Forum |  HardWare.fr | News | Articles | PC | Prix | S'identifier | S'inscrire | Aide | Shop Recherche
538 connectés 

 


 

À quand le prochain krach immobilier en France ?




Attention si vous cliquez sur "voir les résultats" vous ne pourrez plus voter
Les invités peuvent voter

 Mot :   Pseudo :  
  Aller à la page :
 
 Page :   1  2  3  4  5  ..  13912  13913  13914  ..  15014  15015  15016  15017  15018  15019
Auteur Sujet :

[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

n°47768473
flash23
Posté le 19-11-2016 à 19:42:03  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

Shaad a écrit :


 
Tu raisonnes trop avec un point de vue de locataire, pas du tout celui d'un proprio et encore moins d'un bailleur.


 
Alors que je viens de signer un CCMI...  [:clooney16]
 
 
Et puis d'ailleurs, je ne vois pas le rapport.  [:transparency]


Message édité par flash23 le 19-11-2016 à 19:43:39
mood
Publicité
Posté le 19-11-2016 à 19:42:03  profilanswer
 

n°47768991
Entoni
Posté le 19-11-2016 à 21:01:37  profilanswer
 

Concernant ma maison qui va être acheté pour faire du locatif, celle qui a visité la baraque, m'a quand même précisé qu'elle mettrait bien ses gosses dedans qui ont à l'heure actuelle 16-18 ans.
 
Donc je suis pas sur qu'il fasse chercher de la logique poussée dans son choix.
 
Et le coup des visites après signature de la promesse, j'y crois pas trop, elle avait possibilité de venir avant mais n'a jamais voulu le faire.

n°47769026
ignomo
Posté le 19-11-2016 à 21:06:49  profilanswer
 

Le notaire du vendeur qui fait des siennes, alors que le vendeur n'a pas de soucis.

n°47769291
Entoni
Posté le 19-11-2016 à 21:38:40  profilanswer
 

ignomo a écrit :

Le notaire du vendeur qui fait des siennes, alors que le vendeur n'a pas de soucis.


 
Elle prend pas de notaire d'après ce que j'ai compris, je serai fixé mercredi.

n°47770238
P-Y
Posté le 20-11-2016 à 00:04:28  profilanswer
 

http://www.slate.fr/story/126821/l [...] graphiques
 
Un peu long mais plutôt intéressant
 

Citation :


Cette prise en compte du rôle du patrimoine déjà identifiée par Thomas Piketty permet d'articuler la question générationnelle avec celle du retour des classes sociales, concept qu'on croyait en voie de ringardisation pendant les Trente glorieuses. On assiste à bas bruit et sur fond de discours rassurant sur les inégalités en France à la «reformation d’une classe d’héritiers-rentiers, économiquement séparée du sort de ceux qui doivent continuer à travailler pour vivre.» Pour ces derniers, «en cours d’acquisition de leur logement, et en particulier lorsque la parentèle n’est pas en mesure d’apporter une aide, le contexte nouveau est à la fois celui de coûts exorbitants -l’endettement prenant des proportions extrêmes, tout comme l’effort financier lié au remboursement- associés à une prise de risques considérable: toute variation des marchés immobiliers, des taux d’intérêts, ou simplement les aléas de la vie (rupture de carrière, divorce, décès, etc.) peuvent déstabiliser l’ensemble de l’oeuvre d’une vie.»
 
Le déclassement se vit ici comme la prise de conscience pour un individu qu’il n’aurait pas les moyens d’acheter un bien comparable à celui de la génération de ses parents. De quoi très sérieusement nuancer la clameur qui nous vient du marché immobilier, du banquier, des proches sans oublier les suppléments des magazines hebdomadaires: «C’est le moment d’acheter!» Car ce que les suppléments Immobilier ne mentionnent jamais, c'est qu'«il conviendra de travailler deux fois plus longtemps pour acheter le même bien» et qu'un scénario plausible est que «les acquéreurs des années 2005 et suivantes pourraient s’être lourdement endettés pour connaître au bout du compte des plus-value moins favorables» que leurs aînés ou leurs collègues héritiers.


J'ai direct pensé à ce topic en lisant ça :D

n°47770272
SHOOCK
Posté le 20-11-2016 à 00:10:26  profilanswer
 

P-Y a écrit :

http://www.slate.fr/story/126821/l [...] graphiques
 
Un peu long mais plutôt intéressant
 

Citation :


Cette prise en compte du rôle du patrimoine déjà identifiée par Thomas Piketty permet d'articuler la question générationnelle avec celle du retour des classes sociales, concept qu'on croyait en voie de ringardisation pendant les Trente glorieuses. On assiste à bas bruit et sur fond de discours rassurant sur les inégalités en France à la «reformation d’une classe d’héritiers-rentiers, économiquement séparée du sort de ceux qui doivent continuer à travailler pour vivre.» Pour ces derniers, «en cours d’acquisition de leur logement, et en particulier lorsque la parentèle n’est pas en mesure d’apporter une aide, le contexte nouveau est à la fois celui de coûts exorbitants -l’endettement prenant des proportions extrêmes, tout comme l’effort financier lié au remboursement- associés à une prise de risques considérable: toute variation des marchés immobiliers, des taux d’intérêts, ou simplement les aléas de la vie (rupture de carrière, divorce, décès, etc.) peuvent déstabiliser l’ensemble de l’oeuvre d’une vie.»
 
