Reprise du message précédent :
 
 
Voilà... quand papa te refile une valise de billets ça fonctionne bien  

 
Oui    
 
Il faut limiter les intermédiaires (agences ...) si possible
 
Moi j'essaye de trouver des maisons pas loin de chez moi, bien pourries  
que je pourrais rénover seul ou avec qq artisans.
 
Mais même dans ces conditions difficiles de faire du 6%
 
Idéalement on peut trouver par chez moi des trucs à 140k€ (petite maison d'env pourrie de 60-80m²)
Rénovation de 30k€ (si la structure est bonne)
Et loyers de 800 €
 
Rend = 12* 800 / (140 000 + 30 000) = 5.67%

 
C'est pour les gens comme toi que je n'ai aucune pitié. Mais bon la RP autorise tous les comportements j'imagine.

 
Je n'aurais pas dit mieux

 
Quand tu fais réparation/rénovation, tu prends en compte le coût "réel" que tu as payé, ou le coût financier? Cad quand tu fais toi même la rénovation tu fais l'estimation du temps perdu etc, ou alors juste le prix du matos, ou le prix artisan?

Un cours sur la division  
 
Merci professor
 
Demain tu pourras nous expliquer les puissances ?

 
Il faut rajouter à ton prix d'achat les frais et droits et retirer de tes loyers un ratio d'environ 20% correspondant aux charge non récupérables (enfin dans le cas d'une maison, vu que tout est individuel ça va pas chercher bien loin, donc pas sûr que ce soit valable) + taxe foncière non imputable aux locataires.
 
Il faudrait aussi budgeter un vide locatif simulé pour tenir compte des éventuels délais de relocation

 
On prends en compte uniquement le coût réél dans nos expertises.

 
Personne n'est obligé d'aller vivre dans les beaux quartiers, perso j'en ai pas les moyens et je me porte bien. Les gens pourraient pour le même prix vivre dans des studios de bonnes dans le 20eme, voire dans des appartements de bonnes dans le 93 ou des pavillons de bonnes dans le 95. Pourquoi cette fixation sur les chambres dans les quartiers élitistes ?
 
Quand on a pas les moyens faut savoir arbitrer entre la taille et l'emplacement. JE suis un mec assez modéré, j'aurais plus tendance à taper au milieu plutôt que d'aller chercher les extrêmes  

En fait l'immobilier c'est comme les gonzesses, le volume dans les bons emplacements sont réservés aux plus riches  

 
Intérêts (compétitifs par rapport aux taux actuels), pas d'apport, 300k€ pour un premier investissement immo, pas de revenus, a deux.
Bien entendu, garants derrière $$$.
 
Mais bon c'est quand même abusé comme situation  

 
Non je ne prends pas en compte mon temps perdu.
 
Je considère que c'est un peu du travail, un peu du loisir et que cela va me rapporter de l'argent.
 
En gros je compte la somme total des € dépensés et c'est tout

   
 
Faut pas oublier qu'on a Markoff qui nous écoute maintenant

 
Ouais mais non. Tout n'est pas si simple, ou bien c'est que t'es en train de chercher dans les extrêmes justement.
Façon faut pas se leurrer dans ce cas présent : la chambre c'est pour une adresse et donc une école. Sauf que même pour des dortoirs (y'a pas d'autres mots) cette pratique se fait. Et c'est dégueulasse.
 
 

Faut dire que le prix du m² à Paris ne te donne pas trop le choix que de pratiquer des prix prohibitif, prendre 50 précautions avant de louer sauf si tu es suffisamment riche pour faire dans le social.

 
Je te parle du rendement brut locatif  
 
Là toi, tu parles du rendement net, qui prends bien en compte plus d'éléments  

 
C'est celui qui nous intéresse le plus techniquement. Pourtant ce n'est celui utilisé par les professionnels lorsqu'ils vendent un produit de rapport à un investisseur. Le %age fait souvent moins impressionnant.
 
En rendement net sur Paris il n'est pas rare de tourner à 2% voire moins
Et quand on voit la somme d'emmerdes à la clé...

De toute manière ce qui sauve un investissement locatif c'est la PV sinon c'est mort comparé à une assurance vie.

 
En fait faut avoir l'ensemble des données pour se faire une véritable idée de l'intérêt d'un investissement immobilier. Là ça reste que de la supposition. Les vrais financiers du topic te feraient tourner une modélisation qui permettrait d'obtenir VAN et TRI. Et encore même là, comme tu le dis, on prendrais en compte la valeur de sortie de l'actif et sur une projection à 10 ans, rien ne permet de dire si PV il y a.
 
Et rien ne permet de dire qu'on vendrait au moins au prix d'acquisition (actualisé).
 
Par contre, quelqu'un qui cherche un investissement safe et plus intéressant en terme de rendement devrait se tourner vers du bail commercial. C'est beaucoup moins chiant pour un proprio et on laisse totalement tomber le côté affectif (plateau de bureaux, surfaces commerciales, entrepôt etc).  
 
