Reprise du message précédent :
Faudrait que la France quitte l’UE. Ça ne se fera pas en un claquement de doigt ce genre de conneries. Et pour en arriver là, il y en aura beaucoup d’autres avant des conneries annonciatrices de vite se barrer.

 
tu sais ce qu'il va se passer politiquement sur les 20/30/40 prochaines années ? t'es vraiment fort!

Est-ce que j'ai dit cela ?

En attendant, tu n'as pas répondu à ma question, qui était tout à fait sérieuse : dans quel(s) cas imagines tu que notre épargne serait intégralement bloquée ?
Dans un tel scénario, quid du respect de la propriété privée (RP, biens immos) ? Pourrait-on jouir comme on l'entend de nos biens immobiliers ?

Personnellement, je m'inquiète beaucoup plus de l'évolution de ma santé à long terme plutôt que le passage de la TVA de 20 à 22% ( ), le fait de ne plus pouvoir sortir mon épargne ou profiter de ma RP, la survenance d'une éventuelle guerre nucléaire etc., qui, de toute façon, ne sont pas du tout quelque chose que je peux contrôler. Oui, si ça arrive, le projet FIRE aura du plomb dans l'aile mais j'aurais probablement d'autres problèmes plus graves à gérer.

 
C'est pas si magique. Déjà si c'est vivre en dessous de ce que ta besoin ca marche pas vraiment. Ca revient à dire que ta une marge que tu rogne les années de vache maigre. Tu part pas en vacances, tu mange des pates...
 
Tout le truc du la 4% rule c'est que si tout se passe bien les 10 premiére années, genre 10% par an, 4% de dépense, 3% d'inflation, tu peux espérer voir ton capital avoir grossir de 30% justement car ta pas dépensé plus et donc quand t'arrive aprés 10 ans sur un crash ton taux est plus à 3% et ta de la marge. C'est en te restraignant les bonnes années à pas tout flamber, que tu finance les mauvaises années.
 
Dans le cas du taux variable, tu te retrouve à gaspiller le fric au delà de tes besoins les bonnes années et à galérer les mauvaises années.  
 
Perso je verrai plus prendre la 4% rule avec le pourcentage de base ajuste (je sens bien 3.5% perso) auquel t'applique l'inflation et un pourcentage minimum. Genre si les dépenses de l'année précédante + inflation ca fait moins de 3%, tu prend 3%.
 

 
Faut pas confondre le retour moyen qui est de 8-10% avec ce que tu peux retirer sans risque souvent considéré comme 3-4%.
 
Dans l'immo ton bien peut bruler, ton locataire peut ne pas payer son loyer et bousiller le logement. Tu peux avoir des vacances de loyer, le quartier peut péricliter et le logement perdre en valeur. Tu peux avoir à faire une remise aux normes. Le gouvernement peux forcer le loyer à rester bas alors que tes couts augmentent.  
 
Si tu regarde juste ton cash flow à un moment donné, tu dois le comparer aux 8-10% et pas aux 3-4%.

Y'a pas que l’état... tes impôts fonciers peuvent exploser . Et bien sûr tu cumules frais de proprio divers et variés , frais de l’administration locale,  imposition et cotisations nationales et blocage total ou partiel du loyer.

Non vraiment l’immo à part l’effet de levier, y'a rien de bien.

Note bien que le taux variable présenté ci-dessus ne consiste pas à retirer comme un malade les bonnes années, mais plutot à varier au sein d'une fourchette du style [3.5%, 5%]. Donc les bonnes années tu construis aussi un matelas comme dans le cas de la règle des 4%.

Non le 8-10% c'est si tu compares à ton cashflow ET ta plus-value latente sur le bien.
Et à ce compte là c'est variable comme les actions, j'ai des biens avec 50 à 100% de PV en quelques années donc un rendement PV latente + revenus net supérieur à 15% par an.

