Reprise du message précédent :
Bonjour à tous,

Est-il normal que sur simple demande d'un copropriétaire, des encombrants peuvent être enlevés aux frais de l'ensemble des copropriétaires sans que ceux-ci soient mis au courant sauf au moment de la réception des comptes ?

Pour la petite histoire, deux sacs de courses auraient été enlevés sur demande d’une copropriétaire par une entreprise pour la modique somme de 300€ TTC (ce n’est pas une blague).
Les photos transmises par le syndic suite à ma demande montrent les deux sacs dans une cave qui n’appartient pas à la copropriété…
Des poubelles se trouvent à environ 50m de la résidence.

Du coup si un jour j’ai des trucs à jeter je mets dans la cave et j’appelle le syndic pour faire évacuer aux frais de l’ensemble des copropriétaires.    

Généralement oui. 300€ le syndic n'a peut être même pas besoin de l'accord du conseil syndical. (Re)lis ton règlement de copro.
Après est ce que c'est justifié ... c'est un autre problème, le CS aurai pu s'en charger.  

Ca sent la mamie qui a fait vider sa cave à l'oeil

Oui c'est normal. La prochaine fois, si tu vois les sacs évacue les. Sinon malheureusement tu pourras rien faire. Les joies de la copro.

Sans demander oui, tant que tu es sous le tarif seuil de consultation.
Mais nous, le syndic nous (=CS) informe avant quand même. Parfois, on vide nous même.
Ou on redépose les cartons devant la porte de leur propriétaire quand il y a le nom qui est resté dessus....    
 
Par contre si les trucs enlevés étaient dans des parties privatives, non c'est pas normal.

Hello,  
 
Je viens de recevoir la convocation à notre AG et parmi les résolutions il y a le ravalement de façade    
 
Le conseil syndical a pris la décision de faire le ravalement de façade, a demandé 2 devis et il faudra choisir l'entreprise à l'AG. Ils ont le droit de faire ça?  
 
Il faut pas un vote des copropriétaires pour lancer les travaux de façade? Surtout qu'elles ne sont pas abîmées.
 
Comment se calcule le montant du ravf

Ben tu auras le vote à l'AG pour décider de le faire ou non. Le CS propose, pas plus.

Hello,  
 
Je viens de recevoir la convocation à notre AG et parmi les résolutions il y a le ravalement de façades    
 
Le conseil syndical a pris la décision de faire le ravalement de façades, a demandé 2 devis et il faudra choisir l'entreprise à l'AG. Ils ont le droit de faire ça?  
 
Il faut pas un vote des copropriétaires pour lancer les travaux de façades? Surtout qu'elles ne sont pas abîmées.
 
Comment se calcule le montant du ravalement? Nous, on est au 1er étage d'un immeuble de 2 étages. Nous sommes collés à un batiment d'un étage. Notre appartement est en sandwich entre notre voisin de palier et l'immeuble d'à coté et a donc 2 faces on va dire.
 
Le voisin du dessus, appartement de la même surface que le notre est collé à son voisin de pallier mais n'a personne de l'autre coté ce qu'il fait qu'il a une face supplémentaire par rapport à nous, donc 3.
 
Va t on payer le même montant car appartement de même surface ou il va payer plus cher car il aura une face supplémentaire? (je sais pas si c'est clair   )
 
Merci

 
J'ai l'impression qu'on n'a pas le choix en fait, à moins que l'on puisse refuser les 2 devis

Bien sûr que si, vous devez voter d'abord le principe des travaux.

edit : tu paieras selon tes tantièmes.

Vu le coût d'un ravalement, c'est en général discuté 2 ou 3 ans en AG avant la prise de décision.... Il est un peu gonflé, votre syndic, là    
Après, il faut voir s'il y a un péril quelconque, s'il y a eu une demande express des services de l'urbanisme, sinon vous dites non !
Pour le coût, tout dépend j'ai envie de répondre....
Edit : il faudrait juste voter le principe des travaux, en fait ?

