Reprise du message précédent :

 
Encore, encore!!!

 
Merci de confirmer ton absence de chiffres.  

C'est surtout que quand on prend une loc' faut pas hésiter à vérifier le pedigree du proprio. Certains sont des investisseurs et c'est OK, d'autres des touristes et il vaut mieux éviter les touristes si l'on veut rester longtemps (et accessoirement que la location soit correctement gérée).
 
Je me répète   , mais bailleurs institutionnels > tous les proprios du dimanche. Parfois ils vendent les immeubles à la découpe, mais au moins les baux sont de 6 ans.

T'avais besoin d'une confirmation?

 
 
T'es pas mieux à soutenir l'inverse.
 
Perso, je n'ai pas peur de quelque chose qui n'est pas quantifiable.
 
edit: Et comme dit plus haut, le pédigree du proprio, ça en dit long.

Le problème de investissement locatif, c'est la diversification.
Il faut absolument avoir 3 ou 4 biens pour mutualiser le risque, et vu les prix actuels c'est pas évident.
 
sinon tu peux très bien en avoir un et avoir un locataire sans problème, mais c'est un risque à assumer.
 
De plus la fiscalité est de moins en moins favorable, et risque en capital n'est pas négligeable en ce moment.

pas compris,c't'un critère de bobo-bourge ça ?

mes parents ont acheté un appart à la fin des années 90, la locataire a du partir le jour de la vente (je me souviens plus des détails en dehors du fait que l'ancien proprio avait "oublié" de notifier le locataire de son 2nd droit de préemption sur le prix négocié par mes parents et que du coup, ça s'est résolu en lui filant 500F en liquide contre son dédit écrit, pas nous, hein, l'ancien proprio)

Attendre le crash c'est une idée qui semble bonne (qui l'est pour de nombreuses régions) mais plusieurs points me semblent flous:
 
- Est il judicieux d'attendre, en pleine crise de l'€ avec des liquidités susceptibles de s'envoler purement et simplement? Compter sur une explosion de la bulle en se voilant la face sur une possible (probable?) explosion de l'euro qui flotte aussi dans l'air avec des conséquences inévitables sur les placements financiers n'est il pas un peu simpliste?
 
Une habitation principale conserve sa fonction et si elle est adaptée à la cellule familiale et aux revenus du foyer: sa valeur vénale importe finalement peu (sauf pour s'astiquer le poireau quand ça monte et faire la gueule aux voisins quand ça descend.).
 
Un placement financier qui dégringole (chute de la bourse, disparition d'actif, dévaluation des matières stockées, taxation en hausse (c'est à la mode)) est une perte sèche sans contrepartie...
 
En gros, avoir les moyens d'acheter sa résidence aujourd'hui et ne pas le faire en attendant une baisse massive n'est-il pas un pari risqué ou une solution sans gain réel (coût du loyer, perte de temps, incertitudes liées aux taux d'intérêts et aux taxes sur les placements, à l'accès aux prêts...)
 
L'opération devient gagnante avec un pourcentage déterminé atteint sur une durée précise: Une baisse rapide insuffisante ou importante mais sur trop long terme sont sans réel gain pour l'acheteur qui attend l'instant T.
 

 
C'est judicieux parce que l'inflation ne pointe toujours pas le début de son nez et que, oh miracle, on peut la voir venir. Au contraire d'un krach boursier qui peut lui, être beaucoup plus rapide. C'est sûr que si ton apport est dans des actions facebook, c'est pas top  

 
Oui est non. Effectivement, une fois acheté, sa valeur importe peu. Sauf qu'en achetant tu fais souvent des concessions et que plus l'immo est cher, plus les concessions sont importantes (plus longues distances de ton taf, moins de m² habitable, moins de terrain, etc.
Alors oui, si tu achetes 300 et que ton bien en vaut 200 10 ans plus tard, tu t'en fiches mais si tu avais toujours les moyens d'acheter à 300 mieux et moins loin, tu as de quoi être deg.

A Flétrange, la réussite d'une personne se mesure à la taille de son chenil.  

L'inflation n'est pas quelque chose d'immédiat et si elle pointe son nez, tu as toujours possibilité de protéger ton blé dans un bien immo, matière première, autres devises, ... en 1 journée ...
La seule grosse crainte serait une faillite bancaire d'un grand groupe avec un état qui ne suit pas (les fameux 100k€/pers) ou pour les gros apports (donc >100k€ dans la même banque).
 

Tout dépend dans quelle situation tu te trouves. Si tu peux acheter cash et spécules sur une baisse, tu peux attendre tranquillement.
Si tu as juste un bel apport et que tu sois obligé d'emprunter, la hausse des taux peut t'exclure du marché ... mais si toi (le hfrien) ne peut plus acheter, il est facile d'imaginer la masse en dessous aussi exclue. Les prix ne tiendraient pas au niveau actuel.

