Reprise du message précédent :

Tu sais que je répondais a quelqu'un précisément ou pas?  

@Patx3 : ah mais je ne te contredis absolument pas, je parlais au-delà du cas de lagoon, de manière plus générale pour l'acquisition de sa RP puisque les idées de montage SCI viennent d'abord pour un prétendu intérêt financier/fiscal
 

 
+1  

 
J'y est bien evidemment pensé.
 
En terme de tamps de transport pas de soucis.  
 
Mais ces villes sont mortiferes. Personne ne s'y ballade par plaisir a part pour aller à Lidl ou à la gare, exactement ce que j'ai voulu fuir en partant de Cergy, tres calme, mais trop a mon gout.
Mais ça n'empeche qu'il y a des bons quartiers dans ces villes, là je suis à Saint Germain en Laye et la ville est vraiment parfaite, juste un peu trop loin et pas d'achat pour du long terme car trop à l'ouest pour pouvoir suivre les differentes mutations sur l'IDF.

 
la suite logique, le vendeur se retire du marché.

 
Non, la suite logique est que le prix plongent de 6,4% pour les appartements et de 2,2% pour les maisons, comme je l'ai dit hier : source
 

au hasard d'une discussion, je viens de tomber sur une offre peut-être intéressante : une maisonnette des années 50, saine, avec un terrain détachable et constructible, dans un bourg de banlieue nantaise.
 
Je cherchais plutôt un mini terrain mais l'idée de prendre le lot est tentante, façon Professor.
 
A quoi faire attention ?

 
http://www.lefigaro.fr/flash-eco/2 [...] redits.php

Conclusion logique, les gens achètent de plus en plus souvent cash  

Qualité de vie dans l'absolu... Un mec qui a une leucémie a une meilleur qualité de vie dans un hosto que dans un bordel.
 
Mais bon Garenne Colombes c'est pas le pire dans le coin. C'est calme, vert et familial. Si tu bosses à la Défense, pourquoi pas. Après, St-Lazare...

 
 
Ca me parait bien s'il est bien placé dans Strasbourg.
Mais c'est pas seulement le prix/m² qu'il faut voir, c'est surtout comparer le prix au loyer d'un bien équivalent.

http://www.boursorama.com/actualit [...] bf2fd4e900
 
France: chute de 26,4% des crédits immobiliers en 2012
 
Le montant des crédits immobiliers accordés en 2012 en France a enregistré une chute de 26,4% par rapport à l'année précédente, qui avait déjà enregistré un repli de 4,2%, selon une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publiée jeudi.
...

 
Sinon tu peux lire les posts au dessus.  

Je rebondis tardivement sur le viager car j'ai fait quelques découvertes récemment:
Le viager avec vente à terme (avec ou sans bouquet).
L'achat de nue-propriété.
 
Divers exemples rencontrés sont...surprenants.
Des agences spécialisées en viager sur Paris proposent ces types de produits (avec des com' de dingue). Exemple en 2006: un 96m² dans le 16e acquis en vente à terme avec un bouquet de 80000€ + mensualités de 1200€ (ça équivaut à un prêt taux zéro) sur 15 ans. Bien entendu, à la différence du viager classique où l'usufruit tombe entre les mains du nu-propriétaire débirentier au décès du crédirentier, le prêt est transmissible aux héritiers du crédirentier après son décès jusqu'à son terme.
 
L'assurance d'acheter à prix fixe et bas à condition de ne pas être pressé pour habiter. Une forme de placement peut être pas si con et en cours de "revival" dans le contexte actuel...les petits vieux avec faibles retraites qui ont acheté pas cher dans les années 20.
 
L'achat de nue propriété c'est pareil mais plus cher, reste que là, pas de mensualité et récupération de la pleine propriété au décès.
 
 

Ça reste quand même des paris sur l'avenir (et sur la mort du vendeur) qui ne sont pas envisageables pour une grande partie des gens. Quand on a de l'argent en trop, pourquoi pas et encore...

