Reprise du message précédent :
- On a signé il y a plusieurs mois une promesse de vente dont nous sommes bénéficiaires
 
- Entre temps, nous avons signé l'offre de prêt de notre banque, contacté le notaire vendeur / acheteur et déposé à la mairie une demande de division du terrain acceptée par principe sans préemption
 
- Nous allons lever l'option admettons le 1er décembre (courrier notifier au promettant).  
 
- Dans ce cas, à partir du 1er décembre on prend rendez-vous avec le vendeur et le notaire
 
- potentiellement c'est seulement le 15 janvier qu'on est propriétaires car les vendeurs sont en vacances en Australie ?

je sais pas si c'est apparu sur le topic mais je poste quand même
 
http://www.lci.fr/societe/logement [...] 12404.html
 
 

Question surement bête mais c'est quoi le dossier mairie dont vous parlez pour un achat de sa RP  (

 
Si la division du terrain n'est pas terminée ou le droit de préemption par purgé, t'es encore dans le délai d'attente.
Et si les gens sont pas là, c'est pas simple de les faire signer.
 
Appelle ton notaire, ta situation perso ne pourra être tranchée que par lui.
 

 
Le notaire demande une chiée de trucs à la mairie (renonciation au droit de préemption, certificat d'urbanisme, controle de l'assainissement collectif, certificat de mesurage et de non alignement).
C'est pas à faire par l'acquéreur    

 
 
2.2 sur du locatif il y a un an.
Je vais me le faire racheter dans la meme banque (1.5% de je pense...à voir)

Drap'

Ptain tu me rassures car on a trouvé la maison, signé le compromis, maintenant faut valider le dossier en banque. Reste 1 mois pour un accord de financement.

Et la jme voyais pas m'en sortir avec un truc en plus haha  

C'est déjà tellement la course pour tout  

Je te reprends la sub pour concretiser ton projet

Ah ouais ça fait beaucoup 2,2 même avec assurances

 
Bof ça vaut pas grand chose, je préfère la garder
J'ai encore besoin d'affiner mon projet comme dit sur convenablement  

Mes parents envisagent un investissement immobilier, j'ai quelques questions pour les aider :
 
- Les emprunts immobiliers tournent autour de quel taux en ce moment ?
- Quel discount rate utiliser si on veut actualiser les cash flow dans l'immobilier ?
 
L'idée étant une opération full leverage (donc 100% d'emprunt), sur une petite surface d'un arrondissement à un chiffre de la capitale.
 
Merci
 
J'ai commencé une ébauche de modèle, si quelqu'un a le courage d'y jeter un oeil

Vas-y envoie ton ébauche

J'ai des questions sur la fiscalité aussi, j'imagine que c'est loin d'être parfait à ce niveau

Après une bonne dizaine de visites assez ciblées, on a enfin fait une offre...  
 
12% sous le prix affiché
 
Ca ne passera probablement pas, mais leur prix nous semble déraisonnable. Pour ce que ça coûte d'envoyer une offre par mail  

quasiment tous les courtiers que j'ai vu qui voulait me refourguer du Pinel (alors que je voulais juste acheter une RP a la base...) m'ont clairement dis de fuir paris pour de l'investissement locatif. Rendement trop faible et attention a la loi duflot sur le plafond des loyers dans la capital meme si tes parents ne defiscalise pas en pinel le plafond s'applique.

 
C'est absurde de faire du locatif dans ces quartiers là, probablement les pires rendements locatifs en France...
 
C'est sûrement moins sexy d'acheter des apparts en proche banlieue mais ça vaut deux à trois fois moins cher pour des loyers à peine inférieurs et une demande locative forte, donc bien plus rentable.

 
Si le rendement net est positif au bout de 20 ans. Alors là je dis bravo
(hors PV, hors inflation)

J'ai souvent remarqué que la mention "idéal investisseur" était utilisée pour des biens tellement pourris que l'on préfère ne pas envisager que l'acheteur puisse y habiter lui-même.

mais si !  avec (le mirage ) Airbnb...
et surtout dans ces quartiers là

 
 
 
Le modèle que j'ai bricolé donne du rendement positif au bout de 20 ans, avec une NPV de quelque chose comme 120K pour un appart à 300K.
 
J'ai mis un taux de 2% à l'emprunt, actualisation 2% aussi, appréciation du bien de 1%/an, rentabilité locative 3%/an (loyer de 9000 euros par an).

 
Les meilleurs rendements sont sur les biens avec des defauts (mauvais quartiers, biens avec des defauts) donc ca a du sens...

 
Location nue ou meublé ?
Combien de provision de charge / an ?
Quel régime d'imposition ?
Assurance prise en compte ?
 
Sinon tu as des simus existants, celui d'HFR_GLT par exemple est bien foutu et pratique - interface web, ou le mien dans ma signature (excel). Les 2 donnent des résultats consistant quand j'avais testé.

 
Oui effectivement ton modèle est bien plus fourni que le mien, j'ai juste mis les basiques pour ma part
 
Je ne connais pas assez bien les différents postes de charge etc., c'était surtout pour montrer aux vieux que c'est loin d'être "une opération blanche"

Ah mais je suis entièrement d'accord avec toi  
 
C'était simplement pour faire remarquer que celui qui cherche un bien pour y vivre lui-même doit se méfier du "idéal investisseur" qui cache souvent des biens peu recommandables  

En général c'est surtout de petits appartements.

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Pas forcément justement.
L'on trouve pas mal de biens de ce style avec la mention "idéal investisseur"
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=13_s

Tu trouveras une multitude de biens avec la mention "idéal investisseur" ne nécessitant aucun travaux.

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Probablement, mais je tombe sur plus d'exemples de biens non recommandables que l'inverse.
 
Maintenant si tu as des exemples, je suis preneur  

http://www.bulle-immobiliere.org/d [...] r-annonces
 

 
 
*Si tu enlèves Paris et sa RP, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, la cote méditerranéenne & basque, la frontière Suisse/Lux, way c'est pas cher.

Ouai voilà, les mecs t'enlèves 90% de la population active ayant des revenus, pour te dire que c'est pas cher  

   
Cette rage dans l'écriture  

 
     
J'espère que c'est une faute de frappe  

Bof, ça fait que 4K de comm avant négociation.
 
Pour essayer de vendre un appart invendable à la ZUP, c'est pas non plus la folie.

 
Oui l'immobilier c'est pas cher pour 330 k€ tu as un manoir de chasse 20 pièces / 580m² / 12chambres :
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=10_s
 
Sinon à Courbevoie tu as dix fois moins de surface pour le même prix :
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=12_s

554 lots et charges communes de chauffage et d'eau, l'horreur absolue ... Mais à 425€ le m² c'est une affaire, ça vaut la comm en effet

 
Sans assurance
Ouais je me suis pas trop embeté, avec plusieurs crédits sur le dos, si ma banque me dis oui, je signe
 
 
Question :
Une amie s'est vu proposé par sa banque (vivant seule, sa fille 1 semaine sur 2) un pret de 140K sans apport, sur 20 ans, taux 1.5%.
Sachant qu'elle "vise" des appartements valant 180K, pensez-vous qu'elle pourrait trouver un prêt sur 25 ans, ou c'est peine perdue ?

 
Euh... Je ne vois pas comment on peut répondre à cette question... Avec son salaire de 10k par mois, je pense qu'il n'y a absolument aucune soucis.
Par contre, avec son chômage, je pense que c'est mort.