Le déclassement se vit ici comme la prise de conscience pour un individu qu’il n’aurait pas les moyens d’acheter un bien comparable à celui de la génération de ses parents. De quoi très sérieusement nuancer la clameur qui nous vient du marché immobilier, du banquier, des proches sans oublier les suppléments des magazines hebdomadaires: «C’est le moment d’acheter!» Car ce que les suppléments Immobilier ne mentionnent jamais, c'est qu'«il conviendra de travailler deux fois plus longtemps pour acheter le même bien» et qu'un scénario plausible est que «les acquéreurs des années 2005 et suivantes pourraient s’être lourdement endettés pour connaître au bout du compte des plus-value moins favorables» que leurs aînés ou leurs collègues héritiers.


J'ai direct pensé à ce topic en lisant ça :D


 
Pas de panique, les infirmiers commencent à se suicider dans les hôpitaux car les budgets ne suivent plus la croissance du nombre de patients agés. L'espérance de vie va commencer à reculer, entraînant l'immobilier avec. [:elfe_smileys:3]
 
 

n°47770786
360no2
I am a free man!
Posté le 20-11-2016 à 02:54:21  profilanswer
 

P-Y a écrit :

http://www.slate.fr/story/126821/l [...] graphiques

 

Un peu long mais plutôt intéressant

Citation :

[...]


J'ai direct pensé à ce topic en lisant ça :D

Toi, tu ne connais pas encore le topic du conflit inter générationnel. [:luc@s]
Rejoins-nous : je te promets que tu vas te plaire avec nous ! [:calvin2:5]


---------------
"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage)
n°47770937
chrissud
Posté le 20-11-2016 à 08:09:37  profilanswer
 

Shaad a écrit :


 
Pas tout à fait.
 
Tu peux choisir de passer la SCI à l'Imposition sur les Sociétés, suivant l'objectif.
 
 


 
 
suivant l'objectif il faudrait  les dire, à quoi cela sert pour les garder pour toi seul et ne pas les faire partager ?
 
 
l'IS engendre d'augmenter la plus-value au fil des années.....    plus on garde le bien plus on va faire une plus-value  qui forcément elle sera taxé
 
Alors qu'en non propre ou une SCI à l'IR.....   c'est le contraire plus on garde le bien moins on va faire de plus-value.
 
 
     

n°47770941
chrissud
Posté le 20-11-2016 à 08:11:39  profilanswer
 

briseparpaing a écrit :


 
Non, la licitation n'est pas obligatoire. L'indivis peut parfaitement racheter "la part" de l'autre en versant une soulte.


 
 
oui, si l'indivisaire est en capacité financière et veut racheter la part de l'autre....
 

n°47771041
archergrin​cheux
Posté le 20-11-2016 à 09:18:20  profilanswer
 

chrissud a écrit :


 
 
suivant l'objectif il faudrait  les dire, à quoi cela sert pour les garder pour toi seul et ne pas les faire partager ?
 
 
l'IS engendre d'augmenter la plus-value au fil des années.....    plus on garde le bien plus on va faire une plus-value  qui forcément elle sera taxé
 
Alors qu'en non propre ou une SCI à l'IR.....   c'est le contraire plus on garde le bien moins on va faire de plus-value.
 
 
     


 
A mettre en balance avec les économies d'IR.

mood
Publicité
Posté le 20-11-2016 à 09:18:20  profilanswer
 

n°47771482
briseparpa​ing
Posté le 20-11-2016 à 11:00:28  profilanswer
 

chrissud a écrit :


 
 
oui, si l'indivisaire est en capacité financière et veut racheter la part de l'autre....
 


 
Ce qui exactement le cas de la SCI :d
 
Ce que je veux dire, c'est que c'est pas le système juridique qu'il faut bien choisir, c'est l'indivision qu'il faut éviter, quelqu'elle soit


Message édité par briseparpaing le 20-11-2016 à 11:01:48
n°47771600
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 11:22:24  profilanswer
 

Salut les gars  :hello:  
 
Je mets en vente mon appartement locatif à Épinal pour 90k€. (Loué 470€ HC par mois).
Moi j'habite Paris, alors c'est chiant de gérer à distance.
 
J'avais fait un mandat exclusif avec une agence, je l'ai résilié car l'agence n'a rien foutu en 6 mois.
J'ai quand même dit à l'agence que s'ils trouvent un acheteur et vendent, je leur donne 3k€ de commissions. C'est normal que celui qui vend prenne une com. Le directeur de l'agence s'est mis en PLS [i]"il ne faut pas en parler, je n'ai jamais accepté une si faible commission, c’est limite de la concurrence illicite envers les autres agences  [:moquette:1] "[/i]  Je lui ai dit que c'est ça ou rien, vaut mieux 3k€ que 0€. C'est l'agence qui gère mon bien en loc depuis 9 ans.
 
