Reprise du message précédent :

 
Je suis assez d'accord avec elle perso. Ce n'est pas une vulgaire transaction entre 2 copropriétaire... Je trouve assez logique que pour le rachat d'une partie commune tous les copropriétaires soient informés et puissent se positionner s'ils le souhaitent    

 
Et comment tu départages ?   au plus offrant ? Copinage ?
Si c’est le seul qui a fait la demande pourquoi d’autres se réveilleraient d’un coup et seraient plus légitimes?

 
Bah non, ca reste un transaction, point barre. Chacun est / était libre de se positionner, ensuite l'AG décide. Et c'est plus logique que le squat actuel.
 
D'ailleurs, si la copro / syndic faisait son job, le squatteur aurait déjà du avoir un rappel à l'ordre et la place condamnée (plots, barrière, etc.).

Tous les copropriétaires sont informés vu que ça figure à l'ordre du jour de l'AG (dont la convocation a été envoyée au moins 3 semaines à l'avance)    
 
Par contre ceux intéressés pouvaient aussi se manifester au plus tard lors de cette AG, non ?
 

 
Je ne crois pas que l'entreposage de cartons ( matière inflammable ) est possible.
Ici, au boulot, aucune matière inflammable ne peut être posée/stockée dans les couloirs. Tout doit partir à la benne .

Dans le parking ici, il y a 2 piles de 4 pneus près de 2 véhicules. Photos envoyées aux autres membres du CS et au syndic, tout le monde s'en fout donc finalement moi aussi.
Comme une grille fermée à clé qui est supposée être une issue de secours.
J'en ai un peu marre...

Un peu comme les scooters dans le local à vélos, déplacés dehors, ils reviennent toujours, en cas d'incendie à cause de ces scooters, l'immeuble ne sera pas couvert par l'assurance.    
 
J'ai pas raconté mais à la dernière AG, faute de quorum, on a failli ne pas faire l'AG, on attendait tous la connexion à distance du bailleur qui pèse 1/3 des tantièmes pour que l'AG se fasse normalement.    

Une vieille table de jardin en plastique trainait dans les communs chez nous. Au bout de 2 semaines on l'a foutue aux encombrants (ils passent le jeudi dans la rue).

kmara2 : a voir le montant que tu veux mettre, mais pour "arranger" tout le monde , pourquoi ne pas éventuellement proposer au vote que ces 2 places soient mises en location? (ça ferait chier le squatteur en plus )  
les gens qui auraient pas la place seraient content de voir leurs charges légèrement (très légèrement) allégées  
(je sais plus si j'avais deja dit ça, je crois en lisant tes trucs)

Ce que j'ai bien aimé c'est la gestionnaire de notre nouveau syndic qui, en début d'année, prend des photos du parking et fait semblant d'être scandalisée.... Elle note les emplacements et "les occupants vont recevoir un courrier".
Tu parles, queud....
Y aurait que moi, je choppe un diable et fous les pneus sur le trottoir, ils resteraient pas 10 mn !

Le syndic peut envoyer des courriers mais comme il n'a aucun pouvoir coercitif les gens s'en moquent complètement. Et comme c'est sur une place privée le syndic ne peut pas demander l'enlèvement via une société.
 
Par contre dans ma copro on vide régulièrement les couloirs des caves la veille des encombrants : parfois des tables, gazinières, ... finissent dehors et tout ce qui est en métal disparait en moins de 3 minutes    
On n'a aucune plainte de résident pour disparition d'objet perso, mais dans le cas contraire on rappellera les règles  

 
Ce serait pas dans l'intérêt de la copro ?

Les copropriétaires qui s'opposent en AG à des installations de climatisation en bonne et due forme, non visible, parce qu’opposés à la climatisation par principe  

Note à moi même pour 2027 : récupérer les pouvoirs des coproprios absents à la prochaine AG, pour faire passer ma résolution sur l'installation de pompe à chaleur.

Ils ne peuvent pas vraiment s'y opposer.

 
Bah si, la demande est à l'ordre du jour, soumise au vote. Les copropriétaires demandeurs doivent fournir plans d’implantation et devis.

Oui, mais notre syndic nous a dit qu'on ne pouvait pas vraiment s'opposer à l'installation de clim. Avec le réchauffement climatique,  les gens malades, les personnes âgées, etc. Ce vote serait juste formel, la personne qui a vraiment besoin d'une clim, pourrait la poser quand même.  
 
