Reprise du message précédent :

 
 
Comment tu as fait pour obtenir un rendez-vous ?
 
Je viens de m'inscrire pour la démo gratuite et je me demande si Qlower est bien adapté pour de la location de tourisme. J'ai l'impression que la location à la semaine n'est pas prévue dans leur interface.

Hello.

Suite à mon dernier achat, mon taux d'endettement est maintenant de 40%.

Mon banquier m'a fait le calcul : revenus du travail + revenus locatif pondéré à 90%  - divisé par le capital emprunté total.

Je suis revenu le voir pour un nouveau projet.
J'ai un local commercial - déjà loué - en vu : le loyer est supérieur aux mensualités d'un éventuel crédit. Donc je pensais que ça passerai simplement

Et bien non : la banque me demande de revenir à 35% de taux d'endettement pour lancer ce projet.
Donc de rembourser des lignes d'emprunt (ou de payer mon nouveau projet cash ...)

Mon dernier projet date de fevrier 2022, et j'ai pas été embêté avec ça ...
Il y a un changement de règlementation ?

Est-ce que j'ai une solution pour financer mon projet ?

J'ai un reste à vivre confortable - mais ce n'est plus un argument d'après mon banquier.

Merci !

Le calcul du taux d'endettement est à présent officiellement défini par le HCSF (regarde le paragraphe g):
https://www.economie.gouv.fr/files/ [...] 1677665164
 
La banque a cependant une marge de liberté :
- dans l'application de "décotes prudentes" (ici les 90% que tu mentionnes) ;
- dans le fait d'avoir une "marge de flexibilité" (paragraphe j), c'est à dire qu'elle peut sélectionner des dossiers (primo-accédants surtout, mais pas que) pour lesquelles elle déroge aux recommandations du HCSF. Or manifestement elle ne compte pas te faire passer dans ces exceptions dérogatoires
 
 
td;dr => Ta banque ne te suit plus, et ton profil commence à être compliqué : va voir d'autres banques, tu pourrais en trouver une prête à te suivre

- trouver un autre banquier qui accepte de t'accompagner avec ce taux d'endettement
- mentir
- liquider une de tes lignes de crédit ou financer cash comme dit par la banque

 
- oui, même si j'ai peur des mêmes blocages ;
- ca va être compliqué, j'ai tous mes comptes / crédits chez eux
- et la solution, c'est de monter une SCI pour faire rentrer du monde (et du cash) à bord

Si t'as pas essayé tu peux pas savoir

Je commencerais par essayer de trouver un nouveau partenaire bancaire pour commencer

Chaque agence est différente (même au sein d'une même banque), ils ont aussi des situations internes différentes, et le feeling avec ton interlocuteur joue aussi beaucoup.
 
Bref, il faut faire du volume et voir un max de banque et cela va passer si le projet est solide. Donc soit tu pars en chasse et tu va voir 10 autres banques, soit tu prends un courtier spécilisé en investissement locatif.  
 
En dernier recours, tu prends ton bien le moins rentable et tu le vends si le nouveau bien a un emeilleure renta.

Demande le guide par mail, ensuite tu as un lien pour prendre un rendez-vous de 15 minutes où tu peux poser tes questions.

Bonsoir,

Ma locataire m'appelle. Elle m'informe qu'elle vient de se séparer. Ouch. Mais elle compte garder l'appart.
Le bail est aux deux noms et sous garantie Visale.
Que conseillez vous ?

 
Avenant au bail pour le changement de nom, rien de plus.

 
Mais faut surement changer la garantie aussi

 
Merci

 
 
Je réponds un peu tardivement mais effectivement le sujet bouge beaucoup. Difficile de s'y retrouver. Pour ma part dans le même immeuble mon voisin d'en face est C je suis F avec des prestations équivalentes. Le diagnostic a probablement été fait un peu rapidement à l'époque donc à voir avec un autre prestataire.  Avec le recalcul j'ai un studio qui passe E l'autre qui reste F à 0,2 mètres carrés prêt.  
 
Autre chose qui pourrait être encore plus impactante: la remise en cause du CEP qui est aujourd'hui de 2,3 sur l'électricité et qui pourrait diminuer voir passer à 1.  
 
https://www.boursorama.com/patrimoi [...] f0c1e5d5ad
 
Si c'est le cas pour beaucoup de biens  chauffés à l'électrique le sujet ne sera plus d'actualité puisque la plupart des biens passeront C ou D.  Bref très compliqué de s'y retrouver et d'avoir une approche cohérente avec des règles qui changent sans cesse.  

 
   
Je dis "oui oui oui et oui".
 
Le délire de mettre des pompes à chaleur dans des logements très bien isolés, ça a toujours été un non-sens économique et écologique ! Si le logement est très bien isolé, ça veut dire qu'il y aura peu de consommation d'énergie pour le chauffer. Donc il est largement plus optimale de mettre des simples radiateurs électriques (pas cher à l'achat, moins cher à l'aménagement, moins cher à la pose, moins polluant à la construction, moins de nuisance pour le voisinage, moins cher à l'entretien, plus durable) que de mettre une PAC ! Bordel, enfin !

