Reprise du message précédent :

Il me semble qu'un certain nombre d'AI avaient sorti des prévisions plutôt justes pour 2014 type légère baisse, -3% etc, ça s'est globalement réalisé non?

Faudrait ressortir les prévisions 2014 de la FNAIM, Guy Hoquet, etc mais je crois qu'ils avaient pas mal anticipé.

Le chiffre est foireux de toute façon ... comment sortir des stats au niveau national pour un marché aussi hétérogène que l'immo en France ?
A force de calculer une sorte de moyenne générique, ça ne reflète plus aucune réalité.

 
 
j'aime bien ton fichier, merci.
 
Par contre ce que les personnes ont du mal à saisir c'est la différence entre le loyer et la traite qui est placée. Pour eux c'est impossible de le faire...
 
Dans ce cas il faut augmenter le loyer pour qu'il soit identique à la traite ? (c'est ce que je fais). Et le résultat est toujours aussi affligeant....
 
Comptez minimum 7-8 ans pour un 200000 euros sans apport sur 15 ans pour rentabiliser avec loyer=traite et avec aucune hausse à la revente.

 
Parce que souvent loyer = traite = 33% des revenus
 
Après quand on compare achat et loc d'un même bien on a max ( traite,loyer ) = 33 % des revenus
 
Donc la différence éventuelle ( qui dépends du rendement locatif, de l'apport, du taux du prêt et de sa durée essentiellement ) doit être comptabilisée et placée.
 
Après il y a des gens à qui l'argent brûle les doigts et qui sont incapables de placer la différence, mais ça c'est difficile à prendre en compte dans une feuille excel.

Congrats.

FYP

C'est bien plus un problème de perception : si tes posts étaient écrits par elfette, je pense que personne n'y trouverait rien à redire.
Perso, je trouve intéressante la présentation que tu fais de votre situation et de stratégie patrimoniale, mais tu ne peux pas empêcher que certains te trouvent suffisant.

ça n'en prend effectivement un qu'au moment d'une éventuelle séparation. C'est évident qu'il serait idiot que le plus aisé des 2 se prive parce que : "il faudrait participer à 50/50, donc on ajuste notre train de vie sur le moins aisé des 2"  
Sauf à vouloir créer de la frustration des 2 côtés.

Le tacle est gratuit, mais avoue que tu n'y connais rien en bagnole.

Il n'aime pas ta cohérence voilà tout. C'est du ressenti, pas du rationnel : vous ne finirez pas potes
Rien de grave, ni de neuf en somme.

Je ne suis pas sûr de comprendre la première phrase. La deuxième est plutôt logique, oui

Si ça doit arriver, ça sera à gérer à ce moment là, effectivement.

Wait and see... or not.

Belle synthèse.

La FNAIM et son statut d'observateur indépendant    
 
De mémoire, c'était les mêmes prédictions pour 2014 : "stable voire légère baisse". De quoi pousser les vendeurs à ne pas trop traîner sans pour autant aggraver l'attentisme des acquéreurs...

C est aussi un blog dans lequel on suit au quotidien les peripeties des illustres habitants de Fletrange mais je ne sais pas si c est mieux

 
L'idée de base de mon comparateur est une simulation à mensualités identiques entre achat et location pour un même bien (ou en tout cas très similaire)
Par conséquent :
_ quand les dépenses mensuelles de l'achat sont supérieures au loyer (cas général pendant le remboursement du crédit), la différence est placée et génère donc des intérêts,
_ quand le loyer mensuel devient supérieur aux dépenses mensuelles de l'achat (cas général quand le remboursement du crédit est terminé), la différence est également placée
 
Je ne comprends pas très bien ta première phrase.
Dans le but d'obtenir un résultat qui ait un minimum de sens, il ne faut pas utiliser d'artifice : l'ensemble des paramètres (y compris le coût du crédit, le loyer,...) doivent être saisis tels qu'ils sont.
 
Et oui, les résultats sont généralement très mauvais si l'on part d'une hypothèse sans aucune évolution du prix du bien. Et c'est encore pire quand les gens ne sous-estiment pas trop leurs charges moyennes mensuelles, ce qui est bien trop souvent le cas.

