Reprise du message précédent :
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Tu aurais dit à 12 ans ça passait... mais la c'est quand même très drole !

 
C'est pour ça que je disais "en faisant des coups".
Si on restes sur un achat de 150K HD sur de la chambre parisienne louée à 550 €/mois, ça va pas chercher loin. Et j'en ai rencontré beaucoup des investisseurs en recherche de ce type de placement dans mon métier. Et encore, là c'est pas l'invest' le plus crado
 
Après ce qui me refroidit sur le locatif résidentiel (outre le fait que je sois un PD2POV) c'est l'incertitude locative. Ton preneur peut se barrer quand il veut et pour peu que tu sois en zone tendue, il peut se passer quelques mois de vacance.  
 
Le bail commercial te permets au moins (dans la théorie) d'avoir une base minimale de projection de 3 ans, voire 6 ans si tu as une pépite que tu peux faire signer en période ferme.
 
Après je reste vraiment dans l'hypothètique parce que je n'ai jamais investi pour ma poire donc j'ai bien conscience que c'est toujours facile d'être dans ma position.

 
Je me suis bien rattrapé après  

 
Pourquoi tu intégres des charges locatives dans ta projection "propriété" ?

Sur paris j'ai pris des trucs du genre: 120k hors notaire = 500 (je minore un peu au cas ou évidemment pour prendre le petit délai entre deux locataires malgré tout et vu que je compare à un placement sans risque je dois évaluer un loyer sans risque aussi)
J'ai tenté aussi la version optimiste 100k pour 500 en loyer soit 6%, mais bon faut le trouver le bien à 100k avec les conditions de location (bien de +9m² loi boutin et non carrez etc)
je prends des biens avec pas ou très peu de travaux à prévoir (car contrairement à prof je prend en compte le coût d'opportunité, une semaine passé à rénover je valorise le truc)
où les travaux de coproprio habituel sont fait du genre façade/toiture etc, pas un truc ou au bout d'un an je dois passer par 10k

assurance vie 3% net
et oui je prends en compte l'apport, et l'effort mensuel sortie pour le placement, en fait je simule l'achat du bien, je regarde combien je dois sortir en tréso au départ pour le notaire/apport, petit travaux, que j'entre comme capital de placement initial, puis je prend l'effort mensuel résiduel après loyer etc, que je place pour comparer les deux investissements.
Quand je prends des hypothèses de PV je prends en compte l'impôt sur les PV moins les dégrèvements éventuels en fonction du mode d'investissement, au réel ou par SCI imposé sur IS

Pour le taux d'intérêt je prend un taux un peu moins bon que les taux présenté par meilleurstaux, on ne sait jamais
Pour l'évolution du loyer je prend 1%
je fais évoluer les frais de copro, de travaux, mais de façon plus importante,

Non je ne triche pas comme toi, je ne fous pas 10K d'avance en livret A pour payer 6k d'impôts pour rendre facile mes calculs  

Suis pas un fan des fichiers excel comme notre ami aux oreilles pointues mais j'essaie de faire un truc assez complet quand j'estime qu'il y a de l'argent à gagner et pas juste 15 centimes par an à choisir entre prélèvement mensuel et par tiers  

 
C'est facile les prix ont été multiplié par 2 ou 3 en 15 ans, les loyers n'ont pas suivi, donc les rendements sont très mauvais...  
C'est le constat fait depuis 2005 sur le topic krach...  
Problème l'immobilier n'est pas forcément un marché rationnel car entre autre on peut vivre dedans, donc même si les rendements sont mauvais pour l'instant les prix ne baissent que trop peu...  
Pour que ça soit rentable il faut donc compter sur la PV sauf que avec *2/*3 en 15 ans les perspectives de hausse semblent limitées...
Bref rien de vraiment nouveau je me moquais plus du coté obvious du constat et un peu naif de pensé jouer la PV...

 
je suis bien d'accord, le commercial est 1000x plus intéressant.
 
D'ailleurs bcp de marchands de biens renoncent au résidentiel (impayés, locataires casses couilles etc), et se focalisent sur le commercial.
 
typiquement on a moins d'emmerde quand on loue une surface à un lavomatic qu'un studio à un locataire pinailleur

Parce qu'à ma connaissance tu paies toujours l'eau, le gaz, l'élec etc...

