Reprise du message précédent :

 
 
il faut suivre, je répondais à qqn qui disait que ça ne srvait à rien de posséder vraiment le terrain et la maison

sauf qu'Artus, c'est pas du second degres, il croit vraiment que le marché va monter!

 
un peu comme toi, mais lui regarde vers le ciel

"Et pourtant, il monte !"

 
 
"Plus dure sera la chute !"

si les taux ne baissent pas, je ne crois pas en une hausse du marché

 
Et en banlieue ?
Sinon colocation rulez ( ce que j'ai fait pdt 4 ans )
Evidemment c'est compliqué à mettre en place mais c'est le pied !

 
Au contraire, presque tout le monde aurait intéret à ce que ca baisse... toute cette richesse est virtuelle puisqu'il faut bien se loger quels que soient les prix.
 
La vraie richesse, ce n'est pas d'avoir plein d'euros, mais c'est le pouvoir d'achat. Le pouvoir d'achat immobilier est en ce moment au plus bas.
 
Tous ceux qui ne sont pas propriétaires ont indiscutablement intéret à ce que ca baisse rapidement... c'est presque moitié de la population, et surtout les jeunes... l'avenir quoi.
 
Tous ceux qui sont aujourd'hui propriétaires de leur résidence principale (et uniquement de celle là), meme avec un crédit à rembourser,  ont aussi intéret à ce que ca baisse, contrairement à ce que beaucoup s'imaginent.
En effet, si aujourd'hui ils veulent s'agrandir ou migrer vers un quartier/ville/région de meilleure qualité, le surcout par rapport à la valeur de leur habitation actuelle est énorme. Si les prix baissent, il sera beaucoup plus facile de "se payer une piece de plus". Et meme à qualité de bien égale (mutation profesionnelle...), le coût de l'opération (frais d'agences + frais de notaires) est minimisé lorsque les prix sont bas, maximisés lorsqu'ils sont haut. Peu importe que l'on revende son logement peu cher (meme nettement moins cher que ce qu'on a payé) si on peut se payer un nouveau logement équivalent pour le meme prix, et un meilleur pour une bouchée de pain supplémentaire!
 
Restent ceux qui ont acheté pour investir. Tous ceux qui ont investi avant l'envolée des prix de ces 3-4 dernieres années ne verraient certainement pas d'un bon oeil une baisse des prix... mais rien de dramatique, meme avec une baisse de 30% ou 40% ils resteraient largement gagnants... et puis ca fait partie des regles du jeu... on joue, on gagne on perds... il faut l'accepter, sinon on s'oriente vers des placements à rendement garantis (mais qui évidemment rapportent moins). On n'a rien sans rien et les montagnes ne montent pas jusqu'au ciel.
 
Les seuls vrais perdants seraient ceux qui ont réalisé un achat dans le cadre d'un investissement pur en haut de cycle, c'est à dire sur ces 3 dernieres années, et sur les mois/années à venir tant que la baisse, maintenant quasi-inévitable, ne sera pas là. Finalement, par rapport à tous ceux qui bénéficieraient de la baisse, ca fait bien peu de monde. Certes ca va leur faire mal, mais d'un autre coté ceux qui ont la capacité d'investir sont normalement déjà propriétaires de leur résidence principale et sont loin d'etre les plus démunis, pas les plus à plaindre. De plus, s'il perdent, ils ne pourront que s'en prendre à eux meme. Il faut quand meme avoir un sacré gout du risque pour investir en haut de cycle, lorsque tous les investisseurs institutionnels vendent (pourquoi à votre avis? pour engranger leurs bénéfices avant qu'ils ne soient trop tard!), que de plus en plus de financiers/blogs/analystes multiplient les mises en garde (meme si tous n'ont pas encore adopté ce discourt, ils sont de plus en plus nombreux), et que les facteurs significatifs annoncant une baisse prochaine sont bien plus nombreux et forts que ceux laissant présager une poursuite de la hausse des prix! Mais les perspectives de l'argent facile rendent aveugle (ou sourd), c'est bien connu!
 