Mais comme sur un bien immo tu n'as pas la possibilité de retirer la PV latente (sauf vente), tu as une séparation automatique de la revalorisation du bien (compensation de l'inflation, etc) et du cashflow. En equities/bonds/PE tu dois séparer les deux manuellement d'une facon un peu arbitraire.
Dans tous les cas, mon immobilier (hors France) m'assure plus que 2.7% net annuels, sauf énorme retournement du marché avec un prix divisé par trois. Encore plus si tu modélises le fait qu'il a été acheté avec du levier (TRI).

Oui en effet mais le levier n'est jamais négligeable. Je peux prendre mon exemple (hors France), ayant investi moins en immobilier (apport etc.) que ce que j'ai mis en equities, sur la meme période (2021-2025).
PV sur les equities : 150k$ et un peu de dividendes (peut-etre 160k total)
PV sur l'immobilier : environ 400k$ + les loyers nets donc un total autour de 450k$ sur la période

J'ai donc un rendement triple sur la période en immobilier, et autant ca va se calmer sur la partie PV, autant la partie loyers va largement concurrencer ma poche equities, et très probablement la surperformer.
L'immobilier c'est un travail, il faut passer des semaines à étudier les quartiers, les biens, tout analyser, choisir le pays/ville où investir (fiscalité etc), gérer le bien activement et etre financable. C'est beaucoup plus compliqué et contraint que les equities, donc c'est normal que ca performe mieux quand les planètes s'alignent.

Après le mec qui va acheter un 2 pièces à Paris, rendement brut 3%, au pic du marché, et se plaindre que son rendement est mauvais... Il a juste pas fait le travail.
Typiquement foudres si tu es aux US, il y a de belles opérations à faire, et la loi est plus landlord friendly. Par contre les mortgages sont pourris en ce moment ce qui limite l'intéret du levier...

nan mais je parlais de l'immo en France. Bien sur qu'à d'autres endroits ça peut être bien plus performant .

 
Si tu prend 5% par an, que ta 3% d'inflation et un retour typique de 8% genre world stock long terme, tu n'espére pas vraiment que ton capital augmente. D'autant plus si tu n'a pas du 100% action et que tu parie pas sur des truc genre "US exceptionalism". C'est seulement possible si tu sais que tu va etre investi sur ce qui rapporte le plus et si tu part sur du 100% actions.  
 
 

 
Ce que je veux dire c'est que ton cashflow,  je suppose que tu compte déjà les impots etc. Mais il faut compter les travaux, vacances de loyer, les impayés. Donc même si en temps normal ta un cash flow net relativement élevé, en réalité ce que tu peux te payer est inférieur à ca.  
 

 
Il te faut enlever les intérêts, impots et autre et ajouter les loyers si tu veux comparer. Par ailleur rien ne t'empéchait de prendre du levier sur tes investissements actions. Et faut surtout voir ce que ca donne sur une période longue.
 

 
Dans l'état ou je suis (Texas), ta 2% de la valeur du bien par an en property tax. Et on considére qu'il faut 2-3% pour l'entretien long terme. L'assurance habitation peut faire 1% et ici les prix baissent.  
 
Les logement sont litéralement en carton vs Europe. Par exemple changer son toit tout les 20-30 ans c'est classique. C'est pas si trivial, mais oui les loyers sont plus élevés par rapport à la valeur du bien.

La property tax n'est pas définie au niveau de l'État et 2% est la borne haute non ? https://smartasset.com/taxes/texas- [...] ator#texas
2-3% de la valeur du bien en entretien, c'est une approximation un peu foireuse. Typiquement j'ai un bien qui a doublé de valeur, sa facture d'entretien n'a pas doublé. Il y a biens qui nécessitent plus que ca (ancien, valeur faible, etc) et d'autres moins (récent, valorisation élevée). Si tu comptes 2% de la valeur pour entretien ET RENOVATION, sur des biens premiums bien situés tu es déjà très large. Exemple: un appartement familial à Paris qui vaut 1m ne te coutera pas 20 à 30k par AN d'entretien.

