Reprise du message précédent :
hello
 
ça parle de notaires & de compromis.
il y a un topic notaires sur HFR ? (pas trouvé)

Il ne me semble pas, peut etre sur le topic des juristes

Le topic juriste peut le faire.

Tain le vice caché
Il n'existe pas des boîtes qui peuvent poursuivre les gens au fin fond du monde ?

 
Un de mes collègues vient de vendre son De Robien, perte de 30k sur 160 k.
 
Collègue : "Je suis content, bonne opération, après solde du prêt à la banque il me restera 100 k, ca me va"
Moi: "Heu, tu as regardé avec tous des décaissements/encaissements sur la période ? "
C :"T'es trop compliqué, pis si je fais comme ça je sais que c'est pas terrible "
M :"Pas forcément, c'est juste pour savoir réellement ce que cela t'as couté et comparer/placement"
 
Bon depuis il a fait l'effort de regarder en détail et est un peu dégouté, mais ce n'est pas si catastrophique.
 
Viens la question du placement de ses 100k.
 
C :"Je sais pas quoi en faire, j'ai déjà une assurance vie chez X"
M :"J'y connais rien, tiens regarde la performance de ton contrat est pas terrible (gros frais de gestion, faible rendement)"
C :"Ah oui, pas regardé".
 
Depuis les 100 k ont été placé en intégralité dans une autre banque tradi pour diversifier, avec service gestion de patrimoine.
C : "Ce rendez-vous était intéressant, la fille de la gestion de patrimoine super calée, ils m'ont parlé des résidences de service. Le meublé c'est nikel tu défiscalises et tu paies pas d'impôts sur tes revenus fonciers"
M : "Pourquoi pas mais attention au gestionnaire"
C : "Moui, on verra bien pour l'instant j'ai rien fait".
 
   
 
 

Et c'est pas pour 1000€ quoi, ça fait peur bordel.

Mon père me fait la même avec son De Robien, sauf qu'il a pu surfer avec d'autres placement sur la vague de hausse de l'immo des années fin 90-2000.
Là il a fait une opération sur 280k :
 
"Nan mais ta façon de calculer le rendement est trop compliqué, t'es trop pointilleux, je regarde en gros".
 
Le pire c'est que je me considère comme étant sur le degré 2 sur 10 de l'échelle de l'analyse financière.

Effrayant.
Mais ça je le savais. 95% des gens ne comptent pas ou comptent mal ou font l'autruche. Donc forcément l'immo est toujours intéressant puisqu'ils ne comptent pas. Je suis persuadé que dans mon programme immo Robien, la plupart pense encore qu'ils ont fait une bonne affaire. Les gens ne calculent pas le rendement, le cash-flow, le TRI...

Mon beau-père pourtant scientifique a un super rendement (et PV latente) sur ses actions de sa grosse boîte achetées avec décôte, mais il trouve que ça rapporte moins que son Pinel à 2% de rendement.
Je ne comprends pas, c'est désespérant

Si les gens savaient compter, on n'aurait pas des prix aussi élevés...

 
Ca doit avoir un rapport avec ça
http://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t47092793

Le raisonnement de la masse c'est :
Ça rapporte 500€ par mois donc c'est bien c'est rentable. Que j'ai mis 50k ou 200k dans cet appart peu importe. Ça rapporte 500€ par mois c'est rentable.

Point. On pousse pas plus loin la réflexion.

C'est un peu con comme raisonnement mais bon je pense que c'est surtout que dans un cas tu as de l'argent disponible (le loyer) alors que par exemple sur une AV ca compose et se reinvesti automatiquement donc tu n'as pas vraiment l'impression d'avoir plus d'argent a consommer ce qui est quand meme le but de la majorité des gens plutôt que de voir les chiffres augmenter sur l'interface web de sa banque en ligne...
Tu vas me dire qu'on pourrait faire un rachat ou des choses du genre et je suis tout a fait d'accord mais je sais pas, j'arrive pas a trouve ca identique...  

Certes mais même entre 2 apparts ou des SCPI ce n'est pas le même rendement, mais les gens ne calculeront pas ça non plus.