Bref, là j'ai mis une annonce sur Le Bon Coin, j'ai reçu qqs appels.  
Je note les numéros et je les communique à ma locataire pour qu'elle convienne avec les intéressés des horaires de visite.
J'ai bien envie de donner directement aux intéressés le numéro de la locataire, mais bon, je trouve ça délicat de lui imposer ça, je trouve ça trop cavalier et intrusif. Quelle est la façon de faire ?
 
Et le problème : il se trouve que ma locataire est AI chez une agence concurrente.
Elle me répond par mail : "Par contre on avait convenu de faire la visite là avec ce Monsieur et ensuite de faire un mandat de vente, car ma position n'est pas facile du fait que je travaille chez xxx."
Euhhh la profession de ma locataire OSEF non ? Dans tous les cas c'est une obligation pour elle d'accepter les visites ? C'est pas parce qu'elle est AI que je vais devoir faire un contrat de vente avec elle ?? (Surtout que son agence a appelé, elle me propose un mandat de vente avec 9k€ de commission pour 90k€, looool je leur ai ri au nez. Ils disent que pour moi rien ne change, mais je ne les vois pas vendre à 99k€ pour que j'obtienne 90k€. Si l'appart vaut 90k€ ils ne vont pas pouvoir vendre à 99k€, l'acheteur paie 90 et moi j'obtiens 81, je ne vois pas pourquoi ce serait à l'acheteur de payer le fait que le vendeur passe pas une agence pour vendre.)

Message cité 3 fois
Message édité par nico6259 le 20-11-2016 à 11:25:44

---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47771662
stancw
Parle à Monkey ...
Posté le 20-11-2016 à 11:30:38  profilanswer
 

Le metier de la locataire OSEF oui, indirectement elle veut te signifier que passer par elle sera mieux , au risque que si tu ne le fait pas , elle pourrait ne filer des RDV a tes acheteurs que le Dimanche matin vers 7h30 ou le vendredi entre 11h30 et 11h45 :D, elle se place un peu en porte à faux par rapport à son agence, elle sera VRP de ta vente pour une com d'une autre agence, elle doit penser que tu file 9k€ ailleur alors que ce serait plus simple de le filer à son agence pour sa prime :D .
 
 
Je pense que tu as bien fait pour la com :jap:

Message cité 1 fois
Message édité par stancw le 20-11-2016 à 11:31:46

---------------
... ma tête est malade -  "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"
n°47771753
kiwai10
Cesse de croire, instruis toi.
Posté le 20-11-2016 à 11:43:03  profilanswer
 

Pourquoi tu proposes pas direct à ta locataire, vous gérez les visites/prise de rdv toute seule, si vous trouvez un acheteur je vous file 3k€ :o

Message cité 1 fois
Message édité par kiwai10 le 20-11-2016 à 11:43:26
n°47771779
Halfsup
Posté le 20-11-2016 à 11:47:01  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

Salut les gars  :hello:

 

Je mets en vente mon appartement locatif à Épinal pour 90k€. (Loué 470€ HC par mois).
Moi j'habite Paris, alors c'est chiant de gérer à distance.

 

J'avais fait un mandat exclusif avec une agence, je l'ai résilié car l'agence n'a rien foutu en 6 mois.
J'ai quand même dit à l'agence que s'ils trouvent un acheteur et vendent, je leur donne 3k€ de commissions. C'est normal que celui qui vend prenne une com. Le directeur de l'agence s'est mis en PLS [i]"il ne faut pas en parler, je n'ai jamais accepté une si faible commission, c’est limite de la concurrence illicite envers les autres agences  [:moquette:1] "[/i]  Je lui ai dit que c'est ça ou rien, vaut mieux 3k€ que 0€. C'est l'agence qui gère mon bien en loc depuis 9 ans.

 

Bref, là j'ai mis une annonce sur Le Bon Coin, j'ai reçu qqs appels.
Je note les numéros et je les communique à ma locataire pour qu'elle convienne avec les intéressés des horaires de visite.
J'ai bien envie de donner directement aux intéressés le numéro de la locataire, mais bon, je trouve ça délicat de lui imposer ça, je trouve ça trop cavalier et intrusif. Quelle est la façon de faire ?

 

Et le problème : il se trouve que ma locataire est AI chez une agence concurrente.
Elle me répond par mail : "Par contre on avait convenu de faire la visite là avec ce Monsieur et ensuite de faire un mandat de vente, car ma position n'est pas facile du fait que je travaille chez xxx."
Euhhh la profession de ma locataire OSEF non ? Dans tous les cas c'est une obligation pour elle d'accepter les visites ? C'est pas parce qu'elle est AI que je vais devoir faire un contrat de vente avec elle ?? (Surtout que son agence a appelé, elle me propose un mandat de vente avec 9k€ de commission pour 90k€, looool je leur ai ri au nez. Ils disent que pour moi rien ne change, mais je ne les vois pas vendre à 99k€ pour que j'obtienne 90k€. Si l'appart vaut 90k€ ils ne vont pas pouvoir vendre à 99k€, l'acheteur paie 90 et moi j'obtiens 81, je ne vois pas pourquoi ce serait à l'acheteur de payer le fait que le vendeur passe pas une agence pour vendre.)