 
Tu peux enlever les deux postes amha, vu que ca influe de manière neutre dans les deux cas.

Dans l'exemple que j'ai collé oui, après tu peux avoir des différences selon l'équipement en place (chauffage collectif gaz versus élec etc...). Ca permet d'affiner un peu plus la comparaison lorsqu'on connaît les données. Idem pour la taxe d'habitation.

 
De même que les grand institutionnels qui arbitrent de plus en plus leur actifs résidentiels. Ca rapporte quedalle au regard des emmerdes que ça génére.
 

 
Alors question inverse : pourquoi ne les as-tu pas intégrée dans ton calcul "locatif" ? Tu projettes 150 €/mois mais c'est quoi ? Ta quote part locative des charges de copro ? J'imagine que pour toi ces charges locatives comprennent les fluides et consommation courante.
 
Et dans ce cas, pourquoi les passer deux fois sur ta projection "propriétaire" ? Les charges locatives comprennent 80% des charges de copro en général (gadien, ascenseur, travaux de maintenance...) De mémoire seule les gros travaux sont pris en charge par le propriétaire.  
Essaie de les passer à 150*1.20 = 180 voire 200 €.
 
Je sais plus quel décret gère la répartition entre ce que l'on peut passer sur le locataire mais regardes, t'a moyen de faire un modèle plus fidèle à ce niveau là.
 
EDIT : http://www.legifrance.gouv.fr/affi [...] eTexte=vig
 
Après comme dit plus haut, c'est toujours délicat sans matière et données concrètes.
 

 
Autre remarque, si j'utilise une calculette avec taux a 2.7 et assurance a .36, j'obtiens un cout total du crédit de 44K.
 
Ca me parait peu .22 d'assurance ?

 
Faut voir les charges de copro comme le supplément aux charges locatives, je le gonfle volontairement pour toujours avoir une vision légèrement orienté pessimiste de l'investissement, sûrement une déformation professionnelle

L'assurance est à 0.46% là.

0,22% c'est le taux annuel hors assurance / 12 (= taux mensuel utilisé par les banques, auquel on rajoute le montant fixe de l'assurance pour arriver à la mensualité totale)

Par contre je viens de voir que je pourrais inclure l'assurance dans les intérêts payés, ce n'est pas le cas actuellement mais ça peut être considéré comme une perte sèche.

 
C'est bien gonflé là
Mais pourquoi pas remarques.

Ben ton calcul est faux, j'obtiens 44K de cout du crédit pour 205 k sur 12 ans a 2.7% et .36 d'assurance pour 1730 / mois (sur empruntis) (mais effectivement ca fait 9 K d'assurance)

Non tout est juste.
Pourquoi tu me les brises avec tes 0,36% d'assurance ?
Mes intérêts calculés sont uniquement les intérêts bancaires (sur 2,65% exactement dans l'exemple que j'ai mis, excel arrondi à 2,7 j'ai mis qu'un chiffre après la virgule).

Mes pourcentages de variations sont également justes, ce sont des variations composées bien entendu.

 
Et toi pourquoi tu me parles comme si on avait gardé les cochons ensemble ?
 
Je ne comprends simplement pas pourquoi tu ne considères pas que les 9 K d'assurance sont une perte nette.
 
Bref, c'était une simple remarque.

J'ai bien dit que je pourrais les considérer en effet comme une perte, je ne suis pas obtu à ce sujet, et de toute façon, ça n'intervient pas pour savoir si l'investissement est rentable ou non en fin de tableau (taux et assurance sont intégrées dans la mensualité)

Nom de Zeus c'est pas le topic immo ici ?
 

 
C'est un placement comme un autre  
Et là question était de savoir immo > ass.vie ou pas.

Vaut mieux gonfler que sous-évaluer
Comme ça dans la plupart des cas la surprise sera plutôt bonne

 
Tu les passes 2 fois, c'est juste ça qui m'interpelle en fait. Autant essayer d'avoir un ratio fidèle.
Mais bon, je comprends ta logique sur le coup hein.

C'est vrai j'aurais pu passer (charges locatives * 1,5) sans être trop déconnant, là je charge un peu la mule

 
C'est pas le topic placement non plus...  

