[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

ianamar

Reprise du message précédent :
Bonjour à tous,

Après plusieurs mois de recherche, nous avons eu un vrai coup de cœur pour une maison assez récente dans nos prix (après négociation ) et répondant à tous nos critères.

Seul bémol, nous apprenons en signant le compromis à l'agence hier qu'elle est située sur une zone répertoriée en aléa FORT "mouvements différentiels de terrain liés aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles".

La maison, visitée plusieurs fois, n'avait pas la moindre fissure mais cela n'est quand même pas très rassurant pour l'avenir, et pour une éventuelle revente même si il s'agit plutôt d'un achat à long terme.

Nous pensons quand même aller au bout malgré la possibilité de se rétracter car c'est vraiment le seul bien qui nous ait donné l'envie d'en prendre pour 20 ans...

Fait on une erreur ?

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alpachinois

Immobilier : la fiscalité, première motivation des investisseurs du locatif

Citation :

http://www.boursorama.com/actualit [...] 1670ac6470

Je croyais qu'on achetait juste pour sa retraite . Sinon bizarre que le revenu en Rhone-Alpes > IDF :??:

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Shaad

alpachinois a écrit :

Immobilier : la fiscalité, première motivation des investisseurs du locatif

Ca ne vas durer !!!
Et à raison d'ailleurs (opinion personelle) : favoriser l'investissement des épargnants dans l'immobilier, c'est ce qui plombe l'économie de notre pays

alpachinois a écrit :

Sinon bizarre que le revenu en Rhone-Alpes > IDF :??:

Normal, j'ai déménagé de Paris à Lyon l'an dernier

Message cité 1 fois
Message édité par Shaad le 19-09-2014 à 10:52:36

alpachinois

Shaad a écrit :

Ca ne vas durer !!!
Et à raison d'ailleurs (opinion personelle) : favoriser l'investissement des épargnants dans l'immobilier, c'est ce qui plombe l'économie de notre pays

Shaad a écrit :

Normal, j'ai déménagé de Paris à Lyon l'an dernier

Ben je trouve pas de boulot payé "seulement" - 15% sur Lyon donc je suis obligé de rester ici pour le moment

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pierre20

alpachinois a écrit :

Immobilier : la fiscalité, première motivation des investisseurs du locatif

Citation :

http://www.boursorama.com/actualit [...] 1670ac6470

Je croyais qu'on achetait juste pour sa retraite . Sinon bizarre que le revenu en Rhone-Alpes > IDF :??:

rhone alpes => suisse => frontaliers.

+ la petite commune a coté de Grenoble dont je ne sais plus le nom, une des communes les plus riche de france si je ne m'abuse.

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Feedback l'ascenseur social

korteks

Voilà, nous sommes propriétaires depuis hier soir !
On est sorti de chez le notaire à 21H30, en connaissant tous les détails du pourquoi ils étaient en grève mercredi xD

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Lagoon57

alpachinois a écrit :

ça se trouve il a acheté en 1998 donc il rendement serait triplé

Non, il faut revoir ta définition de rendement.

Message cité 2 fois

Shaad

alpachinois a écrit :

Ben je trouve pas de boulot payé "seulement" - 15% sur Lyon donc je suis obligé de rester ici pour le moment

Mutation en conservant mon salaire parisien...

Bon je vais déchanter quand je vais vouloir changer de taff surement (pas encore regardé).

Shaad

korteks a écrit :

Voilà, nous sommes propriétaires depuis hier soir !
On est sorti de chez le notaire à 21H30, en connaissant tous les détails du pourquoi ils étaient en grève mercredi xD

Félicitations, et bonne chance ! [:cupra]

Professor

Shaad a écrit :

C'est mon cas justement : pas pour une maison individuelle certes mais pour mon appart à 300 000€, location d'un bien équivalent : 1000€.

Notaire : 19 000€ à amortir
TF : 650€/ an
Charges (entretien appart + copro): variable bien entendu, j'ai compté une moyenne de 200€ / mois soit 2400€ / an. Ca peut paraitre énorme et pourtant ca ne l'est pas ! Nous avons déjà 100€ de charge mensuelle de copro fixe pour l'entretien courant. Je n'ajoute donc que 100€ / mois pour les gros travaux couteux de copro + l'entretien de l'appart (oui, refaire un ascenseur, une colonne électrique, un ravalement ou une toiture, ca ne tombe pas tous les ans mais quand ça tombe ca picote! de même pour l'entretien de l'appart: changer le chauffage, les fenêtres ou autres ca chiffre).

