Reprise du message précédent :

 
   je suis tout à fait d'accord avec toi.  

Pour qu'une bulle spéculative éclate, il faut que tout le monde veuille vendre.
 
Typiquement, une loi encadrant les loyers de manière forte, des grosses vagues de chômage forçant les gens à vendre, des immeubles vides à foison, etc.
 
Je me trompe peut-être, mais tant que le marché locatif sera ce qu'il est, l'immobilier ne se cassera pas la figure (car sinon arbitrage: j'achète pas cher, j'ai un rendement bcp plus intéressant que le taux sans risque).
 
A Paris, je ne vois aucune raison pour que le marché locatif se casse vraiment la figure, les apparts partent plutôt vite, les gens font des visites groupées à 15, etc.
 
Alors que la courbe se tasse, avec des moins de pression vers la hausse des loyers (et donc une petite baisse des prix), ça me paraît logique (sinon les rendements vont atteindre 1% à Paris, et ça c'est irrationnel et ça veut dire: je me fous du rendement à Paris ça peut que monter), mais une grosse correction perso j'y crois pas.

 
Pourquoi une explosion? Aucun lien de cause à effet.
 
La simple existence de logements achetés vides, jamais habités et revendus vide suffit à montrer la volonté de spéculer, quel que soit le volume...
 

 
t'as le barometre immo d'octobre du grand ouest (page 5)
 
 

 
Ou que plus personne ne puisse acheter

 
Comme dans les années 90 ?  

http://www.immoprix.com/ipStat.php [...] 4000&c=&a=

 
Le contexte est différent, quand même, a priori le marché n'est pas soumis au bon vouloir des marchands de biens.
 
Par contre, cette fois ci il faut vraiment s'intéresser à la solvabilité de la demande, amha. On est pas à l'abri d'une baisse

Attention, on parle bien de l'imposition de la plus-value lors de la revente.
Les travaux perso (ou la chance) se transforment alors en avoir financier, il s'agit donc finalement d'un travail rémunéré et ces gens ne sont plus de simples "petits salaires", il est alors parfaitement justifié de pouvoir taxer à ce moment-là (mais pas avant, on est bien d'accord).

Lorsque le chômage commencera à toucher les CSP++ il faudra bien revendre les apparts de plus de 800k€ achetés à crédit    Parce-que les mensualités à 3k€ ou 4k€ /mois ça pique assez vite    
 
Et là il n'y aura plus personne pour les racheter à prix d'or  

 
Si il faut compter sur un chomage encore plus important pour espérer une baisse immo je suis pas pressé

Un tas de logements sur le marché???
 
Le Robien a 9 ans cette année...Le dispositif fiscal arrive  à terme et les constructions de "qualitay" vont tomber en ruine et coûter cher en entretien. Grosses ventes en vue.
 
Les villes moyennes de province bourrées de Robien pourris en périphérie sont nombreuses.

 
Pareil
 
Pourtant a mon avis, si baisse il doit y avoir ,ca sera en raison d'une demande solvable trop faible , et non d'une offre forte.

 
Heu non. Si on regarde la courbe de Friggit, ça baisse entre 1965 et 75, 80 et 85, 90 et 95.
 
Après, le bon sens est d'acheter quand les prix sont bas et de vendre quand les prix sont hauts. Or, les prix étant hauts, c'est donc éventuellement le moment de vendre, et certainement pas celui d'acheter.

 
Donc tout ceux qui ont acheté en 2004-2005 , quand les prix etaient au plus haut à ce moment là, ont eu tort , c'est ca ?

 
On peut avoir raison d'avoir tort ou avoir tort d'avoir raison
 
En d'autres termes, une stratégie pourrie est parfois récompensée alors qu'une stratégie brillante est punie.
 
Mais d'une manière générale, ça ne reste pas terrible d'acheter un bien quand les prix sont au plus haut. Plus exactement, on peut dire que c'est risqué.
 
Donc, pour te répondre: oui ils ont eu tort mais comme ils ont eu la chance de pouvoir profiter d'une bulle immobilière, ils y ont gagné (potentiellement).

C'est combien d'appartements ton concept dans Paris. Si le taux de vacance est le même que dans une ville qui voit ses prix baisser, tu en tires quelle conclusion ?  
 
