[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

elfe_errant

A consommer avec modération

Reprise du message précédent :

nico6259 a écrit :

elfe_errant a écrit :

Tout le monde est en position d'acheter. Tu n'es pas en position d'acheter ce que tu penses mériter basé sur ton estimation purement arbitraire, c'est différent.

Oui c'est vrai, être dans le dernier décile et ne pouvoir acheter qu'un studio de 20 m², c'est normal, vouloir 50 m² c'est de la folie arbitraire :pt1cable:

Tu peux acheter 50m² en étant dans le dernier décile dans 99% des villes francaises.

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nico6259

Facilitateur, coach POGNON

elfe_errant a écrit :

Tu peux acheter 50m² en étant dans le dernier décile dans 99% des villes francaises.

Ouais enfin, m'acheter 50m² à Lille, ça ne représente pas du tout ma puissance

Message cité 1 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

sylvainleleu

moyen_moins a écrit :

L'outil de comparaison locateur/proprio est un peu biaisé : l'apport perso, c'est (souvent) pas seulement des "fonds propres" : des parents/grands parents peuvent donner de l'argent qu'ils ne donneraient pas si pas d'achat.
En tout cas, le résultat est déprimant [:ddr555]

C'est pour ça que dans mon comparateur, j'ai mis un apport "conditionnel" qui n'est activé que pour l'acheteur ...

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Une coach qu'elle est bien ! Comparo Achat/loc immobilier New version

r06

elfe_errant a écrit :

Voila, on est bien d'accord. Ca concerne éventuellement les HFRiens avec leurs apport de monstrueux. Sauf que ceux-là même essayent de faire passer pour vérité absolu que l'attente/baisse des prix sera bénéfique pour tout le monde alors que ce sera pas le cas pour 90% de la population.
Ce que je répète depuis 1974 quoi.

Si t'es pauvre => même maintenant, il vaut encore mieux acheter au cas où.
Si t'as du cash => ca reste un pari financier risqué, a toi de voir si tu veux le jouer ou pas. Avec une famille je prendrais pas le risque limiterais la casse, tout seul je le joue en tentant de l'optimiser (pari sur baisse des prix + chute de l'€). Mais bon j'assume le côté Keno et j'ai conscience des risques d'un scenario défavorable.

Il y a de nombreux avantages à l'achat (correlation de ton argent au marché immo, bien tangible, mensualités fixes etc) qui donnent quand même à réfléchir. De nombreux cas défavorables peuvent impacter le cash en banque, même celui sur les AV des winners HFRiens (qui ont tous un 4% de rentabilité minimum bien sûr).

Non on est pas d'accord...
Je suis désolé mais personne n'a les moyens aujourd'hui sans apport d'acheter ce qu'il loue.
Et donc pour la majorité des gens le besoin se loger est mieux rempli (au sens plus grand, plus près du travail) en location qu'à l'achat.
Ensuite dans certains cas le fait d'acheter ne représente pas une diminution insurmontable du train de vie (cas des zones a prix très faibles...) mais ce n'est clairement pas la majorité...

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panda_man

This time is different

elfe_errant a écrit :

Tu peux acheter 50m² en étant dans le dernier décile dans 99% des villes francaises.

Il suffit d'acheter plus petit, plus loin, plus pourri et sur plus longtemps avec plus d'apport et plus d'endettement

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Message édité par panda_man le 17-11-2011 à 20:38:52

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Mon FlickR

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

En direct du topic prêt immo :

Certains dépensent une fortune en voyage, resto, voitures, et j'en passe nous notre truc c'est la propriété

OK, on peut passer le taux d'endettement à 60% pour les smicards

PRO PRI O [:hotshot:4]

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Message édité par nico6259 le 17-11-2011 à 20:42:01

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r06

nico6259 a écrit :

Ben d'un certain coté ça ne me surprend pas voire même je comprends ça...

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sellin20

panda_man a écrit :

C'est le prix à payer pour pouvoir casser des murs et peindre en rouge :jap:

22% sur 5 ans, cela fait une augmentation annuelle de 4.057%. :ouch:

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elfe_errant

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nico6259 a écrit :

Ouais enfin, m'acheter 50m² à Lille, ça ne représente pas du tout ma puissance

panda_man a écrit :

Voila, on en revient à l'arbitraire

Il suffit d'acheter plus petit, plus loin, plus pourri et sur plus longtemps avec plus d'apport et plus d'endettement

r06 a écrit :

Mais en quoi ce que tu peux louer à un instant T doit il être représentatif de ce que tu dois pouvoir acheter ? Selon quelle règle ?

