Reprise du message précédent :
  il achète quoi le Samou ???

oui mais tu oublies la plus value pour le logement  

 
 
Faut voir...    
 
Photos !    
 
 
 

 
Oui, c'est bien ce que je pense, acheter un tel logement n'a de sens que si l'on considère que l'on va faire une PV dessus, jte dis pas, le jour où les gens vont être convaincus que ça va chuter, la prophétie va être auto réalisatrice et faire mal.

En plus elle est "très bonne locataire"
 

Qui lui envoie un mail pour demander une photo de la locataire ?

Arnaque et arnaque  

Pour la n°1 on sent le vendeur très pressé de se débarrasser de son truc avant la taxation de PV     hhors de question de mettre 65k€ dans un machin minable du Xème arrondissement, en plus c'est occupé et on ne connait même pas le loyer   ²

Faut que tu m'expliques comment tu calcules mon Elfe : le machin de 13m² en plein marais se louerait 500€ ? Moi je dirais plutôt 400-450€ mais bon admettons.

Pour un achat à 175k€, loué 500€/mois ça fait un ratio de 350 ! il est où le  "moins de 200 loyers au black" ?  

Cela dit les 175k€ ne sont pas sensés venir à 100% en "cash", on parle bien de faire un prêt pour ce cas-là

 
La situation n'est clairement pas la même !
 
http://cib.natixis.com/flushdoc.aspx?id=48435

 
Y'a 2 annonces, celle que je cite en premier c'est le 8m² déjà loué à 350€ pour 65K€. Ca fait bien <200 loyers, et c'est amha probablement au black vu qu'il est pas très légal de louer ce genre de truc

je croyais que c'étais 8m² le minimum légal justement
 
edit:  
ah non c'est 9m2 en fait

 
Nop c'est 9.  
 

Ok  

Mais effectivement :
1) ce n'est pas légal (donc nid à emmerdes potentielles : si le locataire commence à dire fuck et menace de te dénoncer, t'es pas arrivé)
2) la taxe foncière est très élevée : 71€/mois ça fait 20% du loyer soit sur l'année plus de 2x le loyer !
3) la localisation est très bof

Et je pousse le raisonnement en étudiant la rentabilité et le rendement du machin :
- achat cash de 65k€, loyer brut de 350€ et loyer net de  264€ soit 3168€/an autrement dit 4.9% "net" si on considère que c'est du black.
- achat >8k€/m² pour une petite surface, clairement un prix "bullesque". Après bulle le bien vaudrait disons 8m² * 5k€/m² soit 40k€ : perte sèche de 20k€ soit environ 5-6 ans loyers (et encore en étant raisonnable)

En soit c'est effectivement "intéressant" de louer une petite surface à ce prix-là, mais même faible le prix reste trop élevé et s'expose à une sacrée perte patrimoniale dans un futur proche. SI on se place dans un approche long terme (location pendant 10 ans) ok c'est pas mal, sauf qu'on s'expose à devoir gérer pendant 10 ans toutes les merdes d'une location au black dans un clapier (donc dégradations plus importantes au cours du vieillissement).

Trop risqué pour moi, je préfère amplement un placement à 3% net avec une certaine liquidité

La taxe foncière est annuelle. Mais le reste du raisonnement se tient

71€ de TF par an ? bigre, je trouverais ça extrêmement faible  

Effectivement ça changerait pas mal le rendement du truc, faudrait voir (m'enfin ça reste risqué cette histoire, me sens pas en confiance   )

 
Mmm tu m'as mis un doute, mais ca peut pas être 840€ par an pour ca quand même. Surtout à Paris.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

 
On a le choix entre une TF vraiment très élevée ou vraiment très faible, autrement dit c'est pas gagné    
 
Les TH à Paris sont "faibles", je suppose que les TF le sont également (que les proprios se manifestent   ) ; me semble aussi que la TF est directement liée à l'ancienneté du bâtiment et a priori l'immeuble n'est pas récent    
 
Appelle le gus et tire-nous ça au clair ! Après tout t'es un investisseur ricain, ça va passer    

Email envoyé

Non mais c'est par an hein...
On parle de 8m2 là les gars, un placard à balais, ça devrait même pas pouvoir se vendre.
Les TF et TH sur Paris sont ridicules, c'est une honte.

Par contre +1 pour la photo  

C'EST DÉJÀ VENDU !!!!!!!!  

 
Hallelujah    
 
Si même les agences de notation le disent...
 

 
 
N'importe quoi, le marché est sain    

 
Quel prêt pour un achat immobilier?
Construire ou faire construire sa maison (Renovation acceptée !)
 