J'étais hier en réunion de copro pour un immeuble "BBC".
 
Une des copropriétaires a insisté pour augmenter substantiellement la cotisation au fonds ALUR pour anticiper les "lourds travaux" de rénovation énergétique "et d'isolation par l'extérieur par exemple" qui pourraient être possibles prochainement.
WTF isoler par l'extérieur un bâtiment qui est déjà BBC ? Je suis perplexe sur cette demande. La résidence est récente et bien isolée pourtant. Heureusement que cette copropriétaire n'est pas propriétaire dans du vrai ancien, elle serait dingue    
 
 
A part ça, le mec du syndic nous a annoncé une obligation de DPE de copro à partir de 2025 (faut que je me reconvertisse dans le diagnostic, décidément, quelle usine-à-gaz-machine-à-fric ce truc   ).
Et ce que je ne savais pas, c'est qu'apparemment le DPE de copro pourrait permettre aux propriétaires de ne pas avoir à réaliser de DPE individuel.
Bon, je suppose que pour le coup, il ne s'agit que de la partie réellement DPE de ce qu'on a tendance à appeler "le DPE" et qui contient en fait d'autres diagnostics obligatoires.
 
Mais je ne comprends pas comment ça pourrait fonctionner, les propriétaires changent des choses chez eux, il suffit qu'on ajoute un radiateur ou qu'on change le ballon d'eau chaude pour que ça change tous les résultats d'un DPE, donc je suis perplexe sur cette annonce.
 
Je n'en avais jamais entendu parler avant, ça vous parle ? C'est peut-être un truc en cours de négociation/lobbying

 
Ca dépend quand même de pas mal de choses. Si les deux noms étaient sur le bail avec une clause de solidarité... Il n'a pas forcément d'intérêt à se précipiter sur l'avenant, ni d'obligation à la garder elle seule si elle ne présente pas de garanties financières suffisantes. Et dans tous les cas, changer la garantie visale sauf si elle n'était qu'à son nom à elle.

Tu parles d'une DPE copro et que ton immeuble est récent.
 
De quand date le permis de construire ?
 
L'obligation concerne les collectifs ayant in PC 1er janvier 2024 et ayant un système de chauffage collectif.
 

 
source ANIL

 
Pas possible de juste changer la garantie visale à mon avis, car celle-ci doit être validée avant la signature du bail et l'entrée dans les lieux.

 
D'où le ça dépnd de pas mal de choses. Couple marié/pacsé : la visale était au nom des deux. Si c'était pas le cas, ils étaient considéré comme des "colocs" et une seule visale couvre tout le monde. Si c'est celle de Mr, tout est à refaire... Bref beaucoup de cas de figure possible.

Et on ne vérifie pas qu'elle respecte à elle seule les 30% de loyer max ?

Un de mes locataires sera bientôt en retraite.
Il a dit à l'agence qu'il ne pourra peut être pas continuer à payer le loyer compte tenu de la baisse de ses revenus.

La copro est dans le cas "1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots (à usage de logements, bureaux ou commerces) ; "
 
Il y a une de tes phrases que je n'ai pas comprise : celle qui parle du chauffage collectif (qu'il n'y a pas dans cette copro d'ailleurs).

Ceux qui ont des SCI à l'IS, est-ce que vous avez mis en place une rémunération des comptes courants d'associés (CCA) ?

Le taux d'intérêt maximum admissible en déduction dépend de la publication au BOFIP chaque année. Avec l'augmentation générale des taux, le taux maximum déductible a aussi augmenté ces dernières années pour atteindre 5.82%.
C'est à dire que si les CCA sont rémunérés à 5.82% (ou moins), alors la totalité des intérêts sont déductibles du résultat de la SCI.
C'est à dire que cela permet de réduire l'assiette de l'IS de ce montant ET l'assiette de la flat tax lorsque l'on récupérera le bénéfice en dividende : soit tout de suite si la SCI est en bénéfice, soit plus tard si la SCI est en déficit (ça vient grossir le déficit qui sera reportable).

En pratique, l'associé qui reçoit les intérêts doit les déclarer en tant que "revenus de capitaux mobiliers" et payer la flat tax (ou au barème si plus avantageux pour lui). Mais ça reste net positif, car la flat tax aurait de toute manière dû être payé lors de la récupération en dividende.

En résumé, la rémunération du CCA permet de transformer du revenu qui aurait dû être taxé à l'IS + flat-tax, en un revenu qui sera taxé uniquement à la flat-tax. On économise donc l'IS.

Mais j'ai l'impression que personne ne le fait Je trouve peu d'articles sur les internets qui donnent cette astuce, et les gens autour de moi qui ont une SCI à l'IS n'en ont pas entendu parlé.

Pourquoi ? C'est pas une bonne idée ?