Après je n'ai pas vérifié la loi. Et quelle est la procédure pour passer outre le vote ? Attaquer la copro ?
 
J'ai l'intention de poser une pompe à chaleur. On verra si ça passe en AG.  

C'est nouveau ça.

Le syndic a peut être raconté de la merde.
 
En recherchant sur le net, j'ai trouvé que si le refus paraît abusif ou discriminatoire, notamment si des installations similaires ont déjà été autorisées à d'autres copropriétaires sans raison objective de distinction, il peut être contesté devant le tribunal.
 
Dans mon cas, il y en a déjà une.
Et plusieurs installée SANS autorisation de l'AG.  

 
Pareil ici, 1ère fois en 15 ans qu'on atteint pas les 1/3 de tantièmes pour au moins avoir la passerelle du 25-1. Pour le coup, 3 projets de clim passé à la trappe (j'avais ouvert le bal en 2019, donc je m'en cogne ).
 

 
Tu ne peux pas passer outre le vote si tu toucher aux parties communes (càd les murs porteurs) ou à l'harmonie de l'immeuble.
 
Après, si un projet de clim, conçu dans les règles, est refusé alors que d'autre ont été acceptés, le proprio peut toujours contester le PV de l'AG (et accessoirement demander une autorisation judiciaire pour l'installer).
 

C'est la 3e AG de la résidence, ça ne présage rien de bon pour les années suivantes

La clim est autorisée directement dans le règlement de copropriété ici, avec des conditions évidemment (perçage bas dans le mur, ne dépasse pas la hauteur de la rambarde du balcon).  
 
Le syndic persiste à faire demander aux gens de passer en AG pour ça.

 
Le syndic a raison. Il n'y a aucune dérogation législative à l'article 25, point b, de la loi de 1965. Donc même si un règlement de copropriété l'autorise, il n'est pas supérieur à la loi. Le demande d'autorisation en AG reste donc nécessaire.
 
De même, les autorisations générales données en AG, que l'on voit dans certains copros, sont invalides. Les demandes doivent rester spécifiques au projet.

Ha, ben j'apprends un truc

Bonjour à tous,
 
Je cherche des conseils sur une situation problématique concernant le chauffage collectif de mon immeuble.
 
J’ai acheté en 2022 un appart dans un immeuble de 2016, avec un chauffage collectif assuré par 2 PAC air/eau. La première PAC est tombée en panne en 2021, et la seconde qui assurait seule la production du chauffage depuis ce temps a lâché en janvier 2026 car elle a été sur-sollicitée pendant des années.
 
Pour donner un peu de contexte, la copro est bloquée depuis 10 ans par des conflits entre 2 clans, 6 syndics se sont succédé, on enchaine les problèmes...etc, donc l'ambiance n'est pas au beau fixe  
 
Une AG a eu lieu en avril pour voter le remplacement des deux PAC, mais les décisions ont été invalidées à cause d’un imbroglio sur les clés de répartition... Et pour couronner le tout on a changé de syndic car l'ancien a démissionné à l'occasion de cette AG...  
Une AG extraordinaire était prévue fin juin avec le nouveau syndic, mais certains membres du CS souhaitent la reporter en septembre car entre temps la société en charge des travaux a proposé de nouveaux devis en hausse de 20k€ (on passe de 66k€ à 88k€ pour le devis le moins cher). Le CS cherche donc à proposer d'autres devis.
 
Le syndic a envoyé un sondage pour savoir si on souhaite maintenir l'AG le plus tôt possible ou la reporter. Dans mon cas je la veux le plus tôt possible. Un report rendrait les travaux impossibles à effectuer avant l'hiver prochain, et il est hors de question de passer un hiver sans chauffage avec tous les problèmes que ça comporte (humidité, risque de développement de moisissures...)
Je cherche donc les recours disponibles pour contraindre le syndic à agir mais je me perds un peu dans la jungle du droit immobilier.
 
Mes questions :
 
1. Concernant l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : il semble permettre au syndic de faire exécuter des travaux urgents sans vote préalable. Comment faire pour « l’activer » ?
2. Recours judiciaires : si l'article 18 ne suffit pas, l'ordre des démarches est-il bien le suivant ?

