Reprise du message précédent :
Merci, je vais aller lire ça

Pour ma part, la SCI ne m'apportait rien.
Pire, ça empêchait d'être dans du LMNP

Une SCI c'est forcément une location d'un logement vide, bail de 3 ans.
LMNP c'est une location meublée.
 
c'est donc impossible pour tout le monde.

   
 
C'est pas bon.  

 
d'où l'interet de la sarl de famille.

 
Quel intérêt d'une SARL de famille par rapport à la gestion en nom propre ?

Bien sûr que non. Tu peux faire plein de choses avec une SCI selon que tu prends l'option IS ou pas:
- location habitation nue
- location habitation meublée
- location commerciale nue
- location commerciale équipée
- location professionnel
- location parkings
...

Je reviens sur Qlower.
Rendez-vous pris pour la semaine prochaine.  
Ma question est assez simple finalement. Est-ce que Qlower est adapté pour de la location courte durée (location à la semaine) ?
 
Je pense que j'ai ma réponse. Ils viennent de mettre en ligne un webinaire sur la fiscalité de la location saisonnière.  
Assez interessant, dommage que l'image et le son soient pourries.
 
https://www.linkedin.com/events/web [...] 5/theater/
 

 
la transmission par exemple.

Bonjour à tous,
 
Je dois installer un nouveau chauffe eau pour l'appartement que nous louons en location saisonnière.  
Nous voulions partir sur un 250l vertical sur pied. Mais à priori sur pied, c'est maximum 200L.
Je me demande si vous avez des retours ou conseils pour choisir le modèle le plus robuste/efficace/simple parmis les différentes marques (Sauter, de dietrich, Equation la marque de Leroy Merlin?)  
 
Merci beaucoup de votre retour !

J'ai été faire un tour sur le topic pognon et ça ne répond au final pas a mon besoin.

Je m'explique.

J'ai acheté mon premier appart a 25 piges (un studio de 27m2) pour vivre dedans.
Qqs années plus tard, j'ai déménagé et je l'ai mis en location.

Puis j'ai acheté un T3 pour vivre dedans.
Puis j'ai déménagé et j'ai mis le T3 en location aussi.

Et enfin j'ai acheté une maison dans laquelle je vis toujours.

Mes apparts se financent a peu près et mon but n'est pas de me faire de la thune dessus.
C'est qu'ils me rapportent des loyers quand je serai à la retraite et que les crédits seront finis.

Aujourd'hui, j'aimerai faire le même type d'opération avec d'autres apparts, pas pour me faire de la thune mais pour avoir plusieurs apparts qui me verseront des loyers quand je serai à la retraite et pouvoir laisser ça a mes filles.

Vous avez des conseils au regard de cette situation ?

Tu as beaucoup de revenus par ailleurs?
A un moment, ça va coincer, car chaque appartement à crédit réduit progressivement ta capacité d'endettement. Un loyer de 100 augmente ta capacité d'endettement de 35 (35%), mais une mensualité de crédit de 100 réduit ta capacité d’endettement de 100. Bilan: un tel investissement réduit de 65 ta capacité d’endettement. (et encore, c'est sans compter les frais afférents au logement/crédit/IR/...).
 
Donc pour des investissements à titre individuel (hors société), on atteint vite les limites.  
Ensuite, je pense qu'il faut étudier la fiscalité. Le revente d'une RP est exonérée de plus-value. En mettant en location un bien qui était ta RP, il faut prendre en compte le fait que tu perds cet avantage.

Combien de personnes dans cet appartement ?

Construire du capital qui génère des revenus, c'est la définition meme de "se faire de la thune" non ?  

Merci pour ton retour  
L'idée est de ne pas revendre les biens, donc dans tous les cas je m'associe sur l'exonération de plus value vu que l'objectif est de ne pas vendre.
Pour le premier point, est-ce que ce serait différent si je montais une SCI ?

Oui, mais quand je regarde le topic pognon, je me dis que ce n'est pas le meilleur moyen de se faire de la thune a apparemment, c'est pour ça que je précisais que c'était pas le but en soi.
J'aurai dû écrire que mon but n'était pas de me faire le plus de thune possible  

 
La réponse risque d'être différente si tu as 25 ans et 2 enfants ou bien 75 ans et 1 ou 4 enfants...
 
La SCI permet de transmettre le bien à ses enfants sans payer de droit de succession.
 
Tous les 15 ans, tu peux donner 100 000 € de part sociale à chacun de tes enfants sans payer de droit.
La part sociale correspond à la valeur du bien diminué des dettes, emprunt.
 
Les statuts de la SCI doivent prévoir plusieurs bien, de conserver l'usufruit, de conserver la gestion, forcément au delà de 50% de part donné à ses enfants ce sont eux les majoritaires il faut donc prévoir les conséquences.  Prévoir aussi lorsque la SCI possède plusieurs bien si  1 des biens est vendu que devient le fruit de la vente.
 