Et si le taux de vacance diminue dans le temps alors que les prix montent, peux tu conclure quelque chose quand à l'existence d'une telle spéculation ?
 
Bref, je ne suis pas du tout convaincu par ton concept qui n'est pas une démonstration.  

Sauf que les loyers du parc privé restent relativement élevés (relatif en comparaison avec le prix à l'achat).
L'achat donne juste l'illusion qu'après avoir fini de rembourser les traites, on va arrêter de végéter. C'est cette perspective de vie meilleure que les français recherchent.
 
La vision de ce topic est très orientée sur la gestion de son patrimoine et par le retour sur investissement. Le côté émotionnel et affectif est rarement mis en avant mais c'est normal vu le public plutôt scientifique/technique présent ici.

 
Ouais, et donc finalement, ce choix risqué et pourri au premier abord était finalement une brillante stratégie.
 
Tout ça pour dire qu'on ne peut juger un choix qu'à posteriori Enfin , tant qu'on aura pas de boule de cristal qui fonctionne.

 
Voilà, quand on sera tous au chômage, les prix seront enfin au bon niveau.

 
Il y a 12 ans il n'y avait pas autant de chômage et les prix etaient à un niveau "normal", historiquement parlant

 
Tu infirmes donc le postulat décrit plus haut liant les prix au taux de chômage.

Cela resterait vrai si la PV était imposée à l'IR (il ne s'agit pas de prendre 100% de la PV).
 

Si c'est vrai, alors l'imposition de la PV à l'IR ne leur couterait pas bcp, puisqu'ils sont non imposables actuellement (50% des foyers ne payent pas d'IR).
 

Ce n'est pas un argument. Lorsqu'une inéquité existe, la solution est de la supprimer, pas de chercher à en profiter soi même -> interêt général toussa.

 
les baisses ont toujours été suivis par une hausse. car comme je l'ai dis et je le redis encore tout le monde cherche à faire une grosse pv, soit parce que le bien est un achat spéculatif, soit parce qu'avec la PV, les gens veulent acheter plus grand ou mieux placés.  
 
 
Deplus regarder dans le rétroviseur c'est bien mais de là à pouvoir en déduire que ce n'est pas le bon moment d'acheter mais plutot de vendre, là je te tire mon chapeau.... parce que personne n'est capable de savoir si les tarifs vont baisser et si c'est le cas de combien ou bien s'ils vont stagner comme cela commence à se faire sentir dans certaines régions ou bien s'ils vont monter parce qu'un nouveau dispositif fiscal pointera le bout de son nez dans 2 ou 3ans. Bref tout n'est que pure spéculation, tout les scénario sont encore possibles.

 
Euh non. C'est comme dire qu'il est brillant de jouer son gros tapis avec 72 au poker. Ce n'est pas parce que les 3 autres 7 tombent sur la table au final que c'était brillant. C'était couillon même si ça permet au joueur de gagner.
 

 
Même si ce n'est pas forcément facile à calculer, il y a la notion d'espérance en maths qui permet de juger de l'opportunité d'un choix: quelle espérance de gain est-ce que j'ai lorsque j'achète un bien alors qu'il est actuellement à son plus haut (ou presque)?

Il y a une tonne d'études indépendantes, notamment en angleterre, qui estiment que le marché français est en bulle, et va baisser de +/- 40% sur les prochaines années
(les liens sont passés sur ce topic).
Il n'y a que les AIs et les notaires qui prétendent (sur la base d'aucune étude) que le marché est sain et pas spéculatif.
 
 
Mais rien qu'en voyant que pout tout le monde aujourd'hui (tout le monde = au moins 95% des personnes que je connais) prétendent qu'il est normal et légitime de faire une PV sur l'immobilier, parce que "ça ne fait que monter", j'en déduis que OUI : il y a bien une bulle spéculative

Ben oui. Je pense que ça n'est pas complètement corrélé. Pour moi les clés c'est l'offre et la demande solvable (surprenant hein). Le chômage est une composante de la solvabilité de la demande, mais n'en est pas la seule.

Un des déterminants est notamment le crédit octroyé par les banques. Si elles ferment le robinet, c'est terminé.

Mais justement : tu n'en sais strictement rien !