Pour le coup, c'est un peu injuste mais je m'en doutais  

On verra comment ça va se passer le jour de l'AG mais beaucoup on dû être surpris en voyant ça alors que le sujet n'avais pas été évoqué lors des 2 dernières AG, qui n'avait pas eu lieu en présentiel à cause du covid

Dans la convocation : "Décision à prendre de désigner un maitre d'oeuvre dans le cadre d'un ravalement de façades de la copropriété"

Si on peut refuser les 2 ça me va, je pensais qu'il fallait obligatoirement choisir entre les 2 devis

 
Ben la valeur de ton immeuble c'est l'ensemble, pas juste les murs qui entourent ton appart.
Comme si tu disais que seuls les proprios du dernier étage devaient payer pour le toit.

Bah comment veux-tu que ça se passe autrement ?
Y a l'étage aussi à prendre en compte pour l'installation de l'échafaudage (plus t'es haut, plus ça coûte cher au propriétaire   )

Je viens de vérifier les comptes de la copro et je me suis rendue compte que les factures de la minuterie EDF (parties communes, donc l'éclairage des escaliers, de la cour...) avaient explosé depuis un an.  
De 40 à 50 euros par facture (donc pour deux mois), on est passé à 200 / 250 euros !!!
 
Ça pue vraiment le branchement sauvage sur les parties communes (soit une rallonge sur une prise de pallier, soit un branchement plus sophistiqué directement sur le tableau).  
 
Quelqu'un a déjà eu ça dans sa copro ?  
Comment vous avez fait pour trouver le coupable ?  
 
C'est vraiment compliqué, j'ai fait tout le tour de la copro, j'ai tout regardé attentivement, mais je n'ai rien vu d'anormal (mais comment savoir ce qui est anormal, il y a des câbles partout qui débordent des goulottes, entre l'électricité, le téléphone, la télé, internet, la fibre... les anciens câbles sont laissés, c'est un enchevêtrement pas possible...).  
 
Et sinon, j'ai vu que ça parlait ravalement de façade, ça nous pend au nez aussi... Je le repousse le plus possible, mais il va bien falloir y passer un jour

 
J'espérais que ça se calculait au m2 de façades mais ça doit être un peu compliqué à calculer  

Il manquait effectivement cette information essentielle dans le post...    
A vous de demander ce qui justifie le futur ravalement !

 
Ils auraient pû l'écrire dans la convocation pourquoi ils voulaient faire le ravalement.  
 
Si c'est juste cosmétique ou s'il y a des réels dangers  

Ils connaissent sans doute le gars du devis le moins élevé  
Pour info ça chiffre dans les combien ?

Je n'ai jamais vu de convocation à une AG avec explication des motifs.
C'est toujours expliqué soit aux AG précédentes, lors de l'AG elle-même, ou lors des réunions préparatoires s'il y en a.
Tu peux toujours essayer de joindre ton syndic ou des membre du CS pour avoir des explications avant. Surtout si tu votes par correspondance.
 
Mais sinon, tu peux toujours refuser les 2, oui.
 
 
P'tit soleil, tu en as parlé au syndic ?
Il faudrait déjà vérifier quelles sont les factures sur estimation et celles qui sont basées sur des relevés. Nous avons eu le cas inverse à cause de conso surestimées pendant 2 ans avant la pose du linky.
Et si c'est bien une hausse de la consommation soudaine, le syndic doit pouvoir faire venir un électricien.

 
C'est un relevé ou une estimation ?
La consommation a augmenté ou c'est le prix du KWH facturé qui a explosé ?
Si c'est la conso, est-ce que que des ampoules moins économes ont été mises à la place d'autres ?
 
