Reprise du message précédent :

http://www.rue89.com/2013/01/24/su [...] ete-238944  
enorme quand meme

Un bien visité en juin dernier vient d'être mis sur LBC par... son proprio qui a retiré l'exclu à son agence et en précisant bien AGENCE S'ABSTENIR

Depuis juin, le bien a baissé de 5k€ en agence et il rajoute la moitié de la com de l'agence dans son prix en direct...

Il a bien tenu d'écrire dans son annonce la taille de son F3 : 55m²

On est pas sorti du sable    540k pour 70 m² dans une ville toute moche ... :S

Dites, à quel point les estimations locales du site meilleursagents.com sont pertinentes ?
J'ai des vues sur une maison affichée à 2555€/m, alors que la moyenne de la ville serait à 1629€.
Je pense que le vendeur surestime son bien, mais à ce point, ca me paraît gros..

Edit : bon, j'ai trouvé un "indice de confiance" de 1 pour la ville en question, je pense donc que ca répond à ma question..

 
Je vois que je suis un bon conseiller...
 
Tu raisonnes mal en matière de cycles car les cycles de l'immobilier d'habitation ne sont pas les mêmes que les cycles de l'immobilier de bureaux ou commerces. Fais quelques recherches là dessus, tu verras.
 
Si tu as du pognon de côté, l'idéal est de faire un montage SCPI avec un emprunt in fine sur 10 ans et assurance vie en nantissement. Tu optimises encore plus le rendement.
 
Essaye de voir si tu peux arriver à un montage sur 15 ans au lieu de 20. J'aime bien Sodidy, Foncia ou UFFI.
 
Les rendements sont assez constants dans le temps, il faut surtout regarder le taux de remplissage, le nombre de mois de loyers en stock et s'il y a eu ou pas des distributions exceptionnelles qui auraient dopé artificiellement le rendement. Regarde aussi du côté des SCPI à capital variables, l'acquisition est plus facile. Surveille aussi celles qui font des augmentations de capital.
 
Pour la revente, oui, ça peut être problématique si on veut vraiment revendre, mais il existe maintenant un carnet d'ordre qui est un début de transparence sur le sujet (avantage aux SCPI à capital variable du coup). Mais on peut aussi penser les conserver à titre de retraite complémentaire.

Oui c'est ça
 

 
Aucune idée par contre, cherche et dis nous

 
J'ai du mal à comprendre ta remarque. D'habitude, ce sont les banques qui empochent...

Pas de rang dans les cautions à priori puisqu'elles sont généralement solidaires. Le créancier peut taper qui il veut en premier.

C'est ce que j'ai en tête.

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C'est 10%, pas 13%.

Mais ensuite, 0 frais, 0 impôt foncier (à part l'IRPP et la CSG). Fais les calculs, c'est loin d'être idiot et c'est le bailleur privé qui le dit...

Une caution est dans ce cas solidaire et indivisible, donc non.
En cas de problème, le propriétaire/agence tape sur celui qui a le plus de chances de le/la rembourser rapidement.

Dans mon cas c'était assez vrai. Après pour justifier d'une tel différence la maison doit avoir des prestation de qualité.

drap

 
EDIT : hors IDF, je précise pour sauver des mouches

 
Oui, des prestations de qualité, c'est vrai.. La maison est très belle, mais très très chère pour le coin.
Et l'annonce un peu limite -> DPE annoncé à "B", après avoir bien insisté pour voir le papier, surprise, c'est du "C".
Superficie annoncée qui inclut gentiment l'énorme garage..
"Pas pressé de vendre", mais le mec met son annonce avec 4 agences différentes..

"C'est la pierre, ca peut que monter, et puis, on veut racheter plus grand ... "  

 
avec une charge de samouraï en plus

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Bien vu

Pourtant d'après HFR, c'est le top l'achat entre particuliers.    
 
C'est certainement vrai qu'il ne soit pas pressé souvent quand tu as une annonce PAP + 4 agences ou plus, c'est le signe du vendeur qui cherche le pigeon, pour changer de région pour sa retraite + achat camping car.

Ouais, tu m'as mis la puce à l'oreille  

Je ne connaissais pas du tout, mais ça correspond exactement à ce que je recherche en fait, étant donné que je ne suis pas un expert immo, que je n'aime pas entretenir les batiments, que je n'aime pas les contacts avec les locataires etc... en fait aucune raison d'investir en direct, sauf pour ma RP. J'investis déjà en direct sur tous les autres placements c'est déjà bien.

C'est noté.

Pas de problème pour la revente, l'idée est de garder au minimum 15 ans voir +.

J'ai pas trop de cash de côté, je vais donc plutôt faire un emprunt amortissable classique, sur 20 ans.

Enfin on verra ce que le courtier me propose  

Ils ont l'air sérieux (je ne me fie pas qu'à mon impression).

Concernant les aléas évoqués sur ce topic, le problème principal serait une chute du rendement (du genre - 30 %), une chute de la SCPI en soit n'est pas un problème majeur si on garde... au contraire, ça peut être une opportunité éventuelle pour renforcer, mais j'ai des doutes sur la possibilité d'une éventuelle chute de l'immo qui serait décoréllé des taux d'intérêt : l'intérêt d'investir aujourd'hui c'est que je bénéficie d'un rendement 2 points supérieur au taux d'intéret, si le rendement s'améliore de 1 point et les taux d'intérêts progressent de 1 c'est kif kif...

laisse tomber.
Fait une proposition au prix que tu veux et puis si le mec est pas content tu passe a autre chose.