[edit] Je pense donc qu'il faut que la baisse soit la plus brutale possible, car la période de baisse est une période difficile avec peu de ventes, où personne n'a intéret à acheter. Dans l'intéret du secteur de la construction (beaucoup d'emploi), des marchants de bien et des investisseurs (institutionnels ou privés, petits ou gros), il vaudrait mieux une baisse rapide, pour pouvoir rapidement repartir sur une pente montante... mais moins prononcée que la pente actuelle afin d'assurer dans le temps. Je pense qu'une baisse lente et longue risque au contraire d'avoir un impact tres négatif sur l'économie, dont tout le monde souffrirait indirectement.

Je doit d'accord avec presque tout... mais une petite précision quand même :
Il y a + de propriétaires que de locataires en France ( 56%).
 
Sinon une étude très bien commandée par le sénat ( Comme souvent les études du sénat, elle a un peu de retard mais elle est très pertinente ).
http://www.senat.fr/rap/r04-442/r04-442.html
Datée du 29 juin 2005, basé sur les chiffres 2004.
 
 

corrigé, merci, je ne savais plus si les 5-6% d'écart étaient dans un sens ou dans l'autre

Quelques extraits intéressants :
 
En effet, les facteurs de cette actuelle explosion des prix ne sauraient être assimilés à ceux de la bulle immobilière à laquelle la France a été confrontée à la fin des années 1980. Même si ces deux cycles immobiliers revêtent les mêmes manifestations, il convient de rappeler que la crise de 1990-1991 avait des origines spéculatives. De l'avis de la très grande majorité des personnes auditionnées par votre groupe de travail, la progression des prix enregistrée depuis 1998 ne résulte pas d'opérations de nature spéculative mais d'un décalage important entre l'offre et la demande de logements. En quelque sorte, le marché immobilier serait équilibré mais à un haut niveau de prix.
 
D'autre part, l'évolution des prix immobiliers a également rendu plus difficile l'accès à la propriété des ménages français. Malgré les améliorations récentes du prêt à taux zéro, on note une éviction progressive des primo-accédants, qui ne représentent plus que 55-60 % du total des accédants contre 70 % en 1998-1999. D'après les représentants de la FNAIM auditionnés par votre groupe de travail, la solvabilité des ménages est ainsi revenue à son niveau de 1995. Votre groupe de travail tient à insister sur le fait que la spirale à la hausse des prix de l'immobilier pose un grave problème pour les jeunes ménages souhaitant de venir propriétaire, qui en subissent de plein fouet les conséquences. En effet, les ménages déjà propriétaires souhaitant déménager ont tendance à revendre plus cher afin de faire face à l'augmentation des prix pour pouvoir acheter un nouveau logement sans être contraints de s'endetter à nouveau. En quelque sorte, les propriétaires, même si leur comportement est parfaitement rationnel d'un point de vue économique, auto-entretiennent cette évolution.
 
Toutefois, fait à ne pas négliger, l'évolution des conditions bancaires a permis de contrecarrer partiellement cette tendance haussière. En effet, s'agissant des prêts immobiliers, les taux d'intérêt se situent aujourd'hui à un niveau historiquement faible ce qui allège d'autant les mensualités de remboursement des emprunts. En outre, la durée des prêts s'est progressivement allongée au cours des dernières années et les ménages peuvent désormais s'endetter sur des périodes supérieures à vingt ans : la durée moyenne des prêts immobiliers est ainsi passée de 12,9 à 15,4 années de 1997 à 2005. Ces deux évolutions concomitantes ont, de facto, permis de compenser la hausse des prix de l'immobilier.
 