Tu l'avais payé combien ce bien à l'époque ?  :whistle:

 

T'as encore un passif bancaire dessus?

Message cité 1 fois
Message édité par Halfsup le 20-11-2016 à 11:47:16
n°47771868
ignomo
Posté le 20-11-2016 à 11:59:12  profilanswer
 

Je crois qu'elle a obligation de permettre les visites 2h par jour, mais je peut elle dire entre 21h et 23h et seulement en présence du proprio ?

n°47771872
sherlock b​ougres
Posté le 20-11-2016 à 11:59:49  profilanswer
 

Je sais pas combien tu l'as payé à l'époque mais à ce tarif là, le rendement est mauvais. Tu vendras à quelqu'un qui cherche à acheter pour habiter.
On veut plus d'infos :o capital remboursé, vacances locatives, frais engagés, ça peut être intéressant comme retour.


---------------
aille demande qu'à vous croire, beut canne iou prouve it ?
n°47771874
stancw
Parle à Monkey ...
Posté le 20-11-2016 à 12:00:01  profilanswer
 

d'aprés Meilleur agent ça a pris -4% en 10 ans :/
 
http://www.meilleursagents.com/pri [...] nal-88000/


---------------
... ma tête est malade -  "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"
n°47772083
HFR_GLT
Posté le 20-11-2016 à 12:30:53  profilanswer
 

P-Y a écrit :

http://www.slate.fr/story/126821/l [...] graphiques
 
Un peu long mais plutôt intéressant
 

Citation :


Cette prise en compte du rôle du patrimoine déjà identifiée par Thomas Piketty permet d'articuler la question générationnelle avec celle du retour des classes sociales, concept qu'on croyait en voie de ringardisation pendant les Trente glorieuses. On assiste à bas bruit et sur fond de discours rassurant sur les inégalités en France à la «reformation d’une classe d’héritiers-rentiers, économiquement séparée du sort de ceux qui doivent continuer à travailler pour vivre.» Pour ces derniers, «en cours d’acquisition de leur logement, et en particulier lorsque la parentèle n’est pas en mesure d’apporter une aide, le contexte nouveau est à la fois celui de coûts exorbitants -l’endettement prenant des proportions extrêmes, tout comme l’effort financier lié au remboursement- associés à une prise de risques considérable: toute variation des marchés immobiliers, des taux d’intérêts, ou simplement les aléas de la vie (rupture de carrière, divorce, décès, etc.) peuvent déstabiliser l’ensemble de l’oeuvre d’une vie.»
 
Le déclassement se vit ici comme la prise de conscience pour un individu qu’il n’aurait pas les moyens d’acheter un bien comparable à celui de la génération de ses parents. De quoi très sérieusement nuancer la clameur qui nous vient du marché immobilier, du banquier, des proches sans oublier les suppléments des magazines hebdomadaires: «C’est le moment d’acheter!» Car ce que les suppléments Immobilier ne mentionnent jamais, c'est qu'«il conviendra de travailler deux fois plus longtemps pour acheter le même bien» et qu'un scénario plausible est que «les acquéreurs des années 2005 et suivantes pourraient s’être lourdement endettés pour connaître au bout du compte des plus-value moins favorables» que leurs aînés ou leurs collègues héritiers.


J'ai direct pensé à ce topic en lisant ça :D


 
J'aime bien celle-ci, tellement vraie :
http://www.slate.fr/sites/default/files/1_GraphiquePatrimoine.png


---------------
Comparatif achat/location immobilière en ligne
n°47772237
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 12:48:12  profilanswer
 

stancw a écrit :

Le metier de la locataire OSEF oui, indirectement elle veut te signifier que passer par elle sera mieux , au risque que si tu ne le fait pas , elle pourrait ne filer des RDV a tes acheteurs que le Dimanche matin vers 7h30 ou le vendredi entre 11h30 et 11h45 :D, elle se place un peu en porte à faux par rapport à son agence, elle sera VRP de ta vente pour une com d'une autre agence, elle doit penser que tu file 9k€ ailleur alors que ce serait plus simple de le filer à son agence pour sa prime :D .
 
 
Je pense que tu as bien fait pour la com :jap:


 

kiwai10 a écrit :

Pourquoi tu proposes pas direct à ta locataire, vous gérez les visites/prise de rdv toute seule, si vous trouvez un acheteur je vous file 3k€ :o


 
 
Le bien n'est plus en agence, donc elle fait juste son devoir juridique en laissant venir les visiteurs  :jap:  
C'est son devoir, mais je suis quand même sympa, je l'ai motivée en lui disant que je serai reconnaissant (équivalent 1 mois de loyer) si elle me permet de vendre en direct en faisant bien les visites.


---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47772262
_Lahoma_
Posté le 20-11-2016 à 12:52:31  profilanswer
 

470€, t'es grand seigneur :o

n°47772307
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 12:58:52  profilanswer
 

Halfsup a écrit :


Tu l'avais payé combien ce bien à l'époque ?  :whistle:  
 
T'as encore un passif bancaire dessus?  


