Reprise du message précédent :
C'est quoi le lien entre les avantages fiscaux et l'état de lappart? Je lapine là

Investisseurs => n'occupent pas les lieux => votent contre les travaux

Oui, le pire, c'est les copros de bailleurs. A fuir comme la peste

 
Voila comme on dit les autres, quand tu n'habites pas la t'es souvent moins regardant sur l'entretien, et les immeubles a destinations d'investisseurs ont la réputation de parfois être moins bien fini...  
Apres ce sont des généralités et je pense qu'il faut voir au cas par cas....

Ya vraiment des immeubles "à destination"?
 
J'imagine que dans le neuf Ya toujours une part d'investisseur, m'enfin de la à dire que parcequil y en a 1 cest forcément une copro d'investisseur

A vivre, de toute façon je considère la gradation suivante (jugement personnel, je ne vous l'impose pas)

1/ proprieté unique (=pas de copro): maison de campagne ou de ville, proprietaire du petit immeuble seul etc... Tendance naturelle à entreprendre beaucoup de superflu non valorisé à la revente. Idéal dans le contexte de la vie installée au long cours, mauvais calcul financier si revente car un peu comme les options sur une voiture, les menus travaux sont de l'argent gaspillé.

2/ Copro de résidents de petite taille, tout le monde ami la vie est belle (n'arrive jamais). Peut-être un cauchemar si une famille a la majorité seule et peut tout imposer aux autres copro, peut-être un schéma idéal financièrement si la gestion est bien tenue. Généralement non professionnel, peut reserver des surprises comptables plus tard.

3/ Copro de moyenne taille avec mix de résidents et de bailleurs, gérée professionnellement. Souvent un compromis acceptable, les bailleurs ne pouvant pas vraiment faire opposition aux travaux importants en revanche le superflu est bloqué.

4/ Copro de grande taille avec majorité de bailleurs. Généralement couplé avec quartier moins sympa/en developpement. Rien n'est entreprise, tout est repoussé. Leger financierement mais la valeur de la résidence baisse inexorablement. Bien à vendre max 10-12 ans après que la résidence soit sortie de terre, à acheter avec décote par rapport au marché local. Paiements monstrueux brutaux car imposés par la reglementation au lieu d'avoir été voté en temps et en heure.

Bonjour à tous!

Comment se porte le tunnel?

Tout va bien? Les courbes sont bien revenues dedans?
Le krach a bien eu lieu? Car depuis 2003 que leg9 and co l'annoncent, il a forcément dû arriver, non?

Je demande ça car j'ai vu que les prix remontaient!

Tiens, tiens....y a pas un forumeur ici qui parlait de l'effet yoyo et qui était le seul à avoir raison depuis le début?

Je ne me souviens plus de son pseudo...

Juste de ses smileys    

J'ai un pote qui a un appart dans une copro comme ça, une famille est proprio de la plupart des apparts et impose plein de merdes que tout le monde doit payer au final (fleurs, arbres pour décorer, plaques commémoratives...)  

 
Mieux, copro tenu par une famille qui fait bosser un syndic qui est géré par un membre de la famille et dont les travaux sont fait par une societé de la famille... imagine

Quand c'est du «packagé» avec niche fiscale type Robien/Pinel..., il y a rarement un seul investisseur.
Et je suis plutôt d'accord avec la topologie de lookoom (sauf pour l'individuel)

 
Un nouvel appel de charges qui pique ?

 
T as compté ?

 
Non non, ça a bien baissé depuis la nouvelle chaudière.
 
Et d'après les prix d'affichages (2 apparts de mon immeubles identiques au mien en terme de m² mis en vente cette année), les prix n'ont quasiment pas baissé...