Ca fait 3-4 ans qu'on est en crise de l'euro. A chaque fois, c'est la réunion de la dernière chance et pourtant, l'euro est toujours là. Potentiellement, il est possible d'y laisser des plumes mais dans un scénario à la japonaise, c'est l'opposé. Vu les politiques d'austérité, cette idée ne me semble pas à écarter.
 

C'est le pb d'échelle de temps : la cellule familiale évolue. Les gosses grandissent et les besoins sociétaux évoluent : mobilité, qualité de fabrication, besoin d'espace, ...
 

Ne pas acheter, c'est aussi un moyen de conserver une flexibilité dans sa vie : mutation, vie de couple, gosses, ...
Placer son patrimoine dans des actifs risqués n'est pas la solution. Il est toujours possible de placer en bourse sur tout type d'actifs et de diversifier par zone géographique, secteur d'activité... tout en gardant des valeurs peu volatile.
Perso, je ne souhaite pas rigidifier ma situation pour garder de la mobilité. Je regarde également le patrimoine de mes ascendants. Ils sont fortement présents sur l'immo, il n'y a pas de raison que je me précipite sur ce secteur qui me semble actuellement surévalué.

ça fait rêver

 
C'est surtout que je ne vois pas en quoi le retour éventuel au franc serait un problème pour l'achat immo ? Les prix seront affichés en francs, les comptes bancaires et autres instruments financiers aussi, ainsi que les contrats (salaires). Les prix des biens importés augmenteraient sûrement un peu / beaucoup et puis... quoi ?
 
Bref, j'ai pas mal entendu dans mon entourage des gens qui mettent leurs maigres économies à l'abri en achetant de l'immo, ça me paraît assez contre-productif

D'ailleurs, d'où vient cette mentalité ?

 
J'ai le raisonnement totalement inverse :  
- je préfère savoir mon argent "en sécurité" dans un actif immobilier plutôt qu'en Bourse ou au sein d'un établissement bancaire auquel l'Etat n'offre qu'une gaantie de 100 K€,
- l'acquisition de sa résidence principale n'est en rien un frein à la mobilité professionnelle, au contraire même. En revanche je pense qu'il faut dès le départ prendre un logement assez grand pour permettre d'accueillir l'accroissement de la famille.

 
Cette explication ressort souvent sur ce topic et ne me convainc jamais totalement...  
A partir de quel niveau considères tu qu'il y a trop d'inflation, par exemple?

A priori on aura toujours besoin de se loger, sur le long erme et en particulier les 1015 dernières années, l'immo a été bien plus rentable que la plupart des actifs...

+1

-1 on t'a déjà démontré plussieurs fois que ça n'était possible et valable que dans certains cas très particulier...  

 
Le fait d'être proprio sans avoir à payer un loyer à son bailleur ou son banquier est quand même un avantage considérable qui renforce le souhait d'avoir de l'immo, particulièrement lors de la retraite où les revenus seront moindre.
 
Le fait que l'immo ait évolué favorablement par rapport à l'inflation sur longue période conforte cette vision.
 
Le fait que les autres formes de placements alternatifs ne délivrent pas toujours ce qu'on est en droit d'attendre finit par renforcer la conviction que l'immo constitue une valeur refuge.

Quand il te faut une brouette de billets de 500€ pour acheter ton pain?

 
A ce moment clairement si tu n'as pas déjà dépenser ton cash c'est trop tard....

 
A partir du moment où l'inflation "officielle" mange totalement ton rendement par exemple.  
 
Tu vois bien au quotidien qu'en dehors de l'immo le prix des médocs, de la bouffe, des vêtements, des technologies n'a pas explosé depuis 10 ans non ?  
 
Si demain tous les prix à la consommation prennent 10/15% par an tu vas t'en rendre compte rapidement parce que tu te diras: Ptin c'est pas possible il y'a 4 ans un pull chez Gap ça valait 40 euros et maintenance ça coute 70 euros.  
 
Enfin je sais pas, tu crois que tu ne vas pas te rendre compte le jour où la grosse inflation va arriver ?

 
Différence intérêts/inflation > 15% ?

Du 5%, ca commencerait à être joyeux ...
Après le taux d'inflation ne fait pas tout, il faut aussi que l'immo suive car la grande partie de mon cash est destinée à ce but donc dans un scénario d'inflation à 5% mais avec de l'immo qui se vautre ca reste quand même positif (dépenses courantes + cheres = baisse du pouvoir d'achat immo donc baisse des prix (je ne crois pas à une forte inflation soutenue par des salaires qui suivent)).

