Reprise du message précédent :

 
Tu comprendras aussi un jour que les mecs qui ont achetés y'a pas longtemps font pas masse de PV en ce moment   personnen'a dit que la PV n'existait pas mais tu admettras que répondre platement "y'a une PV avec l'immo" c'est un peu reduire le débat à sa plus simple comprehension"
 
"L'immo ça ne peut que monter"  

Vrai.
Tu confonds rentabilité (inconnue aujourd'hui) et plus-value latente (connue)

 
J'appelle ça un strawman.
Je dis que la valeur ainsi que le rendement futur (estimé) a son importance dans la décision, comme dans tout placement financier.
 

Le rendement est sur.

La PV est incertaine. Donc on peut calculer la rentabilité (je parle bien de renta et pas de rendement) en projetant une PV escomptée mais c est de la boule de cristal.

+1

 
 
J'ai pas dit qu'il fallait pas vendre  

On est le 19 septembre 2014, moi je parle de la rentabilité d'aujourd'hui qui est belle est bien certaine, pas de celle de dans 15 ans !

Oui bien sur ! mais une PV monstrueuse in fine ça n’empêche pas un rendement de merde pendant toute la durée où tu garde ton bien !

C'est donc bien un calcul avec une PV latente. Pas de rentabilité à l'horizon.

 
En quoi elle est certaine ? le mec qui a acheté au prix fort en 2011 aujourd'hui sa renta est certaine ?

C'est d'ailleurs le principe d'acheter de l'or

Oui, la PV latente ou concrétisée c'est exactement la même chose, la seule.différence entre les deux, c'est la fiscalité qui va réduire la PV.

Ben oui s il connait son prix de vente.
Meme s il fait une MV de 10% et avec un rendement annuel de 2% brut, il peut calculer de facon certaine sa renta.

Ce que dit Lagoon c'est que son propriétaire a certainement fait jusqu'à maintenant une très bonne rentabilité (car achat très bas et valorisation actuelle très haute)
 
Mais que maintenant son rendement n'est pas bon (par rapport à d'autres investissements)
 
Son proprio pourrait donc utiliser la valeur de son bien immo en le plaçant ailleurs et gagner plus chaque mois : rendement
 
Sauf à penser que l'immo va encore monter dans les 10 années futures et croire que sa rentabilité va encore être très bonne (boule de cristal)

Tu admettras que le proprio parisien moyen il a pas acheté en 2011, mais bien avant...

Pourquoi le plaindre dans ce cas ?? Parce que le mec a gagné plusieurs centaines de milliers d'euros, il perd un peu, quelques milliers sur le rendement, et faut le plaindre ?? , soyons sérieux son proprio s'en branle et il a raison

Non. La PV latente est latente.
 
Enfin je vais m'arrêter là, inutile de continuer parce qu'avec des remarques du niveau "latent = réalisé", la discussion sérieuse est impossible.

Mais je m'en fous qu'il gagne des millions. C'est une mauvaise décision financière.

Ca s'appelle la comptabilisation à juste valeur, c'est juste la base des méthodes de calcul internationales pour valoriser un patrimoine.

 
Le plaindre peut être pas effectivement.
 
Mais c'est, pour Lagoon, un mauvais gestionnaire.
 
En gros, il ne sait pas arbitrer ses placements.
Sinon, en bonne intelligence, il aurait vendu ce bien en empochant sa super rentabilité.  
Et réinvesti le fric dans un autre placement (pourquoi pas immo mais avec un meilleur rendement)
 
Moi qui fait de l'immo en investissement, je ne compte que sur le rendement  
J'essaye d'avoir plus de 7% brut et un minimum de charges
 
Je ne sais pas du tout combien j'aurais de rentabilité et je n'ai fait aucun plan dessus.

Oui, c'est bien. Aucun rapport avec ce dont on parle cependant.
Tu noteras que dans la comptabilité, il y a deux lignes : latent et réalisé.

 
En oubliant l'évolution du coût des charges (inflation,...) : environ 24 000€ de charges de copro fixe
 
Il reste 24 000€ pour tous les gros travaux de copro + travaux d'entretien d'un appart ancien de 85m². Ca ne me semble pas surestimé sur 20 ans oui.
 
A titre d'exemples (dans les rapports d'AG des années passées, de mes beaux-parents qui habitent un immeuble comparable dans la même ville, ou de celui d'un ami qui habite dans la même rue et tout ça rammené à notre tantième) :
Réfection complète de la colonne électrique de la résidence : 2800€
Entretien des souches de cheminées : 1800€
Changement de la colonne d'eau : 1500€
Ravalement de façade : 2200€
Et je n'ose même pas imaginer le coût d'un changement de toiture, d'un ascenseur pas aux normes, de la peinture complète des communs, d'une porte d'entrée...
 