 

sherlock bougres a écrit :

Je sais pas combien tu l'as payé à l'époque mais à ce tarif là, le rendement est mauvais. Tu vendras à quelqu'un qui cherche à acheter pour habiter.
On veut plus d'infos :o capital remboursé, vacances locatives, frais engagés, ça peut être intéressant comme retour.


 

stancw a écrit :

d'aprés Meilleur agent ça a pris -4% en 10 ans :/
 
http://www.meilleursagents.com/pri [...] nal-88000/


 
 
Acheté 140k€ en 2007, au plus haut.
Depuis, Epinal a baissé d'environ 10%.
Toutes choses égales par ailleurs, j'aurais perdu environ 10% sur le prix de vente si j'avais acheté  de l'ancien pour vendre de l'ancien. Mais là vu que je l'ai acheté neuf et surévalué car Robien, je le vends ancien donc 30% de perdu entre le neuf et l'ancien.
L'un dans l'autre, ça fait environ 40% de baisse, on y est, c'est cohérent avec mon prix de vente de 90k€ [:dovakor:4]  
 
Je dois encore 89k€ de CRD à la banque.
Je risque d'être en negative equity alors que ça va faire 10 ans que je rembourse 1k€/mois pour 500€ de loyer et 200€ de défisc  [:clooney24] Je l'ai toujours loué sans problème (quand même 7 locataires différents), pour certains l'opération a été encore plus catastrophique (ils n'ont pas réussi à louer la 1ère année car trop gourmands sur le loyer donc ils ont perdu la défisc et des années de loyer).
 
Mais je me dis que les prix pourraient encore baisser davantage : les prix sont encore soutenus par les taux très bas et les aides de l’Etat. Les prix ont baissé alors que les taux sur la période sont passés de 4% sur 20 ans à 1% sur 20 ans, alors ça va être une boucherie si les taux repartent à la hausse  :pt1cable:  Me couper un bras maintenant ou 2 bras dans 10 ans ? Ceci dit, dans 10 ans ils sera payé, et le rendement sera devenu bon si je le loue 500€ par mois alors qu'il ne vaut plus que 40k€  [:clooney24]  
 
J'en avais déjà parlé, j'ai très vite réalisé que j'avais fait une connerie, j'avais 22 ans et tout le monde autour de moi disait que l'immo ne pouvait que monter, en plus pour défisc ça envoit du rêve :o
A 23 ans j'avais pigé le truc (quand je suis arrivé sur HFR en fait, ça m'a ouvert les yeux, mais le mal était fait :o), alors que je vois encore plein de gens plus âgés dans cette illusion de l'immo à tout prix et de la défisc.
J'avais rapidement réalisé que le prix était surévalué, et qu'à moins qu'il y ait hausse des prix d'au moins 30% (pour contrecarrer la baisse "naturelle" des prix entre le neuf et l'ancien) je serais perdant.
Si je pouvais revenir en arrière en 2007, avec mon niveau de connaissances actuel (mais en ignorant le futur), j'achèterais soit un appart dans l'ancien à Paris soit des SCPI pour 100k€. Mais j'ai eu cette proposition de défisc à Epinal et tout mon entourage me disait de foncer et voilà, that's life, maintenant j'assume et sur l'échelle d'une vie 50k€ de perte c'est finalement peu :o

Message cité 3 fois
Message édité par nico6259 le 20-11-2016 à 19:51:33

---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47772329
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 13:02:05  profilanswer
 

ignomo a écrit :

Je crois qu'elle a obligation de permettre les visites 2h par jour, mais je peut elle dire entre 21h et 23h et seulement en présence du proprio ?


 
 
Faut que je creuse ses obligations pour lui répondre  :jap:


---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47772335
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 13:02:52  profilanswer
 

_Lahoma_ a écrit :

470€, t'es grand seigneur :o


 
 
Légalement je ne lui dois rien, elle a l'obligation de laisser les acheteurs visités.
Donc c'est très sympa si je lui donne X00 €, peu de vendeurs doivent le faire je pense :o


---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47772373
kiwai10
Cesse de croire, instruis toi.
Posté le 20-11-2016 à 13:07:40  profilanswer
 

J'imagine le sourire de l'acheteur quand il verra le prix que tu as payé [:clooney13]

n°47772377
stancw
Parle à Monkey ...
Posté le 20-11-2016 à 13:08:27  profilanswer
 

Bordel :/ , ça va tu le vis bien , c'est le principal mais 50k€ dans la tronche ça fait mal..


---------------
... ma tête est malade -  "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"
n°47772446
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 13:15:32  profilanswer
 

stancw a écrit :

Bordel :/ , ça va tu le vis bien , c'est le principal mais 50k€ dans la tronche ça fait mal..


 
 
Quand je vois des gens dire qu'ils bradent alors qu'ils font une PV de 50% parce qu'ils s'imaginaient faire une PV de 100%, ça me fait bien rire  :D  
Surtout quand ces mêmes gens daubent sur les actionnaires spéculateurs.
 
