Reprise du message précédent :

 
gros +1, la conclusion la plus logique et celle d'un éclatement, mais comme ça semble contre-intuitif, on met un scénario "miracle" mais intuitif en plus.  

Les papys qui ont connu l'après guerre rigolent bien quand on leur parle de pénuerie de logements. En tout cas, c'est le cas pour le mien.

Encore une vision court terme....

Oui, aujourd'hui c'est 3 fois plus cher, dans 20 ans une fois remboursé, le dernier loyer ce ne sera que 2 fois plus cher (inflation de 2% et tofix) et après plus rien à payer...

Quand tu seras à la retraite, mathématico/démographiquement, ta pension ne pourra que baisser et ton loyer augmenter (faudra bien payer les augmentations des prestations de maison de retraite des propriétaires de la génération d'avant).

Quand tu vois ce que tu peux te payer comme maison avec l'argent de la vente de ton appart parisien, tu m'étonnes que les retraités partent de la capitale pour aller dans le sud.
Encore plus en période bullesque ++ sur la RP.
Le smicard qui habite dans le sud ne peut plus se payer de maison "correcte" ... on nous refait le même scénario qu'avec les anglais il y a quelques années.

 
Le Smicard doit partir. La vie est trop chère pour lui à Paris et dans le sud. Il n'a qu'à aller vivre à 30 minutes de Niort. Les maisons sont pas chères.

 
 
La différence placée entre mon loyer l'éventuelle mensualité d'un prêt pour un bien survendu  sera laaaaaaaaaargement en ma faveur.  
 
Allez on va commencer le vendredi plus tôt : sors-nous des chiffres réels (donc avec annonce seloger)  et on fait le calcul, ça va nous faire du bien    

Ton prix d'achat ne diminuera jamais, tu l'as payé dès le début.

Ce qui va diminuer (normalement), c'est ton taux d'effort car tes revenus du foyers sont appelés (normalement) à augmenter.

Rien de tout cela n'a un impact sur le prix de revente de ton bien immo.

Tu achètes un appartement 100 k€ en 2000. Tu le revends en 2010.
=> Tu n'as rien branlé dans ton appart => Travaux à prévoir = -X%
=> Tu as fait les travaux d'entretien requis, le ravalement s'est rapproché => -Y%
=> Tu as fait les travaux d'entretien requis, + un ravalement => +Z%

Globalement, tu dois provisionner à la grosse louche 0.5% à 1% de la valeur de ton bien par an. Soit tu les dépenses en travaux (et tu revends à un prix équivalent au prix d'achat, voir plus bas), soit tu les déduit de ton prix de vente.

Encore une fois, l'indice veut dire est un calcul (prix / revenus). 1 a été fixé comme la référence en 1965.

Si l'indice vaut 0,5 en 1980 et 0,5 en 1990, ça veut dire:
Prix de 1980 / revenu de 1980 = 0.5 x prix de 1965 / revenu de 1965
Prix de 1990 / revenu de 1990 = 0.5 x prix de 1965 / revenu de 1965

Soit: Prix de 1980 / revenu de 1980 = Prix de 1990 / revenu de 1990

Hors: Revenu de 1990 = 1,2 x revenu de 1980

Donc: Prix de 1990 = 1,2 x prix de 1980

Si un bien ancien est acheté en 1980 100k€, il devrait être revendu 120k€ en 1990 si l'indice est au même niveau (et qu'il est dans un état équivalent à son état de 1980, par exemple plomberie et électricité plus vieilles mais ravalement et peinture refaits).

T'as pas un problème avec la règle de 3?  

Edit: ces chiffres sont bien sûr fictifs, je n'ai pas relevé le niveau du friggit en 1980 et 1990, ni été voir sur l'insee quelle avait été la progression du revenu des foyers sur la période. Je préfère préciser vu ta propension à pinailler.

Excuses moi, j'aurais du dire que nous avions un exemple de rénovation dans du Haussmannien à 1,27 k€ par m², plutôt que de dire que le prix d'une rénovation tournait autour de 1 k€...  

