Reprise du message précédent :

 
Alors que je viens de signer un CCMI...  
 
 
Et puis d'ailleurs, je ne vois pas le rapport.  

Concernant ma maison qui va être acheté pour faire du locatif, celle qui a visité la baraque, m'a quand même précisé qu'elle mettrait bien ses gosses dedans qui ont à l'heure actuelle 16-18 ans.
 
Donc je suis pas sur qu'il fasse chercher de la logique poussée dans son choix.
 
Et le coup des visites après signature de la promesse, j'y crois pas trop, elle avait possibilité de venir avant mais n'a jamais voulu le faire.

Le notaire du vendeur qui fait des siennes, alors que le vendeur n'a pas de soucis.

 
Elle prend pas de notaire d'après ce que j'ai compris, je serai fixé mercredi.

http://www.slate.fr/story/126821/l [...] graphiques
 
Un peu long mais plutôt intéressant
 

J'ai direct pensé à ce topic en lisant ça

Toi, tu ne connais pas encore le topic du conflit inter générationnel.
Rejoins-nous : je te promets que tu vas te plaire avec nous !

 
 
suivant l'objectif il faudrait  les dire, à quoi cela sert pour les garder pour toi seul et ne pas les faire partager ?
 
 
l'IS engendre d'augmenter la plus-value au fil des années.....    plus on garde le bien plus on va faire une plus-value  qui forcément elle sera taxé
 
Alors qu'en non propre ou une SCI à l'IR.....   c'est le contraire plus on garde le bien moins on va faire de plus-value.
 
 
     

 
 
oui, si l'indivisaire est en capacité financière et veut racheter la part de l'autre....
 

 
A mettre en balance avec les économies d'IR.

 
Ce qui exactement le cas de la SCI
 
Ce que je veux dire, c'est que c'est pas le système juridique qu'il faut bien choisir, c'est l'indivision qu'il faut éviter, quelqu'elle soit

Salut les gars    
 
Je mets en vente mon appartement locatif à Épinal pour 90k€. (Loué 470€ HC par mois).
Moi j'habite Paris, alors c'est chiant de gérer à distance.
 
J'avais fait un mandat exclusif avec une agence, je l'ai résilié car l'agence n'a rien foutu en 6 mois.
J'ai quand même dit à l'agence que s'ils trouvent un acheteur et vendent, je leur donne 3k€ de commissions. C'est normal que celui qui vend prenne une com. Le directeur de l'agence s'est mis en PLS [i]"il ne faut pas en parler, je n'ai jamais accepté une si faible commission, c’est limite de la concurrence illicite envers les autres agences   "[/i]  Je lui ai dit que c'est ça ou rien, vaut mieux 3k€ que 0€. C'est l'agence qui gère mon bien en loc depuis 9 ans.
 
Bref, là j'ai mis une annonce sur Le Bon Coin, j'ai reçu qqs appels.  
Je note les numéros et je les communique à ma locataire pour qu'elle convienne avec les intéressés des horaires de visite.
J'ai bien envie de donner directement aux intéressés le numéro de la locataire, mais bon, je trouve ça délicat de lui imposer ça, je trouve ça trop cavalier et intrusif. Quelle est la façon de faire ?
 
Et le problème : il se trouve que ma locataire est AI chez une agence concurrente.
Elle me répond par mail : "Par contre on avait convenu de faire la visite là avec ce Monsieur et ensuite de faire un mandat de vente, car ma position n'est pas facile du fait que je travaille chez xxx."
Euhhh la profession de ma locataire OSEF non ? Dans tous les cas c'est une obligation pour elle d'accepter les visites ? C'est pas parce qu'elle est AI que je vais devoir faire un contrat de vente avec elle ?? (Surtout que son agence a appelé, elle me propose un mandat de vente avec 9k€ de commission pour 90k€, looool je leur ai ri au nez. Ils disent que pour moi rien ne change, mais je ne les vois pas vendre à 99k€ pour que j'obtienne 90k€. Si l'appart vaut 90k€ ils ne vont pas pouvoir vendre à 99k€, l'acheteur paie 90 et moi j'obtiens 81, je ne vois pas pourquoi ce serait à l'acheteur de payer le fait que le vendeur passe pas une agence pour vendre.)

Le metier de la locataire OSEF oui, indirectement elle veut te signifier que passer par elle sera mieux , au risque que si tu ne le fait pas , elle pourrait ne filer des RDV a tes acheteurs que le Dimanche matin vers 7h30 ou le vendredi entre 11h30 et 11h45 , elle se place un peu en porte à faux par rapport à son agence, elle sera VRP de ta vente pour une com d'une autre agence, elle doit penser que tu file 9k€ ailleur alors que ce serait plus simple de le filer à son agence pour sa prime .
 