Et en plus on peut passer 100% des charges et taxes diverses sur la gueule du preneur

 
Cours sur les puissances ? Mouarf vu ton degré de maturité je m'attendais plutôt à un cours sur l'impuissance    
 
 
 
 
Comment ça ?

comment ça quoi ?

J'ai rien compris à son post  

Et tout ça ne sert à rien si tu as fait els calculs un fois et que tu considères qu'un rendement de 6% brut permet d'avoir une rendement super net decent (et que tu supposes que tes ratios sont plus ou moins constants d'un bien à l'autre)...

600€/mois pour un 3 pièces?
Tu ne vivais pas à Paris    
 
 
Les murs en carton c'est le seul truc vraiment chiant. Surtout avec des voisins sud américains  

 
Tu m'as l'air d'un fin connaisseur du marché...

 
Tu peux t'adresser directement à moi tu sais, je ferai le transfert vers mon alter-ego.

 
J'ai précisé ça dans mon message d'après
Pour avoir une idée précise il faudrait avoir toutes les données en main. Là ça ne reste que de la supposition. C'est de la finance appliquée à l'immobilier mais en soi les principes sont les mêmes que l'on soit sur le marché de la patate ou de l'immo.
 
Faut pas oublier que ce sont ces croyances pures et dures en des modèles mathématiques et statistiques soi-disant fiables qui ont permis à des fonds d'investir sur des produits à 15% sans se poser de question
 
Ca ne reste que des indicateurs plus ou moins fiables.
 
J'avais oublié ce super net en plus. Définitivement l'investissement locatif en résidentiel c'est pas de l'invest' à moins de faire des coups. C'est vraiment le truc ou tu fais chier la mÿthe pour pas grand chose. Enfin si, ça sert à se créer un patrimoine, faut pas en espérer plus.

 
on peut toujours essayer

 
La 1ere phrase à la rigueur, mais la seconde me semble accessible.

Accouche ma poule.

Je peux pas faire plus là.

Bah j'ai essayé de faire des simulations sur des biens en vente, des studios (pour une question de possibilité financière), et en l'absence de PV je ne vois pas comment on peut rentrer dans les frais par rapport à une assurance vie, dans l'optique de maintien d'un bien 15 ans par exemple.
Une fois pris en compte les différents frais, un prix constant résulterait systématiquement par une performance moindre par rapport à une assurance vie dont l'horizon de placement n'est que de 8 ans avec un risque moindre.
J'ai évidemment regardé des prix moyens et pas espéré tomber sur l'affaire du siècle.
 
Enfin si quelqu'un a un modèle d'investissement à présenter pour montrer que j'ai tort je veux bien le reconnaitre.

 
Oui c'est clair que c'est le rendement net qui est plus important à regarder (surtout pour comparer avec un autre placement)
 
Mais avant d'acheter, et donc avant de louer, c'est bien de faire une estimation du rendement brut.
Et si on préconise d'avoir 6% brut c'est parcqu'en comptant tous les autres frais et emmerdes, on va avoir un rendement net de 4%

 
Tu m'a    

Tu as quel rendement brut pour les biens repérés ? Tu prends quoi comme rendement de l'AV ? Tu compares bien à flux identiques et pas "j'achète un studio de 100K à crédit" vs "je place 100K d'entrée sur de l'AV" ? (désolé pour la dernière question )

Cette qualitay ici

 
Mais quid de l'optimisation fiscale là dedans ? Et les frais de gestion, honoraires, cabinet d'archi etc ?  
Ca veut tout dire et rien dire de parler en brut. Bon après c'est la norme donc je m'y plie même si je trouve ce raisonnement un peu...léger.
J'hésitais jamais à le dire à mes clients. Avec le recul j'aurais peut-être du leur dire "ça fait 5 et demi Monsieur ! Signez là ! Ne réfléchissez pas !!"
 
Ce qui est important c'est les sousous dans la popoche qu'il reste à la fin de l'année, un peu comme avec les salaires

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Je ne suis pas vraiment d'accord.  
 
D'abord tu peux parfois encore trouver des rendements intéressants en cherchant bien et en mettant un peu d'huile de coude.
Sur mes maisons j'ai env 5,85% de rendement brut et un peu moins en net (sans compter la defisc)
 
Ensuite c'est un placement que tu peux faire même sans avoir l'argent !  
J'ai emprunté 380k€ sans apport pour faire mes maisons locatives  
J'aurais jamais pu emprunter pour placer sur une AV    

Perso, voici les paramètres que je prends en compte pour ma simulation sur une RP :
 

 
La modification pour un investissement locatif ne serait pas bien compliquée a priori (inclure un zeste d'impôt, de proba de vacances locatives etc..)
 
Je m'y pencherai à l'occaz

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Tu aurais dit à 12 ans ça passait... mais la c'est quand même très drole !