En fait, pour la majorité des personnes dont j'essaie de parler immo, la traite=loyer. Hors c'est rarement le cas.
Maintenant lorsque tu leur dis que dans le calcul la différence traite - loyer est placée, ils pensent que le tout est biaisé car cela arrive rarement. (peut-être vrai ).
Du coup pour leur montrer que même si le loyer = traite, il faut un minimum de temps pour rentabiliser un achat par rapport à une loc. (d'ou l'artifice de monter le loyer, ou alors ajouter une case pour forcer manuellement le pourcentage de la différence loyer-traite qui sera vraiment placée.
edit : burned
 

 
Il est bien ton tablô.
 
ca permet de faire ressortir qu'en réalité, ce qui va faire la différence, c'est le taux d'appréciation annuel du bien. Et ca, sur 15 ans, bien malin celui qui saura le prévoir

 
D'ailleurs, je vais ajouter une option pour ne pas placer l'intégralité de la différence mensuelle, car ce n'est bien souvent pas le cas, les gens ont tendance à dépenser plus quand ils moins de dépenses contraintes.
Exemple : entre des dépenses mensuelles globales de 1000€ en cas d'achat et un loyer à 700€, peu de gens placeront réellement strictement 300€/mois sans ne jamais déroger à la règle ou les retirer par la suite.

Bonjour,
 
Est ce que vous auriez un logiciel ou une technique pour court circuiter une agence immobilière ?
 
En effet je suis en pleine recherche immobilière mais je vois surtout des biens par des agences et je voudrais passer directe au vendeur.
Merci et bonne journée  

 
Ça part d'un bon sentiment , mais quand un des deux à l'impression de s'être fait avoir dans cette séparation , on en est à compter les petites culières.
 
J'ai pour exemple trois couples d'amis qui se sont séparés en 2013-2014 , malgré les gamins ça a été une guerre de tranchée  

Tu arrives à avoir du neuf au même prix que l'ancien dans ton coin ?  
 
Tu oublies le prix du foncier.

 
Tu omets :  
- le coût de foncier,
- le coût des honoraires,
- les coûts de commercialisation,...
 
Au total tu as un prix de revient qui est supérieur à 2.000 € HT par logement.

et au final ils ont tout donné à leurs avocats c'est ça ?  

 
y'a pas, je crois
un truc à tenter (ça marche quelquefois), c'est de télécharger les images de l'annonce, et de les rechercher par la recherche google image
 
Quand l'agence utilise des photos fournies par le vendeur et que celui-ci les utilise aussi pour ses annonces "en direct", ça marche.
 
sinon, faut fouiller...
mais avec se loger et le good corner, avec quelques critères, ça se resserre assez vite

ça va ils sont pas cher à ce que je vois

 
Faire la visite par l'agence et laisser discrètement un papier à destination du proprio lors de la visite lui proposant de faire la transaction en direct avec tes coordonnées.
 
Je ne sais pas quel risque tu prends, ni c'est réellement illégal.
 
 

 
Je dirais : critère n°1 : le prix d'achat du foncier
 

Désolé mais c'est pas la norme (ni très logique si emplacement similaire) ... surtout pour des investissements orientés Duflot/Pinel qui sont bien surcotés en général.
 
Sauf les 18 mois d'attente, quel serait l'avantage de se payer de l'ancien (vétuste) si le neuf est au même prix ?

Toi rien, le proprio si.
 

42
De rien

Mon humble opinion de lillois :
 

 
Mons =    
 

 
En s'écartant un peu de l'hyper-centre, vers Hellemmes/VDA ou Marcq/Wasquehal/Croix, je dirais plutôt 2000€ minimum du m² à l'achat et 13€ du m² en location, soit un rapport de 150 minimum, ce qui n'est pas si mal comparé aux rentabilités locatives parisiennes.
 

 
Le prix du terrain oui, et il varie fortement suivant sa localisation , avec la même tendance que le prix de l'immo.
 
