Reprise du message précédent :

 
Il a failli beaucoup de choses

J'en appelle aux pros    
 
Au sujet de mon appart Robien à Epinal.
Rappel : acheté 140k€ en 2007. Proposition d'achat à 82k€ fin 2016.
J'hésite à m'en débarrasser.  
Ou alors je conserve (en espérant ne pas avoir trop de soucis de travaux et gestion locataire à l'avenir) et je renégocie mon emprunt (rbt prévu janvier 2025) pour le rallonger et avoir un cashflow plus proche de l'équilibre.
 
4 hypothèses pour simuler les TRI.
 
H1 : TRI si vente en 2016 à 120k€ avec un CRD de 90k€ = -75k€ de cashflow = -22%de TRI lulz. Et encore j'ai triché en mettant 120k€ pour calculer le TRI de -22%, si je mets 82k€ ça me met une erreur de TRI donc finalement je ne sais même pas mais ça pue    
 
H2 : TRI si vente à 82k€ en 2024 à l'issue de mon crédit actuel au CDN @ 3,05% = -55k€ de CF = -7,50% de TRI.
 
H3 : TRI si vente à 82k€ en 2029 à l'issue de mon crédit ING @ 1,65% en allongeant la durée de 5 ans (donc je repars sur un crédit de 13 ans) = -35k€ de CF = -3,10% de TRI.
 
H4 : TRI si vente à 82k€ en 2032 à l'issue de mon crédit x @ 1,65% en allongeant la durée de 8 ans (donc je repars sur un crédit de 16 ans) = -32k€ de CF = -2,30% de TRI. (Si l'appartement ne vaut plus que 55k€ je tombe à -5% de TRI).
 
Pour le lulz : TRI devient positif en 2046 si je vends à 82k€    
 
 
Votre avis ? Ce pognon qui décompose    
 
A priori, je me fais moins fister si je rachète mon crédit sur au moins 13 ans pour vendre à l'issue  
La H3 avec -3% de TRI, ça veut dire que j'ai placé mon pognon à -3% par an pendant plus de 20 ans c'est ça ?    Bordel, heureusement que j'ai les reins solides, si j'avais une mauvaise situation et si j'étais mal né, cette opération aurait pu me mettre dans une merde noire. Mais là c'est quasi indolore si je renégocie.
 
Donc si je pige bien, financièrement il vaut mieux ne pas vendre (en tout cas pas à ce prix), renégocier le crédit en allongeant sur 13-16 ans et je fais du buy and hold, comme pour l'achat d'une action qui a mal tourné mais qui verse quand même un dividende correct ?

A voir si tu as confiance dans le fait de  le louer sans probleme (i.E pas  a des cassos qui paieront pas à echeance..)

Épinal c'est comment ? C'est plus proche de Roubaix ou de Rennes ?

Certainement pas de Rennes en tout cas

Le montant des travaux me fait toujours halluciner...
Le week-end dernier je parlais a un pote qui a rénové 150m2 et il me disait avoir déjà claqué 100k en ayant bossé avec son père plus de 2 mois (et pas mal de trucs au black via des connaissances) et il a pas refait le toit ni la façade. Et les robinets ne sont pas en or...
Mais sinon ça approche c'est cool, vous visez un déménagement quand déjà? D'ici 2, 3 mois?

ça reste correct si chauffage compris
edit: ah bah non

C'est quoi tes hypothèses de travaux dans la copro sur ces délais ?
de rénovation de l'appart ?
D'application du programme de Fillon (fin des APL par exemple) ?
De prix quand yaura mass ventes dans cette copro vu que tout le monde arrive aux 9 ans en même temps ? (d'ailleurs tu es le 1er à mettre en vente ?)
 

Perso vers 2003/2004 j'avais le même genre de conseiller patrimoine qui était passé me faire ce plan, c'était pour Nimes, et non yavait pas plus prêt, tout le monde en voulait tellement des Robien, qu'ils avaient que ce programme là en ce moment.... Je suis content de pas avoir signé, passer du temps à gérer cette défiscalisation m'aurait gonflé gravement.

edit: sans juger de quoi que ce soit, je connais des tas de gens qui ont des robiens; ça se passe bien ou pas, mais la règle c'est qu'ils n'en parlent pas en fait.
A titre perso j'avais été assez loin dans le sujetet j'avais annulé au moment de la signature (en prévenant après le rdv) en trouvant une excuse bidon parce qu'en fait, le loyer couvrait pas les frais de base et que je me voyais pas acheter un appart pour devenir bayeur.

 
 
Quand je mets une annonce sur Le bon coin, c'est 60% de cas sociaux on va dire    
 
Faut être sélectif...
 