Les prix baissent au Texas car ils ont explosé ces dernières années https://www.zillow.com/home-values/54/tx/ avec 50% de hausse en moyenne de 2018 à 2022
Tu imagines le gain pour celui qui a acheté avant 2018, avec les loyers qui ont explosé et la valeur en hausse de 40-50% ?

Là où je suis d'accord avec toi c'est que le combo HOA fees + property tax + property insurance + entretien peut totalement flinguer un rendement locatif. Perso j'ai investi dans un coin sans property tax, sans impots locatifs, et ca permet de dégager un bon rendement.

Le levier est incomparable : en real estate j'ai pu prendre 80% (et en France on peut aller à 100%) là où en actions, il faut vraiment etre joueur pour caresser les 40-50%, pour etre serein on est plutot sur du 20-30%.
Evidemment que dans mon calcul j'ai enlevé tous mes couts (intérets, HOA fees, etc), c'est pour ca que j'ai écrit "loyers nets" ($50k supernets pour environ $120k de loyers bruts).
Pas d'impot sur la PV immo/actions là où je suis, donc pas un sujet mais effectivement à intégrer dans le cas général.

Effectivement c'est à modéliser, après si tu gères bien tu peux largement limiter la vacance. En France typiquement sur 5 biens gérés depuis 2015 j'ai exactement 0 jours de vacance.
Impayés tu peux te protéger contre (en France avec Visale gratuitement, sinon il faut compter 3-4% du loyer en général).

Perso je radote, mais les règles de x% de retrait c'est vraiment à chier.
Dans la vraie vie tu vas dépenser ce dont tu as besoin et pas x%.
Et ce besoin n'est pas constant mais varie du simple au triple sur les 10aines d'années que FIRE.
- parce que enfants, crédits, etc. Bref la vie
- parce que en France on a des pensions retraites, même largement amputees par double décote; c'est tout sauf négligeable.
- parce qu'il y a aussi des rentrées d'argent qu'on ne souhaite pas mais qui arrivent de façon inéluctable - héritages

Si vraiment vous voulez faire des simulations (on est sur HFR), faut modéliser cela année par année et bien évidemment ne pas compter conserver le capital inchangé ; il va vivre à la hausse mais aussi à la baisse
Se contenter de mettre une règle : ne doit pas descendre sous telle valeur.

Ce n’est pas à chier et fait pour être une règle stricte à l’usage AMHA
 
C’est une méthode pour calculer à la louche ce qu’il faut épargner pour atteindre un certain train de vie.
 
Ce que tu proposes est probablement bien trop compliqué et aléatoire pour un gain en précision probablement relativement faible.
 
Sortir la boule de cristal pour faire des calculs année par année sur 40 ans me semble bien illusoire.

On ne peut pas faire un plan de vie sur 40 ans ou même 20, c'est totalement illusoire.
 
Tous ces modèles ne servent qu'à se rassurer mais résistent peu à l'épreuve de la vie réelle.
 
La seule approche raisonnable et réaliste est de couvrir l'incertitude irréductible par une grasse marge sur le capital de début de FIRE ou bien avoir un plan B (garder un side business en sommeil par exemple, un truc facile à relancer si nécessaire).
 

La réalité c'est que la plupart des gens qui ont FIRE sur les 20 dernières années avec un vrai capital (pas avec 2 vieux apparts en banlieue de Rennes) se retrouvent avec plus de capital que prévu car :
- ils dépensent moins que prévu
- le marché performe mieux que prévu (ca pourrait changer)
- ils finissent souvent avec une petite activité rémunérée non prévue pour s'occuper
 
Le piège du "une année de plus" c'est justement de croire qu'il faut une grosse marge et du coup ne jamais arreter.