L'interêt de la location, c'est entre autre de pouvoir louer quelque chose que tu pourrais pas acheter à la base. Encore heureux qu'en payant un loyer tous les mois celui ci soit inférieur à une mensualité pour acquérir ce même appart à terme !
Si loyer < interêts payés à la banque, l'objection peut tenir. Pour le reste, même en 1998 pas dit qu'on avait loyer < mensualité (qui sont fixes, elles, faut-il le rappeler).

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r06

sellin20 a écrit :

22% sur 5 ans, cela fait une augmentation annuelle de 4.057%. :ouch:

Moins que la hausse de la valeur de leur bien...

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Carbon'R

Fahren macht frei

r06 a écrit :

Ben d'un certain coté ça ne me surprend pas voire même je comprends ça...

+1, certains ont besoin d'une voiture de moins de 5 ans pour se sentir bien, d'autres se contentent de déplaçoirs même s'ils pourraient se payer mieux, tout dépend des priorités que l'on se fixe :spamafote:

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A new power is rising

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Topic prêt : les prix à Paris peuvent baisser, mais pas en province.
Je crois que je ne l'avais pas encore entendu celle-là

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r06

elfe_errant a écrit :

Mais en fait je m'en fous que les loyers soient inférieurs ou pas...
Le fait est que dans bien des cas, il n'est juste pas possible d'acheter un bien équivalent même en se mettant à fond...
Donc il faut faire quoi s'éloigner ou revoir ses prétentions.
Et la majorité des français n'a pas de vision long terme ou d'historique sur l'immobilier pour eux il faut acheter parce que sinon on jette son argent par les fenêtres, ce topic permet de remettre les choses à leur place et de relativiser la situation qui est "peut être" extraordinaire et qui évoluera "peut être" dans le futur...

tranxen_200

Volkhen a écrit :

Dire qu'en foutant de la fibre un peu partout et en changeant les mentalités, une grosse partie des boulots "de bureaux" pourraient se faire à distance et permettre d'habiter dans ces patelins tout en travaillant pour une boîte à Paris. En ajoutant le fait que ça modifierait la répartition d'autres boulots de service (garde de gosses, hommes / femmes de ménage) cela désengorgerait beaucoup ces grosses villes.

Il suffirait surtout de changer les mentalités parce qu'il n'y a pas besoin de la fibre pour travailler, l'ADSL suffisant dans la quasi-totalité des cas.

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lehman brothers

Aw noes, not this shit again

edwoud a écrit :

Tu fais ce que tu veux mais sache juste qu'il y a autre chose que ces deux possibilités :jap:

Parier sur l'avenir, c'est stupide. Que ce soit à l'achat ou à la location. Personne ne peut dire ce qui va se passer.

Bah non, il faut savoir a quel risque tu t'exposes, quel gain tu esperes, et quel niveau de perte tu peux tolerer.

Mais tu es force de faire des paris sur l'avenir en permanence, certains plus raisonnables que d'autres

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elfe_errant

A consommer avec modération

r06 a écrit :

Et sinon par rapport à l’intérêt d'acheter des que possible j'ai été diplômé il y a 7 ans, beaucoup de mes camarades de promo ont acheté dans les 2 ans qui ont suivi. Beaucoup aimeraient déjà revendre pour s'agrandir et je suis dans une position bien plus favorable qu'eux en ayant loué et économisé pendant ces 5 ans...

Parce que tu as des livrets HFR qui superforment l'immo of course, même quand l'immo fait 10% par an

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radioactif

Mighty mighty man

Peter Schiff est locataire depuis un bon moment.

Je dis ça, je dis rien

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"La physique, c'est les mathématiques du branleur curieux"© | "Les gens ont tellement peur d'avoir un futur pourri qu'ils se font facilement a l'idee d'avoir un present de merde, en somme"©

pik3

elfe_errant a écrit :

Parce que tu as des livrets HFR qui superforment l'immo of course, même quand l'immo fait 10% par an

C'est la taxe foncière qui a le meilleur rendement en ce moment. :sleep:

pik3

On dirait que les prix commencent à se retourner à Paris.
Bon c'est pas très flagrant. A voir ce que sa donnera quand les taux de crédit de l'immo auront remonté.

