Reprise du message précédent :
J'ai édité un peu plus haut.
Je ne suis pas en phase d'achat pressant, mais un démarchage rapide en banque m'avait laissé entrevoir facilement un "40%" vu le dossier correct.

 
 
Ah ben là ça m'interesse vachement car le coin est pas mal ! Tu as un lien ? (MP si tu veux)
 
Merci
 
 
EDIT : Bon ben je les ai trouvé, c'est pas super bien placé

Apparemment tu veux du Paris IM. Et c'est trop cher en ce moment. Donc reste en location    
 
Ali

http://immo-neuf.lavieimmo.com/imm [...] 11696.html
 

Les investisseurs boudent le Scellier
 
 
La part des ventes en Scellier a chuté de 16 % entre avril 2010 et avril 2011, d’après le promoteur Promogim. Si le dispositif d’investissement locatif a perdu de sa superbe auprès des investisseurs, il a en revanche gagné en attractivité auprès des primo-accédants, rapportent Les Echos.
 
(LaVieImmo.com) - La cause de la chute des ventes de logements neufs en France enregistrée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) début mai a été immédiatement imputée, de prime abord, au désintérêt croissant pour le dispositif Scellier. Un phénomène qui semble se confirmer aujourd’hui. Promogim, l’un des plus importants promoteurs immobiliers, enregistre fin avril que « la part des ventes en Scellier a été ramenée à moins de 40 % du total, contre 56 % l’an dernier », indique le quotidien.
 
La nouveauté, c’est que « cette année, le rapport entre investisseurs et accédants à la propriété s’est inversé », explique le fondateur du groupe, Christian Rolloy. Avec un niveau de réservations identiques en un an - autour de 1 400 logements -, la part des primo-accédants s’est accrue et a compensé la baisse du nombre d’investisseurs. L’explication tient dans le fait que le coup de rabot qui a sévi sur l’avantage fiscal à la fin de l’année a réduit le rendement locatif de ce dispositif.
+7 % d'ici à fin 2011
 
Le promoteur prévoit que la fuite des investisseurs va s’inscrire dans le temps, car « le prix des logements neufs va continuer à augmenter cette année », explique-t-il aux Echos. Le coût des matières premières, la flambée des prix du foncier ou encore ceux de l’énergie se répercuteront automatiquement sur les coûts de la construction, et in fine sur les prix des logements. Il estime en outre la progression des prix des logements sera de l’ordre de 7 % cette année, en tenant compte de ces multiples facteurs. Malgré tout, les ventes ne devraient pas chuter, même si l’on peut s’attendre à une baisse de 5 à 10 %, conclut-il.
 

http://www.lavieimmo.com/taux-empr [...] 11690.html
 

Immobilier : Durées de prêt et apport personnel en hausse
 
 
La durée moyenne des crédits s’est établie à 20 ans en 2010. Un niveau en hausse par rapport à 2009, où il était à 19 ans et 2 mois en moyenne, selon le courtier en crédit Empruntis. L’apport personnel de l'emprunteur explose, en prenant +35 % en un an.
 
(LaVieImmo.com) - N'hésitant pas à souscrire des crédits aux durées toujours plus longues, les emprunteurs ont fait monter la durée moyenne des prêts de 19,2 ans à 20 ans entre 2009 et 2010. Les prétendants à l’accession à la propriété ont ainsi « joué sur toutes les variables existantes pour financer leur achat (apport et allongement de la durée moyenne) », analyse Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis. Et ce, dans un contexte de niveaux de taux de crédit historiquement bas.
 
Pour le courtier en crédits, l’emprunteur moyen a par ailleurs rajeuni, passant de 37 ans à 36 ans en moyenne. Les derniers chiffres publiés par l'Observatoire crédit logement viennent renforcer l'idée d'un rajeunissement des emprunteurs. En effet, 20,9 % des moins de 35 ans seulement s’endettaient sur 20 ans et plus en 2001. Or, « depuis le début de l’année 2011, 67,6 % des moins de 35 ans se sont endettés sur 20 ans et plus ». Soit trois fois plus en l'espace de dix ans. Le montant moyen emprunté a lui aussi progressé, dépassant les 166 200 euros l’année dernière, ce qui laisse voir une hausse de 8 % par rapport à l’année précédente.
 