Il n'en reste pas moins que, malgré ces facteurs compensant la flambée des prix, ces évolutions sont préjudiciables dans la mesure où la France ne compte que 56 % de propriétaires, soit un niveau beaucoup plus faible que dans d'autres pays de l'Union européenne. Or, votre groupe de travail considère que la possession par un ménage de sa résidence principale est un puissant bouclier contre la pauvreté, surtout pour les ménages qui, arrivant à l'âge de la retraite, voient leurs revenus diminuer.
 

simaril t'a tout faux  
1/si avant c'était pas cher pourquoi les gens n'ont pas acheté ?  
2/ craack immo => recessession grave (et oui la bce en tiens compte pour ne pas remonter ses taux) et avec la croissance molle on a pas besoin de ça  
++
 
 
sinon ce qui me fait penser que le niveau est tres haut c'est que les assurances et les banque et bientot meme l'état allege considerablement leur patrimoine  

 
Je ne suis pas tout à fait d'accord.
Ceux qui habitent leur logement ne spéculent pas forcément (même si aujourd'hui beaucoup de monde achète en pariant sur une hausse du marché), mais les lois Robien et autre, c'est limite...
Et l'offre est bien là, seulement elle correspond de moins en moins avec ce que les gens sont prêts / peuvent mettre pour acheter.

 
?????? j'ai du mal à voir le lien entre tes questions et mon "tout faux"... tu peux expliquer?
 
1/ ben si, ils ont acheté... si les prix montent, c'est justement parce que tout le monde se précipite en meme temps sur le marché... au début car c'est pas cher, puis apres par peur de ne plus pouvoir acheter plus tard puisque les prix montent (et que les acheteurs s'imaginent qu'ils monteront indéfiniment)
2/ au contraire, la BCE hésite de plus en plus à remonter ses taux à cause de la flambée de l'immobilier.... il suffirait que ca flambe un peu plus pour que ils se décident à finalement remonter les taux malgré la croissance molle. Si le marché immo se rééquilire de lui meme, sans intervention au niveau des taux, et bien il n'y aura plus d'obstacle à les maintenir, voire les baisser. La hausse des prix de l'immo n'est pratiquement pas prise en compte dans le calcul de l'inflation officielle (sur lequel se base la BCE pour décider des taux), mais contribue bien à l'inflation réelle. Et compte tenu de l'ampleur de cet écart, la BCE se demande si elle ne devrait pas les prendre en compte.
 
Le risque d'un crack immo, c'est sur les emplois de la construction... et ca commence à faire beaucoup de monde. Pour ca, il faut accompagner la baisse avec des mesures politiques qui feraient en sorte que la baisse concerne principalement les prix du foncier et non du bati. On ne peut pas jouer sur les prix de la construction... construire coute 1000-1500 euros le m2... le reste n'est que prix du foncier et spéculation. Le foncier existe, on a juste pas le droit de construire dessus (PLU, POS et reglements en tout genre). Si l'état fait ce qu'il faut pour libérer du foncier, cela contribuera à faire baisser les prix, mais surtout ca permetttra aux prix de baisser sur le poste foncier... il sera donc toujours intéressant de construire par rapport à l'achat ancien et donc ca maintiendra les emplois. Si les prix baissent sans que des mesures d'accompagnement de ce type (détails à voir, je ne suis pas expert) ne soient prises, ca peut faire tres mal à tout un secteur de notre activité économique, effectivement, car personne ne voudra plus faire construire quoi que ce soit.
 
Autre point qui risque de poser problème, mais là, je marche sur des oeufs (je vais peut etre dire des betises). Je me demande si cette survalorisation virtuelle de notre patrimoine immobilier ne gonffle pas artificiellement le chiffre du PIB, ce qui permet au pays de se raprocher du seuil des 3% de déficit 60% de dettes imposé par les accords européens plus facilement. Ce que je veux dire, c'est si l'immobilier retrouve sa valeur "normale", est-ce que ca n'aura pas un impact  négatif sur les PIB, et nos dettes et déficits restants constant, est ce que qu'on ne risque pas de passer à 4 ou 5% de notre PIB de déficit, et 70 ou 80% de notre PIB de dettes, choses inacceptables d'apres nos accords européens? Bref, cette survalorisation de l'immobilier ne masque-t-elle pas une situation économique catastrophique, bien pire que ce qu'on veut nous faire croire? Mais les chiffres ne sont pas tout... ce qui compte, ce n'est pas le PIB d'un pays, mais bel et bien le pouvoir d'achat, le confort de vie et la sécurité de ses habitants. Si ce lien PIB-prix immo est confirmé, la conséquence d'une baisse sera bien des statisitiques alarmantes, mais décorellées de la réalité: une qualité de vie en amélioration. Comme quoi on fait dire ce qu'on veut aux chiffres.
 
