Reprise du message précédent :

 
Comme je l'indiquais dans mon précédent message, la jurisprudence n'est pas constante sur ce caractère urgent de travaux. C'est typiquement le sujet où c'est du cas par cas.
 

 
Le décret de 67 est clair sur ce sujet : chaque devis doit être voté par une résolution indépendante, donc ce principe a été respecté. Par contre, rien n'indique dans la législation comment départager plusieurs devis qui auraient obtenu la majorité, et aucune jurisprudence n'est venue trancher le sujet (c'est l'un des nombreux trous de la législation sur la copropriété). En général, il y a 2 manières de procéder : soit on s'arrête au 1er devis voté, mais avec le risque de contestation qui mentionnerait que l'AG n'a pas voté sur toutes les résolutions ; soit on prend la résolution qui a obtenu le plus de votes, mais là aussi avec le risque de contestation pour ambiguïté. Le mieux reste de faire voter une résolution sur le principe même des travaux, mentionnant explicitement une règle de départage : "L'assemblée approuve le principe des travaux et décide que, dans l'hypothèse où plusieurs devis obtiendraient la majorité requise et un nombre identique de voix favorables, le devis retenu sera celui figurant dans la résolution placée en premier dans l'ordre de présentation des devis soumis au vote.". Le choix serait beaucoup plus difficile à contester en cas d'action judiciaire.
 
Autre point : quand tu dis que les membres du CS ont contesté, c'est à dire ? Ils ont lancé une action judiciaire dans les 2 mois suivant la réception du PV de l'AG ?
 

 
Le CS veut attaquer sur quoi ? Je crois, qu'à la lecture de tes messages, que ce CS n'a pas compris son rôle et ses capacités d'action (qui restent très limitées). En copropriété, c'est AG qui décide, et le syndic qui exécute. Le CS n'a que très peu de pouvoir, sauf en cas de délégation explicite de l'AG.
 
Et le syndic est visiblement petit joueur également. Il ne doit pas oublier que c'est l'AG qui décide et non le CS.
 
Bref, urgent pour toi de faire éjecter ce CS qui pourri visiblement la vie à tout le monde, à condition que les autres corpos quivent.

Je ne sais pas si c'est la bonne manière de faire mais nous, dans le cas où on a plusieurs devis, le syndic demande au CS quel devis on choisit de proposer à l'AG (9 fois sur 10, le moins cher). Et on met seulement celui-là à l'ordre du jour.
Quand on attend encore des retours de devis au moment où l'ODJ est envoyé, on met au vote le principe des travaux avec délégation du choix au CS et montant max = celui du devis qu'on a déjà reçu.

Jusqu'ici ça a très bien fonctionné.

Pour le 1er point, non, puisque que seule l'AG peut décider entre plusieurs devis. Ni le CS, ni le syndic ne peut le faire à sa place, point déjà tranché par la cour de cassation.
 
Pour le 2e point, c'est une bonne pratique. Cela reste limité aux résolutions qui se votent à l'article 24.

ah ok, je note pour la prochaine fois    Bon ça n'a jamais posé de problème, mais on n'a jamais eu de dépense énorme jusqu'ici.
 
Mais ce n'est pas valable pour la mise en concurrence du syndic par contre ?
J'ai le souvenir qu'en formation faite par l'ARC, ils conseillaient au CS de faire faire plusieurs devis mais de choisir entre eux pour ne mettre au vote que le syndic choisi.
Sinon c'est le bordel quand tu changes de syndic  

Comme toujours en copro, cela ne pose jamais de problème tant qu'il n'y a pas de contestation judiciaire.    En sachant que le délai est de 2 mois à réception du PV, à condition d'avoir été opposant ou défaillant, pour contester une résolution.
 
Pour la désignation d'un syndic professionnel (en cas de changement ou de même renouvellement du syndic actuel), le conseil syndical soumettre plusieurs projets s'il n'en a pas été dispensé par l'AG précédente (si le syndic doit être désigné lors de l'AG de l'année N, cette dispense doit être votée lors de l'AG N-1).
 
MAIS, subtilité : l'absence de mise en concurrence ne remet pas en cause la décision désignation d'un syndic (c'est écrit noir sur blanc dans la loi de 1965). Donc c'est bullshit au final...