 
+90 % en six ans
 
L’apport personnel à quant à lui montré « une hausse fulgurante » en un an, explique Empruntis. Il est en effet passé d’un peu moins de 35 000 euros en moyenne à 47 000 euros en 2010. Ce qui montre une hausse de 35 % en un an « et près de 90 % en six ans ». Une situation paradoxale, dans la mesure où la bassesse observée dans les taux d’intérêts l’année dernière « aurait normalement dû permettre aux emprunteurs de moins libérer leur épargne et de choisir de « maximiser » l’emprunt. Or, les prix étant exceptionnellement élevés, les emprunteurs qui ont profité de taux très bas ont dû malgré tout également fournir plus d’apport pour pouvoir acquérir leur bien » commente Maël Bernier. De quoi laisser perplexe au regard de la remontée des taux fixes que l’on observe depuis le début de l’année…
 
 
 
 
Profitez des taux bas pour claquer plus d'apport et vous endetter plus longtemps plus fortement pour acquérir un logement plus pourri  
 
Ou comment essorer toute une génération.

Une génération qui ne sait pas compter mérite-t-elle mieux  

 
Ah ca peut encore augmenter le neuf!? Ah oui j'ai oublié ils sont BBC maintenant  

En règle générale, sans doute, mais:
* je ne suis pas pressé, donc j'ai le temps pour observer le marché et les opportunités
* je vise un schéma de location que j'espère plus rentable qu'avec le locataire standard
*je pense focaliser sur un bien de qualité, plus facilement revendable, y compris à des acheteurs aisés, prêts à payer pour le cachet-quartier etc
* passé quelques années de location, je n'exclue pas de le conserver pour moi/enfants s'il me/leur convient, d'où au pire valeur d'usage, mais l'important est d'éviter d'avoir à vendre dans l'urgence.
 
Le principal problème est le montant non négligeable et un revenu faiblard qui réduit l'effet de levier, y compris fiscal, mais pour moi la clé est dans un bon projet, pas dans la politique fiscale. Wait and see.

 
Il faut veiller à ne pas généraliser. Paris n'est pas la France, et toutes les villes ne sont pas hors de prix, loin de là. Dès lors, l'immo est parfaitement accessible dans des tas de villes, sans effort particulier de la part des primos.

J'y suis, plus facile à gérer et pourrait me convenir (ou progéniture) à terme.
Plus de locataires et acheteurs aisés.
Pb: taux de rendement plus faible.  

Salut
 
Une question. Quand on dit qu'il ne faut pas s'endetter à plus de 33% de ses revenus. C'est le revenu net j'imagine?

oeuf curse
 
sinon ce serais trop facile!

Je voulais en être sûr

 
Qu'est ce qui t'interdit de faire du locatif ailleurs avec des meilleurs rendements, quite à revendre plus tard pour racheter un truc à Paris le jour où tu en auras besoin ???
 
Tu as rarement besoin d'être sur place si tu délègues la gestion en agence.

 
Au delà de ce pourcentage, c'est surtout à toi de voir dans ton budget quels sont tes postes de dépenses et d'épargne afin de déterminer si finalement le remboursement d'emprunt rentre dans ton budget.

Exact l'idéal serait de l'IM mais pas 18e ou alors petite couronne comme courbevoie/puteaux/Levallois.
 
Effectivement un peu cher donc je reste en loc pour le moment et j'epargne.

Je pense que tu vises de la location saisoniere dans un bon quartier, ce qui fait effectivement largement augmenter le rendement. (cf : juste a voir le site anglophone : http://www.paris.com/holiday_apart [...] apartments )
D'autre part, Paris est convoité et trouver un locataire est très simple comparé a d'autres villes.