Mon beau père est justement en train de vendre son appart le plus rentable, alors que d'autres sont moins rentables, je pige pas le projet. Quand je lui explique il comprend, mais dès le lendemain sa nature "irrationnelle" reprend le dessus. Il est très représentatif du français moyen Idem mes parents d'ailleurs.

bah ils ont raison.
 
"Et un diesel c'est moins cher à la pompe, quand tu fais ton plein, donc un diesel c'est économique.
Regarde moi avec mes 5000Km par an, ça me fait 60€ d'économisé, c'est pas rien ça, 60€ !"
 
Notre économie ne peut pas fonctionner qu'avec des gens cultivés, qui font des placements pragmatiques.
La moitié du système s'effondrerait (immo, defisc, etc.)
L'important ce n'est pas d'avoir une population qui dépense, c'est qu'elle dépense sans compter

et surtout surtout : ils payent moins d'impots chaque annee !  
ils payent 3000€ de moins chaque annee pendant 10 ans ! s'il perdent 100 000 a la revente  c'est pas vraiment grave , ils ne le voient pas . ils n'ont pas fait un cheque de 100 000

 
Actuellement tout n'est pas placé et ce qui l'est ne rapporte pas grand chose.  
 

 
Vers Montbéliard, en paysannerie quoi
 

 
Presque    
 

 
Effectivement, c'est pour habiter et pas dans l'optique de louer ou de revendre "rapidement".  
 

 
Du coup ça rejoint un peu l'avis du message précédent, et c'est un peu l'idée que je me faisais, à savoir que trouver un placement qui compenserait le crédit impose soit du risque (hors de question), soit du bloqué (enfin, je suppose)(et hors de question aussi, si demain je veux acheter une voiture je veux pouvoir l'acheter demain sans me poser de question )(même s'il y a peu de chances que j'achète une voiture demain ).  
 
Merci pour vos réponses en tout cas    
 
 

Les gens ne voient pas si loin.

Le dernier a qui j'en ai parlé etait plutot conscient de l'enculage, mais se consolait par "ca fera un truc a laisser pour mes gosses".

Inutile de chercher la logique pure, c'est un raisonnement reptilien issu de la nuit des temps : le rapport du sapiens à sa grotte.

 
C'est assez évident, on préfère un flux à un capital.

Tu peux acheter cash, mais lis quand même la FP du topic Épargne (cf ma signature) pour plus tard quand tu voudras placer au mieux  

Oui mais on peut chercher à optimiser le flux. Si avec 200k€ je m'achète 2 apparts au lieu d'un neuf et que ça me donne plus de flux.

toujours le meme truc :
avec l'immo tu recois TOUS les mois des sous sur le CC, avec un placement, tu ne recois rien et une fois par an un obscure papier dit que ca monte, il n'ya pas d'effet richesse/tresorerie...

'tain Montbéliard faudrait me payer pour que j'aille re-vivre là bas  

OK je vois, c'est dans la tête
Le mental

En PEA tu peux faire idem : 150k sur des actions de rendement. Tous les ans tu touches tes 6k de dividendes. Et avec un PEA mâture tu les retires tous les ans sans IR, voire tous les mois si tu préfères, pour les mettre sur ton compte courant.
Pas de factures à payer, pas d'AG, un risque porté sur plusieurs grosses entreprises solides plutôt qu'à la Merci d'un seul locataire.
Mais bon, être actionnaire c'est le mal alors que spéculer sur l'immo c'est le bien

 
   et puis tu as le plaisir de faire cracher ton locataire...

Et de voir ton appartement krasher

 
 
Le nombre de fois où je peux tenir ce discours et où on me prend pour un extraterrestre.
 
Par contre, il y a un énorme avantage sur le locatif immo bien le seul selon moi mais il est important: l'effet de levier du crédit....

Uniquement parce que tu cherches a vendre. Le bailleur moyen s'en tape, le POGNON rentre pareil  

 
Tout +1
 
C'est très bien résumé par je ne sais plus qui sur ce topic hier ou avant-hier : "L'immoblier locatif est un moyen de créer un patrimoine, en aucun cas un moyen de tirer des revenus d'un patrimoine existant".