 
On va pas recommencer à imprimer des billets, et réarondir les prix aux prix psychologiques supérieurs ?  
 
Sérieusement ?  

C'est un peu l'objet de mon message qui a été cité plus haut

La démonstration ne m'a convaincu faut croire.
D'autant qu'après 3 mutations en moins de 10 ans et donc 2 ventes associées je n'ai objectivement pas de raison de changer d'opinion.

Tout le monde a tes moyens financiers, c'est sur
Pour beaucoup de personnes une mutation géographique avec vente de l'ancien logement est synonyme d'un moment difficile à passer financièrement ... et nerveusement.

Je ne vois pas bien en quoi cela joue sur la question d'une mutation : quel que soit le prix, tu achètes puis tu revend (ou tu conserves en location).

+1
 
Le risque d'hyper-inflation reste faible AMHA. Pour moi une période de forte inflation selon les normes modernes, ce serait entre 5% et 8%. Est-ce que si l'INSEE vous sort une inflation à 6% vous vous précipitez pour acheter de l'immo ? J'en doute fort. Et pourtant en cinq ans, tu te prends presque 34% dans les dents. En 7 ans, 50%.
 
Autrement dit avec cette hypothèse, en 7 ans, les prix peuvent augmenter de 50%, sans une hausse notable du Friggit.
 
EDIT: Et pour moi inflation = inflation des prix et des revenus.

 
Il faut dire que tu as l'assise financière du francais moyen...  
 
De plus il me semble que tu as revendu à perte ton dernier logement et que tu ne t'en ai sorti que grace à la garantie revente...

 
Du fait que les prix n'ont cessé d'augmenter très rapidement ces 10 dernières années. Je pense que les Espagnols qui ont peur du retour de la peseta ne se précipitent pas pour acheter de l'immo... (enfin si, de l'immo parisien   ).

Tout le monde n'a pas de matelas de sécurité assez épais ... tu fais quoi si la vente de ton appart sur Nantes se vautre ? Tu décales l'achat de la maison sur Bordeaux faute de fonds supplémentaires ?
Tu fais un crédit relais ? Combien sont / ont été dans la merde avec cette méthode ?
Tout le monde n'a pas un bien digne d'interet pour attirer du parigo fortuné prêt à payer cash.
Pour beaucoup, changer de lieu ca veut dire repartir en location le temps de vendre la première baraque (donc loyer + emprunt) afin de récupérer ses billes pour ensuite penser à ré-acheter derrière.
Tu bouges plus facilement en quittant une location avec 3 mois de préavis pour te retrouver une autre location à l'autre bout de la France.

Je ne crois absolument pas à une inflation 70s-80s like avec des revenus qui suivent pour la maintenir ...

C'est à peu prés le même type de réponse que j'ai recue...
Je pense que ca doit être plus ancienne comme mentalité. Etre proprio, c'est comme avoir un Rolex à 50 ans, je suppose.

 
Mais en fait, le problème vient plutôt de la confusion habituelle comme quoi l'immobilier protégerait de l'inflation. Alors que ce qui "protège" de l'inflation, c'est plutôt le fait d'être endetté pour un actif non-surévalué au moment de l'achat. Mais si l'on s'endette pour un actif surévalué par rapport aux sous-jacents (pour l'immo: revenus, loyers), cet avantage que procure l'endettement peut être compensé par la perte en valeur de l'actif, acheté initialement trop cher.
 
Je pense que la confusion vient des années 70, où les gens se sont endettés pour acheter de l'immo, et ont remboursé en monnaie de singe. Mais ne faisons pas semblant d'oublier qu'ils ont acheté sur des valeurs non-surévaluées par rapport aux revenus/loyers (cf. friggit), et ce qui les a "protégés" par rapport à l'inflation, c'est plutôt le fait d'être endettés, plus que le support de leur endettement.
 
De plus, en cas d'inflation (pas d'hyper-inflation, mais d'inflation), les taux d'intérêts seraient certainement augmentés, ce qui va dans le sens d'une baisse en valeur de l'immobilier.

 
Ouais enfin perso je pense qu'être proprio à la retraite est "important". Mais en ce qui me concerne, c'est dans tellement longtemps...

 
Tout à fait c'est aussi un status, hier je voyais sur facebook une connaissance dont le status disait: "Enfin proprio dans un mois, je commence les cartons...", elle aurait pu dire "Déménagement dans un mois, je commence les cartons" mais non elle a voulu mêttre en avant le changement de status, d'ailleurs les commentaires étaient pleins de messages de félicitation...

 
Ho oui, de l'inflation !!!!!