Nous sommes donc très exactement déjà à 3000€ / an (charges + TF) sans compter les 19 000€ du notaire à amortir.
Je te certifie que la ratio de 300 ne suffit déjà pas à équilibrer les comptes (si le coût de l'immobilier stagne comme c'est le cas actuellement).

Dans notre cas, le tableau est encore un peu moins rose sur cette opération car bien qu'ayant pratiquement les 300K€ cash au moment de l'achat, nous avons malgré tout choisi d'emprunter 200K€ pour cet achat (emprunté à 2.8%, notre cash était bien mieux utilisé ailleurs et surtout restait dispo, et sait-on jamais en cas d'accident de la vie l'assurance paierait l'appart' )
Il faut donc rajouter le fort coût : crédit + assurance.

Note : je le répète, cet achat n'est pas un investissement bien-sûr et n'a pas vocation à être rentable Bon si l'immo prend 4-5% / an, ça en deviendra un mais dans le contaxte actuel...

Non mais une partie des charges (énormes) que tu comptes, tu les payes aussi bien que tu sois proprio ou locataire !

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Professor

korteks a écrit :

Voilà, nous sommes propriétaires depuis hier soir !
On est sorti de chez le notaire à 21H30, en connaissant tous les détails du pourquoi ils étaient en grève mercredi xD

Les notaires en grève + les pilotes en grève

Ca va faire beaucoup de monde sur les parcours de golf !

boisse

Well...fuck

c2800 a écrit :

Les prix sur le bon coin ? De ma propre expérience, tu retires entre 5 % et 40 % pour avoir le prix du marché.

Donc en fait si tu connais pas le prix marché le prix des biens sur leboncoin éclaire pas trop. Disons que ce qui est le moins cher pour un type de bien se rapproche du prix marché, et si ca part en quelques jours ou semaines t en a ma confirmation..

entre les prix affichés et les prix de vente réels
75% du temps tu retires 5 a 10%
20% du temps entre 10 et 20%
5% du temps au dela de 20.

C'est plus ca la réalité... les biens surévalués trainent donc on n'a l'impression de ne voirs qu'eux , mais pour le reste ca tourne assez vite

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gourouman

Lagoon57 a écrit :

Non, il faut revoir ta définition de rendement.

en quoi le rendement se base forcément sur la valeur actuelle?
Comment appelle-t-on alors le rendement par rapport au capital investi dans le passé ou le rendement estimé par rapport à une valeur future ?

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Lagoon57

gourouman a écrit :

en quoi le rendement se base forcément sur la valeur actuelle

Par définition.

gourouman a écrit :

Comment appelle-t-on alors le rendement par rapport au capital investi dans le passé ou le rendement estimé par rapport à une valeur future ?

A ma connaissance ça n'a pas vraiment de nom.

alpachinois

Lagoon57 a écrit :

Non, il faut revoir ta définition de rendement.

J'en sais rien j'ai pas calculé mais pourquoi il aurait un rendement pourri si il a acheté il y a longtemps et donc "pas cher" :??: Sachant qu'en plus les TF et TH à Paris sont pas très elevées.

Message cité 3 fois

Lagoon57

alpachinois a écrit :

J'en sais rien j'ai pas calculé mais pourquoi il aurait un rendement pourri si il a acheté il y a longtemps et donc "pas cher" :??: Sachant qu'en plus les TF et TH à Paris sont pas très elevées.

Parce que le rendement est calculé avec la valeur actuelle du bien, et c'est bien la seule chose qui doit peser en terme de décision financière.

Message cité 2 fois

Shaad

Professor a écrit :

Non mais une partie des charges (énormes) que tu comptes, tu les payes aussi bien que tu sois proprio ou locataire !

En tant que locataire, tu ne paies qu'une partie des charges de copro liées à la vie quotidienne de la copro mais pas celles des gros travaux, et aucune ces charges propre à l'appart'.
Ce n'est vraiment pas comparable.

Si je louais demain mon appar't, mon locataire paierait grosso-modo 60€ de charge mensuelle (et pas 200€).

Note : je répète bien qu'il s'agit d'une moyenne sur du très long terme, nous ne payons pas 200€/mois bien entendu.

Message cité 2 fois
Message édité par Shaad le 19-09-2014 à 11:20:25

StanCW

Parle à Monkey ...

alpachinois a écrit :

J'en sais rien j'ai pas calculé mais pourquoi il aurait un rendement pourri si il a acheté il y a longtemps et donc "pas cher" :??: Sachant qu'en plus les TF et TH à Paris sont pas très elevées.