Vous exagérez quand même.
C'est un moyen de tirer des revenus d'un patrimoine, pas forcément de tirer un revenu optimisé au poil de cul.
 
Le typique c'est les gens qui ont une enveloppe, et qui se demandent quoi en faire pour "constituer un patrimoine et gagner des sous".
On va les orienter sur un placement : soit un truc immatériel (livret, actions, scpi, AV etc) soit sur un bien immobilier locatif.
Y'a des chances que le bien immobilier ait un rendement inférieur à une solution différente.
Pour autant ca peut rassurer la personne qui saura gérer sur l'immo et pas l'autre solution, ou qui se dit que certains avantages complémentaires de l'immo (habiter dedans si besoin, faire habiter son gosse, défiscalisation éventuelle) lui conviennent mieux qu'un rendement supérieur.
 
Et ca outre les questions de PV ou MV (y'a un paquet de gens qui ne vendent l'immo locatif qu'en cas de coup  dur ou pour financer un gosse qui a un tres gros projet).
 
La position radicale@HFR est pas forcément juste, y'a le prisme geek de l'optimisation dedans.

Ce qui est logique, la prime de risque sur l'immo est quasi nulle, contrairement aux autres placements.

Alors qu'un portefeuille boursier ne risque pas de kracher, hein

Il y a une liste des actions à acheter qui tourne sur le topic bourse ou le topic épargne ? Link, please

 
C'est tout le problème.
 
Dans un contexte d'immo haussier et avec des locataires un minimum respectueux, c'est logique.
Mais à l'heure actuelle, le risque en immo locatif n'est plus nul du tout, or le rendement net ne suit plus.

Ce n'est pas du tout exact.
J'ai déjà donné une multitude de liens vers des biens dont le rendement brut est très nettement supérieur à 10%.

Dsl on est pas CIF pour ce genre de conseils.

En fait tu as aussi la loi \ experience récente européenne qui vient biaiser tout ca. Les gens ont plus peur de se faire chyprioter leur compte (loi sapin II assurance vie au hasard) que de voir leur appartement démoli par un tremblement de terre (pour lequel ils ont une assurance)

Et en général, un BB peut se permettre de causer diversification, car en général il a et le patrimoine mobilier et le patrimoine action (car il a bossé dans une grosse cogip à PEE super interessant)

De mon côté je ne comprends pas les retraités (en général des BB) qui veulent ré investir dans la pierre (parce que ca ne peut que monter   ) et se payer les éventuels emmerdes qui vont avec. Je me demande ce qu'ils n'ont pas compris dans le terme "retraité". Normalement ca veut dire qu'on ne s'achète aucune emmerde... hors un investissement locatif c'en est une belle d'emmerde potentielle en plus du temps à dégager pour s'en occuper correctement (sinon rendement défoncé par une agence)

en parlant de rendement et donc du chausseur sans doute mal chaussé que je suis, j'aimerai bien calculé le rendement de mon 2 pièces parisiens loué à mon cousin (attention je loue ma résidence principale:o, c'est de la diversification, j'ai aussi des actions, bref un vrai BB en puissance sauf que j'ai 37 ans   )

Je prends quoi en compte pour avoir le true rendement :
- Loyer
- taxe foncière
- charge
-travaux
- intérêts restant à courir sur le prêt

Ca je vois ça à peu près (bien que je puisse en oublier ?) mais c'est plutôt l'impact sur ma situation fiscale.

Comment re inputer l'impact sur mon TMI fonction de la manière dont j'ai déclaré (micro foncier... meublé...) ?

Merci d'avance  

 
Je ne parle pas de ça.
 
Le risque de voir ton bien immo disparaître totalement avec perte totale de capital est quasi nul. Pour tous les autres supports mobiliers, le risque est plus importants. Il est à partir de là logique que tout autre investissement ait un rendement supérieur, au prorata du risque associé.  
 
Sur de Fonds€, le risque est très faible, le rendement tend donc vers un rendement immo. Sur des actions le risque est plus élevé, le rendement également.
 
Si on raisonne simplement en rendement, sans prendre en compte la prime de risque associée, le raisonnement est biaisé.

 
je trouve l'immo plus compliqué que le reste perso