Pas mieux

Ah bah si elles le disent c'est que c'est vrai

D'un autre côté c'est pas comme si les agences de notation étaient compétentes pour des prédictions autres que celles qui sont autoréalisatrice

hier j'ai rencontré un agent immobilier pour une vente d'appart sur lyon, son nouvel argument pour vendre :
il faut acheter maintenant car avec la crise et les aides en moins les vendeurs ne mettront plus de bien en vente et le marché va se griser  

 
Bah c'est sûr que va y avoir une période de désert avant que ça se remette en vente moins cher (hors divorce, décès, etc.)

Dites, qui ici a des urls avec des photos d'intérieurs déco (damidot proof) dont je pourrais m'inspirer?
 
On va redonner un coup de frais chez nous et j'ai du mal à visualiser les pièces en telles ou telles couleurs, ce serait beaucoup plus simple de me décider avec quelques exemples tous prêts  

Oui voila, elles n'ont vu aucunes des crises précédentes, mais pour celle qui nous arrange, elles la verraient.  

Sans dec' ???    

même pas
l'avis des agences de notation arrive toujours après la guerre
elles ne sont même pas autoréalisatrices. Si on devait faire un parallèle avec la médecine, les agences de notation ne sont que de simples médecins légistes qui alignent les autopsies dont la conclusion serait "le sujet est décédé"
 

non mais ils ont juste vu comme nous le dernier friggit avec la grosse cassure, c'est tout.
Ils auraient dit ça y'a 3 mois, à la limite, là, ils ne font que voir ce que tout le monde voit déjà...

Bah écoute, je n'ai pas l'impression que "tout le monde" voit ça
 
Je propose de fonder la société d'analyse et notation "Hardware's & Riches", nous vendrions à prix d'or des analyses certifiées imparables , basées sur les observations a postériori de compilations de données factuelles accessibles à tous, mais lues par personne

 
http://www.planete-deco.fr/
 
Y a un topic design assez actif avec de temps en temps des photos d'intérieurs qui passent...  
 
Après c'est pas forcément bon marché...

 
c'est la qu'on voit que le prix est bullesque, car il n'y a pas de rentabilité avant 30 ans, donc le seul espoir de l'investisseur est une plue value.

 
 
N'oublie pas de négocier le prix    
 

 
8m² c'est effectivement totalement illégal, c'est pour cela que perso même si sur le papier les chiffres sont séduisants je ne m'y risquerais pas : au moindre problème ça devient une affaire pénale le machin.  
Pas étonnant que l'autre cherche à vendre en cash : 1) il veut éviter la taxation PV et surtout 2) il ne peut pas faire autrement car c'est illégal de vendre ceci en tant que logement.  
Je suis sur que si Elfe propose de lui filer 40-50k€ en cash de main à main dès la fin de la semaine ça passe, et si le vendeur est pas d'accord il suffit de lui chuchoter doucement l'idée d'une petite dénonciation aux services logements de la mairie    (le Xème n'étant pas connu pour faire de l'anti-social)
 
 

 
 
C'est vrai que ça irait bien avec le Hedge Fund, et c'est plus simple qu'une SCI    
 
Je propose Leg à la relation client : après tous ses ulcères il est prêt à survivre à n'importe quoi    
Et Sebalyon aux relations publiques/presse : le temps que les journalistes comprennent ce qu'il veut dire ils en auront oublié leurs questions embarrassantes    
A la compta on mettra Pastor et Sadlig : ils ont l'habitude des gros montants, ils seront pas tentés de piquer dans la caisse    

La culture immo du "peuple" est proche de 0 ... même quand il est sur le point d'acheter et de s'en coller pour 20 ans sur le dos ...
Ils se posent plus de questions sur les caractéristiques de leur bagnole que sur leur achat immo.
 
Il y a quelques années, j'avais vu un reportage sur une journée portes ouvertes pour fourguer un lotissement maison @ mitoyenne des 2 cotés sur 150 m² de terrain à ~150000€.
 
En 20 minutes c'était plié ... les couples mettaient plus de temps à faire leurs courses hebdo au carrouf du coin.

ce qui est illégal à la location n'est pas illégal à la vente.. on peut tout vendre a priori non

Au-delà d'un certain 'tarif', on réfléchie moins parce qu'on reste humble devant ses propres capacités à correctement évaluer les conséquences de son acte.
 
J'achète un kebab => caca qui pue J'y vais ou pas ? Caca cet aprem au bureau ou ce soir à la maison ? Intense réflection  
J'achète une maison => home-cinéma, Labrador, Scénic, puis ????????  
 
Donc tu sais que tu fais une connerie, mais en même temps comme tu vas jeter ton argent par les fenêtres toute ta vie, tu signes en bas.  

Rendement HFR compliant.  
Sauf que maintenant, ça peine à dépasser 2,5% d'après un article lu hier sur l'express je crois

 
Merci, je regarde ça