Reprise du message précédent :

 
D'où la différence, encore une fois, entre un AI (en immobilier pro ou résidentiel) et un expert en valorisation immobilière.
 
Le deuxième te facture une mission d'expertise sur un montant fixe, passe quelques semaines sur ton audit et te rends une valeur d'expertise. N'ayant pas d'intérêt derrière, tu limites déjà le conflit d'intérêt.
 
Pour la commercialisation, tu vas voir les AI et eux, ayant un intérêt financier à louer/vendre, ne pourront forcément pas être neutre dans leur rendu de valeur.

 
alors qu'un coup de téléphone ...

 
Je ne sais pas qui a suggéré à ton père de le mettre dans 6 agences ?
- ça démotive toutes les agences
- ça envoie un signal négatif aux acquéreur (se bien est partout, il apparait 6 fois sur seloger = donc il a un problème ou il est trop cher)
 
Si ils ont surévalué le bien c'est pour faire "plaisir" au propriétaire et avoir le mandat. La pire situation c'est d'estimer en dessous des autres, forcement l'AI se trompe, et celui qui estime plus haut à raison.
 
Aucun n'a voulu appelé ton père par la suite, car aucun n'a voulu prendre le risque de perdre le mandat. En fait le premier AI qui appelle le proprio généralement perd le mandat (car c'est de sa faute), et les autres AI des autres agences bénéficient de la baisse que le propriétaire va finalement accepté.
 
C'est simple à comprendre. T'inquiétes ça fait longtemps que les biens ne se vendent plus sur un malendendu.

 
C'est comme les AI qui rédigent des compromis, à la base c'est pas leur boulot mais celui d'un notaire.  

 
mouis, avec 19% de ventes en moins, ventes en moins concernant surtout de l'entrée de gamme à destination des primos-accédants, le fait que ça monte juste un peu devrait paraître bien suspicieux.  
 
Surtout, les chiffres publiés concernent des ventes signé chez les agences en début d'années 2012 (ce qui se voit avec un volume en baisse de 20% seulement alors qu'on est passé à - 30% par la suite)

 
La méthode par comparaison est déjà à la base une méthode d'évaluation qui atteint rapidement ses limites. Si tu ne la croise pas avec une seconde, plus "financière", elle ne sert à rien. Grosso merdo, elle consiste à dire :
 
"J'ai vendu à 8000 € du mètre dans telle rue, 8200 dans telle, 8500 dans telle. Bon, les trois biens sont similaires allez hop, (8000+8200+8500)/3 = mon estimation"
 
Je l'utilise aussi pour certains biens rares en France et qui n'obéissent pas au raisonnement purement financier mais sur un marché parisien tellement dense en terme de référence, je ne comprends pas qu'un AI continue encore à fonctionner uniquement sur cette méthode, sans même la croiser avec une autre. Tu me diras c'est la plus facile à comprendre pour des mecs avec à peine le bac (niveau auquel bcp d'agences recrutent...)
 
Prendre 10.000 € d'honoraires (moyenne parisienne) pour ça, sans même se renseigner en plus sur l'urbanisme, la copro et autre, c'est du vol et ça les acheteurs l'ont bien compris.

J'ai recontacté l'agent, il m'a conseillé de faire une offre au prix que je jugeais acceptable par moi, et il verrait avec la propriétaire. Je ne me fais pas d'idées, ils vont se partager à deux l'effort financier, il y a des chances pour que ça ne passe pas. Mais moi même faisant un effort financier pour atteindre un bien qui n'était initialement pas dans ma tranche de prix (et je me pose encore la question de savoir si c'est une bonne idée) je considère cela comme normal.

 
Donc nous sommes bien d'accord que l'AI tel qu'il existe aujourd'hui n'a aucun avenir.
 
- l'évaluation: rôle de l'expert
- étudier un financement : rôle du banquier
- les plans : rôle de l'architecte
- disséquer les charges de copro : rôle du syndic
- rédiger le compromis : rôle du notaire
- budgéter les capex : rôle de l'entrepreneur
 
...
 
Quelle est donc la valeur ajoutée d'un AI prenant 10.000 € d'honos alors ?

 
De toute façon, j'estime que le vendeur fait venir une agence pour estimer le bien. S'il décide de le mettre en agence, c'est lui qui doit payer pour faire venir des gens et donc payer les frais d'AI. Pour l'acheteur, peu importe même si en effet, il aura moins de chance d'obtenir le bien qu'un acheteur passant en direct.

 
Je suis d'accord avec toi sur ce point.    
 
En fait les honoraires de l'un paye tout le travail effectuer à coté pour rien.
 
D'ailleurs c'est pour ça que j'ai lancé mon projet "sans commission".

Un très bon papier sur la psychologie derrière l'investissement dans l'immo
 
http://www.voxeu.org/article/why-h [...] xplanation

 
Tu factures quoi et comment ?
Me suis toujours dit que le package avait largement plus sa place pour la commercialisation que le truc idiot qui consiste à dire je vous prends 6% du prix de la transaction.
 