J'ai déjà fait ça en province avec un autre bien, mais : je connais moins bien le marché et il y aura des coûts frictionnels, rému de l'agence, travaux "un peu chers mais urgents" à accepter à distance, transactions supplémentaires FdN etc que je peux éventuellement éviter si je garde le bien pour usage propre ultérieurement (mais dur de combiner bon bien locatif et perso) . C'est compliqué, je ne prétends pas avoir la panacée.
 
Arak78  

Golden connerie de la journée ... comment niquer une partie du retour sur investissement en placant volontairement un intermédiaire dont le seul but est de te piquer du fric.
La gestion via AI, tous des incompétents ! Une location se gère soi même et il faut être à coté pour (bien) gérer.

De toute façon, faut pas chercher à s'enrichir en France, j'ai compris ça depuis un certain temps.  
 
Ce pourquoi aussi je ne prétends pas avoir un "beau petit projet" et ne veux pas me concentrer sur un concept trop étroit ou figé, mais si possible plastique.  
 
La beauté de HFR, c'est son armée de contradicteurs condescendants, mais pas inutiles.  

Pour la RP généralement la règle des 33% est respectée, notement avec le refus de prise de garantie de la part des organismes de caution, sauf pour les salaire plus "élevés" ou l'on prendra plus en compte le reste a vivre.  
Dans le cadre de l'investissement locatif, si il a encore la charge de la RP, ce taux peut facilement dépasser les 40%.
 
Après comme toujours, tout dépendra des banques, chacune ayant sa propre politique

et tu penses pas que ca convienne a certaines personnes ? (confort)

Bonsoir,

je cherche des informations sur la location via le 1% logement. Je sais que ma boite "cotise" au programme, mais j'ai du mal à trouver des informations sur les biens et les barèmes, sur le site d'action logement notamment. (j'ai bien trouvé une page recensant des barèmes mais aux sigles incompréhensibles).

Je cherche à louer sur Paris pour la rentrée prochaine, en couple avec une interne de médecine (étudiante mais rémunérée), de mon coté je suis ingénieur JD, salaire HFRien bien sûr . J'imagine que pour du logement social c'est mort, mais j'ai cru comprendre qu'il n'y avait pas que ça dans le % logement?

J'ai peur d'aller voir le service juridique de ma boite pour demander, je suis timide  

rien que citadine un des apart hotel existant a 12 truc de ce genre a paris , les autre chaine pas mieu , ca en fait des logement perdu

 
le 1% logement te donne accés à une liste d'appart réservée aux entreprises qui cotisent avec des tarifs assez interessants. Mais c'est un peu comme les HLM, les logements sont limités et Paris IM est franchement à oublier (trop de demandes).

je vien de trouver une offre , bonjour l'imeuble , on dirait une tour d'un blocose post soviétique :

annonce : http://www.seloger.com/annonces/ac [...] =d_surface
http://maps.google.fr/maps?f=q&sou [...] 7,,0,-9.84

P.S : en plus la tour penche , on dirai la tour de pise

Si tu veux :
- perdre 7% de tes loyers,
- avoir un intermédiaire de plus (souvent les AI prennent l'argent des loyers pour leur trésorerie ),
- que la location soit mal gérée avec une AI qui t'appelle pour savoir quoi faire au moindre truc,
- te faire enfler par des artisans de mèche avec l'AI qui surfacturent des travaux mal faits (t'es pas sur place alors pour faire jouer la concurrence et vérifier la qualité du travail ...).
- Devoir faire intervenir un artisan à la moindre connerie que tu paieras bien chère alors que si tu as pas 2 mains gauche en 1 après midi et 3 outils tu aurais pu le faire toi même ...

Vas y fonce !

Gérer des locations à distance n'est pas possible avec un "vrai" job. Si tu veux faire de la location, il faut être à coté.