Si tu achète une maison 10€ et que tu la loue 1000€/mois c'est un bon rendement, 10ans plus tard ta maison vaut sur le marché 10 000 000€ mais ne peut-être loué que 1000€, tu pense faire une bonne affaire en continuant à la louer ou tu préfère vendre pour investir ailleur ?

Message cité 3 fois
Message édité par StanCW le 19-09-2014 à 11:21:38

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

Lagoon57

StanCW a écrit :

Voilà, c'est poussé à l'extrême mais c'est l'idée.

Grouchotth

drap

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Topic Vente - Mon feedback achats / ventes - Galerie HFR

c2800

boisse a écrit :

entre les prix affichés et les prix de vente réels
75% du temps tu retires 5 a 10%
20% du temps entre 10 et 20%
5% du temps au dela de 20.

C'est plus ca la réalité... les biens surévalués trainent donc on n'a l'impression de ne voirs qu'eux , mais pour le reste ca tourne assez vite

Dans le stock des annonces disponibles on en est très, très loin.

C'est plutôt du 20 % du temps entre 5 à 10, voir moins. Le gros du stock (80 %) est à 10 % et plus.

Et si ce que tu disais était vrai le stock des annonces tournerait BEAUCOUP plus vite : un bien à 5 % du prix marché ne met pas longtemps à se vendre...

Message cité 1 fois
Message édité par c2800 le 19-09-2014 à 11:28:51

boisse

Well...fuck

c2800 a écrit :

Dans le stock des annonces disponibles on en est très, très loin.

C'est plutôt du 20 % du temps entre 5 à 10, voir moins. Le gros du stock (80 %) est à 10 % et plus.

Et si ce que tu disais était vrai le stock des annonces tournerait BEAUCOUP plus vite.

après il faut voir de quel endroit on parle comme toujours, ce qui est valable a un endroit ne l'est pas ailleurs.

Message cité 1 fois

c2800

boisse a écrit :

après il faut voir de quel endroit on parle comme toujours, ce qui est valable a un endroit ne l'est pas ailleurs.

Si ce que tu disais était vrai, 75 % des biens en stock se vendraient tous en quelques jours /semaines, on voit bien que c'est pas le cas, ou alors t'as pas la bonne définition du prix du marché ( le prix du marché c'est le prix que sont prêt à mettre les gens pour acheter un bien).

Si je clique sur leboncoin rubrique immo et que je déduis 5 à 10 % du prix de vente des annonces, je doute fort que les 3/4 soient des biens trouveraient preneurs...

Message édité par c2800 le 19-09-2014 à 11:36:07

gourouman

Lagoon57 a écrit :

Parce que le rendement est calculé avec la valeur actuelle du bien, et c'est bien la seule chose qui doit peser en terme de décision financière.

Et que fais-tu du rendement futur ainsi que de la valeur future ?

gourouman

StanCW a écrit :

Si tu penses que le bien vaut 20 000 000 dans 10 ans, tu fais quoi ?

Message cité 5 fois

StanCW

Parle à Monkey ...

Tu le révise au fils des mois :jap: en recalculant le rendement basé sur la valeur actuelle

Message cité 1 fois

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

gourouman

StanCW a écrit :

Tu le révise au fils des mois :jap: en recalculant le rendement basé sur la valeur actuelle

avec ton raisonnement tu l'aurais vendu au bout d'1 j

Message cité 1 fois

Professor

Shaad a écrit :

OK donc le delta Proprio / Locataire est de 140€ et non pas de 200€

Mais tu penses vraiment que sur disons 20 ans tu vas payer 20 * 12 * 200 = 48000 € de charges ? :heink:
Si c'est le cas, change de logement.

Message cité 1 fois

c2800

alpachinois a écrit :

J'en sais rien j'ai pas calculé mais pourquoi il aurait un rendement pourri si il a acheté il y a longtemps et donc "pas cher" :??: Sachant qu'en plus les TF et TH à Paris sont pas très elevées.

Non mais laisse

Ils ont compris ce que signifiait le mot rendement alors il faut qu'ils tartinent la dessus, mais un jour il comprendront que la plus value ca existe aussi et que ca fait parti intégrante d'un placement

Message cité 3 fois

Professor

gourouman a écrit :

Si tu penses que le bien vaut 20 000 000 dans 10 ans, tu fais quoi ?

Là c'est de la spéculation

Profil supprimé

gourouman a écrit :

Si tu penses que le bien vaut 20 000 000 dans 10 ans, tu fais quoi ?

TRI

StanCW

Parle à Monkey ...

gourouman a écrit :

Si tu penses que le bien vaut 20 000 000 dans 10 ans, tu fais quoi ?