Les français  [:maestun:1]  
 
La plupart des opérations de défisc présentent un risque de MV supérieur au gain d'IR. C'est valable en immo (Robien, Scellier, Duflot, Pinel...), en investissement entreprise (FCPI), investissement cinéma (SOFICA)...
Bien souvent il vaut mieux faire le deuil de l'IR à payer plutôt que de courir un gros risque de perte sur un investissement hasardeux.
C'est ce que j'explique en FP de la topic épargne, cf ma signature  [:clooney7]  :  le risque de perte est bien souvent supérieur à l'économie d'IR, ce n'est pas pour rien que l'État subventionne et délègue ces "opérations hasardeuses" aux français...
Ce ne sont que des subventions déguisées et l'Etat fait supporter le risque au particulier car il sait très bien que ce ne serait pas rentable qu'il investisse dedans :o


Message édité par nico6259 le 20-11-2016 à 13:18:21

---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47772477
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 13:19:12  profilanswer
 

stancw a écrit :

Bordel :/ , ça va tu le vis bien , c'est le principal mais 50k€ dans la tronche ça fait mal..


 
 
J'ai eu le temps de me préparer au fiste :o
Cela fait des années que je sais que je vais perdre X0 k€.


---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47772504
sadlig
Posté le 20-11-2016 à 13:24:50  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
 
Acheté 140k€ en 2007, au plus haut.
Depuis, Epinal a baissé d'environ 10%.
Toutes choses égales par ailleurs, j'aurais perdu environ 10% sur le prix de vente si j'avais acheté  de l'ancien pour vendre de l'ancien. Mais là vu que je l'ai acheté neuf et surévalué car Robien, je le vends ancien donc 30% de perdu entre le neuf et l'ancien.
L'un dans l'autre, ça fait environ 40% de baisse, on y est, c'est cohérent  [:dovakor:4]  
 
Je dois encore 89k€ de CRD à la banque.
Je risque d'être en negative equity alors que ça va faire 10 ans que je rembourse 1k€/mois  [:clooney24] Je l'ai toujours loué sans problème (quand même 7 locataires différents), pour certains l'opération a été encore plus catastrophique (ils n'ont pas réussi à louer la 1ère année car trop gourmands sur le loyer donc ils ont perdu la défisc et des années de loyer).
 
Mais je me dis que les prix pourraient encore baisser davantage : les prix sont encore soutenus par les taux très bas et les aides de l’Etat. Les prix ont baissé alors que les taux sur la période sont passés de 4% sur 20 ans à 1% sur 20 ans, alors ça va être une boucherie si les taux repartent à la hausse  :pt1cable:  Me couper un bras maintenant ou 2 bras dans 10 ans ? Ceci dit, dans 10 ans ils sera payé, et le rendement sera devenu bon si je le loue 500€ par mois alors qu'il ne vaut plus que 40k€  [:clooney24]  
 
J'en avais déjà parlé, j'ai très vite réalisé que j'avais fait une connerie, j'avais 22 ans et tout le monde autour de moi disait que l'immo ne pouvait que monter, en plus pour défisc ça envoit du rêve :o
A 23 ans j'avais pigé le truc (quand je suis arrivé sur HFR en fait, ça m'a ouvert les yeux, mais le mal était fait :o), alors que je vois encore plein de gens plus âgés dans cette illusion de l'immo à tout prix et de la défisc.
J'avais rapidement réalisé que le prix était surévalué, et qu'à moins qu'il y ait hausse des prix d'au moins 30% (pour contrecarrer la baisse "naturelle" des prix entre le neuf et l'ancien) je serais perdant.
Si je pouvais revenir en arrière en 2007, avec mon niveau de connaissances actuel (mais en ignorant le futur), j'achèterais soit un appart dans l'ancien à Paris soit des SCPI pour 100k€. Mais j'ai eu cette proposition de défisc à Epinal et tout mon entourage me disait de foncer et voilà, that's life, maintenant j'assume et sur l'échelle d'une vie 50k€ de perte c'est finalement peu :o


 
Est-ce négatif ?
Tu dis que tu verses 1 K€  de mensualité, mais combien perçois tu de loyer et combien as tu défiscalisé (en intégrant le déficit foncier)? En trésorerie combien t'as réellement coûté ton appart ?


---------------
"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)
n°47772570
c2800
Posté le 20-11-2016 à 13:30:57  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
 
Acheté 140k€ en 2007, au plus haut.
Depuis, Epinal a baissé d'environ 10%.
Toutes choses égales par ailleurs, j'aurais perdu environ 10% sur le prix de vente si j'avais acheté  de l'ancien pour vendre de l'ancien. Mais là vu que je l'ai acheté neuf et surévalué car Robien, je le vends ancien donc 30% de perdu entre le neuf et l'ancien.
L'un dans l'autre, ça fait environ 40% de baisse, on y est, c'est cohérent  [:dovakor:4]  
 
Je dois encore 89k€ de CRD à la banque.
Je risque d'être en negative equity alors que ça va faire 10 ans que je rembourse 1k€/mois  [:clooney24] Je l'ai toujours loué sans problème (quand même 7 locataires différents), pour certains l'opération a été encore plus catastrophique (ils n'ont pas réussi à louer la 1ère année car trop gourmands sur le loyer donc ils ont perdu la défisc et des années de loyer).
 