On avait voulu le faire et a l’arrivée, quand tu poses tous les calculs, tu économises de l’impôt sur la sci avec la déduction des intérêts mais tu en payes en RCM a titre perso… et c’est opération quasi blanche a l’arrivée (pour notre cas en tout cas).
 
Le seul intérêt de ces interets, c’est si un des associes met toute (ou la majorité) de la trésorerie, ca lui permet de ne pas être lésé par rapport a l’autre. Nous on se debrouille pour être toujours à égalité donc aucun intérêt à ce niveau non plus.

Pas tout à fait, je l'ai expliqué dans mon message. Ca te permet tout de même d'économiser l'IS. Car l'impôt RCM devra de toute manière être payé sur ce montant lorsqu'il sera récupéré en dividende (maintenant ou plus tard).

Sans rémunération du CCA, le bénéfice de la SCI est plus élevé. Or pour récupérer ce bénéfice, bah tu payes la flat-tax sur dividende. Mais ce bénéfice aura été taxé à l'IS au préalable. Alors qu'avec la rémunération des CCA, tu évites l'IS pour le montant des intérêts.

Après, je suis d'accord que ça complique les déclarations fiscales. Il faut avoir des gros CCA (>50k) pour que ça vaille le coup.

j'ai un gros CCA, faut que j'en parle à mon comptable.
 
 
dans le genre optimisation, il y a aussi l'abandon de CCA et les successions. Ca me semble trop évident. A creuser un jour.

Quel intérêt à des associés de laisser des sommes sur un compte courant ?  de plus est une SCI

l'absence de cash pour sortir l'argent ?

 
Le début des emmerdes.

Bah ce n'est pas ça le sujet enfait. Tu peux récupérer les sommes du CCA en sus des intérêts si tu as envie (et que la SCI a la trésorerie dispo). Ca ne change rien à mon message initial.

Classiquement, dans une opération immo en SCI, la banque demande à ce que les associés versent un apport en plus du prêt. Et cet apport est versé en CCA, car on choisi souvent un capital social faible. Donc c'est classique d'avoir un CCA plus ou moins garni dans les premières années en SCI.

 
A ta place je lui répondrais que c’est gentil de prévenir a l’avance qu’il compte quitter le logement mais qu’il faut néanmoins le formaliser dans un courrier ou il indique la date de départ précise  

 
Au départ, elle ne respectait pas les 30% de loyer max, car situation précaire (enceinte, à son compte, peu de revenus...) c'est pour cela que Visale a fonctionné.  
Non marié/non pacsé. Maintenant avec la séparation elle touche la CAF qui compense pas mal. Je vais me rencarder sur la garantie Visale pour le changement. Je vous tiendrai au courant.

Pour ceux qui ont une SCI à l'IS, si le bien détenu par la SCI a été construit il y a plus de 15 ans, alors il faut payer la CRL (contribution annuelle sur les revenus locatifs) chaque année.

C'est mon cas. Sauf que je n'arrive pas à comprendre l'assiette de la CRL : est-ce qu'il faut payer 2.5% sur les loyers, ou 2.5% sur les loyers+charges locatives ?

Le BOFIP est tellement contradictoire sur ce point, que je me demande si c'est une blague.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ [...] 0-20140808

Paragraphe 10

Et quand on va voir l'article 29 du CGI, on peut lire :
https://www.legifrance.gouv.fr/code [...] 2005-01-01

Paragraphe 20

Donc le paragraphe 10, via l'article 29, nous dit que les charges locatives sont exclus du calcul.
Et le paragraphe 20, nous dit que les charges locatives sont inclus dans le calcul.

WTF  

Evidemment, mon comptable a calculé en utilisant l'assiette loyer+charges locatives. Ce qui augmente ma CRL à payer. Et il ne répond pas à mes demande d'explication.

Si on prend un peu de recul, avec ce mode de calcul, ça veut dire que si mes locataires consomment davantage d'eau (donc payent davantage de charges locatives), alors ça augmentera ma CRL  

ca peut être un peu long mais tu peux poser la question via la messagerie de la DGFIP.
 
Je suis curieux de la réponse.

Drap ici    
 
Faut que je lise les derniers pages et me renseigne un peu car avec ma femme on est propriétaire de notre RP et on a 2 apparts (tout ça avec des cred immo derrière).
JE me pose la question de pousser plus loin l'invest locatif et forcement je me pose la question également de faire ça en notre nom ou via une SCI qu'on devrait monter.
 
Bref, je suis un noob dans ce domaine et quoi de mieux qu'un TU d'HFR pour développer rapidement ses skills.

Et l’immo représente combien de pourcentage sur ton patrimoine total ? (Pour être sur que ce soit diversifié avant de repartir sur un nouveau projet immo)

Que de l'immo

Viens voir le TU épargne alors avant
https://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] w=0&nojs=0
 
Ca te donnera une bonne indication de la diversification (immo, financier, exotique, etc) et des risques.

Merci, je vais aller lire ça