Reprise du message précédent :
Pour du locatif, tu peux retirer les intérêts d'emprunt de tes revenus locatifs en effet

Se renseigner sur les modalités d'un investissement après avoir signé  

Euh... en RP les transactions baisses UNIQUEMENT parce que les banques ont fermé le robinet... faut pas croire que deux neurones se sont touchés dans le cerveau de la populasse

Tout va dépendre du régime fiscal que tu vas prendre. Dans le régime classique, tu vas pouvoir déduire le coût des intérêt d'emprunt de tes loyers. Par contre, tu vas devoir déclarer tes revenus locatifs sur la déclaration d'impôts sur le revenu en totalité (frais de fonctionnement et intérêts déduits).
Il existe aussi le régime micro-foncier dans lequel tu déduis forfaitairement une partie des loyers comme étant des charges (30%). Il y a une limite en montant de loyer annuel reçu.
Le choix du régime Microfoncier se fait pour une durée de 3 ans.
 
Il faut donc que tu calcules les montants de charge déductibles (travaux, intérêts, frais de gestion, assurance, impôts fonciers...) pour voir si ça représente plus ou moins de ces 30%. Dans tous les cas, tu devras payer de la CSG / RDS sur les loyers perçus et les déclarer dans ta déclaration.

 
 
ah bon ? intéressant à savoir et c'est qui qui te couvre la différence ?

http://goo.gl/SqXMy    

Pourquoi ? l'immo, ça gagne à tous les coups    
 
Quand on est locataire, on a l'impression d'enrichir un max son proprio. Après, quand on prend en compte l'imposition, ce n'est majoritairement pas par le biais des loyers que les investisseurs ont construit leur patrimoine mais c'est par la flambée de la valeur des biens.
En gros, on a raté le coche des années 80 et 90.

 
 
justement je ne suis pas certain de ca. La capacité de production est extensible sur beaucoup de produits donc l'inflation sur ceux ci ne serait pas automatique, et c'est je pense d'autant plus vrai dans une économie mondialisée.  

Ouais mais va dire ça aux trentenaire dont les parents se sont enrichis grâce à l'immo, ils sont convaincus que la seule manière de faire du blé est d'acheter acheter acheter acheter.  

C'est le cas du couple de parigot que je connais qui voulait acheter alors qu'ils étaient logés gratos sur paname.

Forcément, grand papy a fait sa fortune grâce à l'immo : ou plus précisément, grâce à 15 années d'explosions des prix immo.

 
On a tous été conditionnés par le Monopoly (où tu as intérêt à acheter tout ce sur quoi tu tombes les premiers tours ).

C'est contre-intuitif, car pour s'enrichir il vaut mieux acheter pas cher et vendre cher.
Là on achète cher avec l'espérance de vendre encore plus cher.

 
Clair    
 
Faudrait faire un Monopoly HFR avec prise en compte de l'intérêt ou non à être locataire, les   ne  comprendraient plus rien

Je vais vous démontrez que l'on peut toujours gagner de l'argent en investissant dès maintenant dans l'immobilier.
   
 
Regardez ce truc dans Melun :
 
http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=12_s
Propre, en centre-ville de Melun (le direct pour Paris Gare de Lyon dure 30 minutes), le centre de Melun est mort le soir pour sortir mais ni "dangereux" ni moche pour information. Charges faibles.
 
Pour faire de l'investissement locative.
Voici le plan :
il est à 105 k€, je pense qu'en négociant un peu, on peut l'avoir à 100 k€ + 5 k€ de frais de notaire inclus.
 
Pour le financement :
- investir en cash 35 k€ (je les ai)
- crédit de 70 k€
 
Sur 15 ans, taux de 3.46%+0.36% (assurance), donne une mensualité de 519,70 euros, à peu près le prix auquel le logement peut être loyé.
Revenu brut de 6240 euros par an.
En régime d'imposition "meublé", 50% d'abattement donc 3120 euros à déclarer.
Avec un taux marginal d'imposition de 30% (le standard HFR   ), les impôts à payer sur les revenus de la location sont de 936 € par an, soit 78 € par mois à provisionner.
78 €, c'est à peu près tout ce qu'il y a à débourser par mois donc, puisque les loyers compensent le remboursement du crédit.
 