Oui mais le revenu/capital entre dans la convenabilité, on essaie de voir si on peut devenir convenable avec une AV/immo  

 
J'avais zappé qu'il y avait un topic pour tout sur HFR
Va falloir que je songe à m'y mettre à l'épargne d'ailleurs. J'arrive à 30 berges et j'ai peanuts de côté. Un vrai Btb en puissance.
Enfin moi c'est plus par manque de sous que par ultra consumérisme

Comme la majorité des gens. Après l'épargne, c'est pas une fin en soi...

 
 
Sur Paris, c'est pas la peine de chercher, y'a aucun investissement locatif qui peut te rapporter ne serait-ce que 3% nets.
 
C'est pas là que les bons coups se fond. dans les centres villes, c'est la PV que tu vises, ce qui est purement spéculatif, surtout en ce moment.
 
Après, comparer ça a une AV en fonds euros est également un biais cognitif important. C'est partir du principe que les emprunts d'état qui constituent le fond (et qu'on ne connais d'ailleurs pas forcément quand on l'achétes) seront honorés. Ca aussi c'est sacrément spéculatif en cette période

 
Non mais ça fait un matelas. L'année dernière j'avais 4.000 € de côté, j'étais serein. Là j'ai tout claqué, je le suis beaucoup moins.
Et ne pas avoir sa tranquillité d'esprit, c'est tout sauf convenable.
 
 
Totalement d'accord. Et je trouve que c'est un raisonnement idiot de miser sur une éventuelle PV à 20 ans. M'enfin pourquoi pas hein.

 
Même ma chambre de bonne vendue avenue wagram 37000€ louable 450 euros par mois ?
 
Je me permets de faire quelques commentaires sur les fonds euros. Depuis la crise de la dette, les assureurs se sont vachement recentrés sur les Etats sûrs. Franchement le défaut de l'Allemagne ou de la France ne m'inquiètent car, franchement si ça arrive notre placement d'AV ne sera pas le principal soucis, il s'en passera des choses bien plus graves avant d'en arriver là... Ca me rappelle les gens qui gardent leurs billets dans un coffre au cas où le système bancaire fasse faillite    
 
Par ailleurs, les fonds euros ne sont pas nécessairement constitués d'obligations d'Etat en priorité... Ces dernières peuvent être très minoritaires au profit d'obligations d'entreprises. Les fonds euros qui performent au dessus de 2,5% ont une proportion d'obligation d'Etat nécessairement minoritaire.  
 
Les engagements d'un assureur seront toujours honorés, le capital sera toujours garanti, le jour où ce sera plus le cas ça veut dire que l'Etat sera en faillite, on en revient toujours au même point. La situation que tu évoques ne pourrait se réaliser que dans une situation cataclysmique .

 
Qu'est ce que c'est que cette histoire ? C'était celle que tu louais jadis ?
Pourquoi ne pas l'avoir acheté ?

 
Non je parlais de la vente aux enchères que j'ai postée tout à l'heure ^^. Sacré bonne affaire... Va falloir que je mette sur le coup .

Pas moi car ça veut aussi dire qu'on prépare sa retraite...

Oui enfin s'il y a +50k de travaux derrière... faut voir.

 
Le logement était occupé au moment de la vente, ça veut dire qu'il est louable .

Cette mentalité de marchand de sommeil.

 
Ah ok. Faudra voir la gueule du lot et à quel prix il partira aussi. En l'état on est à 14% brut. Ca va propre  
6,47 m². J'avais pas vu l'annonce. Cool, c'est totalement inlouable.
 
D'ailleurs il ne précise pas quel type de bail est tenant. Si c'est une loi de 48 t'as plus qu'à tendre une corde dans l'escalier pour que la personnes y passe vite. Et encore...
 

 
Moi pas comprendre comment tu peux préparer ta retraite en anticipant une éventuelle PV dans 20 ans.  
Sauf si c'est un achat pour finir ses vieux jours dedans. Mais dans ce cas la PV n'est pas l'objectif premier de l'opération.

J'ai lu nul part qu'il était louable à 450€ non plus, toi si?

FYP

Il est peut-être loué à un mec qui ne paie plus ses loyer depuis 10 ans