Donc non, en cas de crise majeure de l'immo, le prix du foncier baissera lui aussi sans aucun, pas forcément exactement dans les même proportions, mais pas loin.
Et toujours en cas de crises majeure, le prix du neuf de seconde main baissera à la même vitesse ou même plus vite que le prix moyen de l'ancien (étant donné les habituelles fort surcôtes des programmes neufs...).

 
3) Le prix du foncier    

 
L'emplacement, les prestations.
 
Programme neuf en hyper-centre avec 3m30 de hauteur sous plafond, parquet chêne centenaire ?
 
 
EDIT : les biens les plus chers sont toujours des bien anciens (même si l'ancien est en moyenne moins cher que le neuf), l'emplacement prime sur tout le reste

 
déjà les 50 sont assez théoriques
 
en plus on parle de KWh ep c'es-à-dire "énergie primaire".
ce ne sont pas nécessairement des KWh "utiles", il y a des facteurs de conversion
de mémoire 2,58 pour l'élec, 1 pour le gaz, <1 pour le bois, etc.
 
admettons que les 50 et 200 soient de gaz, et vérifiés dans la réalité
je pense que le KWh de gaz doit être dans 7 cts TTC
 
100 m² * 0,07 €/KWh * 50 KWh/m².an = 350 €
100 m² * 0.07 €/KWh * 200 KWh/m².an = 1400 €
 
y'aurait donc une petite centaine d'euros par mois.
 
A modérer toutefois sur les 50 qui me paraissent généreusement optimistes sur une réalité, et éventuellement sur le coût d'entretien des systèmes, s'il y en a (double-flux, etc.)

 
Appartement de 83m² chauffé à 21.5°C pour 720€ / an (gaz - chauffage + eau chaude) et pourtant l'appart en-dessous est vide donc jamais chauffé
Et mon appart est pourtant conforme à la RT 1880    (3000 kwh/m²/an en théorie ?   )

D'ou le "si emplacement similaire" et tu parles de biens "d'exception" soit une minorité des biens.
Ca fait bien longtemps que le 3m30 HSP n'est plus la norme ... 2m50 et basta depuis des dizaines d'années.

 
En incluant le prix de l'abonnement, le KWh de gaz tourne plutôt autour de 8 cts TCC pour une consommation "moyenne" mais ça ne change pas grand chose au calcul

C'est fini l'étalage de grosse mythes, je peux revenir lurker tranquilement?    
 

 
L'emplacement similaire n'était pas précisé.
 
Et pour te répondre : justement, comme tu le dis, la plupart des proprios que je connais ont acheté de l'ancien pour échapper à ces normes "bas de plafond" dans les logements collectifs récents (et tout ce qui va avec) : fenêtres ridicules, sols non-qualitatifs, cage d'escalier au look d'escalier de secours, aucun charme
 
 

Il y a plusieurs jurisprudences où des agences ont réussi à se faire payer leur honoraires (ou plus exactement des dommages et intérêts du même montant) après avoir fait visiter à un acquéreur indélicat qui est passé en direct avec le proprio.
 
(notamment un cas où les acquéreurs avaient signé le bon de visite sous un faux nom, et avaient été condamnés  payer).

Seulement en cas d'exclusivité, non ?  
 
Je vois vraiment pas l'intérêt d'accorder une exclusivité à une agence.

Je me pose un peu les mêmes questions que toi sur les prix du neuf et le pourquoi de leur corrélation aux prix de l'ancien.
 
Et il me semble que le terrain ne représente que ~20% du prix de la construction (je ne trouve plus la source, ça varie évidemment selon que la zone est tendue ou pas), donc pour moi ça ne permet pas d'expliquer les prix hauts du neuf.
 
Il serait intéressant de se pencher sur les marges des différents intervenants sur un programme neuf.

Non non, un mandat simple stipule toujours que si tu vends à un acheteur présenté par l'agence, tu raques.
 
L'exclusivité, d'après les AI, garantit qu'ils vont bosser sereinement, et donc correctement, à la vente de ton bien.
En réalité, c'est effectivement juste des emmerdes.