Donc au bout de 15 ans, l'investisseur possède un bien de 100 k€ (si le prix de l'immobilier n'a pas changé...).
 
Voyons maintenant ce qui se passe du côté de celui qui n'investit pas dans l'affaire. Le aigri du topic, oui toi    
Il conserve donc ces 35 k€ de départ à la banque, et pourra épargner 78 € (de plus) que celui qui a investi dans l'immobilier.
Pour obtenir un capital de 100 k€ à 15 ans d'échéance, il faut trouver un rendement de 5 % net.
 
Et surtout, que vaudront ces 100 k€ dans 15 ans ? Dans le même temps, l'appartement à 100 k€ d'il y a 15 ans, peut bien valoir 125 k€ (ce qui correspondrait à une inflation de seulement 1,5% par an) en 2027.
 
Mon calcul n'inclut pas les rénovations et imprévus, OK, mais j'ai fait le calcul avec un loyer faible et non revaloriser dans le temps à ma décharge.
Bon, et un coup de peinture, et les joints de la cuisine/salle d'eau, je peux le faire moi-même.
 
Remarquez enfin que pour obtenir les 100 k€ sans investir dans l'immo, il faut un rendement net de 5%, donc une situation fortement inflationiste pour trouver de tel placement sauf si vous allez prendre des risques sur les marchés financiers (c'est mon cas), et que je compare cela à une situation faiblement inflationniste (1,5%/an) pour valoriser l'appart à 125 k€ en 2027. Pas déconnant quand on sait comment le système repose sur une création monétaire incessante depuis des décennies/siècles.
 
Au passage, notez que j'investis dans un bien en centre-ville (oil pic toussa) et avec de beaux volumes et correctement agencé.
 
Là, je suis en fin de contrat, bientôt salaud de pov' en reconversion/formation pour 8 mois pour faire plus de    par la suite. Dans un an, je vais commencer à explorer sérieusement le marché dans le sud de la Seine-et-Marne (un endroit que je connais bien pour y avoir grandi) et trouver les biens qui maximisent le rendement brut de l'investissement. De mon côté, je louerai sur Paris.
 
Tous les 3 ans (le temps de remettre 30/35 k€ de côté), je refais le même investissement. C'est une première ébauche, il faut que je regarde si ce n'est pas plus intéressant d'emprunter plus (moins d'apport) et de passer sur un régime d'imposition où l'on déduit les intérêts les premières années.
Avec un tel apport, l'opération est presque transparente sur mon reste à vivre au quotidien.
 
 
 
Bref, c'est possible et pour 30 k€ d'investis tous les 3 ans, on récupère 100 k€ (et plus si inflation) dans 15 ans, de quoi devenir à son tour le babyboomer haït de la futur génération dans 20 ans.  

J'étais peu solvable en école primaire et au collège

Mais ouais ! Vas-y !
On a besoin de gens comme toi

FN, CSG ?  

salut  
 
comme deja dit : 2 options
 
1 - le plus simple mais pas forcement le plus avantageux : le Micro Foncier => prix du loyer HC*12(*0.7) les impots font le calcul de 30% d'abatement sur la somme a ajouté a ton revenu imposable  
2- "au réel" tu declares tes revenus dans ta déclation sur l'imprimé 2044
du deduit tes charges, tu fournit les justificatif a la demande:
 - interet d'emprunt
 - assurance habitation bailleur
 - frais de gestions
 - les 14% (je sais pas si ça existe encore)  
 - la taxe fonciere
 - les charges de copro (il me semble)
 - les travaux hors peinture
 
c'est expliqué au dos de la 2044
 
a toi de faire tes calculs pour choisir ta déclaration

Non mais tu n'as qu'à t'en prendre à toi-même hein    
Une bonne gestion, ça commence dès l'âge de raison (7 ans).
Regarde, Mozart n'a pas attendu l'adolescence pour prendre en main sa carrière.