• Saisir le juge des référés
• Puis si ça ne donne toujours rien, demander la désignation d'un administrateur provisoire (nécessite des copropriétaires représentant au moins 15 % des tantièmes si j’ai bien compris, et une procédure très lourde)

Merci pour votre aide !

Je n'ai pas de réponse à tes questions, mais je rebondis sur la pompe à chaleur en collectif :
C'est jouable jusqu'à combien d’appartements actuellement ?

J'avais regardé il y a quelques années et c'était autour de 15-20 appart max. Mais je suppose que depuis ça a fait des progrès.

On est 27. Et même avec une seule PAC fonctionnelle, on était bien chauffés (chauffage au sol en + donc la chaleur est homogène dans tout l'appart)

Cette galère. Comment as tu fait pour te chauffer à partir de janvier 2026 ?  

Hasard : lu aujourd'hui dans un ancien numéro de 35 millions de proprio, sur les travaux urgents.
Jurisprudence sur le fait que le remplacement d'une chaudière en période entre bien dans le cadre des travaux d'urgence : TGI de Paris, 12 octobre 1974.
Malheureusement l'article ne parle pas du cas où le syndic ne lance rien de lui-même.
C'est dans le n° de février 2026

 
Pas réjouissantes ces situations en copro. Quel est l'imbroglio qui a fait capoter les résolutions de remplacement des PAC ? Et quid du prix des PAC vs le budget de la copro (quelle proportion) ?
 
Le CS ne peut pas demander l'annulation d'un AG. Une AG ne s'annule pas, sauf il y a manifestement une irrégularité qui remet en cause la tenue de l'AG. Dans ce cas, mieux vaut pour le syndic la reporter (nous avions eu le cas il y a quelques années avec un problème avéré de convocation : la moitié des copropriétaire n'avait pas reçu la convocation - problème avec La Poste). Mais ce n'est pas systématique, puisqu'il est toujours possible de contester une AG après coup.
 
Les travaux urgents visés par l'article 18 sont ceux utiles à la sécurité, salubrité, sauvegarde de l'immeuble (fuite, etc.). A ce titre, le chauffage est souvent une zone grise (en été = pas urgent, en hiver, ca se discute, la jurisprudence n'est pas constante et c'est vraiment du cas par cas). Il n'y a rien à faire pour l'activer, c'est au syndic de le faire. S'il ne le fait pas, il faut que l'un ou plusieurs copropriétaires déposent un référé pour demander au juge de faire exécuter les travaux.
 
L'administrateur provisoire, c'est le pire truc qui puisse arriver à une copro, donc il ne faut surtout pas que cette situation arrive. Et de toute manière, elle ne s'applique qu'aux copropriétés en grave situations financières ou qui se retrouve sans syndic, ce qui n'est pas votre cas.

J'ai acheté un radiateur à bain d'huile à 50€ chez Leroy Merlin, ça suffit tout juste à pas mourir de froid, mais ça chauffe pas une pièce entière... j'ai aussi un sèche serviette électrique dans la SDB, ça permet de faire sécher le linge.

J'ai vu cette jurisprudence en faisant des recherches, mais visiblement ça ne suffit pas

Merci pour les précisions. Pour le ratage de la dernière AG, le problème est qu'on avait 4 devis, et qu'au moment du vote s'est posée la question de savoir si on pouvait voter pour plusieurs des propositions, et que le choix serait fait sur le devis remportant le plus de voix. Le syndic a dit OK oralement, donc on a voté et ça a donné un truc du style :

• Devis A : accepté avec 20 pour / 7 contre
• Devis B : accepté avec 15 pour / 12 contre
• Devis C : refusé avec 2 pour / 25 contre
• Devis D : refusé à l'unanimité

Donc les devis A et B ont été acceptés, mais il n'a pas été mentionné sur le PV d'AG le fait que seul le devis A devait être retenu car il a obtenu le plus de voix, la résolution a donc été contestée par des membres du CS.
Sinon le budget de la copro pour 2026 est de 82k€, et le prix des PAC était de 66k€ pour le devis A qui a eu le plus de voix.

