Reprise du message précédent :

C'est sûr
 
De même que prendre la moyenne du haut et du bas d'une fourchette pour les T3 comme prix moyen au m² d'un T3 de 60m² est con (rien ne dit que la répartition des ventes au sein de la fourchette est équilibrée, et que cet équilibré est le même quelque soit la commune). Bref, d'une bonne idée on arrive à des chiffres qui ne veulent pas dire grand chose, dommage.

Les prix de Strasbourg sont certes surévalués mais à mon avis, tu surestimes la surévaluation. Si les prix baissent de 20% (ce qui serait assez peu dans l'absolu), je suis persuadé que le marché repartira de plus belle et que les prix recommenceront à monter.

 
La limite absolue est celle que peut accorder une banque. Mais, ça, c'est très dur à comprendre. Ensuite, les exemples ont tendance à tourner. En gros, par chez moi, j'entend encore parler de vente miraculeuse réalisée en 2010, de plus value faite en 2007 .... c'est une constante, c'est d'ailleurs pou celà que je pense que Ninon Ingrid se trompe en disant que ce sont les gens qui ne veulent plus acheté, bien au contraire, l'immobilier valeur refuge est plus demandé que jamais.
 
La limite, c'est la politique bancaire de crédit, le fait qu'un profil considéré comme solvable en 2007 et 2010 est considéré comme insolvable en 2008 comme en 2012. Mais ça, personne on presque ne veut le comprendre sauf à être confronter à un refus du banquier de prendre en compte sa demande de crédit.  

Si les prix baissent, les gens commenceront à faire dans leur froc, ce qui va alimenter la baisse.
Tout comme la hausse alimente la hausse.

Le Ponzi ne pourra plus être alimenté par le bas

 
voilà, il y a tellement de biais possible que calculer quoi que ce soit à-partir de ces chiffres ne donne pas la moindre information valable...

Ce raisonnement est basé sur le fait que les gens achètent de l'immo en tant qu'investisseurs. Il me semble que ce n'est pas le cas : la plupart désirent simplement se loger sans jeter d'argent par les fenêtres
 
Intrinsèquement, je pense que la demande reste très forte en France. Le problème actuel, c'est que les prix élevés supposent des crédits importants qui sont de moins en moins octroyés par les banques.

Voilà, tout à fait d'accord avec toi.

 
Certes, mais pour l'immobilier, le temps réel de diffusion et de "percution" de l'appartement est extrêmement long. A la fin des années 90, dans l'entourage de ma famille, il n'était pas rare d'entendre qu'il ne faut surtout pas acheter, etc ... En fait, c'est lorsque le gros de la baisse sera passé, bref, après 2 ou 3 ans de baisse que les gens commenceront à percuter. Paradoxe, ce sera à ce moment là que le gros de la baisse sera passé.  

 
Pas certain. Beaucoup ont déjà en tête de revendre avec PV pour acheter plus grand. Ergo l'esprit spéculatif a plus que germé chez les gens, même si c'est pour in fine se loger (mais si on peut se faire de l'argent dessus faut pas se priver, en plus ça peut pas baisser, si si)...faut pas croire que ça ne concerne que d'obscures boîtes investissant le secteur.

je suppose qu'un petit nombre achète pour spéculer, et un autre nombre sans doute plus important achète pour placer son capital car c'est moins risqué que la bourse, et ça sert pour soi ou pour la location... or ces achats, aussi minoritaires soient-ils (mais les étrangers à Paris c'était quand même autour de 6% ce qui n'est pas rien, de quoi jouer sur le marché) participent à faire monter les prix et rendre moins accessible à ceux qui achètent simplement pour se loger

Pour ma part, c'est clair, même chez les petites gens, on spécule autant Pas avec les mêmes moyens, c'est sûr, mais dire qu'on n'achète QUE pour se loger, c'est une vaste blague

Je sais pas si c'est déja passé
 
Dans le secret de l'immobilier
 

Je suis d'accord avec toi mais l'effet  concret  sur le marché immo d'un durcissement (plus ou moins concret) des conditions d'accès au crédit est très difficilement chiffrable.

Ca parle en francs, il sent pas un peu le formol ton truc ?

Je ne sur- ou sous-estime rien du tout, je me contente de donner un point de référence.
Après, libre à chacun de se faire son opinion.
 
Perso, je ne SAIS PAS si ça va baisser ne serait ce que de 10%.
Je n'en sais rien.
J'aimerais que ça baisse d'une bonne grosse 20aine%.
Et même à ces tarifs je continuerai d’estimer que Strasbourg reste une ville chère, comme Bordeaux, Nantes, Lyon, Toulouse, Lille...
 