Ce sont bien les tarifs imputables par propriétaire que je donne là.
 
Et je ne compte l'entretien et les travaux de l'appart en lui-même !
Ponçage, entretien du parquet complet de l'appart : 800€
Changement de 5 fenêtres : ....€
Changement de la chaudière : 1000€
Un coup de peinture régulier : ....€
Une salle de bain à refaire : .... €
 
Bien-sûr, en 20 ans, tous ces gros travaux n'auront pas forcément lieu, mais peut-être que d'autres oui.
 
24 000€ sur 20 ans, ca ne semble pas surestimé non .
Je pense d'ailleurs que beaucoup de personnes sous-estiment l'impact financier de l'entretien de l'immobilier.

il a peut etre une boule de cristal

Dire que c'est un mauvais gestionnaire c'est différent de plaindre quelqu'un, tu en conviendra aisément, le mec a fait une énorme PV il n'est pas à plaindre.

Il peut juste reconnaître que son terme n'est pas approprié plutôt que de continuer la discussion pendant 15 ans

Tout +1.

Sauf que là on parle plus du tout de la même chose, effectivement il n'est pas à plaindre financièrement. Mais je le plains en tant que mauvais gestionnaire de son fric.

La nous sommes d'accord...mais je pense que le mec s'en branle de gagner 1 % de plus ou de moins.

 
En fait je voulais parler de bonne renta plutôt que de renta certaine..
 

 
 
A donc tu mets dans l’équation une époque où si on a acheté, la PV est monstrueuse et donc la renta encore meilleure

 
Corenc, Meylan, Montbonnot, Bivier, Saint Ismier...tout ça, c'est blindé de thune
 
Après, tu as toute la partie de Annecy. Tu rajoutes à ça la partie frontalière avec la Suisse (Thonon les bains par exemple) ...ca ne m'étonne pas que le revenu soit plus élevé que l'IDF.
 

Justement, on parlait de mauvais gestionnaire, le mauvais gestionnaire c'est celui qui a acheté en 2011 avec des rendements minables, plus que celui qui a acheté en 1995, qui s'est fait une plis value monstrueuse et qui ne cherche pas à optimiser son rendement en revendant, pour X raisons qu'on ne connaît pas.

Oui c'est ce que j'ai dit  

Un bon gestionnaire regarde le rendement de tous ces actifs et arbitre en conséquence. Avec moins de 2,5% brut et probablement une TMI de 45%, je ne sais même pas si le rendement net dépasse 1%.

 
Attention à la lecture de l'article : il ne s'agit pas des revenus moyens entre IDF et Rhone-Alpes, MAIS des revenus moyens des investisseurs dans le locatif entre ces 2 régions, c'est loin d'être 100% de la population de ces régions donc.
 
De plus, un sondage réalisé sur 2000 personnes à travers la France, c'est un poil juste sur le nombre par région par avoir une moyenne très fiable.
 
Il faut juste en conclure : les investisseurs locatifs en IDF et Rhone-Alpes ont grosso-modo les même revenus moyens

C'est fou le nombre de locataires qui se vantent d'être dans un bien dont le rendement est ridiculement bas et qui font mine de plaindre leur propriétaire. De la à se dire qu'il surestiment la valeur théorique de leur bien à la vente comme à la location.

Et le gars qui achète et se retrouve avec un samou de charges mensuelles (350€), ça lui fait quel bilan ?  

 
S'il le vend, il ne le vendra pas au prix des autres biens vendu vide, vu que le rendement est pourri.
Il préfère peut être attendre que tu libères l'appart.
En quoi ca fait de lui un mauvais gestionnaire ?

Et s'il attendait l'exonération de la taxation sur la PV ?

Ben écoute je loue 1100€ hors charges un appart qui se vendrait entre 500 et 550k.

Il aurait pu le vendre quand le précédent locataire est parti
Il y a deux ans, les prix étaient même encore plus haut. Sa rentabilité a probablement diminué depuis.

 
Bah tout dépend de la superficie de son appart', du prix d'achat du bien, de ce que contiennent ses charges (si elles générent de la PV par exemple) ou si ça comprend lechauffage collectif, si elles sont orientables à la baisse facilement ou pas, et surtout s'il ne s'agit que des charges fixes ou si ça omprend le lissage de toutes les charges exceptionnelles (gros travaux commun ou privé) ...
 
350€ de charge mensuelle, tel quel ça parait énorme, mais hors contexte ca ne veut rien dire.

 
Es-tu sûr qu'il se vendrait réellement à ce prix ? Ou est-ce plutôt le prix constaté sur les annonces de même type ?