Reprise du message précédent :

C'est un risque à même titre que la vacance locative. Si on est pas capable de parer au risque ou minimiser son impact, on ne se lance pas ou on vient pas pleurer après.

Bah oui c'est pour cela que tu demandes des cautions solidaires, les 36 dernières fiches de paies pour te protéger de ce risque, un extrait de casier judiciaire, une prise de sang,un bilan de santé, une déclaration sur l'honneur, et 6 mois de loyer d'avance pour une location saisonnière de 3 semaines  

 
Non paiement de loyer = non respect des engagements contractuels. Y'a une réélle volonté ou en tout cas une connaissance du squatteur de ses droits à ce niveau.
 
Même si techniquement c'est aussi un risque propre à la propriété immobilière, tu ne peux pas les mettre sur le même pied qu'un risque de vacance locative.

 
Non ce n'est pas le même genre de risque.
 
La vacance c'est quand à la base tu as peut etre pas acheté le bon bien, et/ou que tu as surestimé sa valeur locatif.
 
Un squatteur c'est juste un voleur qui profite de son blé ET de ton appart. lui quoiqu'il arrive il est gagnant des deux côtés.
 
 

 
Je ne parle pas de théorie, j'ai justement donné un exemple pratique de personnes qui ont besoin de loyers, et qui semblent posséder un gros patrimoine mais qui en réalité ont beaucoup de dettes et peuvent passer plusieurs mois sans revenus substantiels. Les entrepreneurs dont je parle ont beaucoup de revenus fonciers (charité bien ordonné commence par soit même en général ils se constituent un joli patrimoine), mais ont beaucoup de dettes et doivent régulièrement faire des investissements. J'en connais certains personnellement, j'en ai connu d'autres comme clients quand j'ai fait mon stage en centre d'affaires (oui rigole et sors moi un joli "haha, il était en stage, il a jamais bossé de sa vie, moi je connais la vraie vie tu connais rien" ) et puis voilà, leur trésorerie est très fluctuante... Souvent négative d'ailleurs.  
 
Tu fais partie des gens qui naïvement juge la situation des gens sur leur patrimoine, tu ne réfléchis pas à ce que tu dis, et tu viens argumenter en me ressortant ton truc de E/E. Arrête.
 
Je pense que tout propriétaire doit toucher son loyer, et que c'est pas parce qu'on peut juger la situation de certains meilleure que celle de d'autre justifie que ces derniers puissent se dispenser d'avoir le retour de leur investissement. Si on raisonne comme ça, autant on paye plus ses impôts.  
 
L'Etat a un gros patrimoine, pas besoin d'argent  

Si tu veux faire une analyse de risque exhaustive, il faudra bien le faire.

La seule chose qui va différer, c'est la parade, qui sera légale. Ou assurance impayé.

D'où j'ai dit que le proprio n'a pas besoin de toucher son argent ou autre?  
J'ai dit la situation d'un petit proprio est un gros n'est pas comparable. La difficulté d'un impayé n'est pas la même c'est un fait, pas de relativisme ou théorie fumeuse.
Après si tu as envie de comparer la situation d'un gars au revenu médian et l'Etat on va arrêter de parler tout les deux, je te laisserai parler avec elfe, moi cela va me donner mal à la tête.

 
Ce sont deux risques de nature très différente. Le risque de vacance locative est un risque relativement homogène dans une zone géographique si tu restes dans les prix du marché, on voit plus ou moins que certains secteurs sont plus privilégiés que d'autres. Tu peux le prévoir.
 
Le risque d'impayé est imprévisible, relativement rare et fait très mal quand il tape. Ca peut arriver à n'importe qui, n'importe où.  
 
Je pense qu'on devrait créer un fichier d'incident aux paiements de loyers, comme pour les crédits. Je pense qu'une discrimination sur ce critère serait plus pertinente qu'une discrimination sur les revenus. Je un mec ric rac qui a toujours payé ses loyers, qu'un mec payé 20% de plus qui a démontré dans le passé ses incapacités en gestion.

 
En expertise immobilière on se base sur le respect contractuel des engagements. On budgete travaux d'entretien, travaux de relocation, franchise de loyer ou ce que tu veux mais jamais de risques d'impayés.
 
