Reprise du message précédent :

le problème de st maurice c'est qu'il n'y pas de métro dans la ville, mais limitrophe

Bonjour à tous,
 
Je suis en train de regarder un appart dans le but d'acheter. Je viens de recevoir un CR d'une assemblée générale pour un des appartements, qui a eu lieu en Avril 2016. Dans ce CR, différente résolution ont été votées, cependant je ne sais pas si elles sont à ma charge ou à celle du vendeur.  
Typiquement, une résolution concernant la réalisation d'un devis pour refaire la porte d'entrée. Si le devis lors de la prochaine AG, je devrais au paiement?  
 
Merci d'avance

Ah ben si les travaux sont votés lors de la prochaine AG où tu seras propriétaire, ça sera pour toi oui.

C'est très sympa. Faut juste que que ton fils aime les oinjs, que ta fille aime les tournantes, et que ta femme aime rester dans la cuisine.

A part ça, c'est cool.

Il me semblait qu'il y avait des bons quartiers

Certains quartiers pas top du tout (Bois l'Abbé, les Mordacs...) mais c'est surtout la TF et la TH WTF...quasi 50% de social dans la ville...!

Bon ça y'est je peux commencer à faire un bilan financier de notre achat immo.

D'un strict point de vue cash:

Frais achat immo = 65k€
FDN (55K)
Crédit logement (5K)
Déménagement (1K)
Courtier (1k)
Double mensualité durant travaux (2k)  

Travaux= 35K€
Déplacement cloisons / ponçage+vernis parquets / création de 3 placards penderie+ meuble-mur de 4,5 mètres avec électricité et peinture / peinture de 90m² / salle de bain refaite en totalité / électricité = 21K€
Cuisine refaite en totalité par cuisiniste (plans de travail quartz/bois massif/sur mesure posé par menuisier) = 13k€ (hors électroménager)

Meubles/électroménager = 25k€ On a quasiment tout renouvelé avec l'achat (dont 8K€ d'électroménager, le reste en literie, canapés/table/chaises/ustensiles/déco/deux chambres d'enfant)

Total 100K€ incompressibles (125K€ en incluant le renouvellement des meubles) "cramés" dans l'achat d'un bien familial dans Paris.

Vu qu'on a acheté grosso merdo 100K€ sous le prix de marché du bien ça tombe plutôt bien

 
J'adore ce genre de phrase...  
A cause de toi le prix du marche vient de baisser de 100k surtout...

 
Sympa comme retour    

Faut bien que je fasse un peu reagir le topic...tout le monde s'en tape du montant des travaux...

Arf...
Le pré saint Gervais?

Question bête. Là je commence à regarder pour un achat de résidence principale sur Paris intra-muros. À voir encore si je passe par une agence ou un flat hunter. Dans ces cas là il y a des gens/agences à éviter à tout prix (et à l'inverse des bons tuyaux?)

Bah non il est intéressant ton retour
Je veux bien des détails en mp à l'occasion (pour la peinture surtout )

 
T'as fait comme comme electricite? Oui je sais ca m'obsede l'electricite...
Ceci dit vu ce que tu dit 21ke pour tout ca ca me semble vraiment pas cher.....

 
C'est pas le même contexte    
 
Nous c'est une vieille dame qui revend son appartement familial pour pouvoir (entre autres) financer l'achat par ses filles d'un "haras en Normandie".
 
Coté vendeurs on a:

