Reprise du message précédent :
Bon, je me suis lancé et j'ai prix l'abo sur decla.fr, ça revient à 169€/an en enlevant le parrainage et je pense que c'est assez plancher comme prix pour ce type de service.
L'interface est sympa mais j'ai pas encore généré la liasse. C'est soit FEC soit normal (simplifié). J'ai pris normal.

Intéressant la situation de djullz.
Je suis dans une situation similaire où je me refuse à investir sur les marchés pour des raisons persos.
Donc j'ai essentiellement de l'immo. (95%)
J'ai acheté ma nouvelle RP l'été dernier et j'ai conservé mon ancienne, un 4 pièces de 90m2, que je loue en LMNP.
Le rendement est faible mais le loyer couvre le crédit et les charges. J'ai la TF pour moi (1600€ / an   )
J'ai un crédit à 0,5% où il reste 18 ans sur ce LMNP et je me pose la question de le vendre finalement l'été prochain pour récupérer du cash (un peu de plus de 100k€ après remboursement du crédit).
Je souhaite financer l'achat de 1 ou 2 plus petits apparts à mettre en locatif, avec moins de surface et un meilleur rendement.
Le but est d'avoir un complément de revenu et d'être moins dépendant de mon travail quand j'aurais 50 ans.
Actuellement tout est en nom propre, je cherche également à connaître le meilleur statut, SCI ou SARL pour investir avec madame.

Immo only pour moi, et ce n'est pas faute d'avoir fait des études très pointues dans le secteur financier. Mes anciens camarades de promos sont trader pour bien 40% d'entre eux.

J'ai de l'immo, du liquide (livrets réglementés) et du fonds euros. De quoi mettre le topac pognon en PLS

Chacun voit midi à sa porte. Si tu ne veux faire que de l'immo, ben ne fais que de l'immo
A toi d'être conscient que ce n'est pas forcément le plus rentable, et qu'il y a des risques associés à cette diversification quasi nulle.

Surtout si tout l’immo locatif est à crédit et que tu tombe sur un squatteur avec 2/3ans de perte de loyer + des milliers (voir dizaine de milliers d’euro de travaux) pour remettre le bien en état ! (Oui, je sais, y a des assurances mais c’est rare (et cher) que ça couvre tout)

L’immo, c’est bien quand tu rachètes un immeuble à retaper : pas cher si tu fait les travaux toi-même, risque dilué si 4 à 8 locataires, etc

Mais all in dans un seul bien à louer : niet !

Toi, t’as déjà des fond euro donc c’est un peu plus diversifié que le full immo (après, faut voir le pourcentage aussi)

 
Merci pour ces deux sites, je ne connaissais que JD2M.
 
Pour ma part, j'ai mis en LMNP mon ancienne RP pour ma belle-mère en octobre 2023.
Par contre, je détiens le bien en indivision avec ma copine et je n'ai donc visiblement pas le droit aux déductions d'impôts.
 
Quelle serait d'après vous la meilleure solution: tenter ma 1ère déclaration seul avec Excel ou passer quand même par un de ces prestataires ?

Dans ta situation, je passerais au moins 1 fois par un prestataire "en ligne", pour bien comprendre comment est faite la liasse fiscale et la 2042C pro.

On oublie direct la SCI, ce sera SARL de famille pour toi. Ou alors vous vous investissez juste en indivision tous les deux, pas besoin de forcément créer une structure.

 
Impossible de donner une recommandation sérieuse sans connaitre au minimum la situation matrimoniale.
 
"Madame", c'est l'épouse ? Quel régime matrimonial ? la partenaire de PACS ? Quel régime de PCAS ? la copine ? Il y a des enfants ?

Merci pour ton retour  
Sais-tu si Decla prend en charge les biens en indivision ?

 
En effet, bonne idée    
 

 
Ça m'intéresse aussi, du coup  

Partenaire de Pacs avec 2 enfants.
Honnêtement je découvre ce statut SARL, je connaissais seulement indivision (notre statut actuel sur nos 2 biens) et SCI.

Bonjour,
 
Alors qu'on allait donner un congé pour vente à.notre locataire (bail vide renouvelé il y a un an à peine donc ça voulait dire vendre avec le locataire en place), on s'est rendu compte qu'elle le sous-louait depuis huit mois (alors que le bail l'interdit).
 
Est ce que du coup on a des recours particuliers ? Dans tous les cas, ça ne va pas changer le délai de préavis, si, donc est-ce que ça vaut le coup de s'embêter à constater la fraude ?

