Reprise du message précédent :

J'aime pas les stats sur 12 mois...l'immo bouge déjà pas vite, mais entre les chiffres qui arrivent 3 mois en retard et les lissages sur 1 an il faut perpète avant de voir un vrai changement de tendance...

 
Tu risquerais d'en tirer des conclusions fausses, comme par exemple que le marché est dynamique    
 

 
Le dossier de presse est là
 
Bref, ça stagne quoi

Et pas de chiffres sur là où les vrais gens, comme Dante, vivent ? La province   ?

Pas de stats calculables ...  
Les châteaux forts ne se vendent pas.
Les paysans s'échangent du bétail pour acheter de la terre et construire leur cabane en planche dessus

Mon actuel propio vend l'appart que j'occupe à mon départ. Il vient de baisser de 5k€.
http://www.descampiaux-dudicourt.f [...] ef=7019467
 
 
Dans le même temps, une nouvelle annonce vient d'être postée dans l'agence immo :
http://www.descampiaux-dudicourt.f [...] ef=7019710
 
Bon, je sens qu'il peut encore continuer à baisser.

d'après l'article de bourso linké plus haut, ça baisse :
 

 
Je connais ce genre de situation. Les AI ont pour obligation (sous peine de licenciement par l'agence) de rentrer un nb de produit par mois (au moins 2 ou 3). C'est pour ça qu'il acceptent ce genre de mandat.
Ils peuvent savoir si le bien a été mis sur un site de particulier avec des logiciels de pige. De plus on passe 80% de notre temps à prospecter.
 
A quoi bon travailler un produit, si notre principal concurrent est le propriétaire lui même ? Tout en sachant que 80% des acquéreurs font leur recherchent sur internet.
Beaucoup d'AI rentrent le bien, et ne s'en occupent pas, car pour eux c'est du temps de perdu.
 
La chance de vendre le bien dans ce genre de situation et de toucher sa rémunération doit être d'une chance sur 10 à peine. (c'est déjà 1 sur 7 quand le bien est mis dans une autres agence)
 
Soit les gens font confiance à l'agence, soit ils ne le font pas. Si il ne le font pas ils vendent par eux mêmes. Mais profiter de la situation je ne trouve pas ça très classe. En tout cas moi je fonctionne comme ça.

 
Fais une offre inférieure tu n'as rien à perdre. L'agent fera forcement un rabais sur la comm, et négociera de ton coté sur le prix. Il veut sa comm, tout est bon à prendre.  
 
 

Moi ce que je comprends surtout, c'est que t'as pas l'air convaincu de ta plusvalue en tant qu'AI, pour la vente du bien, donc

 
En tant qu'AI dans des réseaux je n'ai jamais été d'accord avec le montant exorbitant des commissions d'agence.  
 
Donc maintenant je bosse pour moi en proposant un service sans commission.
 

Ha mais t'es AI en fait
 

Je sais pas faire rentrer 15k dans l'agence?
En tous cas tu sembles dire qu'un AI n'apporte aucune plus-value fasse à un particulier
 

Ben je sais pas si tu veux vendre tu lui trouve un acheteur plus rapidement avec les supers compétences de AI rémunéré entre 5-15k par bien non?
Et si le bien est dans deux agences mais pas vendu en direct par le particulier tu tiens le même discours?

Cf le message de Rui_ au-dessus, c'est ce que je voulais dire (et donc je comprends pas ta réponse)

 
Justifier une commission de 15 000€ c'est toujours difficile.
 
Certains biens mettent plusieurs mois à se vendre et ont nécessité des centaines d'heures de travail, de visites, d’acharnement.
 
Et d'autres se vendent en un coup de fil dans sa base d'acquéreurs.
 
Est ce qu'AI peut savoir ça l'avance ? (un peu mais pas obligatoirement)
 
Les commissions peuvent donc être injustifiées, mais le travail d'un AI ne l'ai jamais. (Bonne estimation car il connait parfaitement son quartier à l'immeuble près, bonne négociation sur la prix car il connait son vendeur)
 
PS : je parle pour les bons AI qui font correctement leur travail

 
FYP

 
Non car généralement les prix affichés sont presque les mêmes, si tu mets ta commission au même niveau que l'autre. Donc concurrence égale, il n'y a pas de favoritisme de la part du propriétaire.
 