Tu veux des éléments, allons y :
 
 
 
Les charges que tu cites sont valables en SCI ou en direct donc nawak. Pas d'IS si la SCI est à l'IRPP donc transparente. 2eme nawak.
 
En cas de défaillance d'un associé, il y a effectivement solidarité, comme pour toute société, et aussi comme tout emprunt fait solidairement avec une autre personne. Des tas de gens font des sociétés avec des associés, si c'est pour ne rien faire parce qu'il y a un risque, on comprend mieux pourquoi certains ne se marient pas non plus ici...
 
 
 
La vente des parts peut être imaginée contractuellement dans les statuts si quelqu'un souhaite sortir, si quelqu'un décède, ... Au delà de la vente des parts, on peut aussi décider de la vente du bien immobilier dans la société. J'ai déjà racheté des parts d'un associé qui voulait sortir, et ça n'a pas posé de soucis. La sortie d'une SCI est plus souple que l'indivision car la sortie indivisaire passe par la justice... Bref, c'est un faux problème et encore nawak.
 
 
 
Une SCI n'a rien de très contraignant, j'en ai suffisamment pour le savoir, le risque de l'associé est un risque minime et pouvant s'organiser en amont, le cout de la comptabilité est de 1 € à l'année (le temps d'imprimer une page ou 2 tirées d'excel).
 
Vu ton opinion sur les femmes, ne te marie jamais, et vu ton idée sur les associés, ne monte jamais de boite avec quelqu'un. Tu mélanges ton opinion perso (et je comprends pourquoi tu es fonctionnaire) avec ce qui existe depuis la nuit des temps : le contrat de société entre plusieurs associés.
 
Je n'ai jamais dit que c'était la panacée, j'ai juste dit que cela me semblait adapté pour le cas de lagoon.
 
Donc oui, ton intervention sur les SCI relève du grand n'importe quoi !

Oula ne mélange pas ton opinion perso sur les fonctionnaires à tout ça !  

Merci Nico, fautes d'étourderie.

Je viens d entendre ca a la radio, j ai pense a vous  

La conclusion de la breve dans le rappel des titres : ca se vend plus, ca baisse p
as mais 3, 3% faut acheter

Je suis loin d'avoir fait le tour de tous les liens utiles de la 1ere page, mais mon optique la c'est plutôt de mettre un max de côté, squatter les jardins des potes pour les rares dimanches ou il fait beau en Picardie et acheter quand ca ce cassera vraiment la gueule.

Il sera le temps de ressortir les conversations avec les "ah toi t hesites entre etre proprio et jetter le fric par la fenetre HAHA"

Avis des boss ?  
 
T2 50 M² 66 000 €
Louable 400 € HC, charges copro estimées à moins de 50 €
Rendement brut = 6 %
 
 
Financement : 100 %  
Apport du montant des frais de notaire (5700 €)
Durée de l'emprunt : 20 ans.
taux d'emprunt hors assurance 3,3 %  
Assurance : 10 € par mois
Echéances mensuelles d'emprunt : 390 €
achat à 2
TMI 14 % (potentiellement 30 % les années qui suivent)
 
Ca le fait ?    
 
En impôt on est à 4800 € - intérêts (je fais une moyenne des 10 premières années) - (éventuelle) frais d'agence à 10 % du montant brut = 4800 - 1800 € - éventuellement 480 € = 3000 - éventuellement 480 de revenus
 
14+15,5 % de 3000 ça nous fait 885 € d'impôt à payer, et de 743 € si agence.
 
En résumé :  
 
Revenus si on passe pas par agence  = 4800 € - 885  = 3915 € soit 327 € par mois.
Revenus si on passe  par agence = 4800 - 480 - 743 = 3580 € soit 300 € par mois.
 
Dépense annuelle fixe minimale = 4700 € d'emprunts
+ la TF  = 500 €
+ entretien = 400 €
Dépense annuelle totale = 5600 soit 465 € / mois.  
 
