Reprise du message précédent :

 
Non , il est aux US

C'est sympa la RP, tu prends en compte les temps de transport délirants dans les temps de travail ...
Finir à 18h, c'est finir tôt (si tu trainais pas sur HFR proof )

 
Rentrer chez soi

Je ne comprends pas pourquoi j'ai croisé autant de messages sur ce topic à propos du dernier "Maison à vendre" qui est passé (la maison sans salle de bain avec cache misère sur mur moisi). C'était une rediff d'une émission du... 13 janvier 2009 !
Comme quoi le ton était déjà assez négatif à l'époque. Je me demande combien se vendrait cette maison aujourd'hui. (Pour la petite histoire, je la connais "en vrai" et le cache misère du portillon a franchement mal vieilli, les acheteurs devaient être ravis en voyant l'émission )

Et sinon, quand on vous dit que l'immobilier ne peut pas baisser :
Allianz veut investir 10 milliards d'euros dans l'immobilier
http://www.agefi.fr/articles/allia [...] %3DEPR-137
L'assureur cherche à investir environ 10 milliards d'euros dans l'immobilier au cours des cinq prochaines années pour compenser la faiblesse des rendements offerts par des investissements plus conventionnels.

D'après le célèbre "schéma de l'archétype d'une bulle" (qui est probablement en première page), c'est au tout début que les investisseurs institutionnels sont sur le marché. Nous en sommes donc aux prémices de la bulle

l'immobilier ca me semble plus risqué que l'art
 
faut aller en Allemagne, Berlin c'est plus attractif que l'Auvergne

 
Ils ne veulent peut être pas investir en France aussi. (je n'ai pas lu le document, c'est peut être précisé).

 
C'est ce que je me disais aussi ?! Allianz c'est Allemand à la base je crois ?!
 
Faut dire qu'investir sur le marché immo Allemand est peut-être une bonne idée (prix pas délirant me semble t'il) et investir sur l'OAT allemande qui sert du 1.4% sur 10 ans ben, c'est pas spécialement Rock 'n Roll !

 
Etant pauvre, je suis dans le même cas que tout le monde : au bout de quelques jours, l'article devient visible gratuitement. Pour le moment, nous avons donc juste ce teasing.

 
S'ils cherchent du rendement ils peuvent investir en France dans du résidentiel décoté (il y en a encore ! + un immeuble ne coûte pas la somme du prix des appartements je suppose) ou dans des bureaux.

L'immobilier de bureau a t'il autant bullé que le résidentiel en France ?
Je sais qu'il y a de nombreux m² de bureaux vides mais une fois le "locataire" trouvé ...
J'ai un rendement de SCPI orienté "bureaux" en tête et ca me parait pas trop pourri (~5,7%).

 
Je n'ai jamais réussi à me faire une idée claire sur la question , mais si bulle il y a elle est moins évidente (since 1974   ) que celle sur le résidentiel.  
 
J'avais regardé un peu les SCPI mais c'est vraiment du long terme, il y a de gros frais de transactions. Et après CSG+IR le rendement n'est pas très bon. De plus depuis quelques années les loyers stagnent alors que les prix des parts ont beaucoup augmenté : c'est dû à la baisse des taux, si ceux-ci remontent ça sent la grosse moins-value à court terme. C'est bien dans des cas particuliers, j'imagine (retraite, faibles revenus mais grosse somme à placer)...
 
Voilà, après je suis très très loin de bien connaître le sujet, une fois que j'ai déterminé que ça n'avait que peu d'intérêt dans mon cas (TMI 30%) je ne suis pas allé plus loin.
 

 
des bureaux dans les beaux quartiers parisiens ça se loue 900/1000€ voir plus le m2

Tu es sur qu'ils sont en NE, au bout de 3 ans ce n'est pas dit surtout dans le 92 ou les prix ont bien progressé en 3 ans.
 