On ne fait jamais cette histoire de dispense   . Par contre on (le CS) garde tous les devis qu'on fait faire.

De toute façon, les copro ne sont pas foutus d'entreprendre la moindre démarche à part râler auprès du CS ou du syndic, alors entamer une procédure...
(j'en ai ras le bol d'être au CS mais comme personne ne veut le faire et que heureusement on n'a pas de whatsapp de la résidence, je reste)

Pas grave pour la dispense, cela ne remet pas en cause la désignation du syndic.
 
Pour le reste, c'est la magie de l'engagement en copropriété... Dernier exemple en date chez nous :
 
- proposition de repeindre les sas ascenseurs des garages
- proprios d'accord car les murs ne sont pas très jolis (dessins, etc.)
- au moment de voter : "ah oui mais c'est cher !"
- moi : ok, qui se propose pour repeindre les murs, la copro rembourse les pots de peinture ?
~~~~ mouches qui volent ~~~~
Devis et résolution adoptés.

Non, ils ont menacé de le faire et ça a suffit à ce que le nouveau syndic décide d'organiser une AGE.
 
Voici des extraits du mail envoyé par le "président" du CS 2 jours après l'AG d'avril :
 

Ils veulent attaquer sur le non respect du délai légal de 21 jours pour convoquer une AG (elle était prévue le 25 juin), alors même que le syndic avait envoyé un mail informel le 4 mai disant qu'une AG serait organisée. J'ai commencé à perdre patience fin mai/début juin ne voyant toujours rien venir, j'ai donc appelé le syndic et c'est là que tout s'est mis à bouger pour en arriver à la situation actuelle.
 
Pour dégager le CS tu t'y prendrais comment ? En faisant de la politique et en essayant de travailler au corps les copros pendant l'été pour qu'ils votent contre les membres actuels ?

Mais là vous n'avez plus d'eau chaude non plus ? Si ?
Si c'est le cas, je pense que je me ferais pas chier vu que ça a été -même si mal- voté en AG : je demanderai au syndic de lancer les travaux en arguant de l'urgence. Puis régul en bonne et due forme à l'AG normale suivante.

Si, on a une 3ème PAC dédiée à l'eau chaude en + des 2 PAC chauffage

A la lecture du mail, je ne peux que donner raison à son rédacteur et invectiver le syndic qui a fait preuve d'un grand amateurisme. Voter une résolution de travaux sans decider de son financement, c'est du grand n'importe quoi... Comment le syndic comptait appeler les provisions ?
 
Si en plus le délai de 21 jours de la convocation n'est pas respecté, c'est le pom-pom. Franchement, un syndic comme ça, je le vire, c'est un nid à emmerdes.
 
Franchement, je ne vois pas d'intention malsaine dans le mail que tu nous a transmis. Au contraire, ce n'est que du bon sens.
 
Pour dégager le CS en place, oui, malheureusement, pas d'autre choix. Mais tu n'y arriveras pas seul. Il faut également que d'autres veuilles s'engager, voir qu'une partie du CS actuel soit dissident pour constituer 7ne nouvelle équipe.
 
Mais franchement, sans connaître ta copro, je serai très mesuré sur les mauvaises intentions du CS quand je vois le mail que tu nous a transmis. Le mieux n'est-il d'essayer de l'intégrer avant de prendre une décision plus radicale de dissidence ?  
 
 
 
 
 

Ok merci pour ton retour à propos du mail. C'est pour ça que j'ai besoin d'avoir des avis extérieurs et détachés car je n'arrive pas à savoir qui est de bonne foi vu qu'ils passent leur temps à s'engueuler.
Je n'y connais rien en droit de la copropriété et c'est la situation qui me force à m'y intéresser (avant 2022 j'étais proprio dans un immeuble où tout se passait bien donc j'ai jamais ressenti le besoin de m'investir plus que ça )  
 
En revanche pour le financement c'est ça que je ne comprends pas dans son mail. Sur les 4 résolutions des 4 devis il était bien mentionné "L'assemblée générale, après en avoir délibéré, retient le devis de [SOCIETE] pour un montant de XXX,XX€ hors frais annexes." + une résolution supplémentaire "L'assemblée générale précise que le cout des travaux de remplacement des deux pompes à chaleur chauffage, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis comme suit : - CHARGES EAU CHAUDE & CHAUFFAGE"
 