Mais je me dis que les prix pourraient encore baisser davantage : les prix sont encore soutenus par les taux très bas et les aides de l’Etat. Les prix ont baissé alors que les taux sur la période sont passés de 4% sur 20 ans à 1% sur 20 ans, alors ça va être une boucherie si les taux repartent à la hausse  :pt1cable:  Me couper un bras maintenant ou 2 bras dans 10 ans ? Ceci dit, dans 10 ans ils sera payé, et le rendement sera devenu bon si je le loue 500€ par mois alors qu'il ne vaut plus que 40k€  [:clooney24]  
 
J'en avais déjà parlé, j'ai très vite réalisé que j'avais fait une connerie, j'avais 22 ans et tout le monde autour de moi disait que l'immo ne pouvait que monter, en plus pour défisc ça envoit du rêve :o
A 23 ans j'avais pigé le truc (quand je suis arrivé sur HFR en fait, ça m'a ouvert les yeux, mais le mal était fait :o), alors que je vois encore plein de gens plus âgés dans cette illusion de l'immo à tout prix et de la défisc.
J'avais rapidement réalisé que le prix était surévalué, et qu'à moins qu'il y ait hausse des prix d'au moins 30% (pour contrecarrer la baisse "naturelle" des prix entre le neuf et l'ancien) je serais perdant.
Si je pouvais revenir en arrière en 2007, avec mon niveau de connaissances actuel (mais en ignorant le futur), j'achèterais soit un appart dans l'ancien à Paris soit des SCPI pour 100k€. Mais j'ai eu cette proposition de défisc à Epinal et tout mon entourage me disait de foncer et voilà, that's life, maintenant j'assume et sur l'échelle d'une vie 50k€ de perte c'est finalement peu :o


 
En fait au cas d'espèce on voit bien que le problème c'est d'avoir acheté du neuf. Dans l'ancien t'aurais eu une petite MV et au global t'aurais même été gagnant. Acheter du neuf ppur y vivre pourquoi pas, mais pour y louer c'est une belle arnaque...

n°47772587
chrissud
Posté le 20-11-2016 à 13:32:43  profilanswer
 

archergrincheux a écrit :


 
A mettre en balance avec les économies d'IR.


 
 
Personne peut dire qu'il ferait une économie avant d'avoir vendu infiné le bien....
 
Les 2 % amortissements par an, va bien baisser ton impôt immédiat mais en contre partie pour augmenter d'autant ton impôt infiné sur la plus-value de façon rigoureusement identique.
Il faut faut le pari que les impôts dans 10 ans, 20 ans 30 ans ou 50 ans soit inférieur à ceux immédiat pour envisager une possible optimisation fiscale.
 
 
 

n°47772600
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 13:34:35  profilanswer
 

sadlig a écrit :


 
Est-ce négatif ?
Tu dis que tu verses 1 K€  de mensualité, mais combien perçois tu de loyer et combien as tu défiscalisé (en intégrant le déficit foncier)? En trésorerie combien t'as réellement coûté ton appart ?


 
 
Oui, j'ai fait le calcul : cashflow négatif de 60k€ pour l'instant  [:hahaguy]  
Donc +/- ce qu'il me restera si je vends.


---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47772611
r06
Posté le 20-11-2016 à 13:35:47  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

 


Faut que je creuse ses obligations pour lui répondre :jap:

 

Il me semble qu'elle a obligation de laisser l'accès mais pas de faire les visites faut pas deconner...:D
Après la vente a distance le plus simple c'est de faire une visite collective mais vu que ca va pas se bousculer visiblement je suis pas sur que tu y arrives. :o
Sinon bel investissement, GG :o

Message cité 1 fois
Message édité par r06 le 20-11-2016 à 13:36:57
n°47772639
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 13:38:17  profilanswer
 

c2800 a écrit :


 
En fait au cas d'espèce on voit bien que le problème c'est d'avoir acheté du neuf. Dans l'ancien t'aurais eu une petite MV et au global t'aurais même été gagnant. Acheter du neuf ppur y vivre pourquoi pas, mais pour y louer c'est une belle arnaque...


 
 
Quand l'immo montait de 10% par an, ça allait.
Les mecs qui ont acheté des RObien en 2000 ont pu se faire du POGNON car même si ils achetaient surévalué de 30%, avec l'immo qui montait de 10% par an ça rattrapait vite.
 
Mais oui, mon beau-père qui a acheté un appart à 5 ou 6k€ le m² il y a 1 an, à Lyon mais à 300m de la sortie de Lyon, il est bien parti pour faire 20 ou 30% de MV.
Pour le même prix, il pouvait avoir 2 apparts de même surface dans le centre de Lyon dans l'ancien récent. Mais bon, il voulait du neuf à tout prix pour mettre en location, tous mes arguments lui passaient au-dessus de la tête.
Et sur la somme investie, ça lui piquera plus que mes -40% sur un petit appart.


