Reprise du message précédent :

C'est la question que je me pose pour dans quelques années.
La tranquilité de ne pas avoir de crédit (ou peu) versus les avantages d'en avoir un : argent pas cher donc possibilité de placer ailleurs, dette qui vient réduire l'assiette pour l'IFI, etc

 
autant je pense qu'il FAUT avoir sa RP pour FIRE, autant ce postulat me semble tout aussi risqué que les hypothèses sur la fiscalité des placements financiers (bourse/flat tax...)

On est pas à l’abris d’une refonte de la taxe foncière avec un modèle américain comme la proprety taxe qui est calculé sur un pourcentage du prix de sa résidence à payer chaque année.
 
Certains états sont au dessus de 2% pour cette taxe. Nos TF sont bien moins élevées en France.
 
 

La TF n’est pas liée au prix du bien mais à la valeur locative.

Ça a rien a voir avec la fiscalité c'est une question de levier, un lambda peut emprunter pour sa rp, sa rs ou même du locatif. Un lambdas ne peut pas emprunter pour de l'etf world. C'est tout. Quand à ceux qui ont du cash et font de l'immo avec ...ba c'est juste des gens qui investissent mal leurs argent

Dans ce cas il faudrait revendre des que le crédit est fini.

 
 
Non tu reprends autre chose en refaisant un crédit et tu fais rouler la dette indéfiniment.
 

Tu mélanges deux trucs qui n'ont pas un gros rapport : je parlais de la fiscalité (dans l'hypothèse d'un retraité qui est principalement cash), tu parles de levier... Vraiment deux sujets assez peu liés.
Peu de gens revendent leur immobilier une fois le crédit payé pour acheter des actions.

Si tu veux faire comme tout le monde tu fais pas de FIRE.

Non mais meme les gens qui ont fire. A un moment faut arreter les délires super théoriques et constater la réalité : les gens ont souvent une appétance naturelle à un certain type de placements, et un portefeuille structuré d'une certaine manière, qui fait qu'ils ne vont pas juste vendre tout leur immo remboursé pour acheter des actions et shifter complètement leur allocation.

Certes,
mais le scénario où on finit de payer une RP et où on est ensuite tranquille à vie (40-50 ans mettons) sur le plan du logement est tout autant irréaliste.
 
Dans le monde du 21ème siècle qui peut se projeter 40-50 ans au même endroit ? Absolument personne.
 
Le coeur de la question (être en capacité de FIRE ou pas) est avant tout d'avoir un capital net total (incluant ou pas une RP) qui peut supporter un FIRE.
 
Et cette quantité de capital total est du même ordre qu'on soit proprio ou pas (dans un cas une part du capital est immobilisée, dans l'autre cas non).

La plupart des retraités que je connais on fait toute leur retraite au meme endroit.. En meme temps pourquoi bouger, ils sont dans leur pays, proche de leur famille/amis, dans un bien adapté à leurs gouts... Posséder sa RP n'empeche pas de la revendre pour acheter ailleurs, et c'est le meilleur hedge contre l'inflation du prix du logement.

Je pense que la mobilité géographique est un mythe sauf expatriation temporaire après l'age des premiers enfants... Autour de moi je ne vois que des célibataires qui soient réellement agiles niveau géographique passé cet age.

 
Mauvaise analogie. Que des retraites ne bougent plus trop, oui, mais est-ce que c'est le cas dans la quarantaine/cinquantaine?
Un autre elements c'est l'age moyen des divorces (et mettons separation de couple longue duree dans le meme sac) qui est a 46.6 ans en 2021 (INSEE).
 
J'espere que vous avez rajouter cet element dans vos simulateurs    
 
Y'a que les incels qui peuvent se projeter en fait  

Remarque en passant : un scénario de FIRE qui ne tient qu'à condition de rester dans le même logement 40-50 ans est un scénario à la fois peu réaliste et très fragile.

Si t'as des enfants c'est en moyenne entre 30 et 35 ans, donc ils partent de la maison quand tu as entre 50 et 55 ans.
Les parents qui bougent à 40 ans le font en famille (sauf divorce comme tu le soulignes) et c'est souvent un déménagement pour une raison pro (donc pas concerné si FIRE) plus que pour le plaisir de bouger, car c'est contraignant avec les enfants scolarisés etc.

Je comprends pas trop ton raccourci qui consiste à passer de "posséder sa RP" à "vivre 50 ans dedans, ne pas pouvoir la vendre ou la mettre en location et bouger"
Typiquement dans mon scénario FIRE je prends en compte, en cas d'achat de RP, son potentiel de location - en particulier court terme en été - pour générer du revenu et gagner en flexibilité.

 
 
pour le moment,  je parle d'une potentielle refonte de cette taxe en adoptant le modèle américain.

Oui et non. On parle d'invest sur le le long terme sur t'as fini de payé à 65ans remettre tout en etf est bullish.  
Ensuite souvent quand ta RP es payé tu vas aussi avoir une baisse de salaire (retraite) et du coup ca t'assure une certaine securité sur un besoin primaire qui est le logement, c'est quand même pas mal, surtout quand tu vieillis.
Et finalement il y a pas que le pognon dans la vie, avoir son logement, à son goût c'est aussi un truc agréable.
 
Mais en tant qu'invest pure l'immo c'est loin d'être génial, c'est pas pour rien que les riches ont en général peu d'immobilier.

Y a quand même pas mal de gens (surtout ceux en RP ou dans la moitié nord de la France ) qui déménage une fois à la retraite pour aller finir leur jour dans un endroit plus calme/plus chaud ou qui veulent se rapprocher des enfants/petits-enfants une fois la contrainte du taff disparu !
 