Moi, les chiffres, je m'en fou, ce qui compte c'est ma qualité de vie. Malheureusement ca ne semble pas tellement etre la vision de ceux qui nous gourvernent

C'est clair que quand on est proprio, on en craint plus grand choses. Avec ma femme, nos revenus vont être divisés par 2, elle perd 10% et moi, je passe au smic (vive la création d'entreprise ). Etant proprio (même si j'ai pas encore tout remboursé), ça ne m'inquiète pas plus que ça.  
 
Si on était locataires, je ne sais pas si je me lancerait...

4% fin 2004, 3,7% aujourd'hui.
 
"Et pourtant, ils baissent !"

 
 
proprio ET crédit intégralement remboursé
 
ce qui est loin d'être le cas de ceux qui se sont lancés dernièrement... vive les crédits sur 30 ans

 
Oui mais on peux aussi voir cela dans l'optique de la retraite.
Actuellement le moins que l'on puisse dire c'est que l'on est pas sûr de ce que l'on va toucher pour notre retraite.
Alors être proprio avec juste les charges à payer ça aide pour la retraite.

 
 
Effectivement, la situation est tres différente de 91... mais des causes différentes peuvent tres bien aboutir aux memes effets.
 
"De l'avis de la très grande majorité des personnes auditionnées..." : J'avais un excellent prof de maths qui disait que dans les situations délicates, ce sont souvent les minorités qui ont raison
Le décalage offre/demande explique effectivement la hausse des prix déraisonnable de ces dernieres années. Cependant, je pense que dire "marché immobilier serait équilibré mais à un haut niveau de prix" est une erreur car ce qui fait l'équilire du marché sur le long terme et la pérénité des prix, ce n'est pas le rapport offre/demande (données tres volatiles en fonctions de facteurs psychologiques), mais le rapport offre/besoin réél.
 
Or le besoin réel du nombre de logement n'a pas explosé en 5 ans... il a monté légerement comme il le fait depuis 35 ans (je me répete) et les chiffres de la construction (hausse de pres de 10-15%/an) permettent de disposer d'une offre largement suffisante pour compenser cette croissance du besoin et le léger déficit de logements qu'il pouvait y avoir à l'origine.
 
La différence entre besoin réel et demande? juste l'envie de tous de devenir propriétaires en meme temps... les envies, ca va, ca vient... surtout que cette flambée des prix rend de moins en moins intéressante l'acquisition d'un logement et qu'il faudrait maintenant une sacré baisse des prix pour renverser cette tendance... baisse déjà amorcée dans le locatif, puisque ces tous nouveaux propriétaires ont libérer des logements en location et qu'on continue d'en construire.

Oui, c'est certain, d'ailleurs, si t'as pas tout remboursé, t'es pas vraiment proprio... Personellement, il me reste 2,5 ans de crédit à rembouser.  
 
J'ai tout à fait conscience d'être chanceux d'avoir ce bien immobilier (acheté 130kE, il en vaut maintenant 230kE, même si ça ne veut pas dire grand chose).
 
Mais c'est sur qu'il faut faire des choix. Je louais sur Paris avant, mais j'avais pas les moyens d'acheter un appart à cet endroit (sauf à prendre un crédit long, ce à quoi je suis totalement allergique) J'ai donc décider d'habiter assez loin de Paris, même si j'y travaille tous les jours.  
 