En cas de branchement sauvage, il faut faire le tour de la copro à différentes heures du jour et de la nuit pour trouver le coupable  
 
 
 
 

 
Pour l'instant, pas de chiffre, juste les honoraires de travaux d'études 3000€ HT pour 1 et 3900€ HT pour l'autre  

 
Oui, bien sûr, j'ai tout de suite prévenu le reste du CS et j'ai appelé le syndic.  
Et je viens d'appeler EDF, ce sont bien des relevés, pas des estimations, j'ai comparé avec les années précédentes, on avait déjà un Linky, donc ce n'est pas le changement de compteur qui a provoqué cette augmentation.  
Le souci, c'est qu'on pense que ça pourrait être la gardienne qui s'est branché sur le circuit des parties communes, elle se plaignait beaucoup de ses factures d'électricité justement... (et son mari est électricien, donc facile pour lui de faire les branchements). C'est délicat, on ne peut pas l'accuser sans preuves, ni même la soupçonner en fait, ça pourrirait vraiment nos relations avec elle, donc faut d'abord éliminer les autres causes possibles.  
Mais si je ne trouve rien dans les parties communes, oui, on fera venir un électricien pour examiner le tableau et le compteur (qui sont tous les deux dans la loge).  
 

 
C'est la consommation qui a augmenté et COMME PAR HASARD ça baisse pendant les mois d'été ! Donc bon, ça a l'air de correspondre à la consommation d'un appartement, avec plus de conso en hiver, quand il y a le chauffage.  
Ce ne sont pas juste des ampoules qui peuvent faire passer la consommation de 40 euros à 250 euros !  
 
J'ai fait le tour de la copro vers 20h30 et j'y suis retournée cette nuit à 2h du matin, je n'ai pas vu de rallonge, mais il fait chaud en ce moment, pas de chauffage...  
C'est bien relou de devoir faire ça, carrément glauque même, soupçonner ses voisins comme ça, c'est bien désagréable

Avant de se lancer là-dedans, regarde si tu n'as pas un dispositif d'accompagnement des copro dans ton agglo.
C'est de plus en plus courant, parfois gratuit.
Pour les contacts cf. https://france-renov.gouv.fr/espaces-conseil-fr
En sachant que si vous vous lancez dans un ravalement, il y a obligation de faire un devis qui prévoit aussi des travaux d'isolation en même temps. Mais rien n'oblige à le voter

Ça vaut le coup d'investir dans un shelly EM avec une pince pour voir quand la conso éclate. Tu peux créer une alerte quand ça dépasse xx watts. À ce moment là, tu va faire tomber le disjoncteur EDF, il va bien y avoir un pinpin qui va venir essayer de réenclencher car il a plus de courant gratos chez lui.

Sinon faire venir un électricien pro pour retrouver le coupable, si le mec a bien bossé, ça peut être long de le retrouver. Autre astuce changer les disjoncteur 10A (2400w max) des lumières par du 2A (480w max).

Cherche plus, un mec de la copro à mis 1 ou plusieurs chauffage de chez lui sur le "gratos"

Le tableau et le compteur de la copro sont, semble t'il, dans la loge de la gardienne.
 
Ils ne peuvent donc pas directement tester comme suggéré.

 
C'est un abonnement 3 KwA, donc normalement ça ne devrait pas supporter de gros appareils.  
Et pourtant ça ne disjoncte pas en fait.  
J'ai demandé que l'option d'analyse des données soit activé dans l'espace clients, donc déjà on verra quand a lieu la consommation, si ce n'est que la nuit ou à certains horaires ou tout le temps.
 

 
Mais oui, sûrement, mais QUI ? C'est ça qu'il va falloir trouver !  
Et si c'est la gardienne, c'est compliqué, le compteur et le tableau sont dans la loge...

3kva ça reste 3000w.

Un chauffage d'appoint c'est 2kw. Suffit de le laisser un peu tourner et tu éclates le budget.

Si l'AGCP et le TGBT sont dans la loge de la gardienne, ne cherche pas plus loin...

De toute façon, je pense pas que la gardienne puisse refuser que l'on visite le TGBT et l'AGCP donc elle ferme sa bouche et tu installe ton shelly pépouse.

 
Nan mais si on va examiner le compteur et le tableau, ça sera avec un électricien direct en fait. Si je me pointe pour demander à installer une pince, si la fraude vient d'elle, elle va bien se douter qu'elle a été grillée et elle défera son installation en douce (son mari est électricien, facile), donc faut agir directement en fait, pour avoir des preuves.