C'est pas suffisant ?
 

 
Oui je vais me présenter à la prochaine AG. Après pour la dissidence je vais y réfléchir, pour l'instant je raisonne sous le coup de la colère de savoir qu'on aura pas de chauffage une bonne partie de l'hiver prochain.

Il faut que la résolution précise également le budget alloué (à minima celui du devis, un peu plus éventuellement pour éviter des mauvaises surprises et devoir convoquer une nouvelle AG en cas de dépassement) et les modalités d'appels des provisions (nombre et dates des appels aux proprios). La résolution telle que tu la présentes est incomplète.

Ok, donc si on a 4 devis par exemple il faut :
- 1 résolution par devis avec le montant du devis
- 1 résolution pour le budget et les modalités de financement (= montant du devis + marge de sécurité) -> mais quel montant indiquer sur la convocation vu qu'on ne sait pas à l'avance ce qui sera voté ?
 
C'est bien ça ? Pour le fait de rajouter un peu plus par rapport au devis, je vois déjà venir les levées de boucliers...
 
Concrètement ça se passe comment ? Si on choisit un devis à 80k€ et qu'on met un budget de 85k€, le syndic appelle 80k€ ? Ou 85k€ puis restitue les 5k€ supplémentaires à la fin des travaux si il n'y a pas eu de dépassement ?

Oui pour les résolutions, tu peux même ajouter une résolution pour les frais du syndic qui doivent obligatoirement être exprimés en pourcentage du montant HT des travaux.  Pour le montant du budget, il peut être défini lors de l'AG (mais dans ce cas, les VPC ne doivent pas être pris en compte) ou alors il faut faire une résolution "budget = montant du devis retenu + x € de marge en cas d'aléas".
 
Et pour ma part j'aime bien une résolution pour le principe même des travaux avant d3 voter les devis.
 
Le syndic appelle 85 et rend le trop perçu à la clôture du compte travaux. Mais s'il n'appelle que 80 pour un devis de 80, une nouvelle AG doit être convoquée s'il y a dépassement budgétaire (imprévu, etc), ce qui peut bloquer les travaux. Mieux vaut éviter ça.

On fait comme ça pour le montant, sauf que le syndic ne prends jamais de pourcentage ou de frais, ce n'est pas dans leur contrat

Ce n'est pas parce que ce n' est pas dans leur contrat qu'ils ne peuvent rien demander.  

Tout à fait
 
Mais dans les faits ils ne demandent rien.  
Bon, vu le suivi qu'ils font sur les travaux...

Bonjour,
Je suis dans une copro de 20 lots avec un budget annuel de ~10K€
c'est un lotissement donc la copro sert uniquement a gérer: voirie, lampadaire, portail, murets + un contrat d'eau commun redispatché au prorata.
 
jusqu'à aujourd'hui c'était un syndic bénévole mais la question se pose d'un syndic pro.
 
je ne sais pas trop par où commencer pour me renseigner.
quelle différence entre un syndic classique et en ligne ?
qui s'occupe de trouver les artisans et faire les devis ? la partie la plus chiante je pense qui saoule le syndic actuel.

C'est le syndic qui s'en occupe normalement. Ainsi que des comptes de la copro

 
Copro ou ASL ? Ce n'est pas du tout la même chose.

Bonjour à tous,
 
 
Dans une petite copro (7 lots et 7 copropriétaires différents, seuls 3 y vivent) gérée par un syndic bénévole (l'un des coproprio), il n'y a plus eu d'AG depuis 2018, le proprio s'occupant de la copro n'arrêtant pas de dire qu'il s'en occupe mais ne fait rien. (d'ailleurs il n'a plus aucun rôle ou pouvoir officiel puisque plus reconduit officiellement...)
 
 
Un autre propriétaire souhaiterait convoquer une AG pour au moins s'assurer que les assurances de l'immeuble soient payées, le problème est qu'il n'a pas nécessairement les adresses de tout le monde et je vous le donne en mille : celui censé s'occuper de la copro refuse de lui communiquer...
 
 
Dès lors avez vous une idée pour sortir de cette situation ? Je ne suis pas sûr qu'une mise en demeure de lui faire organiser une AG fonctionne, car officiellement il n'est plus rien, et alors que c'est un peu une tête de con. Et à ce stade, il n'est pas prévu d'aller en justice pour cela...
 
 