Mais effectivement, tu vends une RP pour reprendre une RP donc c’est transparent si tarif identique.

 
Mwerf.
 
Prix constaté ici : 50% de plus que le prix affiché, pour une structure locale publique, pas un grand groupe.

 
Je dois être complètement con vu que j'ai tout auto-financé, et que je prends aucun crédit pour rien  

 
Merci pour le préjudice, mais on peut être moche au point de provoquer des mouvements de foule ( ) et ne pas avoir d'envie particulière de se taper et supporter une moche, et réciproquement. Surtout que l'acceptabilité sociale du célibat n’est plus franchement un souci de nos jours. Absolument personne ne me fait chier avec ça surtout que dans mes amis j'ai quand même des couples ou c'est compliqué et d'autres qui sont déjà séparés depuis un moment avec garde alternée du ou des gamins.
 
Pour un mec sas valeur de toute façon c'est synonyme de rapidement devoir finir par payer une prestation compensatoire.

 
en réalité tout depend de la situation.
En FIRE, je ne veux aucun gros credit sur le dos, un petit truc a la rigueur pour financer des travaux si je ne veux pas vendre des ETFs à ce moment là.
 
Sinon lors de la vie active, et en aquisition de RP, un taux <1% c'est dommage de pas le prendre par exemple

Perso, ca sera une des motivation pour FIRE de pouvoir s'installer dans un endroit sympa sans la contrainte d'y trouver du boulot.
 
Deux possibilités : garder la RP en loc (mais c'est des emmerdes) ou acheter la nouvelle RP dans les derniers mois de salariat puis vendre l'ancienne de passer le fruit de la vente en patrimoine financier.
 
Ce n'est pas transparent financièrement si on reprend 800k€ de crédit et qu'on met la même chose en financier.
 

 
C'est pas l'optimum financier si les taux sont bas par rapport à l'espérance de gain sur le patrimoine : il vaut mieux avoir de la dette.
 
Par contre j'imagine que l'assurance doit piquer sur un crédit sur 20 ans qui commence à 50 ans, à voir si le nantissement est jouable.

 
exactement mon scenario. On quittera l'idf (on enchaine a chaque vacances les selections de regions qu'on kiffe - protip c'est pas dans le Nord ) et vendant notre maison, acheter une moins couteuse (assez facile) et mettre le delta sur les actifs financiers

Ceux qui quitte la RP pour le sud rachètent moins cher et ça fait donc encore plus de capital pour FIRE (sauf Canes, Nice et endroits huppés )

Paris est plus chère que l'essentiel du Sud, mais les bons endroits du Sud proches agglos sont souvent aussi chers que la région parisienne (autour de 5k/m2). Il faut aussi compter les frais de notaire/travaux.

Probablement

Paris, c’est 10k€/m² non ?

Oui, petite couronne hors 93 plutôt 6-8k et grande couronne (hors exception type Versailles) en dessous de 6k.

Tu parles du prix des appart là non ?
 
Ceux qui ont des maison en première couronne, c’est encore plus ?

Apres j'imagine que le parisien qui Fire en province, il est pas contre de troquer son appart à 1M€ pour une villa au meme tarif dans un coin sympa de province ?

Pour 500/750k€, il y a déjà de somptueuses villas !
 
Et ça laisse donc 250/500k de plus pour FIRE plus tôt

Ça dépend où quand même ou relativement loin de la mer/d'une ville

On attend les annonces à 500k  

 
Une taxe Zucman pour tous les propriétaires !  

 
Si tu FIRE, c’est pas pour habiter à côté du périph
 
Tu seras donc au moins à 10/15/20kms d’une très grande ville ou 5/10kms d’une bonne ville.
 
Pas de villas les pieds dans l’eau non plus (ça vaut plusieurs millions ça )

Et n’oubliez pas de regarder la démographie médicale de la zone géographique que vous convoitez  

Finary - faut-il acheter sa RP ou louer et investir la différence ?
https://youtu.be/vN0eLysn1L0

 
T'imagine le truc tu prend un risque car tes parents ont du blé, tu te vautre et ta pas grand chose et là t'attends que tes parents crèvent pour pouvoir vivre ta vie.
 
Vivre une vie dans l'attente que ses parents meurent, je trouve pas que ce soit un idéal.
 
Pour moi ca devrai aller direct aux petits enfants.

 
Je pense que ca change pas grand chose. C'est le problème de la philosophie "Die with zero" ou à l'inverse de vouloir laisser un gros héritage. Si tu vis sur ton capital c'est difficile de prévoir précisément combien il aura à ta mort surtout que tu peux mourrir quand ta 100 ans ou dans 6 mois. Globalement si tu veux être tranquille, faut plutôt avoir trop et tu sera bien trop riche dans la plupart des cas à ta mort.
 

 
En fait si ta pas une séquence de merde juste après avoir pris ta retraite, la norme c'est que t'aura trop de fric et tu ne va pas le dépenser trop pour pas risquer que la prochaine séquence de risque te foute dedans. C'est le cas le plus courant.
 

 
Entretien, charge et taxes ta vite genre 30-50% du loyer à payer sur le long terme et ca suit l'inflation.
 
Je vois là je loue mon ancienne résidence principale. Loyer de 900 euros. Charges de 200 euros, taxe foncière 100 euros, et je dirai entretien long terme de 150 euros, au final je paye un demi loyer.
 
Ca donne un rendement de 2% net, c'est pas non plus fou.  
 
Je l'ai pour des raisons historique (j'ai changé de pays et voulais pouvoir revenir si ca me plaisait pas) et ca diversifie mes investissements, mais le truc ne vaut la peine que si l'on suppose que l'immobilier va continuer à croire sensiblement en valeur sur le long terme au delà de l'inflation.