Ben oui, la procédure d'expulsion car là la personne qui loge chez toi n'a aucun lien contractuel avec toi. Du point de vue de la loi, c'est un squatteur.
Bon courage pour vendre avec un squatteur
 
C'est un logement à Marseille ?

 
Boarf tout sera à la charge de la locataire qui est très solvable, ça ne m'inquiète pas trop

Je comprend que le all in ne soit clairement pas la situation idéale. J'en suis a 2 biens et je souhaite en acquérir d'autres => dilution du risque .
Je me dis qu'en fait, en achetant, je ne ferai que :
- augmenter mes revenus une fois les crédits immo terminé
- diluer les risques

Mon raisonnement est-il correct ? (Oui, je sais, incomplet également mais je redis que je ne souhaite faire que de l'immobilier)

Tu vas aussi augmenter le travail nécessaire, car l'immo des fois c'est tranquille plusieurs années, et des fois tu enchaînes les problèmes. (mais à priori, si tu as déjà des biens, tu le sais déjà)
 
La vraie question, c'est comment tu vas faire pour continuer à financer les acquisitions ?
En tant que particulier, ça coince vite...

Tu es en droit de lui réclamer le loyer qu'il a perçu du sous locataire.  
 
A lire attentivement avec ton juriste préféré
 
https://www.clarence-avocats.fr/la- [...] ailleur-2/

 
Et c'est à elle de se démerder pour virer le sous-locataire, du coup ?
 
Merciii

NSP, tu as une locataire qui doit libérer les lieux, si à l'état des lieux tu as du monde dans l'appart, attend toi à des grosses galères. Tu auras désormais un squatteur.

 
C'est quoi le risque dilué de 4 à 8 locataires ? Risque de quoi ?
Niveau risque il vaut mieux 5 ou 6 apparts dans diverses copro, qu'un immeuble de 6 apparts à une seule adresse. Un seul locataire peut te rendre ton immeuble inhabitable...
 

Risque d’impayé/dégradation
 
Ca revient bien moins cher un immeuble que tu retape en pleins d’apparts que d’acheter 6 apparts différents !

 
Oui la jurisprudence considère que tu peux demander le remboursement des sous-loyers au locataire. Il y a des divergences entre les juridictions pour savoir si l'obligation ne concerne que le différentiel de loyer. Tu peux saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, même si de toute façon ton locataire doit exécuter le congé pour vente (attention il peut préempter).
 
A ta place, je lui enverrais un courrier d'avocat avec une proposition de renoncer à demander les sous-loyers si départ anticipé du sous-locataire.
 
N'hésite pas à dire à ton locataire que le vente d'un bien occupé sans droit ni titre c'est -30% sur le prix et que tu pourrais solliciter des dommages et intérêts, ça devrait le motiver à virer le sous-locataire.

Petit retour sur Qlower.
Je veux utiliser ce site pour ma location de tourisme (location à la semaine).
Je ne passe par aucune plateforme, pas d'Airbnb, Abritel ou même leboncoin. C'est du bouche-à-oreille, rien d'autres.
 
Et bien Qlower, c'est parfait pour ça. J'ai eu un rendez-vous d'une quinzaine de minute avec une personne de Qlower. Sur le site, j'avais peur de devoir déclarer chaque nouveau "locataire" (ça fait bcp lorsque tu as un "locataire" par semaine) mais non, pas besoin. Y'a une astuce qui permet de déclarer les revenus qu'une seule fois. Parfait.  
Je pense utiliser ce site pour mon bien. On verra si c'est bien.

Je préfère avoir 5 apparts à 100k chacun dans 5 copro/quartiers différents qu'un immeuble de 6 appartements à 500k. Même s'il me donne 1 loyer ou 1 point de rendement en plus.
N'avoir qu'un seul immeuble dans son patrimoine c'est concentrer tout son risque dans un endroit unique. Tu as un locataire qui pète les plombs, il peut te rendre l'immeuble invivable. L'immeuble d'à côté est mal entretenu peut rendre inhabitable ton immeuble même si tu en prends soin.

Avoir 5 apparts dans 5 copro la liquidité est bien meilleure. L'arbitrage à la revente est bien plus simple.

Vraiment n'avoir qu'un seul immeuble c'est ce qu'il y a de pire en termes de dilution du risque.