---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47772659
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 13:40:19  profilanswer
 

r06 a écrit :


 
Il me semble qu'elle a obligation de laisser l'accès mais pas de faire les visites faut pas deconner...:D
Après la vente a distance le plus simple c'est de faire une visite collective mais vu que ca va pas se bousculer visiblement je suis pas sur que tu y arrives. :o
Sinon bel investissement, GG :o


 
 
Merci, je le sais depuis un bail que c'est un super investissement :D  
 
Oui je veux dire laisser l'accès, après je m'en fous, les acheteurs visitent eux-mêmes.
Je veux juste qu'elle leur ouvre la porte. Un peu comme un AI quoi, sauf qu'au moins elle ne racontera pas de connerie :o


---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47772683
giorkal
Posté le 20-11-2016 à 13:42:40  profilanswer
 

c2800 a écrit :


 
En fait au cas d'espèce on voit bien que le problème c'est d'avoir acheté du neuf. Dans l'ancien t'aurais eu une petite MV et au global t'aurais même été gagnant. Acheter du neuf ppur y vivre pourquoi pas, mais pour y louer c'est une belle arnaque...


tu oublies la defisc  
il vend aussi parce que la defisc est finie  (9 ans )

Message cité 1 fois
Message édité par giorkal le 20-11-2016 à 13:43:08
n°47772722
Shaad
Posté le 20-11-2016 à 13:46:36  profilanswer
 

Tu as déjà calculé le TRI théorique global de l'opération sur 9/10 ans si tu revends à peu près au prix voulu ? en prenant absolument tout en compte, y compris la défisc comme un cashflow positif bien-sûr.  :??:  
 
 


---------------
Simulateur immobilier : Simu_Immo_v1.9. 3 outils: Investissement locatif, Achat Vs Location, Renégo/Rachat de Crédit
n°47772728
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 13:47:21  profilanswer
 

giorkal a écrit :


tu oublies la defisc  
il vend aussi parce que la defisc est finie  (9 ans )


 
 
Ouais enfin, défiscaliser 20 ou 30 k€ pour faire une MV de X0 k€ (voire > 100k€ pour un grand appart > 6k€ le m² qu'on vendra à 4500€/m² au mieux si les prix restent stables)  :pt1cable:  


---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47772730
giorkal
Posté le 20-11-2016 à 13:47:24  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
 
Oui, j'ai fait le calcul : cashflow négatif de 60k€ pour l'instant  [:hahaguy]  
Donc +/- ce qu'il me restera si je vends.


pour les vieux  [:panzemeyer] , ca fait quand meme pres de 400 000 francs ... a 32 ans ca fait mal au fondement...

n°47772751
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 20-11-2016 à 13:49:41  profilanswer
 

Shaad a écrit :

Tu as déjà calculé le TRI théorique global de l'opération sur 9/10 ans si tu revends à peu près au prix voulu ? en prenant absolument tout en compte, y compris la défisc comme un cashflow positif bien-sûr.  :??:  
 
 


 
 
Ca va être bien violent.
60k€ de cashflow négatif déjà, en tenant compte de la défisc en positif.
 
Le POGNON que j'aurais si j'avais jamais acheté cet appart ou si j'avais investi en immo mais autrement (Paris dans l'ancien, SCPI...car l'immo locatif vu mon profil et ma mobilité c'était pas déconnant, mais je me suis planté de support, j'ai cédé au plus simple ie la défisc proche de chez moi à l'époque)  [:clooney24]  


---------------
Topic épargne, the place to be!      >>AvenueDesInvestisseurs (ADI) : Tout pour mieux placer
n°47772768
stancw
Parle à Monkey ...
Posté le 20-11-2016 à 13:50:59  profilanswer
 

mais du coup tu as fait le calcul inverse, cad combien de temps il faudrait que tu le garde pour que ce soit une opé blanche (en integrant l'incertitude de la remontée des taux) ton loyer à l'air OK et du coup tu pourra peut-etre légèrement l’augmenter puisque la defisc et ses contraintes ont pris fin.

Message cité 2 fois
Message édité par stancw le 20-11-2016 à 13:51:35

---------------
... ma tête est malade -  "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"
mood
Publicité
Posté le   profilanswer
 

 Page :   1  2  3  4  5  ..  13912  13913  13914  ..  15014  15015  15016  15017  15018  15019

Aller à :
Ajouter une réponse
 

Sujets relatifs
Topic énigmatiquepret immobilier
[Topic Ciné] Performances d'Acteurs / Actrices[Topic Unique] Votre marque de moto préferée ?
Il est passé ou le topic de référence des acheteurs/vendeurs de HFR ?[Topic Unique] Le syndrome d'Asperger
Topic des realisateurs ou scenaristes de courts ou longs metrages![Topic Unique] Latex
Topic des TillandsiasLe Topic des Sports Mécaniques
Plus de sujets relatifs à : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?


Copyright © 1997-2018 Hardware.fr SARL (Signaler un contenu illicite) / Groupe LDLC / Shop HFR