Reprise du message précédent :

 
change de lunette alors , tu veut je compte les point rouge ?
 
marseille forcement vue le nombre d'imigrez venue des autre pays même si tu construisait des ville entier ca suffirais pas a les loger .... c'est pas du racisme c'est vrai 200 000 immigrez débarque pour 70% a Marseille ... , en plus c'est entre 2 flanc de montagne tu vas pas raser des montagne ..... paris c'est des pleine  
 

 
suis pas veinard j'en connais plein dans mon cas , même avec un tractopelle ca suffirai pas a recueillir les listing  

J'ai été en cours la bas dans ce quartier c'est pt etre pour sa que je connais bien

L'agence à loué ce bien précédemment à  730€.
...

Aucun soucis visiteur du futur, au contraire en quelque msg posté j'ai eu plusieur point de vu, comme quoi ce fut un sujet intéressant, en dehors des appartement à 400k€ il y a matiere et sujet à discuté sur les plus petites opportunitées.

En tout cas, je vais lire ces topics que j'ai bien trouvé souvent survolé sans trop reflechir..en mode insomniac on sais jamais pt etre que le forex ou le boursocotage vont me faire atteinte les 5 % sans risque

Ben change de lunettes ou zoome je sais pas. Mais ni Paris ni Marseille ne sont en rouge.

j'ai dit paris et ca region .... tu devrai vraiment consulter un ophtalmo

La lois SRU en même temps.... go Topic "problemes de voisinage"
 
C'est vraiment ignoble ce truc, remarque, ca peut faire baisser les prix à terme ^^

J'ai dit Paris tout court et Marseille tout court (tu n'as qu'à voir plus haut). Si tu as des problèmes de lecture désolé mais ce n'est pas ma faute.

 
 
Et tes diatribes sur le Faubourg Saint-Honoré ou sur Marseille entre 2 montagnes j'ai mal lu aussi peut-être ?

Bon j'ai appellé le promoteur.
 
Il m'a dit pas de problème le dossier de financement passera sans problème votre banque cay des pépé nous on vous fait 50e de moins mensuel en fixe 25a vous en avez pour 700e par mois tout compris et ça va passer
 
 
Bon espérons qu'il ai l'habitude... Toute façon si ça passe pas je l'aurai pas pis cé tout.
 
Le banquier ce matin s'obstinait a me dire que ça me couterait 1000e par mois et n'était pas foutu d'intégrer le rbt du PTZ dans son calcul donc bon l'un dans l'autre le promoteur à l'air un peu plus pro.

Ce vendredi, je signe l'acte notarié, et j'ai les clés de ma résidence principale
Je rentre dans le club des proprios
J'ai hâte \o/

Quelqu’un aurait-il la gentillesse de me résumer ce qu'il s'est passé en 91? pourquoi bulle et pourquoi krach?
 
Y'a t-il un enseignement à en tirer pour la situation actuelle?

marseille c'est comme paris c'est un ensemble, j'aime bien les parisien , il habite pour la plupart en grand couronne , quand ca les arrange il disent je vie a paris , quand on trouve des remarque op c'est pas paris ou j'habite ....

j'oublie toujours ici les parisien savent jouer sur les mots quand ca les arrange, surtout que pour la plupart j'ai écrit région parisienne

vie dans ton monde tous rose de parisien (ou de région parisien) si ca te plaie de ne pas voir les gros problème de logement pour les bas salaire, tous le monde n'est pas un hfr compilant en salaire, en ile de france seulement 18.6% vive dans un seuille de pauvreté (merci l'insée) et le salaire median est de 17800 euro (soit 1500 euro/mois)

Dans ce cas là il y a pas mal de points rouges autour de Lyon sur la carte aussi... Bref, un peu de cohérence ne te ferait pas de mal.

Quant à moi je faisais juste remarquer que la grande ville en elle-même (Paris) n'était pas en rouge, ce qui est une remarque importante quand tu balances des "de toute façon à Paris on ne veut pas mélanger les riches et les pauvres".

Je ne vois pas le rapport avec ma vie (ou plutôt ce que tu en penses) ni avec le salaire moyen des franciliens (surtout sachant que les loyers baissent significativement en banlieue parisienne versus Paris même).

Bon sebalyon il commence a être vraiment lourd avec PARIS... toute la journée on n'entend que ça.
 
A paris c'est cher, à Paris c'est la merde, à paris on est sdf...
 
Stop

 
91 point rouge region parisien ....
26 region lyonnaise
24 region marseillaise
 
que dire ? rien

Combien de villes en région parisienne ? Combien de villes en région marseillaise ?

Tu le sais ou pas que la région parisienne est bien plus grande ? Indice : http://fr.wikipedia.org/wiki/%C3%8Ele-de-France : 1281 communes en région parisienne. Combien dans Marseille et sa périphérie ?