 
Oui. Mais pour faire une analogie, les coûts d'entretien sont des coût d'opération de ton bien, à retrancher des revenus qu'il génère pour en calculer la profitabilité.  
 
La valeur du capital, elle, reste plus ou moins constante (en fonction des évolution du marché).
 
Pour campedel et l'analogie avec la bagnole. La bagnole, quel que soit son entretien et les rénovations, aura une valeur quasi nulle au boit de 20 ans. C'est donc un bien d'usage, et son amortissement est à prendre en compte comme un coût d'opération dans le calcul de sa "profitabilité".  
 
Le bien immobilier, convenablement entretenu et rénové, aura toujours grosso modo la même valeur 2 siècles plus tard (sauf grosse daube à détruire au bout de trente ans).

je suis assez d'accord pour 1 a 2% mais dans la limite d'un certain mètre carrez
 
sinon ca fait comme a paris tu cautionne 10 000 euro pour 80 m2 tous les ans .... a ce prix la dans 20 ans ta assez pour ravaler l’immeuble entier  
 
je suis plus dans l'idée d'une mise a coté mensuel :
 
de la somme de 1200 euro (restauration du m2 moyen a neuf) diviser sur 20 ans , multiplier par le nombre de m2
 
soit pour une surface de 100 m2 :
 
1200/20 = 80 x 100 = 6000 euro /ans sur 12 mois = 500 euro/mois a mettre de cotez
 
bon si tu fait l'entretien raisonnable , tu peut diviser par 2 , soit 250 euro de coter/mensuel
 
soit sur 20 ans 60 000 euro de travaux et ravalement ce qui est deja une belle somme

 
Oulà oulà ,doucement sur le recrutement, j'aimerai que mon lieu dit ne finisse pas en grosse ville de 1000 hab

Il y en a ici qui connaissent Saint Cyr l'école , le quartier de l'épi d'or ?
C'est bien ?

Ma soeur cherche à s'y installer avec 2 enfants, les écoles sont bien ?
niveau commerces de proximité j'ai l'impression que ce n'est pas top, mais le centre sportif n'est pas loin

elle veut acheter a 40 km de paris centre ..... j'espere elle bosse pas sur paris .....
 
je connais pas trop le coin je suis plus l'autre coter de paris ou j'ai habiter
 
mais ca parais énorme 40 km....

Je la traverse de temps en temps en revenant du boulot.
C'est bien bouché avec la ligne de RER qui la coupe en deux.
Et le centre est moche et sans intérêt.

 
Elle bosse à Montparnasse et c'est à 20 minutes en train.
Et je ne sais pas où tu a vu 40 km ( c'est à moins de 30 de notre dame ... )

Mais mais...c'est exactement ça (local à poubelle)
Et la discussion sur le ravalement de façade a été expédiée en 4ème vitesse, je ne me souviens même plus ce qu'on a dit.

Bon, lu sur 20minutes ce matin : la FNAIM31 constate sur Toulouse une baisse de 0,3% des prix immo entre T2 et T3 2011. Je ne sais pas si c'est CVS-CJO ou si c'est juste un trimestre sur l'autre.

 
En période de neige, les trains ne circulent pas toujours. A part ça, je ne connais pas plus, bien que j'y ai un arrêt tous les jours.

 
32 km par l'autoroute (viamichelin) j'etait pas loin de 40 c’était de mémoire, puré quand j'habitait a 23 km de lyon centre on me disait c'est le bout du monde , les fai on bien dresser les parisio a leur faire penser 32 km c'est rien ....
 
 

Si tu es a 20 minutes de train de ton boulot, le nombre de km, tu t'en fous.
En ville, je mets 25 min de voiture, et autant en TEC pour atteindre le centre.
Le type qui habite et bosse près des gares, il peut se permettre de vivre assez loin.

 
autre solution, souvent pratiquée : tu te fait d'une manière ou d'une autre des économie pour acheter ton bien rêvé pour la retraite ...  
 