• Cupidité, le vieux coup bien connu de "j'veux une Ferrari donc je te vends ma Twingo 300 k€"
• Mise à prix classique à Paris et proche couronne : 10 k€ * surface de l'appartement, et vous m'en remettrez bien pour 15 k€ on n'est plus à ça près. Le fait que ça se trouve en petite couronne et pas du tout intra-muros là où ce genre de prix se pratique n'entre apparemment pas dans la décision !  
• Mémé vit dans l'appartement depuis 25 ans, elle le trouve très bien. En fait il y a tout à refaire, mais l'AI nous a fait comprendre qu'elle ne veut pas en entendre parler. En gros, pourquoi elle supporterait le coût des travaux de restructuration alors que c'est une lubie de jeunes ? Pour vous situer : il faut changer toutes les fenêtres, il n'y a pas de radiateur dans les chambres (chauffage central, donc plomberie), il y a deux cuisines... bref. Significatif : l'AI écrit "rafraîchissement à prévoir" dans l'annonce pour ne pas vexer ses vendeurs, mais dès mon premier coup de téléphone il me répond "exactement !" quand je lui dit "ouais, en gros y'a pour 100 k€ de travaux, quoi"
• Mémé est très sensible, elle supporte mal les visites : les visites se font le mardi et le jeudi à 17h30 ou 18h15.
• Mémé et ses filles (qui sont présentes lors des visites) ne veulent pas que les visiteurs viennent avec des artisans, qui risqueraient d'être partiaux et de dénigrer leur superbe appartement pour faire gonfler la note des travaux.
• Y'a pas de parking, pardonnable intra-muros mais un peu moins en banlieue : "mais Monsieur il y a plein de parkings à louer aux alentours".  

Côté AI : ma femme visite, il lui dit qu'il a déjà une offre à -5%. Je l'appelle une semaine après, il recommence : il vient juste de recevoir la veille une offre à -5% ! Donc comme d'hab' avec cette profession, il ment comme un arracheur de dents.
 
Du coup je m'amuse pas mal, c'est assez incroyable cette comédie humaine    Heureusement parce que la probabilité qu'on finisse par l'acheter est assez faible.
 
Mise à prix 10 k€/m2 mi-septembre, passé à 9,5 k€/m2 fin octobre. Nous proposons 8,4 k€    et n'avons pas l'intention de surpayer. On risque de se le faire souffler quand elles vont redescendre à 9 k€ : on ne l'achètera pas à ce prix-là mais nous ne sommes qu'un couple de pigeons parmi une multitude, y'en a sûrement un qui va craquer (un appartement au prix part dans la semaine dans ce quartier)

Je confirme c'est pas cher. D'après plusieurs personnes qui ont vu l'appart/les travaux et qui ont fait des travaux récemment ils estimaient plutôt à 35 voire 40k€. C'est un pote qui a quasiment tout fait. Le tarif doux vient de plusieurs choses: Il a bossé quasiment seul pour tout faire (menuisier/électricien en renfort + un peu d'aide pour la peinture) et il n'est pas 100% profesisonnel, il a commencé son activité en auto-entrepreneur l'année dernière. Tout déclaré en plus :] En contrepartie on a eu 3 semaines de retard de travaux et pas mal de stress car le pote en question n'est pas le meilleur communiquant de la terre.

L'élec c'était pas grand chose: Préparation des raccordements avant la pose de la cuisine par le cuisiniste, tirer des câbles dans les cloisons et un peu le plafond béton pour l'éclairage du salon et l'électricité du meuble/mur. Déplacement du raccordement du sèche-serviette dans la sdb et déplacement d'un radiateur dans une chambre.

Bien joué Macnigore. Depuis qu'on cherche, j'en ai un peu rabattu    C'est une putain de jungle, entre l'offre famélique, les vendeurs rapaces et tous les acheteurs pétés de thunes qui sont prêts à débourser des centaines de milliers d'euros en 5 minutes

Nogent et st maur non plus. Mais vu mon périmètre de recherche (et mon budget), je m'attends pas à l'avoir au pied de mon immeuble :-)
 
Par contre pour st maurice, est-ce que la proximité de l'A4 peut poser pb (bruit, pollution) comme joinville-le-pont ?

St Maurice est assez étendu, ça va dépendre où tu te situes. Si plein Est limite Maison Alfort ça va, si nord ouest (à côté de Charenton) ça va, sinon du bruit, pas mal de bruit. J'adore taper du 200km/h avec ma petite moto sur cette portion    
 
Sinon, dès qu'il y a un accident sur la A4 Paris-Province, la rue du Mal Leclerc est saturée ainsi que l'avenue de Gravelle.

On se dit tous les jours qu'on a eu énormément de chance. Il aura quand même fallu une offre 5K€ au dessus du prix de vente et AUCUNE CONDITION SUSPENSIVE pour décrocher l'appart tout ça le jour même de la visite bien évidemment...Effectivement le marché parisien est déprimant vu l'offre famélique et les acheteurs au taquet.