Aussi avez vous une idée pour récupérer les adresses officielles de tout le monde le cas échéant ?
 
 
Merci

Puisqu'il n'y a plus de syndic, la seule porte de sortie - autre que la convocation d'un AG par un proprio - est de demander au président du tribunal judiciaire la désignation d'un administrateur provisoire, dont le rôle sera notamment de convoquer une AG pour avoir un syndic. Cela se fait par ordonnance sur requête (avocat pas nécessaire, mais vivement conseillé). La décision est rendue en général assez rapidement (en quelques semaines).

Comme je l'ai déjà indiqué précédemment, la nomination d'un administrateur provisoire est l'une des pire chose en copro, car c'est (très) cher et ses pouvoirs décisionnels sont assez étendus (c'est le juge qui décide des missions confiées, qui peuvent aller jusqu'à la gestion complète de la copro sans avoir besoin de demander l'avis des copropriétaires).

Pour convaincre ton copro récalcitrant, tu peux lui dire que tu lances la procédure, que ca va couter un bras, que vous ne pourrez plus décider pour la copro, etc. (lui faire peur en somme). Ca devrait lui suffire pour communiquer les adresses de tous les proprios pour convoquer une AG et désigner un syndic. Il faudra s'assurer que les adresses soient toujours bonnes.

Après, s'il ne manque que 4 adresses, n'est-il pas possible de les obtenir plus simplement en demandant aux locataires ?

Edit : j'oubliais, mais l'administrateur provisoire va chercher un syndic pro, qui peut vous couter cher, plutôt qu'un syndic bénévole ou coopératif, surtout vu le passif de la copro.

+1 Si les logements sont loués, le locataire a forcément le contact de son proprio dans la bail.
Et aussi peut être voir auprès du cadastre pour récupérer les noms des proprio. Puis les chercher via les réseaux sociaux.
C'est pas génial comme méthode mais s'il ne manque que 4 contacts, c'est toujours mieux que de passer par un administrateur.

Je loue un appartement et je suis au CS de la copropriété (syndic pro). Le gestionnaire du syndic peut-il prendre une décision de sa propre initiative malgré le fait que lui ai exprimé mon opposition (argumentée) ? Quels recours puis-je avoir s'il le fait ?  

Ca dépend de la décision, tu ne peux pas en dire plus ?

Sans plus de détail, comment veux tu qu'on te réponde ?  

Désolé, je ne pensais nécessaire de développer. Il y a eu une "incivilité" (sale gosse du voisinage qui a fendu une vitre couteuse avec son ballon). On a le coupable sur les images d'une des caméras et une plainte a été déposée à la police.
La vitre avait déjà été cassée l'année dernière, mais même sans images à cette époque on est quasi certain que c'était déjà lui.
Le gestionnaire veut finalement faire passer la vitre par l'assurance avec impact financier pour la copro, il est vrai qu'on a pas de retour de la police.

C'est pas à l'assurance de se retourner vers le fautif ? Ils doivent s'arranger avec la responsabilité civile des parents.

Dans ton cas, en supposant que c'est une vitre sur une partie commune :
 
1) déclaration à l'assurance de la copro ou bien prise en charge du sinistre directe par la copro (suivant montant franchise, etc). Bien joindre la plainte et preuve éventuelle à l'assurance.
 
2) l'assurance (ou la copro si elle prend en charge directement) se retourne directement vers l'assuré pour obtenir remboursement. Attention, si la copro veut agir en justice pour ce faire, une décision d'AG est nécessaire.
 
Ce que je viens de dire est valable quelque soit la suite de la plainte (à moins que l'auteur du dégât prenne en charge directement la réparation ou via son assurance RC, si c'est fait très rapidement).
 
Mais clairement, le syndic a tout a raison de déclarer le sinistre à l'assurance de la copro.
 

On a exactement la même situation qui nous arrive avec la porte d'ascenseur qui est dégradée, suite à coupure de courant, 2 personnes se retrouvaient coincée à l'intérieur. Un samaritain à cru bon vouloir ouvrir la porte sans clef de secours.
 