Tu prend une décision ! entre penser et en être sur y'a de la marge et ce qui est sur : c'est que un tiens vaut mieux que 2 tu l'auras, un calcul de rendement ne tient pas compte d'une fluctuation à long terme mais d'un état de fait sur le moment.

Donc quand on parle de rendement merdique c'est surtout sur ce qui a été fait par sur ce qu'il est suceptible de faire dans 10 ans

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

pere-castor

Ulti a écrit :

Petite pensée pour le topic, je viens de recevoir un mail de Bourso.

Citation :

NOUVELLE BAISSE DE TAUX !

Bénéficiez d'un des meilleurs taux du marché !

Quel que soit votre projet (résidence principale ou secondaire) bénéficiez du taux exceptionnel de 2.42%(1) TEG Fixe Annuel sur 14 ans, assurance comprise.

1) Le TEG annuel de 2,42% (hors frais de garantie et hors droit de mutation) correspond à un crédit amortissable d’un montant de 100 000€ sur 14 ans, pour l’acquisition de la résidence principale

SAY LE MOMENT D'ACHETAY §§§ [:ender212:1]

J'avais déjà renégocié mon crédit en 2010 (passé de 5% en 2008 à 4%), mais vu les taux aujourd'hui je crois que je vais regarder pour un nouveau rachat, cette fois-ci par une autre banque.

Dommage que Bourso ne se positionne pas sur des prêts inférieurs à 100k€.

Lagoon57

gourouman a écrit :

Si tu penses que le bien vaut 20 000 000 dans 10 ans, tu fais quoi ?

Ca ne s'appelle plus rendement mais de la boule de cristal.

Profil supprimé

gourouman a écrit :

Le taux de rendement interne, ou TRI

StanCW

Parle à Monkey ...

gourouman a écrit :

avec ton raisonnement tu l'aurais vendu au bout d'1 j

non puisque ça ce fait d'année en années généralement

et avec ton raisonnement l'immo est toujours un bon placement alors ?? je pense qu'il y a un juste milieu et le calcul de rendement est un des élements permettant de prendre une bonne décision..

Message cité 2 fois

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

Lagoon57

c2800 a écrit :

Non mais laisse

Ils ont compris ce que signifiait le mot rendement alors il faut qu'ils tartinent la dessus, mais un jour il comprendront que la plus value ca existe aussi et que ca fait parti intégrante d'un placement

La plus-value fait partie de la rentabilité d'un placement. Rien à voir avec le rendement.

Message cité 2 fois

c2800

Lagoon57 a écrit :

La plus-value fait partie de la rentabilité d'un placement. Rien à voir avec le rendement.

Merci ! [:shimay:1]

Donc tu admets que tu n'as pas à plaindre ton propriétaire : parce que la rentabilité de son placement est exceptionnelle, quand bien même il fait du 2,5 brut sur ta tête ?

Message cité 2 fois
Message édité par c2800 le 19-09-2014 à 11:43:08

Lagoon57

c2800 a écrit :

Merci ! [:shimay:1]

Donc tu admets que tu n'as pas à plaindre ton propriétaire parce que la rentabilité de son placement est exceptionnelle, quand bien même il fait du 2,5 brut sur ta tête ?

La rentabilité ne se dénoue et ne se calcule qu'à la réalisation de la vente. La rentabilité de son placement est donc inconnue. Elle serait en effet exceptionnelle s'il prenait la décision de vendre aujourd'hui au lieu de me louer cet appartement. Ce qui n'est pas le cas.

Message cité 1 fois
Message édité par Lagoon57 le 19-09-2014 à 11:44:00

c2800

Lagoon57 a écrit :

La rentabilité ne se dénoue et ne se calcule qu'à la réalisation de la vente. La rentabilité de son placement est donc inconnue. Elle serait en effect exceptionnelle s'il prenait la décision de vendre aujourd'hui au lieu de me louer cet appartement. Ce qui n'est pas le cas.

Faux. Le dénouement est juste un acte fiscal, il n a aucune conséquence sur le patrimoine ni sur le placement, hormis la fiscalité afférente..

Message cité 1 fois
Message édité par c2800 le 19-09-2014 à 11:45:11

StanCW

Parle à Monkey ...

c2800 a écrit :

Tu comprendras aussi un jour que les mecs qui ont achetés y'a pas longtemps font pas masse de PV en ce moment personnen'a dit que la PV n'existait pas mais tu admettras que répondre platement "y'a une PV avec l'immo" c'est un peu reduire le débat à sa plus simple comprehension"

"L'immo ça ne peut que monter" [:the douche king:1]

Message édité par StanCW le 19-09-2014 à 11:45:58

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

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