 
Le savoir certes pas mais on peut avoir son opinion sur le sujet. Et le fait est que:
- les prix sont encore à des sommets
- les finances publiques sont mal en point et les politiques peu enclins à remettre massivement au pot
- les banques sont coincées au moins jusqu'à mi-2014 avec Bâle III
- l'économie est en panne, la récession se globalise
- les bulles immo pètent les unes après les autres un peu partout dans le monde
 
Donc, au pif-ô-mètre, je dirais que ça va baisser jusqu'à début 2015 (au moins) avec une proba que j'estime à 95%. Les 5% restants, c'est pour la BCE qui peut décider d'avoir recours à une forte inflation pour désendetter rapidement les Etats. La seule inconnue réelle, c'est de savoir de quelle ampleur va être la baisse. Est-ce que ça va être du 3-5% par an? ou plutôt du 10-15%?

 
avec certitude absolue non. Tout comme je ne sais pas de manière certaine si demain je serais encore en vie. Et alors?
 
On peut quand même mener une analyse et avoir une idée de ce qu'il va se passer

On en est loin, aujourd'hui mon problème est plus d'avoir des bien à vendre qui soit vendable (rapport prestation/prix justifié, ) que de trouver des acheteurs sérieux.

dans le doubs, peut-être.

 
Bah tu prends le truc dans le mauvais sens.
Tu dis qu'il y a des acheteurs mais pas de bien a vendre avec un bon rapport QP
Autant dire qu'il n'y a pas d'acheteurs solvable pour les biens qui sont trop cher pour ce qu'ils sont.

Oui liberté - égalité -fraternité, c'est " beau " sur le fronton de la mairie, après ...

Au niveau France, mon réseau à 3 fois plus d'acheteurs qualifiés d'enregistrés que de bien à vendre.

Et ce qui les bloque c'est l’inexistence de biens adéquats à vendre, ou l'inadéquation des biens qu'ils ont les moyens de se payer?

Autant dire ce que tu as envie d'entendre alors.  

 
Ce qui est globalement le cas désormais.  

Comment qualifiez vous vos acheteurs? Parce que il me semble assez facile de se déclarer acheteur, moi même, je suis acheteur dès que je trouve le bien que j'aimerais dans mon budget je serais ravis de faire une offre sauf que mon budget est bien 30 ou 40% inférieur au prix d'affichage des biens que je vise...

Sinon dans un autre domaine, je commence à voir des biens aux alentours de 220 loyers sur Paris, en vu d'un investissement locatif ça me semble pas forcément une bonne affaire mais pas forcément un mauvais plan, je suis notament intéressé par le fait que sur Paris la demande locative pour des petis biens est très forte et je ne la vois pas diminuer significativement dans les années qui viennent.. vous en pensez quoi?

 
Bah je sais pas c'est etrange quoi.
Un client vient te voir et te dit j'ai 300k€ pour un achat immo
(l'acheteur est donc présent et solvable)
ensuite il te dit je cherche un 50m² sur Paris
(le marché est tel que pour 300k€ t'as que des 35m²)
 
Toi tu dis que ton problème est d'avoir des bien à vendre qui soit vendable rapport prestation/prix justifié) que de trouver des acheteurs
Si on revient 10 ans en arriere à 300k€ t'avais +- 80m² c'est tout de suite plus vendable niveau prestation prix non , Ton mec il te l'achete direct ...
 
Bah non toi t'en conclus que le mec il est pas serieux car il veut pas de ton 35m² à 300k€

Les deux !!!
 
J'ai actuellement des acheteurs qui ont des budgets plus que correct pour la région, mais rien à leur vendre qui corresponde à leur attente qui n'ont rien d'extraordinaire à la base.
 
Le cas type, couple ~ 35 ans, qui souhaite une maison avec un plan moderne, ( grand séjour ouvert, grande salle de bain, ...) sur une parcelle de 1500 m2.  
Deux choix se propose à eux:

• des maisons de 20/40 ans qui ressemble à celle de leurs parents, donc qui ne leur plaît pas sans gros travaux, mais avec une belle parcelle arboré de 1500 / 2000 m2
• Faire construire la maison de leur rêve, au goût de leur génération, mais dans ce cas c'est petite parcelle de lotissement recent de 600 / 800 m2 avec vis à vis de partout.