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lehman brothers

Aw noes, not this shit again

elfe_errant a écrit :

Tu loues peut-être au dessus de tes moyens. Il n'est pas gravé dans le marbre que loyer doit égaler exactement mensualité (ou être supérieur) pour que l'achat soit intéressant.

Un exemple déjà ressorti 15 fois : Avec 10000€ je peux louer une Ferrari pendant 3 mois. Ou acheter une twingo.
Je n'en conclus pas que le marché a le DEVOIR envers moi de me permettre d'acheter une ferrari pour 10000€ et que toute situation contraire à ca est une erreur structuelle de l'économie toute entière. [:calimero]

Il y a des raisons objectives qui ont contribués à la hausse des prix, notamment baisse des taux d'interêt qui ont entrainé une trop grande solvabilisation des ménages à faible revenus - la "pression par le bas" - ce qui leur a permis d'acheter en s'endettant à mort et donc de presser sur les prix. On peut trouver que ce n'est pas un progrès, notamment si on fait partie des ménages moyens/aisés qui sont les grands perdants dans l'histoire.
Mais au final, même dans les périodes de sous évaluation genre 1998, je suis pas certain qu'on atteignait le loyer >= mensualité. Alors instaurer ca comme une règle établie pour prouver que tout achat est pas rentable :sarcastic:

loyer = traite bancaire pour un meme bien dans une economie saine, ca n'a pas de sens, et ca n'est pas ce que je disais.

D'ailleurs il n'a jamais ete question de devoir, de morale, de merite ou je ne sais pas quoi, ca n'est pas la question : l'economie est une question de repartition et d'equilibre, de stocks et de flux.

Ce qui fait la valeur intrinseque d'un bien, c'est sa valeur locative, valeur locative qui depend essentiellement de la capacite de paiement des plus bas revenus - ce qui fait sa valeur de marche, c'est la capacite de paiement et donc d'endettement des plus haut revenus.

Ce que je disais en revanche, c'est qu'a un instant donne, un menage a une epargne E, un loyer L. Si E + L n'est pas suffisant pour acheter un bien equivalent a ce qu'il loue, alors ce menage n'a pas les moyens d'acheter. Point barre. Il peut revoir ses pretentions a la baisse et acheter plus petit que le logement qu'il loue, mais ca n'est plus la question : a ce compte-la tous les menages ont les moyens d'acheter le placard de 3m2 au sol pour 30 000 euros qui etait passe sur le topic il y a quelques pages. La comparaison peut rester pertinente pour des biens equivalents avec un critere revu a la baisse (surface ou localisation) mais globalement si une famille qui a 3 chambres doit passer dans un studio ou changer de ville, c'est qu'ils n'ont pas les moyens d'acheter.

elfe_errant a écrit :

Cf supra : ce qui rend la comparaison pertinente, c'est ta capacite d'epargne.

La question "acheter ou pas" ne depend pas de tes revenus absolus, elle depend de ton comportement et de tes anticipations : si tu penses changer de ville, avoir des enfants, si tu veux demenager souvent, ou encore si tu anticipes une baisse, ce sont autant de criteres qui decouragent l'achat, celui-ci ayant peu de chances de s'averer rentable dans un de ces scenarios.

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elfe_errant

A consommer avec modération

r06 a écrit :

Non parce qu'ils ont claqué 7% du prix du logement en frais de notaire, parce qu'ils ont souvent claqué 5% de plus en frais d'agence, parce qu'ils ont dépensé ce qui leur restait dans les travaux, parce que après 5 ans ils n'ont pas capitalisé grand chose, parce qu'il faut payé la taxe foncière, parce que quand tu es propriétaire tu as tendance à dépenser plus, parce que à cet endroit les prix non pas tant monté que çà depuis et que ça ne suffit à compenser toutes ses dépenses...

pik3 a écrit :

Je demande à voir quand même

Sans compter que certains ont placé leur apport... en bourse [:sire de botcor:2]

Edit : ok, pas forcément en RP, mal lu, tout ca.

Message édité par elfe_errant le 17-11-2011 à 21:32:25

lehman brothers

Aw noes, not this shit again

elfe_errant a écrit :

Mais en quoi ce que tu peux louer à un instant T doit il être représentatif de ce que tu dois pouvoir acheter ? Selon quelle règle ?