Ouai bah voila, ne cherche même plus.

Je sais...
Et quand elle a commencé à bosser dans la copro, elle est venue me voir plusieurs fois avec ses factures d'électricité pour se plaindre qu'elle payait trop cher et blablabla...  
Donc bon, c'est clair que pour moi, ça vient d'elle...
Mais on ne peut pas l'accuser direct, faut être sûrs que ce n'est pas un locataire, après avoir éliminé les autres possibilités, on fera venir un électricien pour examiner les compteurs et les tableaux qui sont dans la loge.

Hello,
 
J’ai lu tout le fil et je crois comprendre que dans la convocation à l’AG il n’y a qu’une question concernant la façade : le choix d’une entreprise pour l’étude technique du ravalement (et non le ravalement lui-même).
 
Avant de choisir une entreprise de conseil qui rendra son oracle sur je ne sais quel point, il faut d’abord qu’il y ait une raison de refaire la façade :
- technique : des plaques d’enduit menacent de se décoller ;
- esthétique : la mairie (ou vous) pense que les enduits sont trop  sales ;
- économique : on vous a persuadés que l’isolation thermique est rentable.
 
La réfection de façade est une opération techniquement simple. Quand nous avons fait la nôtre, nous avons juste fait un appel d’offres auprès de maçons et choisi le moins cher.
 

 
Je note les conseils  

Si c'est des devis de maîtrise d’œuvre c'est peut-être pour une rénovation énergétique complète (c'est rare de mandater un maître d’œuvre pour un simple ravalement). Il y en a beaucoup en ce moment car beaucoup d'aides (+ la hausse du gaz qui motive à isoler les immeubles).
Quoi qu'il en soit, pour l'instant il n'y a que cette étude, mais il vaut mieux être présent à l'AG car il y aura sûrement plus d'explications.

 
Possible que le conseil syndical ait proposé le ravalement justement pour qu'avec les aides actuelles, la facture soit moins salée  

Renseigne-toi aussi pour voir s'il n'y a pas des monuments ou bâtiments classés autour de chez toi. C'est le cas pour la copro où je vis actuellement (qui est elle-même aussi classée bâtiment d'intérêt chaispasquoi) et quand on a eu le ravalement à faire, ça a été en partie subventionné par la mairie dans la cadre d'une harmonisation du quartier et de la proximité d'un bâtiment classé. (Presque 40% de subs, quand même)

 
il faut une économie d'énergie très importante (35% de mémoire) pour avoir droit aux aide, le dossier ne se fait pas comme cela entre deux portes je pense ...

D'après ce que tu dis, il s'agit d'un vote préalable à l'établissement du cahier des charges.  
L'assemblée générale va désigner un architecte ou un bureau d'étude pour faire une étude dont le rendu est le cahier des charges du ravalement.
Ensuite, le syndic consulte des entreprises selon ce cahier des charges.  
Ensuite seulement, l'assemblée (dans 6 mois, un an, deux ans...) choisit entre ces différents devis, et (éventuellement ) le chantier est piloté par l'architecte initial qui sera maître d’œuvre.
Vu l'importance de la somme (pour le ravalement proprement dit) il faut qu'il y ait mise en concurrence, soit 3 devis au moins.
 
Regarde ton règlement de copropriété, en l'absence de clause particulière le ravalement se paye effectivement aux tantièmes. C'est considéré comme des travaux d'entretien/réparation, et ça se vote à la majorité de l'article 24.
Attention aux clauses concernant les parties privatives (fenêtres, volets, lisses des balcon...) il est parfois obligatoire de les faire repeindre en même temps que le ravalement.

2 vannes d'arrêt créée au sous sol de ma copropriété. Calorifuge retiré + tuyaux + vannes posés. Calorifugeage non effectué après.
 
On est d'accord que ça aurait dû être refait ?

Bah ouai sinon c'est des pertes.