Si tes mensualité sont le double d'une location et qu'elle doivent courir jusqu'à la retraite, il vaut nettement mieux resté en location et épargner à côté. Après, il arrive des moments où tu peux acheter sans te ruiner, parfois, certains font le calcul d'acheter une résidence secondaire qui devient logement principal lors de la retraite.  (parfois en restant locataire du logement principal).
 
Par contre, acheter deux fois trop cher un bien qui ne le vaut pas, même pour sa retraite, ça n'a aucun sens.  

paris ta deja vue des train a l'heure ? ta vue la densiter au m2 dans un train au heure de pointe ? les greve a repetition (27 jour en 2010) + les greve ratp (j'ai pas trouver le nombre) + les chute de neige qui bloque ....

sans parler des horaire a respecter ....

hummmmmmmmmmmmmmmmm

paris les 32 km en voiture au heure de point c'est casi 1h (et je suis gentil , j'ai pas fait le combo depart en week et vacance)

la ou j'habitais a 23 km de lyon cetait 40 mn de tec

vraiment bravos les fai d'avoir bien dresser les parisio , a lyon on te balancerai des parpeint dans ta tete si tu dit tu habite a 30 km de lyon

 
Moi
 

 
C'est vague comme question.
 

 
Saint Cyr l'Ecole est à droite depuis quelques années. Depuis que la droite est au pouvoir, tout va dans la construction de nouveaux logements pour attirer les classes moyennes aisés (regarde l'évolution démographique de la ville) sans pour autant développer les infrastructures annexes (école, gymnases, crèches etc). La piscine est cependant très récente et vraiment très bien (elle est accessible à pied de l'Epi d'Or) mais elle est privée donc assez chère (on reste dans une logique de droite).
 
Par ailleurs, le maire n'a pas vraiment le sens des priorités. Voici un article paru dans le Parisien du 30 juin 2010 :
 

 
J'avais participé à cette manifestation où il y avait une 50aine de personne devant la mairie. Depuis, rien n'a bougé. Les travaux n'ont toujours pas effectués. Peut-être cet été ?
 
Un blog est tenu par des élus de l'opposition (principalement PS et Front de Gauche) si tu veux en savoir plus : http://www.avancons-ensemble.fr/dotclear/
 

 
- La boulangerie traditionnelle de la rue Emile Zola est top ;
- La boulangerie "à l'ancienne" de la rue Henri Barbusse est pas mal non plus si tu aimes le pain à l'ancienne mais plus chère ;
- La boucherie du centre a fermé, faute de clients suffisants ;
- Il n'y a plus de poissonnerie depuis bien longtemps ;
- Niveau primeur, il y a la Ferme de Gally (au bout de Saint Cyr l'Ecole donc accessible plutôt en vélo / voiture qu'à pied) qui offre de bons produits mais qui est assez cher ;
- Toujours niveau primeur, un élu de l'opposition (Front de Gauche) a créé une AMAP en mars dernier et les produits sont bios et vraiment excellents. Je conseille.
- Il reste un marchand de vélo honnête et sympa, un cordonnier honnête mais qui va bientôt partir à la retraite et pas sûr que ça sera repris derrière, un garagiste bourru mais honnête (Garage de l'Aero), des pharmacies, des kebabs, des agences immos etc.
 
Niveau transport, c'est très bien car c'est idéalement situé en voiture (N186, N12, A12) ou en train (trains vers Rambouillet, Chartres, Dreux, Mantes-la-jolie, Plaisir, Paris Montparnasse, La Défense, RER C).
 
Si le critère principal sont les enfants, je conseillerai donc plutôt Guyancourt (qui est PS) et qui a une politique de l'enfance bien plus agréable. On peut par exemple mettre son enfant dès 2 ans à l'école en toute toute petite maternelle ce qui n'existe pas sur Saint Cyr l'École. Vu le contexte actuel où il est compliqué d'avoir une place en crèche et vu les prix des crèches, c'est une véritable bouffée d'air que ce type de classe existe.