Que dire ?

Je ne saisis pas bien : le capital est emprunté pour l'achat, soit dans une optique de location soit dans un but de logement. Dans les deux cas ce capital et ce prêt, tous deux amortis sur le long terme, doivent être comparés à un cout de location "non amortie" où le capital peut s'effectuer par l'épargne  

Attention : je ne dis pas qu'acheter de l'immobilier est toujours perdant par rapport à la location même en période de bulle (et réciproquement acheter même en période de non bulle n'est pas toujours gagnant par rapport à une location).

La question précise réside bel et bien dans la valorisation du bien acheté, en d'autres termes : est-ce que le prix affiché est 1) bien évalué pour le bien en question et 2) me permet de réaliser une opération économique intéressante ?

Quelque part l'immobilier peut se voir comme un actif de la même manière qu'un titre boursier et tout comme ce dernier il peut être sur-évalué, évalué "justement", ou sous-évalué. La question du rendement (le dividende pour une action, le loyer encaissé/économisé pour un achat immo) intervient différemment.

Mon analyse et mon opinion précise actuelle est que la très grande majorité des biens immobiliers proposés à la vente sont donc sur-évalués (sur l'unique marché que je me targue de connaître un peu à savoir Paris intra, le reste je suis encore plus néophyte). De fait leur pertinence économique est très souvent négative.

Par exemple le projet d'achat de Knolan : le prix indique 200k€ pour un 30m² à la porte des lilas, je considère que ce prix est sur-évalué. De plus il pense faire une location pour un moment d'au mieux 70% de la mensualité ce qui augure d'un rendement très faible. A ceci il faut prendre en compte un capital de départ conséquent de 70k€ dans l'opération donc "mis au risque". En conséquence le projet me semble non ou faiblement rentable économique et risqué.

Si maintenant le prix était de 120-150k€ la pertinence de cette opération serait tout autre

On en revient donc à la problématique de "valoriser"/"pricer" l'actif immobilier à une "juste valeur"   (j'ai d'ailleurs tenté une approche par les couts il y a quelques pages mais je crois que j'ai noyé les intervenants )

 
730€ cc  on est loin des 900-1000€ hors charge qu'annonçaient Arak et plus près de mes chiffres à moi    
 
Sans aller dans le forex ou autre je te conseille d'aller poster dans le sujet "Epargne placement" en disant que tu as 70k€ à investir et que tu ne veux pas de risque : ils vont te parler d'Assurance-Vie et quelques autres trucs et je pense que ça t'intéressera et que tu trouveras cela beaucoup plus pertinent que l'immo. Encore une fois c'est ton argent, no hard feelings man
(et n'oublie pas la place de parking )
 
 

 
 
Heu.....      
 
Fais bien attention ça sent l'arnaque là : a priori je ferai plus confiance à un banquier qui ne te lâchera pas avec la mensualité d'un prêt à rembourser plutôt qu'un promoteur qui n'aura pas d'autre contrainte que de te faire signer "vite" :s
 
 
 
PS : Oski bashe s'occupe de Saebalyon, ce dernier n'a pas encore compris ce qui lui arriver    
Prochain épisode : Oski éduquant Lachieuze ou MisterMyster ?  

Visité une maison à 20 min de Lyon.  
Motif de la vente ? Madame la proprio veut la proximité des commerces !  
 
 

 
justement si c'est plus grand ca devrai avoir plus de faciliter au logement et c'est pas le cas c'est même pire , vue qu'il on des tarif de fou + les logement sociaux manquant .... double peine ....

Plus de ville ça veut juste dire que la part de villes rouges est en fait plus grande à Marseille et alentours qu'à Paris et alentours. Donc que tu dis de la merde. C'est tout.

Ps : et plus grand parqu'il y a beaucoup plus d'habitants aussi (donc plus de problèmes d'urbanisme à gérer), évite de prendre des raccourcis aussi simplistes, tu te feras tanker à chaque fois (12M d'habitants en Ile-de-France, 5M en PACA (et PACA c'est bien plus que la région de Marseille en plus)).

Page 1 du topic    
 

Pour la version longue un post intéressant sur Bulle Immobilière avec les archives des Echos de l'époque.
 
Sinon pour les enseignements ; que les arbres ne montent peut-être pas jusqu'au ciel  

Je n'avais pas compris qu'il était question d'opposer location et achat. Je lisais juste un débat sur la rentabilité ou non d'un achat locatif (donc sans rapport avec la situation du logement principal).

Quand on achète en locatif, il y a clairement une valeur de revente à prendre en compte dans le calcul c'est tout ce que je disais. Et ce même si on ne compte pas sur une plus-value de l'immobilier à 10% par an (on peut prendre un prix de revente égal au prix d'achat, voire même le diminuer un peu pour ceux qui croient à la bulle qui va exploser, mais il y a bien une valeur résiduelle non négligeable).