Après faut toujours faire attention, car il y a de bons profils sur le papier qui se révèlent être des connards

 
 
Je compte 8k€ pour travaux et rénovation.
 
La fin des APL ferait mal, vu la population à Epinal...
 
Pour les ventes, c'est déjà le cas, on est aux 9 ans donc pas mal vendent. A priori il y a 5-6 apparts en vente là.

 
Si tu vends, que ferais tu avec cette capacité d'endettement ?
Par exemple, si tu rembourses 800 euros actuellement, avec cette somme tu pourrais investir dans quelques chose qui seras plus rentable ou plus sûr que ton investissement à Epinal pour le futur, même si cela te fais encaisser la MV.
Ce serait bien placé et uniquement une affaire de prix d'achat, une renégo et un allongement pour adoucir le prix d'achat serait judicieux.
Là l'emplacement est pas top, je sais pas si ça vaut le coup de garder, surtout que vu ton patrimoine, encaisser la MV ne sera pas un problème sur le CT/LT.  

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Tu l'as échappé belle    
 
Beaucoup de gens font l'autruche en fait S'ils en parlaient autour d'eux, moins de gens seraient tentés, ou alors ils calculeraient beaucoup plus et les promoteurs arrêteraient de vendre ça à prix d'or en captant toute la défisc.
 

 
 
Je crois que je ferais rien du tout avec ma capa d'endettement.
Juste attendre d'être posé pour acheter ma RP, mais ça peut prendre au moins 4 ans.

 
Ne pas oublier que cette amélioration du TRI en conservant le bien plus longtemps correspond à un endettement futur.
Ton calcul est donc insuffisant. Ce que tu dois réellement calculer c'est le TRI futur et le comparer avec ce que te procurerait un autre investissement futur financé avec cette même dette mensuelle (la comparaison de TRI n'est pas pertinente, il faut utiliser la VAN).
Peu importe les résultats passés, ce qui compte c'est à partir de maintenant.
 

 
 
Le locatif non, trop de galères, surtout avec cette règlementation
Là je veux juste limiter la casse.
 
Les SCPI pourquoi pas, mais en diversifiant bien car j'ai un peu peur de la bulle des SCPI aussi, c'est ptet encore pire que la bulle du résidentiel

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Tu veux dire, je dois calculer le TRI comme si j'achetais l'appart maintenant au prix de 82k€ ?
Avec un autre investissement que je pourrais faire avec cette somme et cet endettement ?

 
Gros +1, après avoir bien étudié le dossier SCPI depuis 6mois, je mettrai clairement mes billes sur celle ci à qui j'anticipe un avenir plus radieux...

Ça rapporte combien? /An net de frais?

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En AV il y en a qui sont bien diversfiées aussi, genre Actipierre Europe sur Linxea Spirit.
 
Mais clair que Corum, c'est de la bonne  

Le voisinage c'est comment ? Les locataires sont-ils cassos ? Si oui vend

Sinon tu reconverti en airbnb mais je sais pas si Épinal c'est demandeur

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Bon, tentative d'offre avortée pour la (belle) ruine à rénover que je convoitais.
 
Prix initial sur LBC : 190k€ (annonce particulier), mise en ligne il y a presque un mois.
Prix actuel sur LBC : 150k€ par le particulier (qui a un peu revu sa copie), et mise en vente aussi par un mandataire à 136k€ (va comprendre)
Prix local : environ 1300€/m² (bousie), maison de 100-110m² (selon la mesure), donc une estimation de bien en état habitable de 130k€, on va dire plutôt 140k€ en tenant compte du cachet, du terrain et du potentiel d'agrandissement.
 
Sauf que : 250m² de toiture fibro-ciment amiantée bien usée (plus appenti et garage extérieur en plaque ondulée amiantée), électricité à refaire, plancher de l'étage entièrement à refaire, pas d'isolation, chauffage par grille-pain, travaux à prévoir à cause de l'humidité, pas de foyer fermé pour la cheminée et conduit pas aux normes (et traces de feux de cheminée). Et j'en passe... En gros y'a que les beaux murs en pierre et les fenêtres récentes à conserver.
 
Estimation des travaux à faire pour rendre la maison habitable (sans compter les finitions) : 79k€ par des pros, mais un peu moins en réalité vu que j'aurais pu en faire moi-même une partie. Je ne parle que des travaux strictement nécessaires, pas d'une remise à neuf.
 
Offre faite à 90k à la fille des proprios (qui gère tout) : refusée, elle a même pas voulu que je lui donne mon offre
 
Son dernier prix est à 135k€ selon elle (soit plus que le net vendeur de l'annonce du mandataire, cherchez la logique). Elle pense qu'une fois rénovée sa maison vaut 190k€, ce qui est du délire pur et simple.
 