Forfait de base à 3.000 € (par exemple) avec visibilité sur tel ou tel site, et tu factures à l'option souscrite. Pas de mandat de vente mais un contrat de service comme dans n'importe quelle entreprise de service. Toujours encadré sous le coup de la loi Hoguet qu'il faudrait même renforcer je trouve.

 
Le bénévolat, y'a rien de tel dans une économie dominée par l'argent.

La politique de la masse ... au lieu d'avoir "quelques" biens et un pool d'acheteurs qu'on suit correctement, ils se contentent de rentrer des biens par dizaines, aux prix des vendeurs, sans rien conseiller et sans rien suivre.
Au final, la qualité du boulot est merdique et l'AI se contente d'expédier les biens au plus vite vu la masse à traiter. Ils ne connaissent ni les acheteurs potentiels, ni les biens qu'ils ont à vendre.
Du coté vendeur et acheteur, la seule impression qu'ils donnent, c'est de faire de la merde.

http://www.liberation.fr/societe/2 [...] cer_863949

«La crise de l'immobilier ne fait que commencer»

ca se diffuse lentement

10000 € de commission quand on voit la qualité des photos et celle de la description...  

 
C'est par abonnement pour la consultation des annonces par les acquéreurs et le locataires, et c'est à partir de 10,99€. Le dépôt d'annonce pour les propriétaires est gratuit (je réalise gracieusement sur Paris les annonces un peu comme rbnb   )
 
Pour 10,99€ :
- On s'engage à prospecter des biens correspondant aux critères de recherche de nos abonnés
- A sélectionner nos annonces
- A vérifier nos annonces régulièrement
- A apporter des annonces plus claires, plus détaillées évitant ainsi des déplacements inutiles (voir couteux)
- Et puis plein de services en plus qui viendront se greffer par la suite    
 
Et le truc c'est que t'es pas obligé de t'abonner pour voir ce qu'il y a sur le site, tu peux t'abonner uniquement quand tu as repérer des choses qui t'intéresse, et que tu souhaites contacter les propriétaires pour faire une visite.

 
Voila un peu la tête de nos annonces : h**p://www.zerokom.com/exemple-de-fiche-bien.html
 
ps : je préfère ne pas faire de spam  

@forsale : je ne sais pas si cela fonctionnera pour toi, et ça me semble tendu de lancer une boîte dans le secteur en ce moment, mais je pense qu'il y a un vrai créneau pour des annonces de qualité

si ça fonctionne, on dira que tout est parti d'hfr.

Immobilier : Les prix résistent... pour le moment
http://www.lemonde.fr/immobilier/a [...] r=RSS-3208
 
Un beau graphique avec le tunnel de Friggit, et une conclusion savoureuse :  
Pour Philippe Trainar, chief risk officer chez le réassureur Scor, cela ne fait aucun doute : "La bulle de l'immobilier de logement va se dégonfler à Paris avec une chute des prix en perspective. En province, la baisse sera moins brutale, car elle a déjà commencé. Naturellement, cela va créer un sentiment d'appauvrissement pour les ménages qui se sont endettés."
 
Et tout ça dans Le Monde    
 
Voilà qui fait plaisir à lire en tout cas.

 
Ca va, le krach est pas pour tout de suite. Et si vous attendez d'être dans le tunnel pour acheter, on a le temps!

 
Pourquoi un particulier irait payer 11 euros quand il peut avoir les même annonces gratuites sur seloger, leboncoin ou pap ?
 
Je te souhaite plein de réussite mais ça me paraît un peu light en l'état.

 
J'ai mis un appart en location cette année (sur Pap et le bon coin). Immédiatement, pleins de coup de fils et de sms de sites qui souhaitaient afficher mon annonce.
 
Je n'en avais pas besoin, puisque grâce à Pap j'avais déjà plein de visites prévus pour deux jours après. J'envoyer paître les sites ou leur disais de m'envoyer leur email de validation (ils avaient besoin d'un accord formel de ma part pour publier mon annonce sur leur site).
 
Deux jours plus tard, l'appart était loué. Et bien certains de ces sites, plus d'un mois après, continuaient de m'appeler pour savoir si je voulais bien valider leur putain d'email.
 
Il faut voir les choses en face: aujourd'hui, un bien de qualité au bon prix, ça n'a pas besoin de plus que se loger ou pap. Et je doute que ça soit très différent pour les ventes.