Bientôt il passera dans "maison a vendre"

 
hep toi !  
 
t'avais pas un petit topo sur les bons AI ?
 
 

Du coup il vaut mieux les prendre au sein d'une AV les SCPI ou en direct ?
Tu perds un peu de rendement dû aux frais de gestion de l'AV (on en trouve à 0,5% sur UC) mais au bout de 8 ans, plus d'IR et en attendant les dividendes rapportent sur fonds € à chaque versement...
Mais les banques prêtent-elles pour un achat via AV ?

Je me tâte en fait, j'avais bien envie d'avoir un peu d'immo dans mon patrimoine sans forcément avoir à faire de la gestion locative...

Samou paierait 500€/mois pour ça, attends : eau chaude, gardien, jardin, ascenseur...
 
500€/mois c'est juste en dessous de la moyenne, un D quoi, pas pire !

 
 
L'avantage en AV c'est comme tu dis, la fisca. Surtout quand tu es en TMI 30% et plus.
L'inconvénient, c'est que tu ne peux pas emprunter, donc pas d'effet levier.
 
J'avais fait un post là-dessus (arbitrage achat SCPI via AV ou en direct) sur le topic épargne il y a 2 ou 3 semaines, tu peux filtrer    

Alors qu'en passant par un AI de DPE est correct, et la surface est vérifiée... wait  

 
Si tu empruntes pour acheter des SCPI en Assurance-vie, tu perds la déductibilité des intérêts... Ce qui réduit l'intérêt de l'investissement.

 
 
On peut quand même emprunter en AV ?
J'ai lu à plusieurs reprises qu'en direct c'était compliqué, mais qu'en AV c'était complètement impossible.

En gros tu t'arranges pour que tes intérêts ~= tes dividendes pour ne pas payer d'IR dessus ?
Dans ce cas en effet, il vaut mieux faire du in fine pour ne jamais payer d'IR avant la fin du crédit

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Votre avis sur les courtiers en crédit immo ?
 
j'en ai rencontré un aujourd'hui, match crédit,  
 
j'en reste assez .... dubitatif  

 
 
Go topic prêt immo    
 
Tu as 2 banques qui se démarquent niveau taux et "à-côté" : banque postale et Bourso.
Pour le reste, tu peux faire bosser un courtier.

ah bon ? bourso ?
 
comment ça ce passe pour leur demander une simu ?
 

 
 
Ben tu te fais ta simu comme un grand en ligne    

 
Oui j'y pense toujours.    
 Mais là pas trop le temps, puis si c'est pour ensuite avoir le flot habituel d'aigritude et de condescendance sur 5 pages, pour dire  que le monde des AI et de l'immo n'est pas parfait, et pas à l'image de ce que souhaite le HFRien et son apport à xxx xxx €    
 
D'ailleurs je constate que dans les pages précédentes les soucis viennent des relations localooser / agence de location.
Il me semble qu'il y a un topic location, donc stopper le HS sur le sujet ce serait bien.  
 
 
 

Faut pas exagérer, c'est pas du placement d'action, tu perds pas 50 % comme ça du jour au lendemain. Faut bien voir que si ta SCPI perd 50 % de ta valeur, à rendement égal ça vaut dire que ton placement atteint les 11 % de rendement brut, et à ce niveau de rendement tu vas trouver à vitesse V un investisseur.

Le risque il est donc côté rendement (genre passer de 5,5 bruts à 3 % brut), mais là encore c'est pas du jour au lendemain que tu vas passer de 90 % de taux d'occupation à 70 % ni que du va baisser tes loyers de 30 %.

L'idée catastrophe c'est que si tes taux d'intérêt remontent de 25 % (soit 1 points), ton marché immo baisse mettons de 25 % avec un rendement qui baisse également de 25 % (- 1 %), et grosso merdo celui qui achète après le krach ne réalise pas une opération plus rentable du tout, sauf à acheter avec un gros apport sans crédit immo, or le but de l'opération c'est justement de faire un crédit immo.

je n'ai pas un ton condescendant.

Tu prétends que les problèmes de fausses informations sur la surface  ne concernent que les cas de vente entre particulier, et que passer par un AI permet d'éviter ça.

Je trouve cette annonce totalement gratuite, d'autant qu'il ne faut pas gratter bien loin sur notre ami Google pour tomber sur plein de cas de litiges de vente alors que la transaction passait par un AI...

Tu es donc peut être sérieux et n'a rien a te reprocher (je te le souhaite), mais sache que ce n'est pas le cas d'une partie de tes confrères, qui ont une éthique et une conscience professionnelle plus que discutables...

@c2800  
 
Tu as calculé le TRI en considérant fiscalité stable, 0 revalorisation des loyers et stabilité du prix des parts ?
 
Y'a un simulateur un peu fouilli ici, il n'est pas mal.
 
En ce qui me concerne le TRI ne couvre pas le risque. Mais tu peux vouloir diversifier  
 
Tu as regardé pour acquérir la nue-propriétés de part ? Le rendement est meilleur pour moi (mêmes hypothèses de stabilité des prix, nue-propriété sur 10 ans à 65% du prix des parts).

 
Tu m'expliques où dans mon post,  je prétends que passer par un AI résout tout les problèmes à 100 % ?
 
Tu t'es sentis visé par " condescendant " alors qu'il y a  plusieurs citations, en particulier sur les pauvres " BTS commerciaux...", j'ai trouvé ça d'un puant  .