Bon ben on va continuer à surveiller le marché et attendre qu'un autre bien intéressant par rapport à nos critères soit mis en vente. De toute façon, on réitérera notre proposition régulièrement : étant donné le marché local, à moins de tomber sur un pigeon, elle ne risque pas de partir à ce prix.

Il faut voir le prix du foncier aussi.
 
Ok, la bouse maison vaut peut-être pas grand chose de plus que les beaux murs (et c'est subjectif) plus les fenêtres, mais quid de la superficie du terrain et de son prix au m² ?

Vu le prix au m2 de l'habitable ca doit pas aller chercher loin sans compter que la maison a détruire coute du coup dans les 80-90k

Je ne crois pas qu'il veuille la détruire : il veut l'acheter pour les "beaux" murs anciens.
 
Sinon, il chercherait plutôt des terrains constructibles.

 
Non, c'est exactement l'inverse. C'est d'ailleurs ce qui fait sa spécificité, l'immobilier allemand (par exemple) étant moins bullesque et beaucoup plus rentable.
 
Au 30/09/2016 :
RÉPARTITION PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
Régions : 13%
Ile-de-France : 11%
Etranger: 76.0%
 
 
Au niveau des activités :
Bureaux : 48%
Commerces : 13%
Activités : 13%
Hôtels : 11%  
 
Si je devais en choisir une seule ce serait celle là

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Presque ça.
En fait, tu dois déterminer ton capital net lié à cet appart aujourd'hui (en gros valeur actuelle - CRD et peut-être 2/3 bricoles), et prendre en compte les cashflows à venir.
Ensuite tu prends les même hypothèses (capital inital et cashflows futur) et tu l'appliques à un autre investissement pour comparer (par exemple SCPI à crédit, ou juste poser les même mensualités sur le support d'investissement de ton choix).
 
L'énorme avantage de ton appart' actuel c'est que tu n'as aucun frais d'entrée.
Mais si le rendement est mauvais, l'avenir pas terrible, que ça t'emmerde, t'obliges à prendre des intermédiaires,.... faut voir.

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Je suis en Négative equity : je devrai encore 7k€ après la vente

Et oui je voyais les frais d'achat de 6-8% en plus si j'achète encore de l'immo...

En fait le gros de la perte tu l'as déjà fait, tu as acheté neuf = enculerie
 
Maintenant, tu as un appartement qui vaut 82 000 € et qui rapporte 6000 € brut par an soit 3000 € net en gros, soit un rendement net de grosso merdo 3,7 %.  
 
Ca pourrait ne pas être trop, trop, dégueulasse à condition de pas avoir un crédit à 4 % quoi  
 
Le problème est que comme tu ne vas pas entretenir ton appartement, tu vas peu à peu le louer à des cassos et de moins en moins cher, et avec un risque de saccage / non remboursement des loyers, de plus en plus grand.
 
Ca serait gérable si t'habitais sur place mais là...
 
Bref, ne jamais acheter neuf pour faire du locatif...
 

 
 
C'est sur ce topic qu'on apprend ce qu'il faut savoir avant d'acheter (ou pas) même si on n'y connaît que dalle à l'instant T ?

Et en conclusion Nico combien as tu perdu exactement en euros si tu compte tout ?

Oui bienvenue

Et le vendre de moins en moins cher au fil du temps vu que l'état de l'appartement et de l'immeuble vont baisser...

Voilà, on cherche de l'ancien, et ce corps de ferme en pierre était pile ce qu'on recherchait.
Et démolir un tel bien coûterait de toute façon une blinde aussi à cause de la présence d'amiante.

edit : un terrain constructible dans le coin coûte dans les 50k€ pour 1000m², là il y a environ 2500m², avec dessus le corps de ferme de 190m² au sol et une dépendance de 80-90m² aussi. Donc peu rentable pour démolir et reconstruire du neuf.

Clairement, je voyais ce projet presque comme un projet de construction neuve, mais en partant de murs, fenêtres et charpente existants.

En tout cas, je viens d'avoir encore confirmation d'un ami qui a retapé (ou aidé à retaper) plus d'une dizaines de maisons de ce type dans le coin, mon offre était bien calibrée, donc j'ai tout intérêt à laisser le temps faire son œuvre, tout dépendra du temps mis par la vendeuse pour admettre la réalité.

Ils ont une maison qui a du potentiel, mais ils n'ont pas les moyens financier ou en temps de l'exploiter, donc ils doivent se résoudre à la vendre à l'état brut, c'est à dire pas grand chose.

S'il est entretenu non.

 
Mais de la présence d'amiante dans quoi  que dans les tuile ou y'en a aussi ailleur ?