Tu peux pas rivaliser avec le propriétaire, qui peut annuler/contrôler tes visites, et qui vend par lui même 15 000€ de moins en prétendant qu'il ne le fait pas.  
 
C'est un dur remerciement pour t'avoir demander d'estimer son bien au prix du marché que seul toi à les compétences de connaitre parfaitement. C'est pas avec les outils en ligne de meilleuragents ou la pap que tu vas avoir une estimation "correcte".  
 
ps : Mais moi je ne suis plus dans ce cas là, et heureusement cas c'est pas agréable de travailler comme ça. Et puis je n'aime pas faire l'avocat du diable.  

Bon, selon l'indice notaire-insee http://www.huffingtonpost.fr/2012/ [...] ref=france
 
Paris monte encore.
Quelle ville de con.
 
Et pour le reste ça baisse.

Ah les miens... Réactifs pour les travaux, pas eu à m'en plaindre mais :
-ont perdu l'EDL d'entrée
-ont perdu le bon de déménagement fourni à l'EDL de sortie
-EDL qui s'est fait sans aucun papier, j'ai dû exiger une trace écrite mentionnant l'état conforme à l'EdL d'entrée
 
Et là ils m'ont demandé le bon de déménagement pour me rendre la caution... J'attends leur réponse à ma réponse

Bondour  

Bah non. Toute stat n'est, de fait, pas un vrai chiffre.

Frais proportionnels au nombre de visites ?

 

 
Permets moi d'en douter largement.

 
Ya des agences qui font maintenant au forfait unique (5000€ HT), d'autres font aussi des forfait au nombre de visites/nb de pièces de l'appartement (ça commence à 4000€).
 
 

 
Je propose d'ailleurs de décrêter un forfait en fonction de l'âge des acquéreurs.

http://www.meilleursagents.com/act [...] mbre-2012/
 
Nouveaux chiffres meilleurs agents, ça commence à sentir bon...
 
"Les volumes de transaction sont au plus bas.
Le nombre réel de biens à vendre a diminué de -30% en un an.
Les acheteurs potentiels sont 40% moins nombreux qu’il y a un an.
Le cycle d’achat-revente est quasiment interrompu.
Les délais de commercialisation s’allongent de plus en plus (2 fois plus longs qu’il y a un an).
Les prix baissent progressivement mais ne s’effondrent pas.
Les ventes signées en octobre enregistrent des baisses de -0,3% à Paris et en Grande Couronne et de -0,2% en Petite Couronne."
 
Par contre on continue toujours à nier l'évidence pointée par ce topic:
"À la différence de ce que l’on a pu constater ces dernières années en Espagne et aux Etats-Unis, il n’y a pas de bulle immobilière à Paris et en banlieue et de manière générale en France."

 
Une estimation à la base c'est pas comme un devis, c'est une prestation payante. En fait les agences se mordent elles même la queue en proposant des estimations gratuites pour récupérer des biens. D'ailleurs dans le métier ils n'appellent pas ça des estimations mais des rdv mandat. Pour montrer à quel point ils te mettent la pression.
 
Après que tu doutes sur l'efficacité de l'estimation faite par une agence, ça ne regarde que toi. Comme je lai dit sur une chose on peut faire confiance aux agences, c'est bien sur l'estimation qui est souvent bonne.
J'ai connu des grands patrons de réseaux qui essayait de mettre en place justement un logiciel pour trouver un moyen de déterminer le prix sans l’intermédiaire d'une personne physique. J'attends toujours.
 
Est ce que tu as déjà vendu un bien sur Paris, déjà réalisé une estimation ?

Pour passer des journées à visiter des biens qui ne t'interessent pas ?  
Forfait unique à 5k€ avec un vrai boulot de qualité et suppression des mandats exclusifs (+ signature obligatoire d'un bon de visite).