Il vaut mieux que les biens aient été acheté par la SCI, bien qu'on peut monter une SCI après en faisant des apports de bien.

Mais c'est quoi le(s) but(s)?
Pour le moment, tu as indiqué comme but "avoir des loyers", et le reste (transmission) est indiqué comme possibilité et non pas comme but.
De manière logique, "avoir des loyers" a peu de chances d'être le but réel.  
Complément de revenus? Revenus pour financer la retraite? (à quel horizon?) Constitution d'un patrimoine pour transmission? (à quel horizon?)....
 
L'immobilier, cela ne fonctionne qu'avec une prise en compte sérieuse de la fiscalité. Il nous faut plus d'éléments...

1) oublie la SCI, SARL de famille plutôt
2) Fais du meublé pour le studio => LMNP
3) Pour le t3 le meublé c'est plus compliqué, enfin tout dépend de la zone
4) le tout au réel simplifié
5) un petit comptable pour gérer tout çà
6) et hop ça roulera
8) réfléchi quand même à vendre les plus vieux à un moment, car si tu transmets des bien qui commencent à être vieillots, cela pet leur couter cher en travaux un de ces 4... Quitte à acheter un plus récent en vedant les vieux pour éviter les emmerdes.

Merci pour vos multiples retours (et désolé si je me plante parfois dans la terminologie, je suis clairement un noob sur le sujet)

Alors ici : moi 41 ans, madame 38 ans, 2 enfants.
Objectif premier : que ca fasse un complément de revenu à la retraite. Dans l'idée, j'aimerai que ca puisse me garantir des revenus suffisants pour pouvoir partir plus tôt et ne pas courir après la retraite à taux plein.
Objectif secondaire : pouvoir laisser ça à mes gosses pour limiter leur dépendance au monde du travail (mais je n'exclue pas non plus de tout vendre et profiter comme il se doit plus tard).

J'imagine que l'apport de bien à une SCI se fait avec des biens où il n'y a plus de crédit immo derrière ? sinon on se retrouve avec les crédits pour sa pomme et les loyers perçus en revenus de la SCI et on perd sur tous les tableaux ?

C’est là que tu as tord vu que sur le topic épargne, tu ne t’es même pas présenté ni posé aucune question après avoir lu la FP !
 
Un placement financier peut très bien te permettre de faire de la tune (avec souvent moins de risque qu’un bien immo car bien plus diversifié)
Ensuite, tu dis ne pas vouloir te faire de la tune mais tu comptes sur les loyers pour partir plus tot à la retraite, hors, c’est exactement la même chose que de te fabriquer un capital pour en retirer une rente plus tard : l’immo n’est pas le seul truc qui le permet !
 
Et si ça a bien marché pour tes deux premiers apparts (et encore, c’est vite dit car tu dis que ça s’auto-finance à peu près, sans dire si c’est fiscalité inclus ou exclu ) mais c’est des bien que tu avais comme RP au départ et une fois ton crédit fini, à voir leur valeur de marché, les travaux à faire, etc
Tu ne sauras si c’était un bon plan ou un mauvais plan qu’à la fin de l’investissement (gros biais des investisseurs immo ça que de regarder uniquement en cours de route)
 
La, tu vas acheter des appart pour faire uniquement du locatif, pas vraiment la même chose au niveau des banques.
 
Si tu veux absolument de l’immo, pourquoi ne pas acheter des garages au fur et à mesure (donc sans crédit ou petit credit conso) ?
Pas de treve hivernale, pas de gros montant donc ne touche que très peu la capacité d’endettement et surtout, pas besoin de foutre 100 ou 200k€ d’un coup.

Je te remercie de ton investissement et de ton énergie pour m'ouvrir les yeux mais ça ne répond pas à ma question  

Les habitudes HFRiennes, j'avais oublié.
Je ne cherche pas ce qu'il y a de mieux, je cherche ce qui correspond à ce que j'ai exprimé  

La plupart des crédits immobiliers sont exigible dès que le bien est cédé. Si tu apportes un bien sur lequel tu as un crédits à une société, tu dois donc rembourser le crédit.
Il faut donc que la société achète ton bien, en prenant elle même un crédit. Cela te permettra en même temps d'être imposé à l'IS dans la société, plutôt qu'à l'IR si le bien est détenu en propre.
Pour un bien détenu en propre, il faut faire très attention à la fiscalité. Si on ne fait rien, c'est IR+PS, soit 47.2% dans la plupart des cas.
Tu as quoi comme régime fiscal sur tes biens actuels ?

La violence du biais immo  

IR avec régime réel.

Pour le dire autrement : j'ai le droit de me tromper si je le souhaite ?