 
Je pense que tu as bien fait pour la com

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Tu l'avais payé combien ce bien à l'époque ?  

T'as encore un passif bancaire dessus?

Je crois qu'elle a obligation de permettre les visites 2h par jour, mais je peut elle dire entre 21h et 23h et seulement en présence du proprio ?

d'aprés Meilleur agent ça a pris -4% en 10 ans
 
http://www.meilleursagents.com/pri [...] nal-88000/

 
J'aime bien celle-ci, tellement vraie :

 
 
Le bien n'est plus en agence, donc elle fait juste son devoir juridique en laissant venir les visiteurs    
C'est son devoir, mais je suis quand même sympa, je l'ai motivée en lui disant que je serai reconnaissant (équivalent 1 mois de loyer) si elle me permet de vendre en direct en faisant bien les visites.

470€, t'es grand seigneur

 
 
Acheté 140k€ en 2007, au plus haut.
Depuis, Epinal a baissé d'environ 10%.
Toutes choses égales par ailleurs, j'aurais perdu environ 10% sur le prix de vente si j'avais acheté  de l'ancien pour vendre de l'ancien. Mais là vu que je l'ai acheté neuf et surévalué car Robien, je le vends ancien donc 30% de perdu entre le neuf et l'ancien.
L'un dans l'autre, ça fait environ 40% de baisse, on y est, c'est cohérent avec mon prix de vente de 90k€  
 
Je dois encore 89k€ de CRD à la banque.
Je risque d'être en negative equity alors que ça va faire 10 ans que je rembourse 1k€/mois pour 500€ de loyer et 200€ de défisc   Je l'ai toujours loué sans problème (quand même 7 locataires différents), pour certains l'opération a été encore plus catastrophique (ils n'ont pas réussi à louer la 1ère année car trop gourmands sur le loyer donc ils ont perdu la défisc et des années de loyer).
 
Mais je me dis que les prix pourraient encore baisser davantage : les prix sont encore soutenus par les taux très bas et les aides de l’Etat. Les prix ont baissé alors que les taux sur la période sont passés de 4% sur 20 ans à 1% sur 20 ans, alors ça va être une boucherie si les taux repartent à la hausse    Me couper un bras maintenant ou 2 bras dans 10 ans ? Ceci dit, dans 10 ans ils sera payé, et le rendement sera devenu bon si je le loue 500€ par mois alors qu'il ne vaut plus que 40k€    
 
J'en avais déjà parlé, j'ai très vite réalisé que j'avais fait une connerie, j'avais 22 ans et tout le monde autour de moi disait que l'immo ne pouvait que monter, en plus pour défisc ça envoit du rêve
A 23 ans j'avais pigé le truc (quand je suis arrivé sur HFR en fait, ça m'a ouvert les yeux, mais le mal était fait ), alors que je vois encore plein de gens plus âgés dans cette illusion de l'immo à tout prix et de la défisc.
J'avais rapidement réalisé que le prix était surévalué, et qu'à moins qu'il y ait hausse des prix d'au moins 30% (pour contrecarrer la baisse "naturelle" des prix entre le neuf et l'ancien) je serais perdant.
Si je pouvais revenir en arrière en 2007, avec mon niveau de connaissances actuel (mais en ignorant le futur), j'achèterais soit un appart dans l'ancien à Paris soit des SCPI pour 100k€. Mais j'ai eu cette proposition de défisc à Epinal et tout mon entourage me disait de foncer et voilà, that's life, maintenant j'assume et sur l'échelle d'une vie 50k€ de perte c'est finalement peu

 
 
Faut que je creuse ses obligations pour lui répondre  

 
 
Légalement je ne lui dois rien, elle a l'obligation de laisser les acheteurs visités.
Donc c'est très sympa si je lui donne X00 €, peu de vendeurs doivent le faire je pense

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Bordel , ça va tu le vis bien , c'est le principal mais 50k€ dans la tronche ça fait mal..

 
 
Quand je vois des gens dire qu'ils bradent alors qu'ils font une PV de 50% parce qu'ils s'imaginaient faire une PV de 100%, ça me fait bien rire    
Surtout quand ces mêmes gens daubent sur les actionnaires spéculateurs.
 