Une toiture, façade, problème sur la colonne électrique, entretien des communs, les biens à la vente en copro sont généralement en bien meilleur état que les immeubles en mono propriété. La qualité du bâti également. Ce n'est pas un hasard, les proprios sous-estiment largement le prix des travaux d'entretien d'un immeuble. Le fameux "on fait les travaux quand on veut" se transforme généralement en "on fait les travaux au dernier moment quand tout est déjà degradé et qu'en plus de la toiture il faut revoir les murs/sols qui ont pris la flotte"

Petite question : studio (>30m²) banlieue très proche paris, 160k€, loué 850€ + charges
 
Jamais fait encore de locatif, qu'en pensez-vous ?

Sauf qu’il faudrait plutôt comparer tes cinq appart’ à 100 000 € avec un immeuble qui ne te coûterait que 300 000 € !
 
Sinon effectivement, autant acheter cinq appart’ si ça revient quasiment au même.

Pourquoi 5 apparts vaudraient 500k et un immeuble de 5 en vaudrait 300k ?
A localisation équivalente et état équivalent, si 5 T2 valent 5*100k, tu n'achètes pas un immeuble d 5 T2 à 300k, soit l'équivalent de 60k le T2.
Si c'est 300k c'est qu'il y a énormément de travaux ou le bien est à rénover et en plus les apparts sont loué avec des loyers devant guerre, etc...
Tu peux obtenir peut-être 6 T2 pour le prix de 5 en condition standard. Et encore ça dépend des coins car la monopropriété est de plus en plus rare, et certains clients (les riches du coins) paient même cet avantage de gérer seul leur immeuble. Mais souvent ils ont vraiment les moyens.

Et plus l'opération est grosse plus tu auras de la ristourne mais avec un immeuble de 3-6 apparts il ne faut pas s'attendre à un gros rabais, hors problème lié au bien lui-même, et rendement entrepreneurial supplémentaire type création de surface/division de surface etc, mais là ce n'est plus le même job.

Les immeubles pas chers, souvent c'est qu'il y a une bonne raison.  

C'est clair, la martingale de l'immeuble de rapport à Mulhouse on commence à bien la connaitre et c'est pas la panacée.
Sauf pour dire sur YouTube que tu as "20 lots" dont 10 caves et 5 parkings

C’est pas comme si j’avais dit dès le départ un immeuble entier qu’on retape et dont on fait plusieurs apparts dedans (dont oui, ça revient forcement moins cher que des biens équivalent acheté à l’unité)
 
Donc oui, immeuble libre de locataire, gros travaux, etc.
C’est là que c’est le plus rentable : si tu fais tous toi-même.
 
Et c’est souvent ce que l’on reproche à ceux qui disent qu’ils ont un rendement de fou avec leur immeuble : ils oublient les heures passé à tout refaire (c’est plus ce travail que l’investissement immo qui est rentable de fait)
Comme tu dis, c’est plus le même job.
 
Mais si je voulais vraiment faire de l’immo locatif, c’est sur ce genre de truc que je partirai, pas acheter un ou deux apparts. (Ou mieux : garage ou SCPI car moins de soucis avec l’endettement vu que tu peux prendre de plus faible sommes)

Si cela se loue vraiment à ce prix, ça aurait eu l'air raisonnable lorsque les taux étaient bas (type 1.25 pour 25 ans).
Avec les taux actuels, il faut faire le calcul.

Garage, encore un truc de youtubeur immo, c'est de la location nue fortement imposée, potentiel de valorisation faible, à moins de n'acheter des lots de parking je n'y vois aucun intérêt. Les box qui peuvent se louer plus cher, c'est hors de prix.
Là où tu loues un T2 à 700€, un parking tu vas louer ça 70€. En termes de chiffre d'affaires il t'en faut 10 pour avoir l'équivalent d'un loyer...

Pourquoi tu compares acheter d'un seul appart avec l'achat d'un immeuble ? Compare l'achat d'un immeuble de 4 apparts avec travaux avec l'achat de 3 ou 4 apparts avec travaux par exemple

Par chez moi les immeubles sont mis en vente avec un prix au m² équivalent aux apparts. Je ne vois pas du tout d'avantage à acheter ce type de bien, sachant que généralement il s'agit de bâtiments un peu vieillots (refaits ou non de l'intérieur) et sans stationnement. Je me demande même parfois qui est assez pigeon pour les acheter.

C'est ce que je constate exactement par chez moi également.
Les trucs relativement moins chers ont des problèmes structurels plus ou moins visibles, des locataires cassos dans un appart sur deux, etc ...
Bref, on est souvent loin de la bonne affaire...

Mais ça n'a pas toujours été le cas. Avant 2016, il y avait clairement des prix plus bas au m2, mais les taux bas ont augmenté fortement la demande , et la valeur sociale du "je possède un immeuble" a fait le reste.