Ah, je suppose que tu as des travaux qui baissent le résultat, histoire d'éviter les 47% d'imposition sur l'intégralité des loyers...

Hello tout le monde,

Je suis en LMNP depuis juin 2023, donc je vois la première déclaration d'impôts approcher.

Je suis en gestion locative avec un agent immobilier, mais je n'utilise pas JD2M (ou autre) pour la "comptabilité".

Je me demandais si vous aviez un template d'Excel classique pour préparer cette déclaration d'impôts (avec compte de résultat et bilan donc, j'ai cru comprendre que ça suffisait).

Merci beaucoup et preneur de vos conseils avisés !

Bon week-end

 
Oui bien sûr. Mais je ne vois pas quel genre de conseils tu attends dans ce cas ?
Si tu sais déjà ce que tu veux faire, et que tu as bien conscience que c'est pas optimal mais que tu veux le faire quand même. Bah voilà  

Il manque le redface, voilà :

Bien résumé. Il voulait juste qu'on le conforte dans ses décisions 100% immo

Hello Velocesuper,

Pas sûr de comprendre ton message (no redface).

Je demande simplement si quelqu'un a une ressource à partager, c'est tout... Ça ne me semble pas aberrant sur un forum d'entraide en ligne...

Il s'agit de ma première déclaration et je veux être certain de ne pas faire n'importe quoi.

Ce qui est aberrant frère c'est le fait de vouloir réduire le métier de comptable à un "simple" ficher Excel

Je te conseille Decla ou Qlower. Bien plus abordable que JD2M.

Justement, pour un seul bien en LMNP, je m'interrogeais quant à l'utilité/nécessité de passer par un comptable vs le faire moi-même sur un fichier Excel...

Je ne connaissais pas les 2 logiciels cités, merci.

Personne ici avec un seul bien ne fait sa "compta" lui-même ?

Ce ne sont pas des logiciels, mais des sites/comptables.
Pas à ma connaissance.

Quand tu as la solution pour un seul bien, je ne vois pas ce qui t'empêcherait d'en faire plusieurs...

Au temps pour moi...

La question n'était pas tant de savoir si Qlower ou Decla étaient adaptés à la gestion de plusieurs LMNP, mais de savoir si en ayant un seul bien en LMNP, une telle interface comptable était nécessaire.

Après je vois que le coût de Qlower, après adhésion OGA, est de 80€ par an, donc effectivement j'ai peut-être meilleur temps de passer par cette solution...

Dès le début, je ne me posais pas la question de diversifier mais de la meilleure manière de faire du 100% immobilier.
Si je n'ai pas été clair, my bad.  

Avec la question SCI ou pas, etc.
J'ai découvert qu'il y avait la possibilité de la SARL familiale également. Il faudra que je creuse donc ces 2 sujets.

Il n'y a personne sur ce topic qui fait surtout de l'immobilier ?

En lisant les différents topics sur HFR, on évite justement de faire cette erreur.

Très rapidement, on ne peut plus scaler en immo. De plus, avoir une trop grosse proportion de son patrimoine sur un seul secteur, à un moment le risque n'est plus raisonnable, trop concentré. Alors on diversifie...
Mon patrimoine immo a accusé une bonne baisse cette année, mais c'est compensé par la hausse du patrimoine investi sur les marchés.
Si j'avais eu tout en immo, j'aurais probablement été moins serein.

 
Moi j'en ai beaucoup, je suis en train de rééquilibrer mon patrimoine en faveur des actions.
Mais je conserve une part importante d'immobilier, locatif notamment.

moi j'ai 100% immo mais c'est pour une bonne raison : je suis un pauvre qui peut faire de l'argent que via le levier du crédit   .
 
Et je m'emmerde pas. Que du logement nu et à IR. Après j'ai beaucoup de déficit donc je paies 0% impôt sur les loyers. Reste la TF à ma charge.

Ah bah je pense que je suis dans le même cas que toi : pauvre.
Comment tu fais pour sélectionner les biens que tu acquières ? Des conseils là-dessus ?

Je suis un cas spécial. J'ai acheté un lot immo à retaper entièrement sur plusieurs années d'où un déficit foncier qui va durer au moins 12 ans. Et je rénove seul.

Pour le choix, ben c'est une question de chance et d'opportunités. Il faut savoir se projeter dans des gros travaux pour trouver une bonne rentabilité.
Les gros travaux font peur, ça permet d'avoir des biens à pas cher qui une fois divisé et retaper permet une bonne rentabilité en location.

Bon, je me suis lancé et j'ai prix l'abo sur decla.fr, ça revient à 169€/an en enlevant le parrainage et je pense que c'est assez plancher comme prix pour ce type de service.
L'interface est sympa mais j'ai pas encore généré la liasse. C'est soit FEC soit normal (simplifié). J'ai pris normal.