Le piège dans lequel tu veux pas tomber

Je pige pas trop l'intérêt du montage : les proprios de l'immeuble doivent quand même sortir le pognon non ?

ben tu plumes tous ceux qui sont pas de la famille et qui ont le malheur d'être dans la copro

 
Disons que t'es a peu prés sur de qui va prendre la décision de faire ou pas et de qui proposera quoi qui sera accepté par la force des choses ... mais bon c'est le jeu en copro, imagine la floppée de CSP++ rentier de la même famille ou copains copines installés depuis 15 anss e tle ptit dernier arrivé, qu is'est serré la ceinture pour acheter, vient d'avoir minimioches (peut etre même des jumeaux avec le bol qu'ils ont) a qui ont dit " ben tiens on vient de voter la réfection de tout les espace vert par un maître jardinier de France pour seulement"k€" premier appel de fond le mois prochain ("18 mois après l'arrivé du couple)

 
C'est possible que leur defisc arrive ou soit déjà arrivée à son terme. Si Besson c'est 15 ans maxi ( 9 + 2*3).
 
Si effectivement c'est le cas, cela peut être un bon moment pour vendre car plus d'avantage fiscal, les impôts qui vont augmenter, la résidence qui a vieillie donc les gros travaux qui approchent (ravalement-communs...).
L'investisseur peut repartir sur un autre projet.
Par contre, ils vont payer de l'impôt sur la plus value car leur appart à bien du prendre 90-100% depuis leur achat. Ils feront surement le calcul pour voir si vaut le coup de vendre tout de suite ou d'attendre encore un peu.

Content pour toi
L'important dans la vie c'est d'être heureux avec ce qu'on a

oui mais ils sont blindés et en ont RAB, contrairement aux quelques proprios minoritaires. C'est ça  la magie du truc

Quelqu'un connaît le marché à Chambourcy 78 ?
Un copain vient de mettre sa maison en vente sous le prix des maisons en vente dans son quartier et il n'a aucun retour, annonce sur lbc.
Merci

 
   
 
ça faisait longtemps
 
 
Tu devrais moins te sentir rejeté ici, maintenant que les 3/4 du topic ont fait un virage à 180° (moi y compris).  

Il y en a qui s'y connaissent un peu en travaux ?
Vous estimeriez ça à combien ? (hors coût des gros matériaux type douche, wc, etc.)
 
SDB:
- enlever l'existant (baignoire, carrelage, sol, meubles, etc.)
- création de douche à l'italienne et lavabo (incluant plomberie)
- faux plafond + spots
- enduit et peinture sur plafond, murs, porte
- pose de carrelage sur le murs et parquet massif teck sol
- vmc
 
 
WC:
- enlever l'existant (wc, sol, etc.)
- création wc suspendu (incluant plomberie)
- enduit et peinture sur plafond, murs, porte
- pose de parquet massif teck sol
 
 
CUISINE:
- enlever l'existant (meubles, sol, etc.)
- électricité
- plomberie pour lave linge, lave vaissele, evier et remplacement de chaudiere;
- faux plafond  
- enduit et peinture sur plafond, murs, porte
- carrelage credance et sol
- carrelage sur le sol;
- pose meubles IKEA.
 
 
Autres:
- remplacement de tableau électrique  
 
 

Bonjour
je commence à prospecter pour de l'immobilier et, ayant plusieurs villes en tête, je souhaiterais faire du ciblage en fonction des potentiels commerces de chaque secteur (l'idée étant ensuite de prendre mon scooter et d'aller faire un tour du quartier).  
 
Problème, je n'arrive pas à trouver comment afficher la "densité commerciale" d'un quartier sur une carte, google maps ou autre... avez-vous une idée ?

 
Ca veut dire quoi, je pensais que ce genre de niche s'appliquait avec certaines conditions mais "vendu en pack" avec des bâtiments neufs, si?
 
Je ne m'inquiètes pas pour ca, une bonne partie de nos voisins sont proprios, et ceux qui ne le sont pas cherchent à le devenir

 
Merci, intéressant!