Ce qui me surprend, c'est que 2 PAC tombent en rade si "rapidement"... Je suppose que les machines sont plus costaudes que pour les particuliers, non ?  
Et honte au CS + syndic de ne pas avoir prévu un remplacement au 1er HS en 2021  

A 70k€ pour 27 coproprio pour une PAC si récente (donc dépense pas prévisible), ça ne m'étonne pas vraiment. Je mets ma main à couper que ça ne serait jamais passé en AG.
Chez nous ça râle déjà pour le désembouage à 8k€ pour 60 lots à faire tous les 3-4 ans depuis la mise en service.

En plus, ça se peut, ce n'est qu'après coup, une fois la 2nde tombée en rade, qu'ils ont compris que c'était à cause de la surutilisation.
Les PAC collectives c'est encore récent, il ne doit pas y avoir beaucoup de recul.

Idem, je suis aussi super étonné qu'une PAC ne soit réparable. Je comprends qu'un truc qui lâche vieux de 50ans ne soit plus réparable mais là, c'est juste 10 ans.

On a une de nos VMC qui est tombée en panne à 4ans. La résidence voisine qui avait la même, pareil.
Mais rien à faire, passé 2 ans c'est pour notre pomme. Et il fallait la remplacer, irréparable.

La chaudière de la résidence voisine, identique à la notre, a rendu l'âme à 8 ans. Cause ils ont trop procrastiné à faire le 2ème désembouage.

La moitié de nos compteurs individuels d'ECS était devenue illisible au bout de 5 ans aussi. On a dû tout changer, avec un système de télé relève qui nous coûte plus cher qu'avant.

J'ai surtout l'impression que c'est comme pour la majorité des trucs : la durabilité baisse.

Edit : j'ai oublié l'extracteur de fumée aussi, tombé en panne au bout de 10 ans. La réparation a coûté 4-5k€ de mémoire.

Quand tu emménages dans du neuf, tu n'imagines pas qu'il peut y avoir autant de remplacements et réparations couteuses dans ce délai. Surtout que beaucoup se sont endettés au max.

 
C'est une longue histoire, ça serait trop long à tout raconter (et encore j'ai pas tous les éléments, étant arrivé en 2022, je n'ai que des on-dit et des versions différentes suivant les gens), mais en gros :
- dès la livraison en 2016 ils ont eu des problèmes de chauffage
- en 12/2016 ils ont fait réaliser un audit de l'installation pour savoir si le dimensionnement de l'installation était OK -> c'est le cas, par contre l'audit a révélé des défauts d'installation, causant des fuites, problèmes de pression...etc
- ils ont eu la possibilité de lancer une procédure contre le promoteur (il y a eu plein d'autres problèmes en + du chauffage), mais ça a été refusé pour ne pas dépenser en frais d'avocat... à la place ils ont négocié avec le promoteur une somme dérisoire (9000€ à se répartir) en échange d'un abandon des procédures -> à partir de là tout est parti en cacahuète
- changement de prestataire de maintenance du chauffage : ils décident de choisir un gars de l'immeuble qui a sa propre société (quelle connerie)
- la 1ère PAC tombe en panne en 2021, et la 2ème commençait à montrer des signes de faiblesse -> ils ont décidé de prélever des pièces saines sur la PAC HS pour mettre sur la PAC restante, résultat ça a fait sauter les garanties  
- la PAC survivante a été bricolé à coup de scotch pour la faire tenir tant bien que mal, jusqu'à fin janvier où elle a lâché complètement
 
Ajoute à ça des changements de syndic tous les 2 ans (ils démissionnent car le CS les met à bout à chaque fois) + des gens qui veulent payer le moins possible et repoussent le tas de sable ce qui ne fait que créer des problèmes plus graves et plus chers à résoudre, et on a tout les ingrédients d'une copro malade.
 
EDIT : je sors d'un long appel avec le syndic, ils reportent l'AG en septembre car le CS menace d'attaquer l'AG si elle est maintenue fin juin. Ils commencent déjà à se rendre compte du merdier dans lequel ils ont mis les pieds, le seul levier à court terme c'est d'essayer d'éjecter tout le CS, composé en majorité de proprios historiques qui restent bloqués dans leurs rancoeurs, et de mettre du sang neuf à la place

Ok, je comprends mieux avec l'historique de la copro... et les sempiternels "pas de frais !" au risque de voir les trucs tomber en rade les uns après les autres
 
Bon courage, pas simple de remettre tout ça d'aplomb une fois que le mal est fait.
Pas possible de faire dégager les brebis galeuses du CS ?