 
Pasce que ce ne seraient pas les mêmes, mais des annonces "de qualité". Je ne veux pas faire la pub de forsale, mais quand j'ai cherché une loc' à Paris il y a quelques mois j'aurais avec plaisir payé 12€ pour que la qualité des annonces dépasse la nullité que j'avais sous les yeux. Rien que de devoir se déplacer, quand tu bosses, pour une visite parce qu'il n'y a aucune photo et aucun plan dans l'annonce  

 
Ben tu te déplaces pas    
 
Perso pas de photos dans une annonce même pas je l'ouvre

 
Encore 3/4 ans, c'est le max que je me suis fixé. Plus de 5 ans, c'est trop long. En plus, "incapable de dire quand elle débuterait" signifie que le "vrai" début de la baisse peut mettre un certain temps à arriver... (obvious).
A voir comment cela va évoluer dans les mois qui viennent. Mais si cette analyse se confirme, je vais me résigner à acheter plus tôt que prévu, étant donné que dans mon coin les prix des biens qui m'intéressent sont autour de 220 loyers.
Ceci dit, si ça baisse de mois en mois, et même si les baisses sont faibles, ça reste des baisses. Et pourquoi acheter alors que ça continue à baisser. Et donc la question se pose de continuer à attendre.  
Bref, c'est pas simple.  
 
Il faut un vrai krach rapide, pas un truc de mou.
 

 

 
T'as déjà cherché un logement à Paris, j'imagine ? Déjà que c'est super galère de trouver des annonces qui répondent à des critères simples, mais si en plus tu filtres sur "annonces de qualité"  

 
Ben achète

http://www.economie.gouv.fr/dgccrf [...] e-fichiers

http://www.lefigaro.fr/immobilier/ [...] mateur.php

 
Certes, mais pourquoi acheter à 220 loyers alors que ça peut descendre à 160 loyers (par exemple) ??? Plus qu'une question rhétorique, c'est un vrai problème. Après, je sais, il faut simuler, toussa. Mais bon, c'est relou quoi.

 
Sauf que le propriétaire n'en aura rien à faire de passer par ce site plutôt qu'un autre plus généraliste, de même qu'il n'en aura rien à cirer de mettre de jolies photos et un texte descriptif qui soit synthétique.
 
La pénurie de logement à Paris et IdF fait que tu reçois 40 coups de téléphone pour une annonce postée alors bon tu sais, les photos...

http://www.notaires92.fr/outil/imm [...] e-des-prix
 
Tous les départements sont en baisse sauf Paris et le 92 en idf. Et encore ça baisse dans pas mal de commune du 92.

 
 
Ben par exemple parce que tu commences à capitaliser en achetant plus tôt ?  
 
Si la baisse ne compense pas les loyers décaissés, t'es gagnant à avoir acheté plus tôt. A 220 loyers, un an de loyer = 5,45% de la valeur du bien.  
 
Mettons que les frais d'achat (intérêts/TF/assurance/charges de copro, lissés sur la durée d'utilisation du bien, mettons 12 ou 15 ans pour que ça les réduise bien) représentent à la louche 2,5% annuels de la valeur du bien, si la baisse annuelle est inférieure à 3% t'es quand même gagnant à acheter.  
 
Evidemment j'ai pas posé les calculs mais c'est l'idée, tu peux être gagnant à acheter même si ça baisse. Evidemment ça dépend de combien de temps après tu revends (plus la revente est éloignée dans le temps, plus les frais d'achat sont lissés et plus l'économie de loyer est substantielle).
 
Franchement à 220 loyers et une stabilité qui permet de te dire que tu vas rester au moins 10 ans, je commencerais déjà à chercher perso

 
   
 
Tu repousses ton achat juste parce que tu attends un krach rapide dans une zone où les prix sont déjà bas ?  
 
A 220 loyers je ne me poserais pas toutes ces questions, certes ça peut baisser mais tous les ans tu payes 5% du prix d'achat en loyer. En plus les taux d'emprunt sont ridicules.
 
edit : , mêmes réactions de parigots scandalisés, 220 loyers et il achète pas

 
Je crois que j'ai un asi77 directement imprimé dans le cerveau à force

Spéculation sur la baisse (comme moi).
Tu enleves les charges de proprio + la perte d'apport et une baisse minimale paie ton année de loyer ... et comme ca sent (vraiment) les soldes en 2013 ...
Perso si je peux foutre 30k€ ailleurs que dans un tas de briques en attendant un peu, ca me convient.

 
 
Non, parce que je pratique la stratégie de l'ascète : je loue un bien de maÿrde pas cher (500 euros de loyer) alors que le bien qui m'intéresse à l'achat est à 850/900 euros de loyer. Quand je parle de 220 loyers, je compare le prix du bien avec le loyer de CE bien (logique), et pas avec le loyer que je paie actuellement.
Donc ce n'est pas aussi simple que de dire : "je paie 5% du prix d'achat tous les ans".
 
 

 
  Effectivement, il faut faire les calculs en prenant tout en compte.

Peut-être déjà passé ici, mais ils parlent de Friggit dans le monde !!!

http://www.lemonde.fr/immobilier/a [...] 06281.html

Enfin ils sont gentils, c'est pas la courbe "Paris"

 
Ben ouais et c'est pas une question de qualité hein mais sans photos c'est noway
 
Déjà avec des photos quand tu vois ce qu'ils présentent je me déplace même pas sans photos
C'est le basique.
 
Et j'ai jamais eu aucun soucis a trouver un appart sur Paris le problème c'est plus l'étape d'après "faire passer le dossier" pas trouver le bon appart.