 
Post assez intéressant.
Ton calcul est pas mal mais il manque à mon goût beaucoup d'éléments pour avoir une idée du rendement réel (des éléments dans les 2 sens d'ailleurs mais bon il manque la TF par exemple), ensuite avec tes hypothèses (surtout le loyer que je ne saurais valider ou infirmer ne connaissant pas la zone même si j'ai regarder vite fait sur seloger et le loyer  a l'air cohérent par contre il y a 11 résultats ce qui me semble beaucoup...) c'est pas si mauvais (en même temps tu prends un bien à moins de 200 loyers donc forcément)...  
Sinon 2 remarques pour louer en meublé, il faut des meubles...  
Tu n'as pas tenu compte de la vacance qu'elle est la demande pour ce genre de bien à Melun?
Avec un prix de l'immo constant, c'est donc légèrement plus rentable que d'épargner, après ça demande un travail largement supérieur pour gérer le bien (travaux, réparations,  visites...) et le risque est tout de même plus élevé (mais l'espérance de gain est potentiellement supérieure)
 
Ensuite sur le fait de répéter l'opération, il faut tout de même pouvoir sortir à chaque fois 78€ de plus tous les mois (tu me diras les loyers augmentent...) et à terme ça représente un travail conséquent de gérer un nombre important d'apparts surtout des petites surfaces ou tu vas avoir un turn-over significatif...  

 
J'ai 31 ans Je n'étais donc pas bien vieux en 80-90 !
Heureusement, mes vieux n'ont pas raté le train. D'ailleurs, en faisant un rapide calcul, je crois qu'ils ont plus de capital qu'ils n'ont touché en salaire de toute leur vie. Ce n'est pas les héritages qui les ont enrichi. Ils mettent ça sur le dos des week-end et vacances passés... à faire de la rénovation immobilière.

 
J'ai lu en diagonal mais ça se tient. Ca suppose quand même un achat à 200 loyers entre centre ville d'une ville relativement attractive (donc on est déjà pas cher je trouve), ça suppose de meubler l'appart : ce qui n'est pas un problème, après quelques années à vivre avec un équipement moyen, pourquoi ne pas le recyler dans un investissement locatif meublé plutôt que de tout jeter ? et Ca suppose enfin un crédit immobilier à des taux ultra bas comme c'est le cas en ce moment.  
 
Toutes les conditions sembles-réunies dans ce cas, mais à voir plus en profondeur l'histoire...
 

 
Il fallait acheter dans les années 90 !  
 
Pour sûr, si j'avais été déjà majeur à l'époque j'aurais acheté vu les rendements.
 
C'est ton passage en gras qui me dégoute sur notre soit disant pays égalitaire

 
Plus les meubles, la vacance, la rénovation, les remises au norme (soit actuelles, soit futures qui peuvent devenir obligatoires, etc.). Mais à part ça, oui, c'est intéressant. Autant que regarder les statistiques de rendement locatif, quoi.
 
Sans compter que tu pars d'un cas particulier sur lequel tu n'a pas toutes les infos !

 
C'est toujours très facile de dire ça après coup, il est par contre plus difficile d’être sur qu'on l'aurait fait à l'époque pour pleins de raisons différentes...

 
Avec un immo constant, c'est déjà beaucoup plus rentable, car j'ai comparé avec des placements à 5 % net , 5 % net avec les mesures fiscales que le gouvernement nous pond, tu te rends compte ! Avec des rendements nets à 3/4 % (plus réaliste sur un portefeuille globale) sur une AV, l'épargne doit produire seulement 70/80 k€ au bout de 15 ans.
Concernant les travaux... Regarde les photos de l'appartement, il est vraiment très propre, le coin cuisine est nickel. Encore une fois, un pot de peinture et un week-end tous les 5 ans, Quelques joints de carrelages, une pomme de douche et de la robinetterie d'occasion, ce n'est pas cela qui ruine l'affaire. Après, il y a la chaudière, point de dépense important. Il faut effectivement penser à provisionner 2 k€ tous les 15/20 ans. Les ravalement de façades, aussi. OK
 
Oui, la gestion de location c'est du boulot, mais si l'on regarde le temps consacré en 15 ans et le bénéfice financier que l'on en tire, le taux horaire doit être assez bons.    
Avoir à dépenser 78 euros en plus par mois tous les 3 ans, ce n'est pas énorme, cela correspond à une augmentation de son salaire de 1.5 k€ (net avant impôt) tous les 3 ans, si tu n'arrives pas à négocier cela avec ton patron, change de boîte (je suis dans le cas, d'un jeune investisseur cadre/ingé. en début de carrière).. Si je prends l'hypothèse que les loyers augmentent peu, genre 1% par an, soit 5 euros par mois, le loyer ne compense pas/peu les 78 €)
 
 

 
Tout à fait    
Et compléter systématiquement avec des équipements d'occasion, quand on meuble pour les "autres", on s'en moque que ce soit neuf ou d'occasion.    
 