 
J'avais aussi ça en tête en 2010 mais le rdt a baissé depuis amha tu dois être à 5% brut mantenant

J'ai pas des masses d'info mais une lointaine connaissance m'a dit que pour 70k€ placés, il touchait 1k€ tous les 3 mois.
Je ne sais pas si la CSG est prise avant ou après versement.

La CSG est prise après versement (pour tenir compte des frais, par exemple interets d'emprunt).

Du coup ça lui ferait cb en rdt net ? (bon sans tenir compte de l'imposition qui va dépendre de sa tranche)

Vous savez si c'est toujours d’actualité cette histoire d'abattement pour la taxe sur la plus-value des ventes de résidences secondaires en 2013?

En réalité ils ont acheté fin 2010 début 2011, grosso modo ça va faire à peine 2 ans qu'ils sont dans l'appart.

Le prix total était environ 400-450k€ soit un bon 5-6k€/m² et ils ne sont pas dans un coin bien du 92  

Donc oui si ils devaient revendre ça serait à mon humble avis vers 350-400k€ et encore.  Pas forcément de NE car il y avait environ 50k€ d'apport et qu'ils ont du rembourser de 20 à 30k€ (leur taux était assez faible) mais clairement une vraie perte d'agent car :
- achat : 50k€ + 18 mois * 2k€ d'emprunt soit environ 86k€
- location : 18 mois * 1.4k€ de loyer moins les intérêts à 2% de l'apport soit  25.2k€ - 1.5k€ = 23.7k€

Bref une perte de 60k€ facile et je ne compte même pas les frais de notaire/agence

Avec un IR à 30%, ca fait 45,5% envoyés à l'Etat ... soit en super net ~3.1% ... sans compter les éventuels frais d'entrée et autres joyeusetés ...

 
Quasiment tous les assureurs reviennent vers l'immobilier (mais pas l'immobilier d'habitation, le rendement et les baux posent problème) en raison des contraintes de Solvency 2 d'une part et pour des problématiques de rendement des actifs d'autre part.
 
Le crédit agricole assurances vient par exemple d'acquérir des murs d’hôtels en France pour 500 millions d'euros et tirera un rendement de 6.9% de cette opération, ce qui est nettement plus sympathique que les 2.10 % d'une obligation d'Etat française.

 
Le cycle n'est pas du tout le même et est même nettement plus régulier. Il semblerait qu'on soit plutôt en phase de cycle intéressante pour de tels investissements, modulo l'environnement macro économique.

 
Les frais d'entrée sont significatifs effectivement (de l'ordre de 10%), les rendements ont baissé mais demeurent encore intéressants. Il ne faut pas oublier qu'ils sont nets de charges et net de taxes foncières ou autres.
 
Il peut être intéressant de faire un montage de type in fine avec nantissement d'un contrat d'assurance vie sur 10 ans et l'effet de levier est sympa.
 
Par contre, gare à la liquidité en cas de retournement de marché. Pas toujours évident.

Bonjour,
 
actuellement locataire sur Paris, je regarde de très près les investissements en viager occupés dans les autres grandes villes (Lyon, méditerranée, ...).
Je voudrais savoir si au delà du principe du viager en lui-même, s'il y a des choses à savoir, des erreurs à éviter.
 
Ce principe est-il avantageux aujourd'hui, sachant que je n'ai pas besoin de la jouissance du bien à court terme ?
 
Ou peut-on trouver des offres intéressantes ? En agence ? Si vous avez des noms je suis preneur.
Les notaires ont-ils des biens en viager à proposer ? Existe-il des sites de particulier à particulier ?
 
Merci d'avance

Le viager est un pari sur la mort qui me dérange sans compter le risque sur une seule opération.
 
Au delà de cet aspect, les tables de calculs des rentes et bouquets ainsi que les prix élevés de l'immobilier me laissent perplexe quant à l'opportunité d'un tel placement.
 