Les français    
 
La plupart des opérations de défisc présentent un risque de MV supérieur au gain d'IR. C'est valable en immo (Robien, Scellier, Duflot, Pinel...), en investissement entreprise (FCPI), investissement cinéma (SOFICA)...
Bien souvent il vaut mieux faire le deuil de l'IR à payer plutôt que de courir un gros risque de perte sur un investissement hasardeux.
C'est ce que j'explique en FP de la topic épargne, cf ma signature    :  le risque de perte est bien souvent supérieur à l'économie d'IR, ce n'est pas pour rien que l'État subventionne et délègue ces "opérations hasardeuses" aux français...
Ce ne sont que des subventions déguisées et l'Etat fait supporter le risque au particulier car il sait très bien que ce ne serait pas rentable qu'il investisse dedans

 
 
J'ai eu le temps de me préparer au fiste
Cela fait des années que je sais que je vais perdre X0 k€.

 
Est-ce négatif ?
Tu dis que tu verses 1 K€  de mensualité, mais combien perçois tu de loyer et combien as tu défiscalisé (en intégrant le déficit foncier)? En trésorerie combien t'as réellement coûté ton appart ?

 
En fait au cas d'espèce on voit bien que le problème c'est d'avoir acheté du neuf. Dans l'ancien t'aurais eu une petite MV et au global t'aurais même été gagnant. Acheter du neuf ppur y vivre pourquoi pas, mais pour y louer c'est une belle arnaque...

 
 
Personne peut dire qu'il ferait une économie avant d'avoir vendu infiné le bien....
 
Les 2 % amortissements par an, va bien baisser ton impôt immédiat mais en contre partie pour augmenter d'autant ton impôt infiné sur la plus-value de façon rigoureusement identique.
Il faut faut le pari que les impôts dans 10 ans, 20 ans 30 ans ou 50 ans soit inférieur à ceux immédiat pour envisager une possible optimisation fiscale.
 
 
 

 
 
Oui, j'ai fait le calcul : cashflow négatif de 60k€ pour l'instant    
Donc +/- ce qu'il me restera si je vends.

Il me semble qu'elle a obligation de laisser l'accès mais pas de faire les visites faut pas deconner...
Après la vente a distance le plus simple c'est de faire une visite collective mais vu que ca va pas se bousculer visiblement je suis pas sur que tu y arrives.
Sinon bel investissement, GG

 
 
Quand l'immo montait de 10% par an, ça allait.
Les mecs qui ont acheté des RObien en 2000 ont pu se faire du POGNON car même si ils achetaient surévalué de 30%, avec l'immo qui montait de 10% par an ça rattrapait vite.
 
Mais oui, mon beau-père qui a acheté un appart à 5 ou 6k€ le m² il y a 1 an, à Lyon mais à 300m de la sortie de Lyon, il est bien parti pour faire 20 ou 30% de MV.
Pour le même prix, il pouvait avoir 2 apparts de même surface dans le centre de Lyon dans l'ancien récent. Mais bon, il voulait du neuf à tout prix pour mettre en location, tous mes arguments lui passaient au-dessus de la tête.
Et sur la somme investie, ça lui piquera plus que mes -40% sur un petit appart.

 
 
Merci, je le sais depuis un bail que c'est un super investissement  
 
Oui je veux dire laisser l'accès, après je m'en fous, les acheteurs visitent eux-mêmes.
Je veux juste qu'elle leur ouvre la porte. Un peu comme un AI quoi, sauf qu'au moins elle ne racontera pas de connerie

tu oublies la defisc  
il vend aussi parce que la defisc est finie  (9 ans )

Tu as déjà calculé le TRI théorique global de l'opération sur 9/10 ans si tu revends à peu près au prix voulu ? en prenant absolument tout en compte, y compris la défisc comme un cashflow positif bien-sûr.    
 
 

 
 
Ouais enfin, défiscaliser 20 ou 30 k€ pour faire une MV de X0 k€ (voire > 100k€ pour un grand appart > 6k€ le m² qu'on vendra à 4500€/m² au mieux si les prix restent stables)    

pour les vieux   , ca fait quand meme pres de 400 000 francs ... a 32 ans ca fait mal au fondement...

 
 
Ca va être bien violent.
60k€ de cashflow négatif déjà, en tenant compte de la défisc en positif.
 
Le POGNON que j'aurais si j'avais jamais acheté cet appart ou si j'avais investi en immo mais autrement (Paris dans l'ancien, SCPI...car l'immo locatif vu mon profil et ma mobilité c'était pas déconnant, mais je me suis planté de support, j'ai cédé au plus simple ie la défisc proche de chez moi à l'époque)    

mais du coup tu as fait le calcul inverse, cad combien de temps il faudrait que tu le garde pour que ce soit une opé blanche (en integrant l'incertitude de la remontée des taux) ton loyer à l'air OK et du coup tu pourra peut-etre légèrement l’augmenter puisque la defisc et ses contraintes ont pris fin.