 
Techniquement, si on se place au rond point de Buzbach (situé à l'intersection de la rue Emile Zola et de la rue Henri Barbusse donc au bout de l'Epi d'Or), il y a 13 minutes à pied pour aller à la gare (ou bien le bus ligne 5 qui met un temps variable en fonction de l'heure / circulation) puis 25 minutes pour aller à Monparnasse.
 
Les trains font généralement Saint Cyr l'Ecole - Versailles Chantiers - Viroflay Rive Gauche - Chaville Rive Gauche - Sevres Rive Gauche et direct Montparnasse le matin jusqu'à 9h15 et le soir à partir de 17h30.
 
Il faut donc plutôt tabler sur un trajet de l'ordre de 40 minutes si elle travaille dans la gare de Montparnasse ou dans la Tour Montparnasse. Si elle a un skate / trotinette, roller, elle peut diminuer son temps de 13 minutes à 5 minutes le matin grâce à la grande descente de l'avenue Pierre Curie.

 
 
haaa moi qui disait une heure tu me rassure , ayant vecu 1 ans a paris , celui qui me dit 25 mn , c'est soit un promoteur imo , soit un fai avec une moto ducati 1100 , ou soit un riche en helico partant de l'aeroport de st cyr ....

 
Soit une personne qui a fait le trajet en regardant sa montre au moment où il part et au moment où il arrive et qui peut en déduire un temps réel.

 
Encore une fois ce n'est pas une question de distance mais de temps.
Si tu mets 30 minutes porte à porte  
avec ton boulot, sans changement, c'est à mon avis plutôt pas mal.
 
Je cherchais + des infos sur l'environnement, les écoles, commerces ,etc ...

http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=2_s
 
Presque 5K€/m².
Pour ça.

 
 
Merci bcp pour tes réponses.

 
 
Ok, alors j'ai besoin de chiffres :  
 
On part sur un 2 pièces de 45m² dans une grande ville de France
Credit sur 15 ans.
La différence (mensualité moins loyer), placée, elle est placée où ?, à quelle rentabilité ? à quelle fiscalité ?
On part sur l'age de l'acquéreur 30 ans ? (oui, c'est pour aller après la retraite, mais tu n'auras déjà plus assez de larmes pour pleurer...)
On suppose une baisse de revenus à la retraite de combien 25% ? et une dégradation de 2% par an ?  
Sur la période salariée, on suppose une progression salariale de 2%.
Sur la durée de vie du loueur, on suppose une augmentation des loyers de 2% par an (ce qui suppose que le proprio ne fait pas de changement majeur dans le logement loué et que tu te retrouves dans un taudis dans 20ans )
Supposons un atterrissage en douceur avec une appréciation de 2% annuels de la valuer du bien immobilier.
 
Si c'est ok, prépare les mouchoirs et de l'eau pour te réhydrater.

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Désolé mais ton logement est non représentatif...  
 
Il fait que dans ton cas il vaut mieux louer mais n'est pas forcément généralisable (même si actuellement c'est probablement vrai avec un gain moins important).

 
Tu veux des chiffres réels, en voilà : appartement F2 60m2 à Asnières-sur-Seine vendu occupé (par nous) à 270k€ à un investisseur (en novembre dernier). Loyer aujourd'hui de 905€ HC (et n'oublie pas que le propriétaire à des charges non récupérables et une taxe foncière).
Explique moi comment ça te semble rentable de louer plutôt qu'acheterd'acheter plutôt que louer (surtout qu'un F2, c'est pas forcément le top si tu veux fonder une famille)?

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pas cher la location je trouve
j'ai payé mon F2 41m2 entre la gare et le pont 160 FAI fin 2009 et je crois que ça se loue 750 ou 800?
(je l'ai refait entièrement l'année dernière aux normes, avec isolation/faux plafond/électricité/vmc/plomberie/fenêtres/cuisine/SdB...)