Si c'était le cas, y'aurait pas tant de bien en agence qui attendent depuis plusieurs mois/années.

 
Marrant leurs graphes:
1% de hausse, c'est une variation positive
0,9% de baisse, c'est stable  

 
Bof, moi je pense que la plupart des AI estiment très correctement (pour nous à Paris, même si cest là où ça doit être le plus facile vu qu'il y a beaucoup de transactions : 3 estimations qui devaient se tenir à 3%), mais les vendeurs ne veulent rien savoir et mettent en vente beaucoup trop cher.

 
Une estimation est gratuite. Une expertise est payante, et ça fait là toute la différence.
 
Dans le premier cas tu as un torche cul de deux pages où un prix est fixé d'après le sens du vent et, quand c'est fait de manière correcte (c'est à dire en 15 minutes chrono) tu peux espérer avoir droit à quelques comparables. Chose marrante, quand tu fais une ACM (Analyse Comparative de Marché qu'ils appellent ça chez Century 21 ça fait trop business tu vois...), tu peux modifier à la volée les comparables marché, histoire qu'elles t'arrangent plus par rapport au pitch que tu vas faire devant ton vendeur.
 
J'ai réalisé une bonne centaine d'estimation de biens d'habitation et moitié d'expertises en valeurs vénales sur des immeubles de rapports (plateforme logiqtique, immeubles de bureaux, commerces...) donc oui, je maintiens que dire que seul un AI est capable de donner un prix au m² valable sur un quartier est idiot. Après effectivement les AI ont une connaissance des tendances sur un secteur mais pour le reste...

 
En fait c'est simple à comprendre.
 
L'estimation (net vendeur) est au prix du marché mais comme on rajoute une commission le prix est au dessus du prix du marché (donc invendable dans la plupart des cas)
 
Dans un marché ou les prix augmentent, l'agence n'a plus qu'à attendre que le prix affiché soit au prix du marché pour qu'il parte.
 
Dans un marché comme aujourd'hui (stable, voir en baisse), généralement dans un premier temps les agences estiment au prix du marché. Puis dans un second temps, une fois le mandat en poche, essayent de persuader le propriétaire de baisser son prix (ils font aussi un effort au niveau de leur commission).
 
Et n'oublies pas que certains propriétaires "exigent" leur prix et pas l'estimation de l'agence. C'est pas l'agence qui impose le prix net vendeur.

 
Disons que le gros changement ces dernières semaines, c'est qu'on est passé d'un stade où les banquent neprêtent plus à un stade où ce sont les acheteurs potentiels qui ne veulent plus acheter.
 
Du coup, pour un retour en activité, il ne suffit plus de faire pression sur les vendeurs pour qu'ils baissent les prix ou sur l'état pour qu'il fasse à nouveau PTZ dans l'ancien, il faut aussi ramener des acheteurs sur le marché.  
 
Un autre élément sans doute en train de bouger, c'est pas perception de l'idée même d'être propriétaire. Dans les année 2000, ça voulait dire "avoir réussi", "être riche", avoir le "statut de propriétaire". Les biens immobilier étaient aussi très valorisés "vielles pierres", "patrimoine", "standing" .... Maintenant, ça semble devenir synonyme de "galère", "emmerde", "victime d'escrocs", "Mérule", "passoire thermique", "diagnostique" ... Bref, un vocabulaire très différent et surtout hyper anxiogène. Du coup, je suis en train de me demander si dans quelques mois ou quelques années, l'idée même de devenir propriétaire va devenir farfelu ....

 
Et c'est donc à ce moment que l'on se rend compte que ce métier ne devrait pas être pratiquer de la manière dont il l'est aujourd'hui.
 
Je pousse un peu le vice. Et à partir du moment où les comparables de transactions qui sont utilisés sont souvent tirées de la base de données internes de l'agence, que bcp d'AI parles en FAI et font des estimation avec un prix/m² FAI, t'as pas l'impression qu'il y a un problème ?
 