L'interêt de la location, c'est entre autre de pouvoir louer quelque chose que tu pourrais pas acheter à la base. Encore heureux qu'en payant un loyer tous les mois celui ci soit inférieur à une mensualité pour acquérir ce même appart à terme !
Si loyer < interêts payés à la banque, l'objection peut tenir. Pour le reste, même en 1998 pas dit qu'on avait loyer < mensualité (qui sont fixes, elles, faut-il le rappeler).

Reflechis : un titre de propriete est, pour le bailleur, un actif financier. Le taux de rendement locatif est un des indicateurs phare de la valeur intrinseque du bien que tu achetes. A ce titre, si j'achete un logement en tant que bailleur, je vais chercher a voir si cet investissement est rentable par opposition a un placement a la bourse, en produits obligataires, ou sur des matieres premieres. Du cote du marche locatif, l'equilibre est garanti par ce mecanisme.

C'est finalement la meme chose pour les proprietaires qui cherchent a se loger. En termes purement economiques, quand tu achetes ton logement, tu achetes les loyers futurs que tu n'auras pas a payer.

Cependant cette transaction a un cout au-dela de la seule valeur du bien :
- les interets (trivialement)
- les frais de notaire
- les "surcharges" lies a la propriete, et en particulier les impots fonciers

Ces elements font que l'achat n'est pas forcement plus interessant que la location a bien egal (mais tu le sais deja).

En fait tu reflechis en solution de coin : pour toi, un locataire ou un proprietaire doit necessairement chercher a louer/acheter au maximum de sa capacite de paiement/endettement. Les dernieres annees incitent a penser en ce sens a cause du niveau delirant des prix, mais les periodes precedentes (annees 1980, 1990) n'ont pas coincide avec un phenomene similaire, qui est plus une maladie actuelle qu'un comportement economique tout a fait rationnel.

La location n'a pas pour but de te permettre de louer "mieux" que ce que tu aurais achete. Elle est simplement une alternative financiere, et a ce titre loyers et prix restent correles. C'est l'irrationalite des acteurs - et des distorsions temporaires du marches - qui font que cette correlation (exprimee par le taux de rendement locatif) n'est pas constante.

Message cité 2 fois

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pop_pop

System.NoBeerException

lehman brothers a écrit :

La location n'a pas pour but de te permettre de louer "mieux" que ce que tu aurais achete. Elle est simplement une alternative financiere, et a ce titre loyers et prix restent correles. C'est l'irrationalite des acteurs - et des distorsions temporaires du marches - qui font que cette correlation (exprimee par le taux de rendement locatif) n'est pas constante.

[:acherpy] [:giz]

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Carbon'R

Fahren macht frei

r06 a écrit :

Non parce qu'ils ont claqué 7% du prix du logement en frais de notaire, parce qu'ils ont souvent claqué 5% de plus en frais d'agence, parce qu'ils ont dépensé ce qui leur restait dans les travaux, parce que après 5 ans ils n'ont pas capitalisé grand chose, parce qu'il faut payé la taxe foncière, parce que quand tu es propriétaire tu as tendance à dépenser plus, parce que à cet endroit les prix non pas tant monté que çà depuis et que ça ne suffit à compenser toutes ses dépenses...

Ma question étant passée inaperçue, je rebondis la dessus : quand vous dites travaux pour le propriétaire, vous envisagez quoi en fait qui ne serait pas prévisible lors de l'achat ? (genre des sanitaires, electricité à refaire, toiture en état moyen, tout ça, ça peut se voir avant l'achat, il suffit de le prendre en compte)

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Message édité par Carbon'R le 17-11-2011 à 21:44:41

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A new power is rising

r06

Carbon'R a écrit :

Quand tu achètes tu veux casser les murs, refaire la cuisine, la salle de bain, changer la chaudière ou le chauffe eau...et tout cela ça coûte. Et a priori tu ne le fait pas ou du moins dans de moindres mesure quand tu es en location...
Ensuite tu peux aussi avoir les douloureuses: ravalement, mise au norme ou installation d'un ascenseur....

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Message édité par r06 le 17-11-2011 à 21:47:28

sligor

r06 t'es dans quel département ?
le 06 ?

Message cité 1 fois

r06

sligor a écrit :

r06 t'es dans quel département ?
le 06 ?