Mais ils sont cons ou quoi le CS ?
Ils comptent se chauffer comment dans 5 mois ?

Plus rien ne m'étonne. Je connais une résidence dans le centre de Lille qui a toujours une chaudière fioul de 30 ans d'âge, tout le temps en panne et qui doit avoir un rendement minable.
Sachant qu'en plus il y a le gaz dans les apparts pour l'eau chaude individuelle. Et maintenant le réseau de chaleur (mais l'immeuble est peut être trop petit pour que ce soit rentable).
C'est incompréhensible qu'ils n'aient toujours pas changé cette chaudière  

Actuellement ils sont aussi en train de faire l'autruche sur une histoire de fusion de copro pas approuvée dans les règles (pas la bonne majorité), avec des tantièmes faux, etc. Bref le règlement n'a donc pas été enregistré aux hypothèques. Je vous laisse imaginer le boxon que c'est.

Oui c'est ce qu'on va devoir faire, j'ai jamais voulu être au CS mais là je pense me présenter, et essayer de convaincre les gens qui m'ont l'air les plus sains d'esprit de se présenter aussi, et surtout de voter contre les membres actuels si ils se présentent, je sais pas trop comment m'y prendre vu que je suis pas à l'aise dans ce genre d'exercice mais là il y a plus le choix  
Ca fait 4 ans que je la ferme car je déteste le conflit mais là je suis à bout, et surtout j'ai mis mon appart en vente pour fuir de ce merdier mais tant que les problèmes sont pas réglés il est invendable.
 

Ah ça je confirme Ben ils oseront en plus se plaindre qu'ils ont froid alors qu'ils sont responsables de ce foutoir.
On a un groupe Whatsapp de la résidence (qui sert plus de ring de boxe qu'autre chose) et cet hiver c'était le concours de la solution la plus débile pour se chauffer (entre ceux qui mettent en route le four porte ouverte, ceux qui allument la plaque de cuisson...), là par contre ça les dérange pas de payer des fortunes en électricité pour des conneries

 
Comme je l'indiquais dans mon précédent message, la jurisprudence n'est pas constante sur ce caractère urgent de travaux. C'est typiquement le sujet où c'est du cas par cas.
 

 
Le décret de 67 est clair sur ce sujet : chaque devis doit être voté par une résolution indépendante, donc ce principe a été respecté. Par contre, rien n'indique dans la législation comment départager plusieurs devis qui auraient obtenu la majorité, et aucune jurisprudence n'est venue trancher le sujet (c'est l'un des nombreux trous de la législation sur la copropriété). En général, il y a 2 manières de procéder : soit on s'arrête au 1er devis voté, mais avec le risque de contestation qui mentionnerait que l'AG n'a pas voté sur toutes les résolutions ; soit on prend la résolution qui a obtenu le plus de votes, mais là aussi avec le risque de contestation pour ambiguïté. Le mieux reste de faire voter une résolution sur le principe même des travaux, mentionnant explicitement une règle de départage : "L'assemblée approuve le principe des travaux et décide que, dans l'hypothèse où plusieurs devis obtiendraient la majorité requise et un nombre identique de voix favorables, le devis retenu sera celui figurant dans la résolution placée en premier dans l'ordre de présentation des devis soumis au vote.". Le choix serait beaucoup plus difficile à contester en cas d'action judiciaire.
 
Autre point : quand tu dis que les membres du CS ont contesté, c'est à dire ? Ils ont lancé une action judiciaire dans les 2 mois suivant la réception du PV de l'AG ?
 

 
Le CS veut attaquer sur quoi ? Je crois, qu'à la lecture de tes messages, que ce CS n'a pas compris son rôle et ses capacités d'action (qui restent très limitées). En copropriété, c'est AG qui décide, et le syndic qui exécute. Le CS n'a que très peu de pouvoir, sauf en cas de délégation explicite de l'AG.
 
Et le syndic est visiblement petit joueur également. Il ne doit pas oublier que c'est l'AG qui décide et non le CS.
 
Bref, urgent pour toi de faire éjecter ce CS qui pourri visiblement la vie à tout le monde, à condition que les autres corpos quivent.