Mais de toutes façons, comme je risque de racheter vers 2014, je ne verrai pas le point bas si point bas il y a.

vu les voitures je dirais que c'est un reportage de ~1995
reportage de 1997

Surendettés: taux d’intérêts: 16.80%

 
Et inflation de 10% ou plus aussi .
 
Par contre, c'est marrant, à l'époque déjà, l'immobilier s'était effondré un peu plus tôt aux USA et Royaume Unis, la bourse avait connu un krack un peu plus tôt et l'immobilier faisait une sur-flambée pour 2 ou 3 années.
 
La différence, c'est que les petits porteurs/petits investisseurs, particuliers ont remplacé les marchands de biens, mais les ressorts de la bulle est au final la même, c'est juste l'acteur en bout de chaine qui n'est pas le même.
 
"quand on s'est aperçu que les particuliers ne pouvaient pas acheter ...."

[HS 36 15 my life]
En 1997, Kobe Bryant me signait un autographe dans un magasin de sport à Paris quasi vide.  
Quasi personne ne le connaissait à l'époque. J'aurais du acheté un appareil photo jetable pour immortaliser le moment.
[/HS 36 15 my life]

 
Bien au contraire, pour le chiffre exact, je ne sais pas, mais pour l'effet sur le marché, il n'y a rien de plus simple. Par exemple, les banques ont réduit au mois de mars/avril leur volume de crédit immobilier de 38%, le moi suivant, meilleurs agents annonçait une baisse de 35 à 40 % du nombre de transaction, les notaires annoncent eux une baisse de 10 à 20 % du nombre de transaction qui s'explique par le fait que leur chiffre sont sur une période antérieur. De même lorsque le nombre de transaction baisse fortement, il n'est pas dificile de deviner que les prix suivent avec plus ou moins intervalle.
 
En fait, un durcissement des crédits immobiliers implique baisse du volume de crédit accordé implique baisse du marché immobilier. Celà s'est d'ailleurs très bien vérifié en 2008 et se vérifie actuellement.
 
Ce qui rend les prévisions plus délicate, c'est l'incertitude qui peut peser sur al politique bancaire. En 2009, l'état apporte un soutient massif aux banques qui rouvrent alors les cordon du crédit. L'effet sur l'immobilier se fait sentir dés fin 2009 et durant 2010.  
 
J'ai d'ailleurs poser il y a quelques temps un axiome qui se vérifie étrangement avec el vieux reportage mis en lien plus haut, c'est que la vrai demande, le vrai acheteur, ce n'est pas l'acheteur, mais son banquier. Si les banques veulent/peuvent mettre de l'argent dans des prets immobilier, l'immobilier va monté, si elles coupent le robinet, l'immobilier va baisser.
 
Et ce qui se passe depuis les années 2000 avec les primo, c'est une sorte de répétition de ce qui s'est passé dans les années 80 avec les marchand de biens: les banquiers financent des gens qui achètent sans en avoir les moyens, ces personnes qui pensent faire une PV quelques temps plus tard.  
 
 

Justement, ta référence me semble être davantage une exception qu'un point de repère réellement représentatif

 
un truc qui date de 1997 mais tout plein d'enseignement :
- le krack est arrivé en 1990, ce n'est que des années après que les acteurs ici en parle ouvertement. A t'il existé des reportage parlant de cette manière de la bulle ?
- le rôle des banques
- le timming du cas français/parisien comparé au timming de l'immobilier anglo-saxon
- le fait que la spéculation se soit envolé de plus belle alors que l'immobilier venait de se retourné dans ces pays
- le timming par rapport à des bulles de matière première (ils parlent du sucre)
- le gros mélange du journaliste entre le cas d'un particulier qui n'arrive pas à se débarrasser d'un locataire et les marchands de bien.
 
Ca reste intéressant ....

et à la fin du reportage:
- on repart vers une nouvelle bulle

 
ce qui est marrant, c'est que ce reportage se passe au plus bas de l'effondrement. A l'époque, la bulle va se déroulé en bourse, avec les valeurs internet avant de revenir à nouveau sur l'immobilier.  

Vous avez occulté certains de mes posts au sujet du comparo ES/FR, je n'en suis pas blessé pour autant.  
Au sujet de ton interprétation, oui, le tableau montre la différence de pouvoir d'achat immobilier suivant les villes.
Tu parles d'une évolution dans le temps ? Comment ça?  
 