Ex : si j'achète un appart à 200K€ (apport 50K€), que je le loue pendant 20 ans et que ça m'a coûté 150€ en moyenne par mois, même en le revendant seulement à 200K€ à la fin (ce qui est quand même une belle contre-performance sur 20 ans) je suis bien gagnant non ? J'aurais pu placer mes 50K€ ailleurs et mes 150€ par mois ailleurs aussi, mais il aurait fallu trouver des placements pour arriver à 200K€ au final et çà c'est pas gagné déjà (flemme de faire le calcul exact mais à genre 3.5% par an on n'arrive que dans les 150K€ je pense).

 
 
ta deja ete en région marseillaise , si eux il on pas des problème de logement avec 2 montagne ..... et cela reste moin cher que paris , il n'y a rien a dire, ceux de la région ile de france sont fada avec le cumule prix logement, plus manque de logement sociaux, et salaire median que de 15% supérieure a la province

 
http://labs.liberation.fr/maps/car [...] ciaux-2011
 
Je viens de voir la carte, je retiens deux choses :
- Le nombre de villes ne respectant pas les 20% la loi SRU est important
- Le montant des amendes est dérisoire rapporté par habitant ce qui explique que les communes n'ont aucun intérêt à construire des logements sociaux

J'ai vraiment du mal à te lire (c'est ta technique ? parler de façon de plus en plus incompréhensible ?).
 
En tout cas je ne sais pas d'où tu sors qu'ils n'ont pas de problème de logement en région marseillaise ? Tes points rouges montrent justement le contraire mec ?
 
Bref, tu t'enfonces de plus en plus là...

Tout à fait

pour construire des logement sociaux , faut de la place , entre choisir des logement sociaux et des standart pour des ville enclaver tu choisie quoi ?

montre moi ou la region parisienne est enclaver ?

idem les prix , même si il manque de logement sociaux , les logement sont 2,5 x moins chère que paris , même avec 1300 euro ta plus de chance de trouver a marseille ou ca région que paris,pour un logement proche du centre ville principal

 
 
De mémoire tu as 1000 / 1500 de revenus de prestations sociales... Forcément, si la France réduits ses prestations (si jamais crise de la dette dans 1 a 3 ans ce qui est possible) tu n'auras peut être plus assez pour remboursser tes emprunts non??

Ca y est tu reconnais ton erreur (même si c'est sans le dire). C'est bien.
 
Pour le reste oui, il est plus facile de se loger avec 1300€ en région marseillaise qu'en région parisienne. Personne n'a jamais dit le contraire et tu ne révolutionnes pas grand chose avec des commentaires comme ça.

ou j'ai dit qu'il ne manquait pas de logement a marseille ? j'ai dit c’était moins flagrant que paris ou 1 ville sur 2 est en rouge et en plus double peine region parisienne des prix de fada

il on ca bouger leur cul les gens pour faire construire des logement moin chere a paris en hlm, dans ces 1 ville sur 2 , et ca fera tous décendre

De toute façon, si crise de la dette, la bulle immobilière crèvera...

Bon ben tu es toujours dans le faux alors. Soit tu es un cas désespéré, soit tu es juste rempli de mauvaise foi, je te laisse choisir.

Certes.
En théorie la valeur résiduelle à la revente est supposément sensé couvrir le "reste à payer" de l'emprunt sur un temps d'amortissement suffisant. Ce prix à la revente n'est pas sensé être un élément qui se compare à la valeur de l'achat initial pour acter la rentabilité de l'opération immo.

En gros : normalement la rentabilité de l'opération d'achat d'un bien immo ne doit reposer sur la "plus-value" à la revente mais bel et bien sur le cout de l'emprunt (apport, taux) et la durée d'amortissement du bien.

En période de bulle, dans notre période actuelle donc, il n'existe quasiment aucune opération immobilière qui ne soit rentable sans la condition d'une plus-value très forte à la revente (+20, +30% du prix), du moins on ne nous en a présenté quasiment aucune.

Faisons le calcul : supposant un appartement acheté à 200k€, dans une grande ville de province pour louer. Supposons que la surface soit d'environ 35-40m² (on peut débattre là-dessus) et que le loyer soit de 500-600€ réactualisé avec l'inflation (peu ou prou)  (là aussi on peut débattre). Enfin l'apport est donc de 50k€.