 
Je pense que Melun est vraiment un endroit "stratégique", rappelons qu'il s'agit de la préfecture du 77, qu'il y a Paris à 30 minutes (Gare/Gare), et que le centre-ville n'est pas moche, le style hétéroclite des immeubles en centre-ville aurait même un certains charme si les façades étaient nettoyées, bien plus que certains quartiers de l'est de Paris à mon sens).
D'ailleurs, je pense qu'il y a un vrai potentiel de valorisation du centre-ville.
J'ai eu l'occasion de m'y promener un soir un week-end en sortant d'un resto, il n'y personne dans les rues le soir, et pourtant, il y a des petites rues et des places, qui mériterait que l'on y installe 2/3 bars en vue pour que le quartier prenne vie. Bref, c'est un endroit qui a un vrai potentiel de gentrification.
Pour le moment, les "riches" prennent des maisons en périphéries (quartier de la Rochette, maison à 400/700 k€, etc) mais qui nécessite de prendre la voiture pour aller au resto/marché/petit commerce, etc, peu pratique donc, mais j'imagine que ces gens ne veulent pas se mélanger (pour le moment) aux population plus populaire du centre.
 
Il y a aussi la ville d'Avon plus au sud qui est dans mon viseur. Et peut-être aussi Nemours encore plus au sud.
 
 
Pour les meubles, je vais bientôt avoir une gazinière, un frigo, un clic clac (en bon état), un sommier, etc à céder (je vais les conserver chez mon père).
Je pense qu'en prenant des objets d'occasions, on peut meubler pour très peu chère.    
 
Donc mon calcul, j'ai oublié la TF, moins de 350-500 € par an. Donc 7500 € à décaisser sur 15 ans.
 
Pour un loyer de 500 €, on va toucher tous les jeunes 25-30 ans, donc rotation importante tous les 3/4 ans, oui.
Il faut prendre en compte les vacances locatives, effectivement, mais je pense que lorsque le loyer est raisonnable, le bien est très rapidement reloué. Par exemple, dans mon immeuble actuel, il y a pas mal de rotation (étudiant/jeunes), mais la bailleur propose des prix raisonnables, et du coup, les biens sont reloués dans la foulée sans mois perdus.
Je pense que c'est plus intéressant pour tout le monde de proposer des biens avec un loyer raisonnablement tarifé : pas de mois perdus pour trouver un pigeon, le locataire est content d'avoir un loyer correct et n'a donc pas l'idée d'aller voir ailleurs (sauf si mutation ou changement de situation personnelle bien sûr).
 
 
Le plus inquiétant dans cette histoire, c'est la crise économique.
Les 2 risques sont :
- une dépréciation forte de la valeur des actifs même à échéance 2027.
Par exemple, si l'appartement perd 40 %, le bien se retrouve à ne valoir plus que 60 k€. Remarquons quand même que dans le cas d'une économie en dépression, il serait difficile de placer à plus de 2% net, et que l'épargne des 35 k€ initiale avec le placement des 78 euros mensuels ne rapporterait guère plus que 60 k€ in fine.
- une dépréciation forte des prix à la location.
Marché de l'offre et de la demande, toussa. Je ne vois pas de raison à une diminution de la demande (cf démographie) par contre la solvabilité des locataires pourraient être entamée par la crise (toujours elle), si l'on supprime/abaisse fortement les APL par exemple.
Autre "risque", si l'on construit beaucoup beaucoup de logement (mais je crois comprendre que l'on n'en construit jamais assez   )
 
Mon avis sur l'avenir :
Le phénomène de ré-urbanisation va s'intensifier. La raréfaction des énergies fossiles et le renchérissement des énergies va conduire les gens et toute la société à limiter les déplacements et les transports (première activité émettrice de CO2) au sens large du terme, plus que jamais, investir en centre-ville, est un bouclier protecteur contre ces évolutions à long terme.
Je n'arrive pas à croire à une dévaluation forte de la valeur des actifs. Les capitalistes qui fournissent du travail aux salariés, les classes supérieurs possédantes, les gens aux manettes des banques centrales, de connivence avec les gouvernement de gauche et de droite, feront le nécessaire pour éviter une dévaluation des actifs.
 