Pas sur de comprendre ta question...
L'immobilier neuf est parfois difficile à vendre donc certains constructeurs font des programmes qu'ils vendent principalement pour de la défiscalisation.

 
http://www.kelquartier.com/

 
Tu parles de "packagé", j'imagine que les investisseurs n'ont pas besoin de ca pour savoir quil existe des defisc

Packagé c'est les trucs à base de spam "ne payez plus d'impôts pendant X années grace à la loi machin", tu rencontre un commercial aux dents longues, et tu t'engages pour au final acheter un appart dans un quartier pourri d'une ville que tu ne connais pas, l'appart sera innoccupé donc l'avantage fiscal sera pas activé et tu y perds ta chemise. Ensuite la garantie décennale de l'immeuble expire, les malfaçons deviennent apparente, et il faut maintenant payer des travaux énormes.
Et ensuite les balcons tombent

Disons que t'as les mecs qui font leur defisc dans leur coin, genre professor qui avait acheté un terrain et construit 2 baraques en respectant les règles permettant de tomber dans un cas de défiscalisation et t'as les investisseurs qui sont démarchés au téléphone par un «conseiller en patrimoine» qui après analyse de leur cas conclue qu'il leur faut faire un pinel et que comme par hasard il en a un très bien en stock...

Ok Je vois l'idée
J'en parlerais aux voisin pour avoir une idée du rapport proprio/locataires

 
Pour ce qui me concerne c'est un mix des 2

Envoie deux couples d'amis visiter et faire deux propales à ~ -20%.
Ce genre de travail de sape psychologique peut payer.

Si tu es plus honnête et que la zone est dense, tu peux argumenter avec une estimation MeilleursAgents.com à l'appui. (c'est ce que j'ai fait pour ma négo qui a "fonctionné" ).

Oh bordel.  

Voilà bien une dépense que j'avais totalement sous-estimée !

Fait chier, ça va pas tarder à tomber dans la copro où j'achète.
Immeuble de 2000, façades déjà dans un sale état...

Evidemment la copro ne veut rien provisionner.
Extrait de la dernière AG : "Non mais les provisions vous savez ça retombe dans la poche de l'acheteur quand vous vendez   "

Ca m'intéresse aussi

Tu peux aussi provisionner ta quote part de ton côté. Perso je préfère gérer mon fric comme un grand et envoyer le fric lors de l'appel de fonds que de faire la trésorerie de la copro... (et je garde les intérêts pour moi...)

Appart' 77m2, 6kE de ravalement (immeuble en briques).

Je vais me faire lyncher mais ce n'est pas du tout un endroit où lbc est visible aux personnes visées.

Je le mettrais en agence à titre perso.

Si il ne veut absolument pas, notes dans les boulangeries, mairie, affichettes des supermarchés etc... + se fendre d'une annonce payante sur seloger.com

Lbc marche très bien pour Paris mais dans le 78 je doute un peu hors locations

Non mais le pognon je l'aurai (les autres proprios, essentiellement des vieillards bourgeois, pas sûr qu'ils payent rubis sur l'ongle par contre, "vous comprenez avec ce que nous prennent les impôts il ne reste plus grand chose", entendu en AG...).
Ca n'en reste pas moins douloureux.

Et j'aurai préféré que ça se fasse avant mon achat.

pareil j'ai toujours 5-6 k€ de dispo sur LDD en cas d'imprévu, dont l'immo fait partie.
Et les grosses opérations sont rarement faites d'un coup. Par ex pour mon ravalement 4 chèques à faire. Et on peut même souscrire à un emprunt (dont je ne connais pas les conditions par contre).

C'est la remarque de Sarkozy qui ne connaissait pas leboncoin qui te fait dire ça ?

Je dis juste que les 45yo et plus ont pas le réflexe bien souvent. Vendre sur lbc fonctionne en zone très tendue ou bien des surfaces qui visent les trentenaires. Sinon il fait marketer différemment. HFR n'est pas représentatif en termes d'usage d'intérêt évidemment.