Reprise du message précédent :

 
Ho oui, de l'inflation !!!!!  

 
Peut-être dans ce cas particulier, mais en général sur le long terme l'immobilier suit effectivement l'inflation. De même que les actions.  
 
Le problème de l'immo pour la plupart des gens :

• ils doivent l'acheter en 1 fois, pas moyen d'acheter par petits bouts pour lisser le prix et éviter un mauvais timing
• leur RP sera la majeure partie de leur patrimoine

--> difficile d'éviter l'erreur et ça porte sur tout le patrimoine  
 
Personnellement si j'étais suffisamment riche pour acheter 1 studio par an (pour du locatif) je le ferais même aujourd'hui, c'est "bien" d'avoir de l'immo dans son patrimoine. Mais comme le ticket d'entrée est trop élevé je m'abstiens.
 
 

 
La pierre, c'est du solide, une valeur sûre. Pas comme la bourse.    
C'est vrai à condition de rester longtemps dans son logement ce qui était le cas pour la génération précédente.

C'est ton droit, mais ce n'est pas le débat ici. Tu dis que s'il y a inflation, on peut s'en protéger rapidemment, ce dont je doute fort.
 

Je ne suis pas d'accord. Sur le long terme les prix de l'immobilier suivent l'inflation sur les revenus (principe du tunnel de Friggit), car les gens se mettent en général au taquet et utilisent toutes leurs ressources disponibles pour acheter.
 
D'accord pour dire que les prix étant ce qu'ils sont, ils ne protégeront pas de l'inflation avant longtemps (mais ça n'a rien à voir avec l'endettement).

 
Moi ce qui m'intéresse dans cette opération, c'est de rembourser mon crédit pour "de moins en moins cher", mes traites étant déterminées par un taux d'emprunt fixe.
Plus je rembourse, moins le risque de NE est élevé (il est déjà très faible dans mon cas perso, si je me retrouve en NE, ça veut dire que la situation économique est tellement pourrie que ma situation immobilière est le dernier de mes soucis). Et plus il y a d'inflation, plus je peux rembourser vite (en augmentant mes traites).
 
C'est pour ça qu'à mes yeux, un krach n'en est un que si la chute de l'immo dépasse l'inflation, ce qui veut dire que mon bien perd de la valeur plus vite que je ne "m'enrichis" (plus vite que je ne gagne de pouvoir de remboursement, en fait).

 
   c'est vrai dans ton cas, dans le cas de quelqu'un qui a un apport en cash épargné sur quelques années, la problèmatique est légérement différente. Dans la mesure ou il faut que son apport gagne de la valeur par rapport à l'immo mais aussi que son apport n'en perde pas trop par rapport au cout de la vie auxquel cas il aura épargné pour rien pendant des années ce qui peux être assez désagréable comme impression...

 
Je pense que une inflation contrôlé est une possibilité qu'il ne faut pas négliger.
Elle sera beaucoup plus sournoise que celle des années 70'/80' ou l'on était a plus de 10% pendant 10 ans. Les salaires suivaient.
Je pense que la politique monétaire sera sur une inflation maitrisé autour des 4% afin d'aider les pays membre de l'Euro de maitriser leur déficit et dévaluer l'euro afin de faciliter l'export.
 
Les salaires devant cette inflation "molle" ne seront certainement pas indexé sur l'inflation.

 
Nous sommes d'accords alors, au moins sur le fait qu'acheter un actif surévalué ne protège pas de l'inflation avant longtemps. Et cela me semble être le cas avec l'immobilier à ce jour en France, ou en tout cas parisien/région parisienne.
 
Sur la 2ème partie de ton post: en période d'inflation avec revenus qui suivent l'inflation, il faut mieux a priori mieux s'endetter qu'épargner, si l'actif support de l'endettement n'est pas surévalué au moment de l'achat.

 
encore faut il que ton salaire suive l'inflation

En fait on se précipite plutôt vers une "stagflation"=augmentation des prix (raréfaction des matières premières et alimentaires avec une demande supérieure) et stagnation des revenus, le pire scénario.
L'absence de croissance et d'emploi, le contexte économique global exclue totalement une inflation classique. Dans ce contexte la priorité de demain c'est la bouffe et les minimums vitaux pour aller bosser, s'habiller...etc.  
C'est dans ce contexte que les "bas de laine" serviront à arrondir les fins de mois, que les prêts immobiliers seront des charges plus lourdes à échéances égales et que le crash sera soutenu.

 
Parce que la très grande majorité des Français est obligé de s'endetter lourdement pour acquérir un logement.
Les frais inhérents à ce genre d'opération (frais de mutation, différentiel entre capitalisation et intérêts notamment) font que les 90% de "Français de base", perdraient de l'argent à chaque vente/achat. SAUF dans un marché fortement haussier.
Il est tout à fait plausible que, dans un marché non-bullesque, tu aies perdu de l'argent à chaque vente/achat si tu avais du emprunter 90% de la valeur de ton logement sur 20/25 ans.
 

Flétrouge : baba-barge.
Ça colle mieux, faut renommer la ville.