Je ne dis pas que c'est un mauvais choix mais que ça reste un investissement, avec ses risques, qui ne sont pas moindres.
 
Acheter du locatif aujourd'hui, ça reste un pari sur une stabilité relative des prix immo, une fiscalité qui reste avenante et une politique énergétique pas trop pénalisante. Ce n'est pas plus con qu'un autre pari, mais ça en reste un !
 
Tout dépend la part de ce montant das ton patrimoine

 
J'ai passé mon bac en 99, donc non, il n'y avait pas moyen d'acheter avant la montée. Maintenant, j'ai fortement épargné. Ca pourrait me permettre d'acheter un petit logement, même avec les prix actuels.
 
Pour le cas de mes parents, ils ont sacrément profité du système, c'est clair. J'avoue que j'ai un peu de mal quand ils m'expliquent que ce n'est que le fruit de leur travail. Certes, ils ont fait des efforts mais aujourd'hui, ils se retrouvent à gérer un patrimoine sans en avoir le recul : la gestion locative ça va, l'optimisation fiscale, l'étude du contexte économique, la gestion des placements, c'est plus que limite.

 
J'avais cru comprendre que tu étais en reconversion...  
 
Je pense par contre que tu sous estimes le turn-over et les travaux de rénovation à faire. Les locataires ne font attention à rien tout le monde le sait...  
 
Pour le reste, avec les chiffres que tu donnes on est autours des 200 loyers donc oui pourquoi pas c'est pas l'affaire du siècle mais c'est pas mal et je crois que tout le topic est plus ou moins d'accord avec ça (surtout en ces temps de faible rendement de l'épargne.
Sinon Melun j'y suis jamais allé et j'ai pas l'intention d'y aller donc si tu dis que c'est génial très bien...Je ne faisait que mettre en évidence les risques liés à la faible demande locative, le turn-over et les impayés...  
Dans le même genre visiblement Cergy (ou a acheté arak) offre des rendements pas trop mauvais il me semble...    
 
D'une manière plus globale, oui il y a sûrement des bonnes affaires à faire si tu prends la France pour terrain de jeu malheureusement tout le monde ne connait pas pour y avoir grandi un zone ou l'investissement locatif est rentable...
 
Enfin attention à cette annonce qui cache peut être un loup (même si en jetant un oeil rapide sur secrecher y en a pas mal dans le même genre...)...

 
 
J'ai a peu pres les memes valeurs que toi avec les memes approximations.
Par contre il y a une donnée qui me parait pas prise en compte : les charges. Tu comptes le loyer comme si tout te revenait, donc comme si les charges n'étaient pas incluses.
Imaginons que tu as 90€/mois de charges, soit tu dois les compter dans tes dépenses de ton coté, soit tu les rajoutes au loyer pour qu'elles te soient transparentes, mais est ce du coup 520 + 90 = 610€/mois dans cette ville, c'est louable ?
 
Donc si on reste sur le loyer a 520, on a donc en dépenses en + de ton coté:
TF (500€) + charges (90/mois) + travaux (300€/an) = 28200€ net sur 15ans a enlever et ca devient beaucoup moins rentable    
J'oublie encore l'assurance de l'appartement.
 
Apres oui on ne prend en compte aucune evolution (ni du loyer, ni des charges qui peuvent bien augmenter quand les immeubles vieillissent, ni de la valeur de l'immo dans 15ans, ni de la fiscalité et de l'imposition qui peuvent se durcir)
 
C'est potentiellement toujours rentable, mais y a plus besoin d'epargner a 5% pour avoir l'équivalent.  

De plus, toutes les charges ne sont pas récupérables sur le locataire

 
Il ne faut pas oublier les autres frais annexes : le temps passé à faire des visites + coûts de déplacements, les risques d'impayés, la vacance locative et les dégradations (encore pire dans un meublé), les charges non récupérables (ravalement, cage d'escalier, élec, vétusté générale)...  
On oublie aussi les frais d'agence : il faut que la valeur du bien augmente pour retomber sur la valeur initale.
 
