais pour être honnête je passe jamais sur ce boulevard..

propose 165000€
sinon tu peux nous montrer la parcelle pour voir si elle est accessible  
faire un un screen shot de  
 
ou geoportail (on peut voir la tof aérienne et les parcelles)
ou cadastre.gouv

165000 c'est ce que j'avais en tête. Mon père qui touche aussi à ce domaine (il vend 48 lots en ce moment) m'a dit que ça valait 150000 hors frais.
Je leur en parle ce soir, je reviendrais vous dire si elle m'a rigolé à la tronche

Voici la maison (celle qui est AU DESSUS de la haie en forme de L à l'envers):
https://www.google.fr/maps/place/26 [...] 75!6m1!1e1