En tout cas j'ai jamais vu ça. Après effectivement ce serait à prendre en compte mais autant on sait qu'il y aura une vacance naturelle d'un actif, autant on ne peut pas dire si impayé il y aura et surtout à combien cela s'élevera.

 
Où veux tu en venir si tu supposes que les situations ne sont pas comparables ? Ca sous entend qu'il y en a un qui a plus de légitimité que l'autre à payer son loyer, non ? Moi je mets tout le monde à égalité, il y a un contrat, point. Après tu es allé sur un autre terrain où tu voulais assimiler patrimoine immobilier avec sécurité financière, et là pareil je dis non. Il faut payer, les petits ruisseaux font les grandes rivières   .
 

 
En général pour un bailleur pro, il va prendre en compte ce risque mais sous forme d'une prime d'assurance qu'il va accepter de payer, pour se prémunir contre les loyer impayés. On prend en compte ce paramètre évidemment, mais on va pas le modéliser sois même, ce sont les assureurs qui le font.

Le risque est quantifiable (par ex nombre de mois impayé moyen ou max avant d’être viré), et c'est pas parce qu’il est moins fréquent qu'on ne peut pas avoir de parade.

Bah dans l'industrie, on le fait, le non respect des contrat est un risque non négligeable. Vivre dans le monde parfait des contrats respectés est de l’inconscience. Après on parle "d'expertise immobilière", on peut s'attendre à tout.

 
Les assureurs tarifient ça comme des porcs, ce qui est généralement le cas dans les risques aussi volatiles. Les impayés concernent 2% des loyers, quand tu retires les dossiers pourris ça doit être beaucoup moins. C'est difficile de raisonner sur un truc aussi rare et potentiellement cher.
 
Le mec peut se barrer rapidement comme dans très longtemps, c'est complexe. Si tu te risques à mettre un chiffre sur ce risque, ça servira pas à grand chose.
 
être sûr de perdre 1000€ et avoir une chance sur 100 d'en perdre 100 000, même espérance, mais ça représente la même chose pour toi ? Pas pour moi.

 
Quand on voit avec quelle pugnacité tu traite la gueuse qui ne te rend pas ta caution, on peut objectivement avoir des doutes sur ta capacité a récupérer des loyer chez un locataire insolvable et de mauvaise foi
 
Parce que ce genre de truc, c'est pas avec les tribunaux que tu t'en sors..

 
insolvable you can't fight it    
 
T'as pas vu la lettre que j'ai envoyée pour dire ça, et ma procédure en route au tribunal de proximité. Je pleure pas au téléphone, j'agis

Je te sens plus méthode à l'ancienne.

Badass.

Il habite le pays du coupecoupe pour rappel

 
 
Ben méthode efficace surtout    
 
Si c'est pour perdre des années en procédures et claquer plus qu'on te doit en temps et frais d'avocats pour une issue incertaine, tout ca pour quelques centaines d'euros. Mieux vaut s'asseoir directement sur la créance...
 
Même pour le boulot, je suis devenu spécialiste en recouvrement a l'ancienne, vu que le non paiement est un sport national ici
 
Et je parle pas de truc illégaux ou d'actes physiques, hein....

 
C'est intégré dans le taux de rendement/cap que l'on créer (prime de risque) mais on ne créer pas de ratio à proprement parler sur ça, c'était dans ce sens là que je l'entendais.
 
 
 
Ce sont des modèles financiers adaptés à l'immobilier. Voilà ce qu'on appelle expertise immobilière. Ne t'en déplaise ça va bien au delà du loyer*12/prix d'achat = un taux. Mais je conçois qu'en voyant le nombre de pub ou l'on utilise ce terme à tort et à travers ça puisse refroidir le quidam et donner une image à la con de ce métier.

J'ai entendu que l'URSSAF a un taux de recouvrement de 17% sur ses créances. Si l'élite du recouvrement arrive pas à faire mieux que ça, c'est que  

 
 
T’inquiètes pas que si ton ancienne logeuse, t'avais à sa porte en train de faire scandale dans le quartier tous les matins depuis 1 mois, plus quelques appels quotidiens, elle t'aurait rendu ton pognon depuis longtemps.
 
Pour l'Urssaf, ca a rien a voir, la plupart des débiteurs sont des boites en difficultés qui finissent liquidées.