L'investissement locatif présente des risques non négligeables dans la rentabilité financière. C'est surtout un investissement peu fluide : comment on fait pour récupérer ses fonds en cas de changement de situation ?

 
   
 
Dans tous les cas, pour faire une marge aussi minime soit-elle, il faut s'engager personnellement et faire du travail soi-meme pour eviter les comissions: donc exit les frais d'agence a l'achat, la gestion déléguée a une agence, et l'appel a des professionnels pour les petits travaux.  
 
C'est évident que si tu achetes le truc clé en main dans un coin inconnu là ou tu ne connais pas vraiment le prix des loyers, le turnover et l'attractivité du coin (pour la vacance), avec l'agence qui se ramasse son pourcentage, tu te retrouves vite a rien gagner  

 
Tu as raison, tout ça fait parti du "risque".
 
A voir si le rendement, après déduction du risque, est correct.
 
Je pense qu'il y a peu de risques sur la vacance locative dans le centre ville de Melun.
 
Si vraiment babysnoopy a un problème avec les risques, il peut toujours négocier pour moins cher... Je pense qu'il y a moyen de négocier car sur cette surface, un couple n'achetera pas, donc ça ne veut dire que le bien ne viserait que les célibataires qui auraient 105 000 € à mettre pour 33 M²...
 
 

En mouillant soi-même la chemise, ça aide à rentabiliser mais bon, je ne considère pas que mon temps libre soit gratuit.
Typiquement, les arnaques au scellier pouvaient facilement masquer les incohérences dans le montage financier en mettant à mal la situation personnelle du souscripteur... La carotte fiscale n'est alors qu'un effet d'aubaine.
 
Avec le prochain dispositif Dufflot et son plafonnement de loyer, on va bien voir ce que ça va donner mais le côté marketing du montage financier sera beaucoup moins intéressant.
 

 
La part d'aléatoire est très forte : comment prendre en compte les réformes réglementaires à venir (fiscalité, droit des locataires, obligations du propriétaire), le contexte économique (inflation, perte de solvabilité des ménages, évolution des salaires) sur une durée de 15 ans quand, dans le même temps, on réforme tous les 2 ans à coups de rabots, d'augmentation des cotisations sociales ou bien qu'on fait une réunion de la dernière chance sur la zone euro tous les 6 mois ???
 
Autant tirer à pile ou face pour trouver l'optimum.

plus le temps passe et plus je me dis que l'investissement immo le plus "simple" est la maison ou l'immeuble de rapport.
 
Faire construire un petit immeuble de 3 ou 4 étages et 800m², est-ce le même coût au m² qu'une construction de maison individuelle ?

 
 
en étant propriétaire avec un locataire, tu deviens donc un entrepreneur.
 
D'un côté il y a les recettes, de l'autre les dépenses  la différence c'est le bénéfice  donc tu déclares et payes en fonction du bénéfice.
dans les dépenses il n'y a pas la part de remboursement du capital emprunté, car ce côté ce sera imposé sur la plus-value
 
 
Sinon tu as un régime au forfait, on calcule ton bénéfice de façon forfaitaire = 0.70 % du loyer encaissé  
 
bénéfice soumis à 15,5 %  de droits sociaux et CSG + ton taux d'imposition sur le revenu (14% ou 30%)
 

Le pb de la maison, c'est qu'il n'y a pas le levier de la massification : le rendement est moins bon (foncier moins exploité) et les coûts d'entretien ne sont pas mutualisés (1 couverture / logement, pas de mur/plancher mitoyen).
 
L'immeuble de rapport demande une forte immobilisation de fonds et surtout, tu dois gérer toi-même les pb de voisinage puisqu'il n'y a pas de syndic de copro

 
 
non pas tout à fait.
 
Impôt 936€
+ Amortissement des meubles puisque tu dis meublé
+ taxe foncière
+ assurance  
+ assurance loyer impayé
+ charges propriétaire
 
Voir des vacances entre 2 locataires durant les 15 ans
Voir sans doute quelques travaux dans le logement durant les 15 ans
Voir sans doute quelques travaux dans les communs durant les 15 ans
Voir le coût d'une agence en cas de mandat de gestion locative
 
 
 
 

Pour que ce soit vrai il faut rajouter : "Et au prix du marché", ça change tout.

La BCE ne fournit que si tu respectes les 3% de deficit.