 
"et mon garant c'est une tortue avec une casquette"
 
merci 1000 fois j'en peux plus tellement je rigole devant le pc.

 
moi je pleur dejà ... j'ai connue les 2
 
pour ma location a 360 euro/mois (je peut fournir mon ex feuille de loyer) maintenant je paye 550 de credit
 
total loyer payer avec 2% constant sur 20 ans = 104 964 euro
économie placer a 2% entre loyer et credit sur 20 ans = 56 505 euro  
économie placer a 2% entre loyer et credit sur 30 ans = 94 345 euro (assez pour payer mon loyer jusqu'a ma mort ou mon suiside si je devien grabataire, vue que ca ferai 135 loyer d'avance qui serai placer)
 
total mensualiter payer sur 20 ans = 132 000 euro
total mensualiter payer sur 30 ans = 175 254 euro
gain de valeur de 2% de mon bien a 103 500 euro pendant 20 ans : 277 691 euro a la revente (hummm j'ai des doute si ca ne c'est pas scratcher avant)  
 
total de l'argent mis de coter (150 euro) pour les réparation sur un compte placer a 2% sur 20 ans = 44 609 euro qui serviron a reparez
 
total coup de l'achat apres tous le bordel de notaire et compagnie 127 000 + reparation 44 609 euro = 171 609 euro si je revend a 277 691 (ce qui sera un miracle 100 000 de gain , moins les impôts 70 000 en gros
 
total dans mon cas la location était mieux
 
j'ai fait une estimation avec un loyer a 550 euro pour le meme bien en prix ..... achat gagnant  
 
 
 
 
 
 

Tu as oublié le coût pour vol de voiture non, à Vallauris

 
Ouuuh Ouuuh une mairie de droite  
 
Si tu veux on peut parler de la gestion de la piscine par ma mairie de gauche (historique avec des vrais morceaux de cocos dedans), construite il y a moins de 10 ans, elle est déjà fermée pour réfection (de menus travaux qui prendront à peine un an). On est arrivés 1 mois avant sa fermeture, joie !
Heureusement on peut aller à une autre plus ancienne, limitrophe de Paris. Comme dimanche dernier le 1er jour de canicule... ah bah non fermée, grève des employés municipaux, DMC .
 

 
Un rendement de 4% brut, c'est pas mal du tout vu le contexte actuel.
 
Pour la rentabilité Achat VS Location, tout dépend du cas de chacun. Il n'y a pas de règle fondamentale qui s'appliquent à tous. Nous sommes tous des cas particuliers.
 
Si j'évoque mon cas :
 
- Location d'un F3 de 70m² + Garage + Balcon pour 600 € cc (dont 90 € de charge et dont 50 € de location de garage).
- Achat d'un F3 de 70m² + Garage + Balcon dans mon quartier : 250 000 € + 20 000 € pour le garage + 20 000 € de frais de notaires.
- Capacité d'épargne annuelle du couple pour un achat futur : 24 000 €.
- Capacité d'emprunt actuel : 293 000 € sur 25 ans (1500 € / mois de remboursement).
 
Dans mon cas, mieux vaut rester 11 ans en location (soit environ 80 000 € de loyers) et acheter cash l'appartement dans le cas où l'immo ne baisserait pas plutôt que de prendre un crédit sur 25 ans et prendre le risque que l'immobilier baisse (avec un crédit d'un coût total de 153 000 €).

 
On a commencé à le louer il y a un peu plus de 4 ans et c'est dans un immeuble d'à peine plus de 10 ans et vraiment nickel : vraiment bonne conception et qualité de construction (isolation thermique et acoustique, qualité des matériaux, parquet revernis et murs repeins avant notre entrée, grandes fenêtres double vitrage, exposition, toutes les fenêtres donnant sur le jardin, petit balcon, ...) juste à côté de la mairie.
Donc, c'est sur, on a eu un peu de bol qu'il soit aussi bien pour ce prix mais c'était absolument pas un prix arrangé ou des passes-droits.