Perso ce que j'en retire c'est que la bonne stratégie est de viser un quartier très précis, poser ses hameçons (agences, annonces, gardiens d'immeuble), être patient et savoir dégainer très vite si le bien correspond.

On m'a dégagé de convenablement et dit de venir poser ma question ici  
Avant d'acquérir ma RP (au moins 400/500k pour un appart / petite maison bien située ici) et de continuer à louer à côté  pour garder de la flexibilité côté job / situation familiale, je pensais faire de l'immo locatif pour éviter de faire dormir trop d'argent en attendant. Comme j'ai pas forcément beaucoup de temps (comme tout le monde oui ), je pensais à faire LMNP sur un petit bien dans une résidence avec un gestionnaire (tourisme, étudiant, personnes âgées) par ex.
Pensez-vous que ce soit viable comme solution ? Avez-vous besoin d'autres infos ?

Merci !

Il y a un lien qui est passé quelques pages en arrière, tu vas préférer les AV en UC à 0,5% de rendement  

 
Aucune condition suspensive j'aurais pas les cojones je pense. Quoique  
 
Tu risques quoi, 10% du prix du bien si jamais tu n'as pas le financement et casse le compromis ?
 

OK je viens de regarder. En fait tu perds l'acompte, dont le montant n'est pas fixé par la loi mais classiquement entre 5% et 10%.
 
Ca se ferait p'têtre, de proposer une offre sans condition suspensive si l'acompte est de 5%... Je me demande si ça motiverait un vendeur    D'un autre côté on apporte déjà 50%, donc le vendeur doit pas trop craindre un refus de prêt.

 
foncière cotée tu perdras moins d'argent    
-> topic bourse  

 
Du coup l'immo locatif c'est destiné à qui ?  

 
Essentiellement aux pigeons Ou à ceux qui ont le nez creux

 
Personnelement je mise tout sur le locatif (j'ai commencé il y a 2 ans) , et je ne considere pas etre un pigeon.
Apres je vis pour le haut rendement et le CF positif (et donc achat en bouzie)

Euh...

Tu nous parles de gestionnaire en meublé avec service, très souvent avec une mauvaise réputation justifiée.

Si tu veux faire du locatif sans problème (ou à minima), tu achètes un bien et tu le fais gérer par une agence avec pignon sur rue. Ça te coute de l'argent mais ça se calcule, contrairement à la LMNP avec gestionnaire qui réserve pas mal de déconvenues potentielles.

 
C'était un simple exemple lu ici et là, je viens justement ici pour avoir des conseils là dessus.

Oui mais GenyaB veut faire de la defisc avec, il n'y connait rien, n'a pas le temps et n'aime pas l'immo.
IMO c'est le début des emmerdes  

Bon, je visite un terrain. Priez pour moi pauvres pêcheurs.

 
Je n'aimais pas spécialement l'immo avant... mais depuis 2 ans je passe tout mon temps dessus quasi tous les soirs
Si on a pas ca dans le sang... pas top, sauf si on délégue totalement

Rien ne l'empêche de s'investir la dedans    on en revient à la notion de temps.

Ah oui en effet c'est rock'n'roll ton histoire

 
Tu risques la perte du dépot de garantie versé lors du compromis si le jour de la signature tu n'as pas ton financement.
 
En contrepartie le vendeur va pouvoir considérer ton offre comme quasiment définitive vu que tu ne pourras pas faire sauter le compromis pour non obtention du prêt (ce qui peut être assez facile à organiser si j'ai bien compris). Si il y'a plusieurs offres c'est clairement un facteur qui peut faire sérieusement pencher la balance en ta faveur. Dans notre cas c'est ce qui nous a permis d'avoir l'appart (10+ offres ont été présentées).

   
Fuis pauvre fou.
D'abord si tu as du cash c'est pas vers l'immo locatif qu'il faut se tourner.
Ensuite les "gestionnaires" , quelques recherches faciles te permettrons de voir que le rendement il est dans leur poche, par contre les travaux/charges, c'est pour toi...

 
Yes, j'ai posé mon drapal sur le topic Epargne, à dans 5 ans