Maintenant, ma femme a réussi à avoir une mutation, elle travaille plus proche de chez nous. Et moi, je vais carrément bosser chez moi. Qualité de vie ++.
 
Mais bon, on a pas d'enfants, ça fait une grosse différence en niveau de vie aussi

dites donc... j'ai commencé à relire ce topic depuis le début (ca date!)... j'avais oublié tout ce que j'ai pu raconté... j'ai bigrement changé d'opinion!
 
Au début, j'étais un "baissier tres modéré"... je pensais que ca pouvais baisser, mais je restais tres prudent.
 
Avec le recul et les masses d'info et d'opinions que j'ai pu recueillir en presque un an, je suis devenu "baissier convaincu"
 
Deviendrai-je "baissier intégriste"  (vous allez voir, dans 2 ans, les prix auront baissé de 90%!!!) dans un an?
 
En attendant, on l'attend toujours cette fameuse baisse! Je savais qu'il fallait etre patient en immobilier, mais à ce point, c'est impressionnant!

oui et ?
ya un 'si' devant ma phrase relie bien

Toutes mes confuses.
 
Donc on est d'accord, non ?

absolument est de trop.

 
 
Pas d'accord. Il y a des signes et indicateurs tangibles qui permettent de dégager des tendances fortement probable (pas certaines, mais presque...).
 
Ta remarque serait vraie si je te sortais des trucs du genre: "dans 6 mois, -30%, et -50% dans deux ans". Mais je ne donne aucun chiffre, sauf pour plaisanter, car là, je te rejoins, ca n'a clairement aucune valeur. "Quand et combien?", on va laisser ca à Mme Soleil

 
Hé ! Avec le réchauffement de la planète, tendanciellement, ce se défend.

 
Bien au contraire : avec le réchauffement, le climat va se dérégler complètement, et on aura droit à un éternel ciel orageux sous une température de 40° permanente agrémenté d'ouragans périodiques...

 
la classe    
 

.

 
 
Ca ressemble un peu aux professionels de l'immobilier avec la bulle

Plus précisément, il y a des critères psychologiques qui peuvent servir (augmentation de probabilité ?) de déclencheur de renversement de tendance.

Depuis qq temps, on nous rabache que les "investisseurs institutionnels" sont en train de se séparer d'une partie de leur patrimoine immobilier, notamment via les fameuses ventes à la découpe.
 
Or, ces memes investisseurs n'ont qu'un objectif : faire des benefs.
 
Dans ce cas, qu'est-ce qui les pousse à vendre MAINTENANT et pas d'attendre 1 an de plus (+15%/an en moyenne pour l'immo) ? Seraient-ils persuadés qu'on est tout en haut de la bulle ?
 
Je ne m'y connais pas trop en immo, mais c'est une question que je me pose depuis qq temps ...

Une fois que le sommet est atteint il est trop tard pour vendre ses biens. D'ailleurs les biens de l'etat ont du mal a partir car ils s'y sont pris en retard. Une fois que l'on passe de l'autre cote du sommet, il n'y a plus personne pour acheter sinon les gogos et les "forces".

Donc on est de l'autre coté du somment ?

Je pense qu'on est encore du côté où tout le monde est super content d'acheter, "mais pourquoi ça baisserait ? ça va encore prendre 10% par an je parie", etc.

 
Non, de nombreux speculateurs doivent estimer que nous sommes sur la fin de la pente ascendante.

les biens de l'etat ont du mal a partir car les zinzin n'achetent plus, mais ce sont les particuliers aujourd'hui..

 
Il y a une double raison, comme tu dis, les zinzins n'existent plus ou proue (ils ont ete contre selectionne au debut des annees 90 et les banques creancieres, elles, retiennent les lecons un peu plus longtemps que les autres), l'autre est que de nombreux biens de l'Etat sont plutot des locaux commerciaux immenses, et la c'est plus dur a recaser.