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Immobilier : les prix n'en finissent plus de flamber
Diaporama Challenges Tour d'horizon des villes et quartiers de France qui ont le plus vu leurs prix augmenter dans l'ancien et dans le neuf.
 
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Photo Diaporama : "Immobilier : villes & quartiers en forte hausse"  
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VINCENT GODARD est effondré: l'appartement qu'il avait déniché lui est passé sous le nez. Cet ingénieur du son de 27 ans, en couple et sans enfants, avait pourtant trouvé ce qu'il cherchait: un 30 m² pour 230.000 euros, à deux pas du parc Montsouris, dans le XIVe arrondissement de Paris. Une bonne affaire, selon les critères de la capitale. Sauf que, le lendemain matin, l'agence lui annonçait que l'appartement était déjà parti pour 300.000 euros. Imparable. Et Vincent Godard, dépité, de conclure: "Les prix, à Paris, c'est vraiment n'importe quoi!"
 
Il a raison: les prix sont devenus fous. Surtout en Ile-de-France. Cet été, Paris a franchi la barre des 20.000 euros le m² dans le neuf avec l'opération Laennec de Cogedim. Sur les 150 appartements de cette luxueuse réhabilitation située à deux pas du Bon Marché, dans le VIIe arrondissement, il n'en reste plus qu'une trentaine à vendre. Dans l'ancien, autour du jardin du Luxembourg notamment, les prix ont pulvérisé la barre des 15.000 euros le m². Et ailleurs, dans les agences du centre de Paris, impossible de trouver à moins de 8.000 euros le m². En proche banlieue et dans quelques grandes villes, la fièvre acheteuse frappe aussi: Vincennes s'affiche à 5.780 euros le m² en moyenne, soit 32% au-dessus de son niveau de 2005. Et à Versailles, plus d'une centaine d'appartements du programme lancé par Ogic se sont vendus en quelques heures, entre 7.000 et 9.200 euros le m².
 
D'ici à la fin de l'année, la hausse des prix annuelle dépassera 14% dans la capitale et 8 à 17% en banlieue. Mais cette flambée, contrairement aux précédentes, ne se limite pas à la capitale et à sa proche banlieue. La plupart des grandes villes de province, à part peut-être Mulhouse et Dunkerque, affichent aussi des croissances comprises entre 5 et 10%. Ce qui fait qu'en décembre prochain le marché aura complètement effacé sa baisse de 2008-2009.
 
Prêts à tout va  
 
A l'époque, en 2008, l'immobilier avait calé sur une hausse brutale des taux. Les crédits étaient passés de 3,5 à 5,2% en quelques mois. S'y était ajoutée la soudaine frilosité à prêter des banques, soucieuses de préserver leurs fonds propres mis à mal par la crise financière et la chute de la banque Lehman. Cette année, c'est exactement le contraire. Les banques prêtent à tout va. Le montant total des nouveaux prêts a fait un bond de 25% en 2010, à plus de 147 milliards d'euros. Et les emprunteurs affluent, attirés par des taux qui ont retrouvé leur plus bas depuis 2003. Début novembre, les clients solides pouvaient emprunter à 3,3% sur vingt ans!
 
Les futurs acquéreurs ont vite fait le calcul: pour une mensualité de 1.000 euros, ils peuvent obtenir 172.500 euros sur vingt ans. En octobre 2008, ils n'avaient droit qu'à 146.500 euros: leur pouvoir d'achat, en deux ans, s'est amélioré de 18%. Mais, comme le fait remarquer l'économiste Jean-Pierre Petit, cette bouffée d'oxygène est artificielle: "Sur un marché aussi dynamique que celui d'aujourd'hui, les vendeurs ont automatiquement réajusté leurs prix." Si bien que la situation des acheteurs est presque aussi tendue qu'avant. En un an, les vendeurs ont récupéré, par leurs hausses de prix, la moitié de l'avantage qu'avaient obtenu les acheteurs grâce à la baisse des taux.
 
Et avec le reste, qu'ont fait les acheteurs? Ils ont cherché un logement plus grand. Enfin, un peu plus grand: l'équivalent d'une penderie. Guère plus, car leur situation budgétaire est acrobatique. Pour Michel Mouillart, spécialiste de l'immobilier à Paris X-Nanterre: "Exprimé en années de revenu, le coût relatif d'un achat est aujourd'hui de 3,85 années, son niveau d'avant le déclenchement de la crise de 2008-2009. Alors qu'au creux, fin 2008, il était tombé à 3,56 années." Au risque de désespérer ceux qui viennent d'acheter, il était de 2,6 années il y a dix ans.
 
Refuge des investisseurs  
 
L'autre raison de la flambée des derniers mois, c'est l'afflux de ceux qui jouent l'achat locatif. Ces investisseurs n'ont jamais été aussi nombreux. Ils dépasseraient aujourd'hui les 200.000, soit un quart des 850.000 transactions annuelles, neuf et ancien confondus. Leurs atouts: du cash et le feu vert presque immédiat de leur banque. C'est particulièrement vrai dans le neuf, où ces investisseurs sont passés de 44% des acquéreurs en 2007 à... 65%. Encore ce chiffre est-il sous-estimé: beaucoup de promoteurs avouent en effet, mezza voce, qu'ils représentent plus de 75% de leur clientèle... Et ceux-là ne cherchent même pas à négocier les prix: leur objectif n'est pas de faire une bonne affaire, mais de mettre leur épargne à l'abri, de préparer leur retraite et aussi, pour beaucoup, de profiter des derniers feux du Scellier ancienne formule, un dispositif d'investissement défiscalisant beaucoup plus rentable que sa nouvelle mouture écolo.
 