En tous cas c'est bien moins pifometrique qu'une règle à la serpe créé par des américains pour des américains

Mais chacun voit midi à sa porte

Heureusement que les BP des entreprises du monde entier ne sont pas faits ainsi  

 
Ahem.
 
Si c'est la banlieue nord ouest, ça rapporte bien

C'est pas du tout à la serpe, c'est un calcul précis que tu peux reproduire pour l'adapter à tes besoins, il suffit d'avoir les données.

Éventuellement approximativement valable à un instant t, alors qu'on se projette sur 10-20-30-40ans?
J'appelle cela 'à la serpe'

 
ben, c'est des simulations, ca prend en compte des hypothèses, une methode de calculs, et ensuite un niveau de correlation.
Si tu prends des hypothèses penalisantes, ca reduit les chances d'enclencher son FIRE, mais si avec ces hypothses dures ca passe, ca devrait bien se passer
 
perso je fais 2 plan : une de constitution de l'epargne (et on essaye de s'y tenir evidemment), une de consommation.
maintenant je simule aussi les arbitrages et les crash eventuels en cours de route.. et les eventuelles (mais probables) entrées d'argent exceptionnelles

 
Alors là, j’aimerais bien voir les stats sur la précision des business plans sur 40 ans    
 
Suffit de voir ce qui est en haut d’un S&P500 pour comprendre que ça n’a pas dû se passer comme prévu pour pleins de boîtes qui y étaient il y a 40 ans  

Ça a le mérite d'être la meilleure vision à date de l'avenir.
Contrairement à une vision à x% qui regarde l'instantané.

 
 
C'est quand même pas la peine chose de piloter une boîte de 10000+ personnes et les finances d'une famille

 
Vu que ce n’est pas mesuré / publique, c’est facile d’affirmer ce qui t’arrange    
 
Je crois que tu prends la règle des 4% comme un truc dogmatique    rien ne t’oblige à prendre tes dépenses d’aujourd’hui comme valeur de départ. Ce sont juste des moyens de réflexion.
 

 
C’est sur, pas pour rien que je trouve la comparaison bancale en plus d’être probablement enjolivée.
 
Perso, je réfléchis avec un horizon de 10 ans. Et là déjà il se passe suffisamment de trucs dans ma vie pour bien me rendre compte qu’une quelconque simulation avancée sur 40 ans serait peu probable d’être juste.
 
Là où certains pensent que des simulations plus avancées vont les aider, moi je pense que ça va au contraire un signe de non passage à l’acte. Principalement parce qu’ils vont rajouter tellement de marges que ça va sembler impossible à atteindre.
 
Ou alors ils vont sacrifier bien plus à l’instant T.

 
 
Je suis plutôt dans le camp de la "petite activité rémunérée" pour ajuster le cashflow si nécessaire.
Beaucoup + réaliste que des projections construites sur de la masturbation intellectuelle et de la boule de cristal.

 
et du coup concretement tu proposes quoi ?  
Car si t'es incapable de projeter quoi que ce soit sur 10 ans, bon ben tu FIRE jamais hein.
 
Sur les hypothèses penalisantes, c'est tout l'interet : si ca passe avec, c'est que le projet est fiable.
j'ai bossé dans une certaine industrie, où le risque n'est pas toléré , ils blindent tout avec des marges enormes a chaque iterations. Du coup evidemment ca coute cher, mais c'est safe

 
Au contraire, si tu embrasses l'incertitude tu FIRE dès que possible, en étant confiant que tu trouveras des solutions si jamais le capital prend une énorme claque, si l'inflation explose ou autre.

 
Et si ca ne passe pas avec les hypothèses pénalisantes ? C’est surtout ça la question et ce que j’évoque.
 
Il faut :
1- être capable de lister honnêtement ces hypothèses
2- être capable de calculer une probabilité réaliste que l’événement se passe
3- être capable de mesurer correctement le coût
4- décider combien de ces hypothèses peuvent se réaliser simultanément/s’accumuler.
 