J'y étais...

sligor

"Les données de la Fnaim ne sont pas fiables"
http://www.youtube.com/watch?v=bgdQmq5WlYM

c'est vieux mais l'analyse est réaliste sur la FNAIM, d'ailleurs les prix était en train de chutter fortement à la même époque que la FNAIM annonçait encore des hausses (début 2009)

Message édité par sligor le 17-11-2011 à 21:56:22

Carbon'R

Fahren macht frei

r06 a écrit :

Donc il s'agit de bien réfléchir à ce que l'on peut vouloir faire dans la maison. Et ne pas acheter d'appartement ou autre repaire à syndic [:petoulachi]

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A new power is rising

saebalyon

le roi de l'aurtogafe

elfe_errant a écrit :

Tu peux acheter 50m² en étant dans le dernier décile dans 99% des villes francaises.

http://www.seloger.com/annonces/in [...] in=50&tri=

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L'urbex : faire découvrir le patrimoine oublié / Mes albums urbex : https://www.flickr.com/photos/14695 [...] 5272741566 et https://www.flickr.com/photos/20070 [...] 0316987281

sangohan3891

nico6259 a écrit :

Tiens j'avais pas vu ton message mais tu aurais pu citer mon pseudo .

Je n'ai pas parler de taux d'endettement à 60% ?????

J'ai dit qu'à partir du moment ou le risque était calculé, qu'on savait dans quoi on s'engagait avec un budget prévisionnel, et qu'on s'épanouit pleinement en achat plutot qu'en loc, alors à ce moment là oui PROPRIO. L'aspect émotionnel est difficile hein? :whistle:

C'atait important que je REcadre le post parce que je suis passé de quelqu'un qui voulait un taux d'endettement à 60% pour ma pomme à quelqu'un qui a calculé son coup même en étant perdant. :jap:

Message cité 2 fois

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

sangohan3891 a écrit :

Je veux dire par là que quand on aspire seulement à la propriété, on peut s'endetter à 60%, après tout le reste à vivre de 40% sera suffisant vu qu'il n'y aura pas de voyage/resto/....

Message cité 1 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

moyen_moins a écrit :

C'est vrai
Mais bon, les blasés du topic donnent pas forcément envie. :sweat:

les blasés ne postent plus

Message cité 3 fois

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marilou repose sous la neige

r06

vapeur_cochonne a écrit :

les blasés ne postent plus

Ou alors ils ont acheté... [:haha dead]

Il ne reste que les plus positifs, ouverts et pédagogues.....

Message cité 3 fois

sangohan3891

nico6259 a écrit :

Je veux dire par là que quand on aspire seulement à la propriété, on peut s'endetter à 60%, après tout le reste à vivre de 40% sera suffisant vu qu'il n'y aura pas de voyage/resto/....

Non ca ne sera pas suffisant du tout, les 30 à 40% maxi sont très adéquates pour certains couples, ca dépend de leur mode de vie.
Si ca peut te rassurer, je ne fais ni voyage, ni resto ( ou alors tickets) et 40% des revenus de mon couple ne suffiront pas à payer toutes les charges de la vie courante.
Je me suis arrêté à 36% car je connais mon rytme de vie, au délà c'était trop risqué et trop de sacrifices.

Message cité 2 fois

edwoud

⭐ shériff de l'espace

sangohan3891 a écrit :

J'ai dit qu'à partir du moment ou le risque était calculé, qu'on savait dans quoi on s'engagait avec un budget prévisionnel, et qu'on s'épanouit pleinement en achat plutot qu'en loc, alors à ce moment là oui PROPRIO.

Le problème, c'est justement de bien faire son budget prévisionnel. Correctement.

Message cité 1 fois

sangohan3891

edwoud a écrit :

Le problème, c'est justement de bien faire son budget prévisionnel. Correctement.

Et là on est d'accord , certains auraient besoin de ré apprendre les maths , car se lancer dans l'immo sans rien calculer, je ne les plaindrais pas du tout.

lehman brothers

Aw noes, not this shit again

pop_pop a écrit :

[:acherpy] [:giz]

Tu es d'accord ou tu te moques de moi la ?

Les smileys semblent se contredire

Message cité 1 fois

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Van Winkle

Tchic tcha

vapeur_cochonne a écrit :

il est plus reproute/rdct il bosse pour un integrateur

Oui bah n'empêche que je l'ai croisé ce midi

Message cité 1 fois

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

r06 a écrit :

Ou alors ils ont acheté... [:haha dead]

meme ²

je suis proprio baissier et blasé

Message cité 2 fois

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marilou repose sous la neige

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Van Winkle a écrit :

Oui bah n'empêche que je l'ai croisé ce midi

okay

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marilou repose sous la neige

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