 
Le savoir du topic ?    
Je ne suis pas l'auteur du tableau ou de l'analyse, alors si vous pouvez éviter de taper sur le porteur du message.
Je voulais faire avancer le débat, peu importe, certains autres trouveront le tableau intéressant.
Mon intervention aura alors servi à quelque chose...

Présenter ce tableau comme juste est très incorrect, il risque d'induire les personnes qui el trouvent intéressant en erreur s'ils le prennent pour argent comptant..

Pas à moi
Comme quoi  ans de hausse ininterrompue font basculer les repères

 
La notion d'erreur et du juste au sujet de la prédiction du marché immobilier est soumise à caution pour toutes les analyses
A moins de lire l'avenir  

Il y a 2 / 5 / 7 / 10 ans, quels étaient les efforts d'un ménage moyen pour se payer le fameux T3 60m² dans ces villes ?
 
Ton tableau n'est qu'une photographie à un instant T avec certains chiffres faux (démontrés ici) et provenant d'une source douteuse (le patron d'une boite d'investissement immo locatif).
 
C'est de la même qualité que notre boule de cristal

Mais ce n'est pas la prétention du tableau, le but c'est justement de montrer une façon de calculer si il y a une bulle dans ta ville et "maintenant"
 

J'ai justement indiqué qu'il fallait vous l’approprier avec les chiffres de vos villes...  
Au sujet de la source, que veux tu que je te dise, il y a toujours de quoi discréditer une analyse  
 

On pourrait presque être d'accord    

 
Voila les chiffres à l'instant t c'est bien mais si on pouvait trouver les chiffres de 2008, 2005 ou 2000 les résultats serait pas les mêmes. Et c'est bien de ça dont on parle sur ce topic.
 
Alors oui il est possible d'acheter aujourd'hui pour beaucoup de personnes mais beaucoup moins bien/grand qu'il y a quelques années...  
 
En fait à nouveau je comprends pas ce que tu veux montrer...  

Non absolument pas...Alors si tu le crois vraiment et que tu trolles pas je suis désolé mais je pense que tu te trompes...

Ce tableau montre l'effort qu'un ménage moyen doit faire dans différentes villes pour acheter un T3. Si tu considères qu'il indique si il y a bulle ou pas ça revient à dire que tu penses que les prix devraient être partout directement proportionnels au revenu moyen. Hors c'est évidement bien plus compliqué que cela, le salaire est un paramètre parmi des dizaines d'autres qui permet de faire le prix à un endroit et un moment donné...
Et ce n'est pas parce que les prix sont 4 fois plus élevés à Paris qu'au Havre que la bulle est 4 fois plus grosse à Paris qu'au Havre. Mais tout ça me semble tellement moto que je pensais pas qu'on en était là...

Une bulle se voit sur le temps ... s'il y a 10 ans, tu pouvais te payer 120m² avec le même effort d'épargne, alors il y a / avait bulle.
 

Le rédacteur a de très forts interets avec l'article puisque c'est son gagne pain ... il va pas dire que l'investissement locatif est merdique partout.

 
Pas nécessairement.
 
Les causes peuvent être multiples (hausse des matières premières, augmentation importante du cout de la main d'oeuvre, nouvelles normes qui font que c'est plus cher, ...)

But non atteint vu les données utilisées.

Tu calcules tout ça via l'évolution de l'ICC même si ça ne représente pas la totalité du prix d'un logement (+44% en 10 ans).

 
Le but du tableau c'est de montrer l'adéquation entre les revenus et les prix immo, c'est bien mais ce n'est pas suffisant pour juger de la présence d'une bulle ou non.

 
Du coup c'est plus du tout la même méthode que celle évoquée dans le post cité

Que puis-je ajouter à cela ?

Honnêtement, je poste pour faire avancer le débat et non pour troller à tout va. Sinon, on se met d'accord sur l'objectif du topic : on quote uniquement les articles parlant de la baisse/krach et on se tape sur le ventre à chaque fois que l'on a le droit à un -35 % généralisé     . Avec tout le lot de "ça me va, je suis d'accord" "j'achète en 2014 donc c'est bon" depuis 5000 pages.  
Dans ce cas, je suis d'accord pour ne plus polluer votre récréation avec mes interventions.

Je  ne me risquerai pas à dire le contraire mais d'autres paramètres entrent en compte, il y a dix ans les banques prêtaient de façon différente et l'indice du coût des construction était à d'autres niveaux.
Penses-tu réellement que le marché immobilier va se retourner au point de revenir au niveau des années 2000 ?

Je sais pas par exemple explique nous pourquoi tu crois que cet article montre qu'il n'y a pas de bulle. C'est ça argumenter...