 
Voilà    

Oui et non... cette valeur peut (doit) être fluctuante. Si tu envisage de brûler tout le cash (tu ne l'emportera pas dans la tombe) et pas de léguer par exemple

La valeur peut être 0, chacun gère son matelas de sécurité par rapport aux incertitudes des hypothèses (évidemment) comme il l souhaite

Le départ de Dame Goodall nous rappelle de profiter de la vie et de nous aimer les uns les autres !  
 
Câlins et épouillages aux frères singes et humains !
 
Belle photo hommage de l'excellent journal Le Parisien
https://www.leparisien.fr/environne [...] XUIBKM.php

 
 
Mon cher frère singe, nous sommes maintenant orphelins de notre mère symbolique, quelle tristesse !

 
A Paris, tu n'a pas de tornade, ni de tempêtes aussi violante. Les maisons sont en béton et pas en bois et tu ne change pas ton toit tout les 20-30 ans.
 

 
Mais on s'en fout complet. Tu peux pas acheter maintenant aux tarif de 2018. Et si tu va par là pendant le même temps le SP500 a fait +150%...
 
Mais surtout, les performances passées ne présagent pas des performances futures.

 
Bah c'est comme un salaire. Et c'est pas par ce que t'a des enfants ou un crédit que ton salaire fait x3 quand ca t'arrange. Si ta besoin de beaucoup plus d'un coup, tu prend un crédit ou faut le provisionner en avance et voir si tu peux te le permettre.

 
Quand les perf ont été excellente et au delà de la normale pendant longtemps et que le marché devient cher / limite bullesque, le plus probable est un retour à la normale (matérialisé par des rendement plus faible, voire un crash) et pas par 10-20 années de plus historiquement exceptionnelles.
 
Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel et je pense qu'on a jamais eu de période 30 an ou plus d'euphorie en perf boursière. C'est sans doute possible. Est-ce probable ?

Je lis des messages pareils, ça ne m'aide pas à entrer sur le marché alors qu'à côté, je vois que le S&P500 a encore atteint un ATH  

Le marché actions est plus souvent à son ATH que le contraire !

c'est toujours inconfortable de rentrer au plus haut, et tot ou tard ça se clamera car y'a rien qui va toujours en ligne droite, mais tant que les fonx gaveront les banquiers et la plèbe d'argent toujours plus dévalué, et aux EUs les salariés obliger d'acheter via leur 401k, typiquement des indices, ça peut pas vraiment baisser drastiquement...

 
ben, globalement oui c'est croissant. Pas strictement croissant evidemment, mais "monotone" oui...
sans crises importantes, les entreprises vont créer de la valeur. SP500 ou world ont tendance a grimper, donc t'es souvent "ATH   ". Tu voudrais des chutes pour rentrer ?

Non, pas vraiment.
Si on inclut une marge de 5/10%, là ok.

 
Il faut étre investi sur le long terme c'est mieux et on sais pas quand un crash peut arriver. C'est plus cher que d'habitude, particuliérement US/tech. Donc j'avoue que je mettrai pas une grosse somme d'un coup.  
 
Par contre epargner tous les mois sur un portfolio 60% actions, 40% bonds, je vois pas le soucis. Si ca crash pas tu te met bien. Si ca crash rapidement bah c'est les soldes et tu en profite. C'est toujours gagnant. La ou c'est difficile c'est si tu dois investir une grosse somme ou qu'elle est déjà investi. Si ta 500K ou 1 million en actions et que tu sens qu'un crash peut arriver, là ca fait plus mal...

Tu comprends mon indécision. ça ou autre chose, il faut que je place le cash quelque part, je me fais fister par l'inflation et la déval, et ça ne va pas s'arranger.

Si tu as peur, pour diluer le risque tu rentres progressivement en faisant du DCA