Je ne remets pas ton professionalisme en doute, j'en ai rencontré de très compétents mais dans le même temps il y a un nombre d'incompétents assez prononcé. Vivement que le ménage soit fait !

Gros problème dans l'organisation du temps de travail des AI détecté.

80 % du temps devrait être passé à se documenter sur les biens que vous avez en stock, et sur l'information des clients, 20 % devrait être passé à prospecter.

Enfin je parle dans un monde du 21ème siècle où toutes les annonces sur dispo sur des sites en ligne par 2 clic.

Il serait temps d'en prendre conscience si vous voulez survivre.

Enfin je dis ça je dis rien, ça me parait tellement evident que ça me donne juste envie de pleurer d'entendre pareille chose, votre décalage avec la réalité des besoins me fait carrément peur... on croirait l'administration.

 
et au passage les AI pour le secteur "pro/entreprise" font payer pour des estimations foireuses  

 
Chacun a sa propre idee sur la question.
 
Recemment mes parents ont du vendre le domicile familila, c'est mon paternel qui s'est occupe de l'affaire. Ils ont estimé le bien et ont mandaté pas moins de 6 agences pour la vente. Il y a eu quelques visites qui n'ont pas abouti. Le temps passe, mon pere se demande pourquoi le bien -purtant correct -ne part pas, je lui fais la suggestion que peut être le prix etait un peu trop élevé. Mon paternel telephone aux agences - qui soit dit en passant le laissaient dans l'attente depuis plusieurs semaines, sans faire une seule visite ni rien - et la finalement une fois qu'il a poussé sa gueulante, on lui a dit qu'effectivement le bien etait peut etre un peu au dessus du marché.
 
Mon pere a baissé le prix de 10% et le bien est parti en deux semaines.
 
Crois tu qu'un seul de ces professionnels avisés l'aurait appelé ou lui aurait dit directement que son estimation - basée sur les fourchettes données par les AI à la base - etait finalement trop élevée ? Non, pas un seul. Parce que sait on jamais ,sur un malentendu ca pourrait se vendre. Grosso merdo il l'ont laissé se débrouiller tout seul pour vendre sa maison.
 
Je ne nie pas qu'il doit y avoir des AI compétents. Mais mon impression c'est que la plupart attendent simplement que ca leur tombe dans le bec. En même temps, dans un marche qui a pris 10% par an sur les 10 dernieres annees, et sur lequel les biens s'arrachent littéralement, avec tres grosses commissions à la clé, on aurait tort de s'emmerder a fournir un service de qualité.
 
J'espère que la plaisanterie est terminée à ce niveau

 
Pour la méthode comparative je suis d'accord. Beaucoup d'agences n'ont pas réalisé suffisamment de transactions pour s'appuyer à 100% sur cette méthode.
 
Mais estimer soit même son bien est "rare". Tu sais aussi bien que moi que bon nombre de propriétaires qui vendent en direct ont réalisé au moins une estimation par une agence.
 
J'ai fait suffisamment d'estimations pour rien pour le savoir.    

Bah non il faut du temps pour convaincre les vendeur de signer un contrat exclusif.
Et dans un marché de pénurie comme ça a été le cas les 15 dernières années, celui qui gagne de l'argent c'est celui qui a des mandats pas celui qui connait les biens ou les clients...
Après ça va peux être changer dans les années qui viennent...

 
ça faut le dire aux réseaux qui forment les AI. Mais ont leur demande de rentrer des biens, la vente ça se fait (faisait) tout seul.

 
D'où la différence, encore une fois, entre un AI (en immobilier pro ou résidentiel) et un expert en valorisation immobilière.
 
Le deuxième te facture une mission d'expertise sur un montant fixe, passe quelques semaines sur ton audit et te rends une valeur d'expertise. N'ayant pas d'intérêt derrière, tu limites déjà le conflit d'intérêt.
 
Pour la commercialisation, tu vas voir les AI et eux, ayant un intérêt financier à louer/vendre, ne pourront forcément pas être neutre dans leur rendu de valeur.