Ainsi :
- achat à 200k€
- frais de notaire et autres : environ 15k€
- apport de 50k€
- montant emprunté : 165k€
- mensualité sur 20 ans à 4.3% : 1026€/mois  
- location sur 20 ans réactualisé suivant l'inflation (2%/an ?) : 500-600€/mois
- différence loyer/mensualité la première année : 426-526€/mois   on est loin des 150€/mois de différence
- différence loyer/mensualité la 20ème année : 134-283€/mois   là on arrive à la différence de 150€/mois ^^

Je n'ai pris en compte les impôts (ça devient complexe) et je laisse à d'autre le détail en utilisant les 50k€ + les "500"€/mois de différence loyer-mensualité  placé pendant 20 ans et voir ce que ça donne comme capital  (mais de manière grossière on arrive à 200k€ en 20-25 ans)

EDIT : (correction sur les conditions de la simulation)

N'oublions pas que cette simulation a été faite avec des conditions assez "favorables" c'est-à-dire : un apport à 20-25% de l'achat, un ratio achat/loyer de 400 (ce qui malheureusement tend à être la norme dans certaines villes) : c'est fait exprès car du coup on voit que c'est à peu près le "point mort".

En gros pour être à peu près rentable il faut soit un fort apport (en supposant qu'il n'y aura pas de baisse) soit un ratio achat/loyer plus intéressant et donc a priori "hors bulle"

On peut débattre en effet (franchement avec 200K€ tu as quand même plus que 35-40m& en province ). Bon ça ne change pas la logique du reste de ce que tu dis (sauf le loyer qui peut être plus dans les 600-700 que 500-600 : ça améliorera un peu le total quand même).

Bref, je suis assez d'accord avec ce que tu dis, je disais juste que la valeur résiduelle de revente était importante aussi (sinon c'est sûr que rien n'est rentable vu que les cash flows ont une tête du genre :
- année 0 : négatif de plusieurs dizaines de K€
- année 1 à N-1 : maximum à l'équilibre (voire plutôt négatif de quelques centaines d'euros comme tu dis)
- année N : positif de plusieurs dizaines de K€)

(donc c'est sûr que si on ne compte pas le cash flow de l'année N, on va avoir du mal à rentabiliser une opération )

En parlant de simulation, personne n'a trouvé à redire sur celle que j'ai postée récemment... Je suis déçu

600 euro de location pour un aparte a 200 000 en province , j'en connais pas ..... même a st etienne les loyer de 500/600 euro c'est des appartement vendu a 100/120 000 euro

meme en me petant l'anus comme un tarer sur lyon pour voir les apartement au alentour de 200 000 , c''st tous des 80/90 m2 ( genre : http://www.seloger.com/annonces/ac [...] =d_surface ) qui ce loue 800 euro cc

P.S : tu me dit a lyon 3 ou je trouve un 8X m2 a 600 je loue direct

Oski, tu as raison il faut avoir le cash-flow de l'année N c'est-à-dire l'année de revente mais il faut aussi prendre en compte le "pricing" du bien en année N (dépréciation ? appréciation suite à entretien/travaux ?)  et là il faut faire une analyse un tout petit plus poussée je te le concède      
 
(Je peux le faire dans quelques heures en revanche, j'avoue être curieux du résultat)
 
 
Sadlig, complétement oublié ta simu mais a priori ça avait l'air bien. Tu nous la remets éventuellement ?

Je ne connais pas les tarifs en province, si vous me dites que à 200k€ c'est plutôt 600-700€/mois quand je disais 500-600€  moi ça me va : ça fait tout de même plus de 280 de ratio achat/loyer     je referai la simu avec ceci (mais vous pouvez aussi le faire fichus fainéants   )

à Nantes aujourd'hui, dans l'ancien, un T3 doit se vendre 150/160k€ et se louer 650/700.

c'est claire je trouve un 8X m2 a lyon 3 pour 600 , c'est je revend et retourne locataire , je paye 530 par moi pour mon 52 m2 a l'achat

Oui mais le mec qui a emprunte sur 15/20 ans en tenant compte de ses prestations sociales qui représente la moitié de ses revenus (?) ben il l'aura profond dans le... Si krach et baisse des prestations

D'un cote il pourra pas remboursser et de l'autre il sera endetté a vie

Ça sera un beau bordel... Les mêmes qui se plaindront de ceux qui font attention a leur budget.

Perso j'ai hâte d'y etre

 
 
Alors Pour l'appart a 200k j'avais dit plutôt entre 800 et 900 selon sil s'agit d'un studio ou d'un 2p.
Maintenant selon l'emplacement exacte et l'immeuble, je dirais entre 750 et 850 pour un studio.
Et entre 800 et 850-900 si c'est vraiment top.  
 
 
 
Pour mon emprunt le promoteur passe par un courtier, donc banques au final, vu que mon banquier est absent ce mois-ci je vais tenter par le promoteur et si ça passe pas tant pis j'aurai pas l'appart et c'est tout.