De ce que je lis sur le net, un petit immeuble de 6 lot en petit ville (moins de 50 000hab), ça se vend le prix de 4 appartements quand c'est vendu d'un bloc.
Mais ça reste assez rare. Les proprio préfèrent vendre à la découpe quand les biens sont entretenu.
Les petit immeuble vendu en un bloc, c'est plus des immeubles sans réel entretien (des appart et des partie commune) et là, le prix que aller jusqu'au prix de 1 appartement en bonne état malgré la présence de 4~6 appartement.

Par chez moi, je vois passer des petit immeuble de 4 à 8 lots bien entretenu avec facile une réduction de 30% de la valeur à la découpe.
Après, dans mon coin, je parle d'immeuble afficher à 400~600K€ pour des surface de 350~500m²
Les petit immeuble non entretenu de 200~300m², on est plus dans les 100~200K€

Ne pas oublier qu'un proprio qui possède 100% d'un immeuble, il a rarement créer un syndic de copropriété   .
Vendre un appart, ça veut dire qu'il va falloir créer un syndic de copropriété (même bénévole) et ça, certain ont pas envie de se prendre la tête avec ça et préfère vendre l'immeuble entier.

Pareil, j'ai jamais compris cette engouement pour la location de place de parking que l'on voyaient il y a encore 4 ans.
Ça rapport rien.
Je vois ça comme une arnaque du même niveau que les "formation pour devenir riche avec immo" vendu par des Youtuber.

10k€ la place loué 80€, sans trêve hivernale en cas d’impayé et risque de dégradation faible.

Du coup, c’est pas mieux 10 places de parking qu’un appart à 100k loué 800€ ? (En plus du risque diluer car 10 locataire au lieu d’un ? )

Dans l’immeuble de ma mère : 3k€ la place à l’époque (on en a pris qu’une par manque de moyen avec le T2, mon voisin en a pris 2 avec son T1 bis, il loue la deuxième place car pas l’utilité pour 40€/mois ! )

Le problème avec les parkings, c'est que même si tu arrives à avoir un rendement brut élevé en pourcentage, le rendement en euros sera faible et donc très fragile.

Le parking loué 40€, c'est super sur le papier, mais le moindre grain de sable va tout foutre en l'air. Au hasard, la télécommande du garage/parking ne marche plus, il faut la changer en passant obligatoirement par le syndic qui va te facturer ça 150 balles. Boum, c'est 4 MOIS DE LOYERS qui viennent de disparaitre d'un coup à cause d'une simple télécommande

Et les frais de notaire aussi. A cause de la partie fixe des frais de notaire, tu peux te retrouver à payer 15 à 20% du prix du parking en frais de notaire

Et plus tu multiplies les lots, plus tu multiplies ton temps de gestion locative, la compta, les changements de locataire, etc. Le truc classiquement reloud avec les parking/box, c'est quand les locataires laissent des encombrants dessus/dedan en partant. Tu devra te taper un allé-retour à la déchetterie en louant une camionnette qui te coutera plus cher que les 40€ de dépôt de garantie que tu conservera

 
Par ici les syndics ( même les plus requins ) ont appris à modérer leurs tarifs face à la concurrence des cordonniers/Clésminute .
 
 

 
Histoire de diversifier, j'ai un box que j'ai payé 16k€ fdpin.
Il est loué non-stop 100€/mois.
Ca me coute 200€ impots/charges par an.
 
6% net, même si c'est pas sur une grosse somme, c'est pas trop mal

 
Quand le prix moyen au m2 est de 1000€/m2, dès qu'il y a de gros travaux, forcément la valeur du bien à rénover peut tendre vers 0. Je parle plutôt de villes à 3k minimum le m2 en moyenne, en gros, des endroits où tu peux un minimum valoriser tes travaux (même fait par artisan) à la revente.

 
Et si je veux l'équivalent de 5 loyers d'appart classiques en parking. Il me faut 50 places de parking    
Et là tu peux fièrement dire que tu possèdes 40 lots  
Des impayés sur des places de parking, y'en a en masse, les gens oublient de payer, faut relancer tout le temps, et comme ça coûte pas cher le locataire se dit que le proprio ne va pas pleurer pour 40€, et le proprio ne va pas se lancer dans des procédures dantesques juste pour 40 balles. Perso, j'ai été dans les 2 cas  

C’est pour ça que je fais pas d’immo : j’ai un appart mais je préfère le prêter à mon cousin pour presque rien pour lui rendre service (il me paye les charges, impôts et les travaux du syndic donc il me coûte absolument rien) et quand il part, je vendrais.