En gros tous les mois pendant 20 ans ça fait sortir 150 € de la poche (soit 36 000 €), et à la fin tu as un bien qui vaut minimum 66 000 € (si dans 20 ans les prix sont identiques à aujourd'hui). Chaque mois tu capitalises au minimum 200 € de remboursement de capital (et par définition la dernière mensualité tu capitalises le montant de la mensualité).  
 
 
 

En 20 ans, il faut que tu considères des mois vacants ( 1/12 au minimum je dirais ) + des travaux.
Neuf ?
Emprunt à 100%/20 ans/66k€ : ça ne me semble pas réellement intéressant en ce moment.
Je ne comprends pas ton calcul pour les 150€/mois

 
Les travaux je les prends déjà en compte (cf. le calcul)
 
Par contre je n'ai pas tenu compte des mois vacants  

Entretien = travaux ? Je n'avais pas tilté
Et pour les mois vacants, si ça passe par agence : attention certaines facturent les dossiers relativement chers ( un loyer ), je veux dire changement de locataire.

Si tu mets 150€ par mois sur un fonds € dont le taux est stable à 3% (hypothèse forte, mais il faut bien en prendre) tu auras 49 k€ au bout des 20 ans.  
 
aucune idée si ton truc est un bon plan ou pas, mais de toutes façons je n'ai jamais compris comment "les gens" font pour décider des primes de risque

 
A mon avis risque principal la demande locative c'est ou (à la grosse louche)?
Il manque les charges du proprios non?

Quoi, j'ai encore dit une connerie ?
 

Non tu m'as douché surtout  

Jme casse le cul à trouver un truc bien et tu viens me dire que pour pareil avec une AV j'ai mieux

@r06 oui il y a un risque de demande locative. On va dire que c'est Chaumont (c'est pas tout à fait ça mais ça y ressemble )

C'est un peu le raisonnement que j'avais eu. A moins de trouver la perle rare ou alors de vraiment acheter un immeuble à rénover etc, l'intéret de l'investissement locatif type j’achète un appart/studio pour le louer apparait minime. Pas mal d'emmerde pour gratter des clopinettes. Genre où je cherchais c'était des apparts à 50k€ pour un loyer de 300 ca fait pas rever à priori..

Bon, encore 1 ou 2 ans de vaches maigre et ça va vraiment se péter la gueule

 
Strasbourg esplanade ça sera le prix, Strasbourg Hautepierre, ca sera cher... Plus de détails

 
 
Sauf si tu es au chômage

 
Tu ne revalorises pas les loyers aussi, ce qui change quelque peu le TRI de ton projet.

Intéressant.
Où et a quel prix ?
 
Pour une maison de cette époque je serais particulièrement attentif à la toiture et à l'isolation.
Ou alors tu achètes juste pour le terrain ?
 

Aller chercher le PLU à la mairie pour savoir ce que tu peux réellement faire de se terrain aujourd'hui ce qui peut être très différent de l'époque où celui qui te le vend l'a acheté.

 
Oui, et une valorisation inchangée en 20 ans c'est quasiment 50% de baisse en € constants si tu considères 2% d'inflation par an (beau krach   )
 
Bref, faut faire jouer les différents paramètres (revalorisation loyers, revalorisation de l'appartement, taux de vacance,...) et voir si ce que tu gagnes dans les cas favorables compense le risque pris si les cas défavorables se réalisent.
 

 
Avec un rendement brut de 6%, je me demande si tu n'as pas intérêt à prendre 60 ke de SCPI avec un emprunt. C'est plus simple à gérer, moins de risque locatif, pas d'impôt foncier, de charges de copro.

http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=12_s
 
une affaire

Finalement qu'est ce qui fait qu'en Espagne ça a crasher brutalement et qu'en France ça ne "crash" que doucement voir pas du tout ?