Excusez-moi, je pensais qu'on était vendredi...
Nan mais stop justification les mecs, vous voulez exploiter des gens dans le besoin pour vous faire un max de blé, avouez-le.

 
Je te croyais plus mesuré, j'arrive pas à savoir si c'est ironique...

 
Moi je parle juste recouvrement de créance. Contrairement a madof, je vois un aléas moral important a acheter un piaule de 6m² et la louer a un sans papier 550€/mois

 
Bah quand je lis d'un côté que ça sera surtout des étudiants, et que de l'autre c'est le plus rentable au m², je me dis que l'extrême-gauche* a de beaux jours devant elle.
 
* Ne me dénoncez pas sinon Terminatux ou Helicons2 vont faire 18 pages sur le fait que non, ils sont pas extrêmes.....

 
Vu où elle habite je risque pas de lui rendre visite. C'est une mauvaise payeuse et je le sais, elle a l'habitude des gens qui se plaignent de pas être payés, cette méthode serait peu efficace. Voie judiciaire, vu le montant du litige pas besoin d'avocat, j'ai mes justificatifs je suis sûr d'être payé...
 
Vu le taux du livret A en ce moment, même si je suis payé dans 9 mois ça m'aura coûté combien, 4 euros ?

 
Moi j'ai pas d'oseille pour acheter. Mais clairement, je n'aurais aucun scrupule à mettre en location un bien si y'a demande derrière. C'est pas illégal, je ne fais rien sous la contrainte et n'impose pas ça aux locataires. Cette vision bien française du pauvre locataire contre l'enculé de propriétaire.
 
A partir du moment où je propose un logement en bon état dans lequel je ne rechigne pas à faire les travaux, je vois pas en quoi c'est choquant
 
M'enfin, c'est pareil que celle avec les gentils salariés vs les salauds de patron. Pauvre pays.&
 
 
 
C'est illégal. Par contre si la piaule fait 10m² avec point d'eau et que je peux la louer 550€ parce qu'il y a demande, rien à foutre, je vois pas pourquoi je devrais pas le faire.

 
Bah moi j'ai un problème moral pour ce genre de chose, pardonnez-moi : Quand je peux, je me demande si je dois.
Et là bah humainement ça me fait mal au cul. Mais vu que j'ai pas vraiment d'estime pour l'Humanité en général, je me dis que j'ai raison.

 
 
Et ben par expérience, je sais que la  honte est plus efficace que la justice dans bien des cas, surtout si la debitrice est solvable.

Effectivement j'ai du mal avec la vision du méchant propriétaire, dans la mesure où le rapport de force est en faveur du locataire   . Le client est roi .

 
On parle d'investissement là, pas d'humanisme. Faire de l'investissement locatif ne sous-entends pas mettre une grosse douille aux locataires. C'est un échange de service (loyer vs un toit). T'as autant de scrupules quand t'achètes des sappes à 3€ fabriqués par des gamins enfermés dans une usine 18h par jour ? T'as autant de scrupule lorsque tu investis sur des produits financiers qui sont eux même basés sur des dérivés de produits spéculatifs ?
 
C'est purement idéologique en France ce truc du locataire vs propriétaire. Et c'est un poil réducteur comme manière d'analyser les choses je trouve.

 
Quand faut larguer 4 loyers avant de mettre le pied dans le moindre appart quand t'as un CDI, j'ai du mal à y croire qu client roi.

 
Je paye des sapes qui feraient honte au topic habillement (loul, bref), mais pas les entrées de gammes, ça te va ?
Et non c'est pas idéologique, c'est inter-générationnel.

 
 
J'ai peut être mal saisi, mais il me semble que markof parle de racheter un 6m² aux enchères a vil prix pour le louer une fortune.  
 
On est quand même plus près des méthodes d'un marchand de sommeil que d'un  bailleur classique...

 
Là je parlais pas du cas de Markof. Ce qu'il projette est illégal et totalement discutable. J'abordais la question plus globale de la relation bailleur-locataire.

Arrête tu vas le saouler avec ta leçon de morale

 
Max 3 déjà, si on considère que tu passes par une agence.

 
C'est une façon de se rabaisser je trouve, non ?

 
Ce n'est pas illégal dans le cas d'une location courte durée. (type airbnb)