Ceci étant, certains assureurs ont dans leurs cartons des projets de financement de la retraite et de la dépendance qui passeraient par la mise en viager de la résidence principale, principal patrimoine de nombreux français. Sur un nombre important d'opérations, on peut modéliser plus facilement le risque et mieux le gérer.

 
 
Pas mal    

L'avantage que j'y ai vu, est qu'en l'échange de la jouissance du bien pendant n années, son propriétaire le vend en moyenne bien moins cher...
 
Si l'on part sur un bien à 200 k€ (valeur vénale).
Si son propriétaire décède exactement à la date de son espérance de vie calculée lors de l'achat, le bien n'aurait couté que 150 k€, et ce sans avoir fait de prêt.
 
Alors certes, on paie la TF, les charges de copropriétés, la rente indexée sur l'inflation, mais si l'on place l'argent à la place de l'achat en viager, au bout de cette période de temps, on ne peut acheter avec l'argent placé le bien équivalent à terme. Ceci en faisant l'hypothèse que le prix de l'immobilier évolue comme l'inflation.
 
Mon raisonnement vous parait-il cohérent ?

 
Et la taxe foncière sur 20 ans ça doit être sympas. Dans ce coin c'est pas les taux les plus faibles du 92 il me semble.

Tu ne sais pas si le rentier va décéder avant ou après la date supposée donnée dans les tables de mortalité. Le bouquet est assez important. Le viager n'est pas vraiment cessible. Si tu ne payes pas les rentes pour une raison x ou y, le rentier récupère son bien. Tu es tenu des travaux à effectuer. Tu peux avoir une clause de réversion, aucun avantage fiscal...

A comparer avec un placement sur une opération hors viager. (bouquet + rente)

Beaucoup trop de risques à mes yeux pour un seul dossier. Tu aurais les moyens d'en gérer 100 en même temps, le risque n'est plus le même...

C'est pour ca qu'il existe le viager à terme : au moins tu ne comptes pas sur la mort d'une personne, tu sais quand il se termine, quelleque soit la situation de la personne vendeuse

Sur leboncanard :  

 
Le crevard  

Il a juste pas envie de filer une commission à un AI parasite et feignant

 
Tu paies les frais de notaire (et d'agence) sur la valeur vénale.
 
Papi trafique la chaudière --> Dégât des eaux --> Tu dois le reloger car il est dans TON logement insalubre.

 
En effet
 
Je crois qu'il parlait de 3-4000€ de TF  (et faut voir la ville...)

 
Enfin si c'est lui qui a trafique la chaudiere tu peux le poursuivre au civil quand meme

Age avancé, sénilité, insolvabilité...  

On m'a raconté l'histoire d'une personne qui a vendu son bien en viager à une profession libérale qui a fait faillite. Et bien elle n'a pu ni récupérer son bien, ni sa rente. Sa créance, venait après celles des organismes sociaux. Elle a gardé son usufruit, mais n'a pas pu récupérer la nue-propriété.
 
La personne qui m'a raconté cette histoire est la juge qui a examiné cette affaire en cassation.

 
Nom d'un p'tit bonhomme !
 

Je n'ai pas vu passer la mise a jour de Friggit ( loué soit son nom) concernant la courbe verte, Elle rerentre dans le tunnel, les initiés comprendront.  
 
http://www.cgedd.fr/prix-immobilie [...] riggit.doc

 
Je serai curieux de voir l'arrêt de cass sur ce sujet.
 
Le cas m'intéresse car sur un plan civil, la clause résolutoire peut s'invoquer mais effectivement, du fait de l'existence du transfert de propriété au jour de l'établissement du contrat de viager, le débirentier se retrouve avec un bien en propriété en contre partie d'une dette. Les créanciers du débirentier peuvent donc bloquer le truc. C'est donc assez compliqué.
 

 
C'est le moment ou jamais d'acheter