Tiens en parlant de ca, à quel ratio nb de loyers / prix du logement, estimez vous que c'est "rentable" ? Car avec le prix des logements qui explosent et les loyers qui stagnent en comparaison, investir pour faire du locatif n'est il pas une connerie en ce moment ?

Je sais bien, j'illustrais simplement le propos de notre ami avec un contre exemple.
(et bon, même à 6000 par mois le taquet n'est pas à 3000 ; au grand désespoir d'Elfe qui verrait bien là un moyen de suralimenter la bulle).
 
(instructif ton calcul 33/40%, ensuite, avec l'impact sur la durée)

On a déjà dit que l'on ne parlait pas de Limoges, Angoulème, ou Niort...
 
Sans compter que même si les prix semblent encore abordables, ils ont comme ailleurs pris une claque MONUMENTALE depuis 10 ans. Comme ailleurs.
Après, il est certain que "pas cher + 140% de pas cher", ça peut sembler être aujourd'hui "pas trop hors de prix".
 
Mais dire que c'est jouable sans trop d'efforts de la part de primos... ahem.
Sans oublier qu'en passant sous silence la localisation, le bassin d'emploi, etc.... de ces lieux où l'immobilier "n'est pas hors de prix", c'est alors à peu près aussi pertinent que de dire que pour 20k€ on peu avoir 20 hectares de pinède en Argentine...

sinon ta clermond ferrand qui est aussi pas chère

Où l'on trouve Michelin, par exemple.
Et même des emplois pour les ingénieurs du nucléaire civil...

 
Oui, mais, il y a trop d'auvergnats.    

 
 
Oui, un HFR-ien m'a dit avoir acheté un appart pour du locatif :
47k€ et il le loue 340HC par mois.
138 loyers...8,7% de rendement brut    
 
Un Scellier à louer à 340€ HC par mois, ça s'achète aux alentours de 100k€.

le problème de clermond les coin qui crain pas c'est aussi rare que de vivre dans un coin calme a la seine saint denis ......

Pour moi une renta correcte et qui se trouve encore aujourd'hui c'est un bien vendu 100k et loué 500HC.

Chapeau bas pour cet avis éclairé, dans la nuance de la part de quelqu'un qui possède assurément un patrimoine locatif assez important.

Ceci étant, je suis investisseur depuis une vingtaine d'années et pas que d'un modeste studio en defisc quelconque. Donc ton avis, je m'en passe allègrement...

je m'amuserai pas a loué sans un intermédiaire qui a des offre de garantie de récupération des loyer impayée , vue les procédure d'expulsion son au mini avec de la moule frite 1 ans 1/2 , 1 ans 1/2 a zero , plus les dégât que le mec vas faire vue il vas être expulser ........

a moin de louer a des fonctionnaire uniquement (les mairie sont toujours preneur de logement avec des loyer plus bas que la normal) mais la aussi sans vraiment de garantie ,  ......

Mais le souci c'est que ça sera pire pour lui ensuite, vu que si les taux augmentent il pourra encore moins acheter  

Si les taux augmente, les prix baisseront mais mon épargne augmentera.

<=== attend qu'un tonton russe ou ukrainien crève "accidentellement" et pense a moi dans son héritage (on peut toujours rêver ca coute rien)
 
car a part ca , les prix même si en ce moment ce pète la gueule dans certain coin , les bonne affaire parte très vite (genre l'aparte au pied de la tete d'or a modifier a priori est vendu en 3 jour ) , donc ta meme pas le temps de dire super les prix baise qu'un achète derrière sans laisser s’écrouler les prix

J'ai des agences qui bossent à 6% ttc et pendant que je délègue le boulot administratif, je me dégage du temps pour faire autre chose ou rechercher d'autres biens. Et je préfère payer un plombier 50€ de plus plutôt que de perdre une demi journée a la con a réparer une fuite.

Quand tu as un bien ou deux, tu peux envisager de ne pas sous traiter mais au delà, il faut savoir déléguer...