15 minutes après le courant est de retour, l'ascenseur s'est mis en sécurité avec les 2 personnes à l'intérieur
 
Je précise que je suis témoin oculaire parmi d'autres (et membre CS) de l'acte de dégradation.
 
Le syndic préfère ne pas déclarer car cela aurait un impact sur le cout/sinistralité. (franchise + frais de dossier) pour 1500€ de remplacement.
 
Je peux tout à fait retrouver l'auteur des dégradations pour jouer l'assurance RC, ils doivent voir avec leur service juridique.  
 
De plus les caméras n'était pas fonctionnelles. (on doit regarder s'il y a une batterie de secours)
 
Bref la situation me fume.
 
Dans tout les cas, on est perdants.
 
L'extraction de données payante pour découvrir qu'on ne peut pas identifier.
Déclaration de sinistre avec ses conséquences (sinistralité/cotisation)
Témoin oculaire mais ne peut pas régler à l'amiable. (en attente du retour du syndic)
 
Votre avis ?

Mon avis est le même que celui que j'ai mis avant :
 
- si auteur des dégâts coopératif, il fait jouer sa RC, pas de déclaration - mais il faut qu'il fasse la déclaration très rapidement
- si auteur des dégâts pas coopératif, déclaration assurance (en fonction montant franchise)  + plainte éventuelle
 
Il faut ensuite que le syndic s'assure que l'assurance se retourne bien contre l'auteur des degats.

 
Mais dans ce cas qui avance les frais pour le métrage etc... ?

350 euros de franchise + 225 euros de frais d’ouverture du sinistre  
 
soit un reste à charge de 945 euros + augmentation de sinistralité et cotisation l'année prochaine.
 
Du coup, pour le moment la position du syndic est de ne pas faire de déclaration et de laisser les coproprios assumer. Malgré des témoins oculaires.
 
Je viens de leur relancer avec les 2 options que tu exposes.

 
L'usage est que l'acheteur (ou futur acheteur) prenne en charge ces frais.
 
Mais la citation initiale "Ce n'est pas une vulgaire transaction entre 2 copropriétaire... Je trouve assez logique que pour le rachat d'une partie commune tous les copropriétaires soient informés et puissent se positionner s'ils le souhaitent" : si, c'est une vulgaire transaction, même si elle obéit à des règles précises. S'il y a plusieurs copropriétaires intéressés, charge à la copropriété de décider lequel elle retient, pour autant que chacun ait proposé sa résolution lors de la même AG.
 

 
En aucun cas le syndic ne peut rester attentiste. Il est de son devoir de déclarer le sinistre à l'assurance si la copro ne souhaite pas prendre en charge directement.
 
Et de toute manière, pour ce type de sinistre, l'assurance valide préalablement un devis ou rembourse sur facture (rare qu'un expert soit dépéché si le montant n'est pas très élevé), donc il faut que le syndic lance quoi qu'il arrive les demandes de devis et les travaux de remise en état.

Il y a aussi le cas où le copropriétaire fautif reconnait les faits et prend intégralement en charge la facture sans passer par son assurance
 
On a e un cas où un résident un peu éméché (+ ses potes) ont vidé des extincteurs dans le parking. Il a pris en charge les frais de nettoyage du parking et de changement des extincteurs

C'est ce que j'ai déjà indiqué  

Effectivement, my bad  

Oui il est déjà hors de question que les coproprios assument les frais en sachant qu'on peut facilement retrouver l'auteur.
 
Le syndic a déjà reçu et validé le devis de remplacements hier, intervention prévue ce jour.

 
Je ne vois même pas l'intérêt de porter plainte en fait, de toute manière c'est la copro qui va l'avoir dans l'os soit au travers de la franchise / sinistralité, soit au travers de la prise en charge directe.
 

Pour un cas similaire (mais vandalisme par une personne extérieure), on a porté plainte et fourni la vidéo aux FDO (plus pour l'assurance que pour que le gars soit retrouvé).
Si le gamin fait partie de la copro, ça peut quand même servir à agir sur les parents.