 
Non non, réalisme: supposer qu'avec une demande mondiale exponentielle en tout et des ressources limitées nous allons connaitre une belle inflation mode 80' c'est carrément plus de l'optimisme   !  Se dire qu'un ingé français qui gagne $$$$$ gagnera plus demain malgré des trains d'ingé indiens à $ c'est aussi furieusement joyeux.
 
Cela dit si il faut mettre une croix quelque part pour participer à la joyeuse inflation je participe volontier, et je me tromperai avec bonheur!

 
 
Ok donc il y'a inflation des prix, des revenus, mais ton taux d'AV passe à 2% ? Wtf ?
 
Je veux bien le détail et le raisonnement derrière une inflation à 8 ou 10% avec les salaires qui suivent mais pas les placements type AV sachant que les AV euros sont des paniers avec dedans des actions, de l'immo, des obligs renouvellées régulièrement etc.
 

 
Je sais pas d'ou te viens cette idée mais si tu achetes sur 20 ans et que tu revends au bout de 10 ans dans un marché stagnant t'es pas perdant.

Sadlig t'es gentil mais avec les FNR réduit tu biaises totalement le raisonnement.  
 
Donc tes achats revente successifs sur une période où l'immo a fait + de 100% sur le territoire et en plus de ça avec un achat en VEFA avec FNR réduits...je suis pas sûr que ça soit très pertinent d'en faire un cas d'école.

Encore faut-il rester plus de 10 ans dans un bien...

 
Ca dépends (principalement du prix d'achat et du loyer d'un bien équivalent...)...

Vous avez des exemples de personne qui ont réussi a se constituer un patrimoine en restant a vie en location, en comptant simplement sur la difference entre un loyer et un emprunt ?

Et qu'est ce qui est plus liquide que du cash ?
En un après midi, je me pointe dans une agence et j'achete entre 1 à 4 tas de briques au prix affiché (donc pas de négo, vendeur obligé de vendre).
L'inflation peut être sournoise mais faut être un peu limité pour se reveiller quand tout a pris entre 30 à 50% dans les dents.

eurotunnel, france telecom, alcatel, eurodisney , natixis  
etc et avant le crédit foncier, le canal de panama, les emprunts russes, les mines en afrique etc  

Que dans les faits il doit y avoir à peu près 0,01% de risques (tant qu'il n'y a pas de chiffre indiquant l'inverse, j'estime honnêtement que c'est de cet ordre) et que vouloir devenir proprio uniquement à cause de ca est débile? Pas besoin

Je viens de prendre une location: T3 dans Paris 11, 60m² avec en sus balcon de 4.5m² et box de 10m², neuf, 2000€/mois CC. J'ai bien mal au fion quand même. Still waiting for the krach.

2k€ le 60m²

 
C'est assez haut quand meme
http://www.lavieimmo.com/immobilie [...] /prix.html

 
ouais j'ai edité me suis planté

Et ouais, ça me désole.

Mais bon entre les trucs anciens délabrés à 1800€ que j'ai vus et ce neuf à 2000€, j'ai pas hésité longtemps. Et puis bon le bailleur me fait la fleur de me rembourser la cuisine que je vais installer. ²

Les taux d'intérêts vont suivre, mais l'inflation va laminer ton capital de départ.
 
Je ne parle pas d'une difficulté technique, mais d'une "résistance" psychologique. Tu n'as pas vraiment répondu à la question "à partir de quelle valeur d'inflation, tu débarques chez le premier AI venu pour tout acheter ?"

 
C'est ce que je dis à chaque fois.
Dans un scénario classique d'inflation, les salaires suivent. Sinon, c'est un scénario de stagflation (le pire qui pourrait arriver aux gens comme moi, en fait).

 
Quel niveau de patrimoine?

 
Et actuellement j'ai plutôt l'impression que globalement les salaires ne suivent pas.

 
Comparable a celui d'un couple CSP+ d'aujourd'hui qui vient de partir a la retraite quoi.
Je dirais qu'a vue de nez ils sont autour de 500k€ non ?

 
Je pense qu'on peut compter déjà 100 € HC / mois pour le box...

Si l'inflation ne touche pas l'immobilier ... que ca soit à 0 ou 15%, j'm'en branle totalement.
C'est comme si le paquet de clopes faisait x3 alors que tu fumes pas ...
 
Je me mets à acheter si l'immo continue sa montée.

 
Mais dans ce cas, ton apport hfrien va fondre comme neige au soleil

Neuf neuf, l'immeuble finit de se construire. 5 étages et 2 apparts par étage, petit immeuble donc.

J'ai pas de photo mais béton ciré au sol, le truc est assez moderne. A part la présence de ce bon vieux chauffage électrique.

Mais clairement quand je vois le prix moyen du m² à la location sur Paris sur le lien qui vient de passer, j'ai pas dû voir les bons appartements sur la trentaine que j'ai visités.

 
Les parents de ma femme. En location avec 3 moufflets jusqu'à ce que les enfants aient +20 ans dans un 150m² à Valence pour une bouchée de pain et achat d'une maison de 300m² en 1999 après +60 visites