Est-ce un bon calcul? En apparence, pas vraiment: l'immobilier rapporte de moins en moins, car les loyers, qui évoluent avec l'inflation, progressent moins rapidement que le prix du mètre carré. "Les rendements sont d'un peu plus de 2% à Paris, alors qu'ils étaient à environ 5% au début de la décennie", confirme Stéphane Grégoir, professeur à l'Edhec et spécialiste du rendement locatif. Mais, rétorque l'économiste de HSBC Mathilde Lemoine, ce rendement doit être comparé à celui des autres placements disponibles: "Les liquidités ne sont pas bien rémunérées, le placement obligataire et l'assurance-vie ne sont plus aussi attirants. La Bourse fait peur. Reste la pierre. La 'prime de risque', qui mesure l'écart de rendement du locatif sur l'ensemble de la France avec l'obligation d'Etat à dix ans, est d'ailleurs montée à 2,5%, son niveau le plus élevé depuis 2003."
 
Le vrai problème est que, en l'absence de réévaluation des loyers, c'est le crédit bon marché qui rend l'équation intéressante. Que ce coût remonte, à la faveur d'une poussée de fièvre des taux d'intérêt, et le marché dans son ensemble, investisseurs et acheteurs occupants, fléchira. "Lorsque les taux d'intérêt remonteront, et ils remonteront, les prix baisseront. Le secteur immobilier est devenu une bulle, alimentée depuis plus de vingt ans par la baisse des taux", analyse le stratégiste Jean-Pierre Petit.
 
Même les professionnels, qui ont pourtant réalisé leur meilleur trimestre depuis deux ans, commencent à réaliser que l'orage gronde. A la tête du courtier en prêt Empruntis, Geoffroy Bragadir a fait ses comptes: "Si les taux montent de 1,5 point, et que les prix augmentent encore de 5%, un tiers des Français qui ont aujourd'hui accès au crédit ne pourront plus emprunter." Pour Michel Willaey, secrétaire général de Maisons Pierre, troisième constructeur français de maisons individuelles, les prochains mois seront agités. "La baisse des taux a provoqué une hausse des volumes, puis des prix. Mais ces prix trop élevés ou une hausse des taux provoqueront ensuite un grippage des transactions, puis une baisse des prix qui permettra aux acheteurs de revenir."
 
Surévaluation d'un tiers  
 
En attendant, que faire? Acheter? Oui, pour profiter des taux bas, mais sans espérer réaliser les folles plus-values de la décennie précédente. Car seule la faiblesse actuelle des taux d'intérêt empêche un ajustement des prix, inéluctable selon l'expert Jacques Friggit, actuellement au ministère de l'Environnement et du Développement durable. Selon lui, pour retrouver l'équilibre historique entre prix et revenus, il faudrait que les premiers baissent de 35%. Soit rapidement, en cinq à huit ans, soit plus lentement, en quinze à vingt ans, laissant à l'inflation le soin de grignoter doucement la valeur de la pierre.
 
 
 
par Eric Tréguier, chef de la rubrique "Finances privées" à Challenges.
 

Evidemment qu'un proprio peut toucher les APL.
 
La pensée contraire est une légende urbaine.
 

vincent godard cherches pas d'appart sur paris depuis longtemps et ca se vois

 
10000€/m² dans le 14ème...

 
Ce qui est impressionant chez cette personne c'est le coté obsessionnelle de ses questions. Elle a du poser 15 fois la même et continue tant que personne ne lui donne la réponse qu'elle attend.
 
Etant moi même dans le bain de la constrcution en ce moment, j'avoue que la quantité de papiers à remplir est hallucinante. De même pour la complexité de certains montages ou subtilités sur termes (crédit d'impot, frais intercalaires, BBC etc...). J'admets que je ne maîtrise pas tout et que pour certains paramètres je fais confiance au professionnels (assurance, banque ou constrcuteur)... mais je limite bien sur à des éléments de peu d'impact. Et pourant je les emmerde... apparament comme personne ne l'a jamais fait.
 
Trainer sur HFR fais perdre de vue ce que les stats nationales nous rappellent régulièrement. Et dernièrement mon cronstructeur me l'a rappeler : 80% de ses clients font des baraques premier prix à moins de 100k€ et signent des CCMI sans les lire, ne posent aucune question et n'ont démarché aucune banque avant de signer.

 
prix c'est une chose, il a quand même intérêt a pas être mal pour ce tarif
 
mais bon ca m'étonnes pas vu l'état actuel du marché, et surtout, ca devrais pas étonner VG que ca partes en moins de 24h.
si c'etait vraiment ce qu'il cherchais, et s'il cherchait depuis longtemps, il fallait pas attendre, vu comment ca se passe en ce moment

 
Plus ça va et plus je pense qu'on va avoir une baisse progressive en province et un vrai krach à Panam.

Je propose que les parisiens de HFR fassent campagne dans les transports en commun, un peu à la manière des fous (ou pas) qui prédisent la fin du monde :
 
"Tremblez pauvres gens !!! Vos biens immobiliers ne vaudront bientôt plus le moindre euro !!! Vennnnnndeeeeez avant qu'il ne soit trop taaaaaard !!!!"
 

 
   
 
Je propose aussi que les vrais parisiens soit subventionnés pour pouvoir habiter dans leur ville c'est pas parce que des connards de province envahissent notre belle cité qu'ils ne doivent plus pouvoir vivre la ou ils ont toujours vécus !
 

 
 
 
Les derniers entrants dans cette pyramide seront les plus gros pigeons  

 
J'ai un doute sur le cas de Docti.
Ca me parait un peu trop gros (justement à cause de l'entettement de la personne)  
 
Je soupconne un fake

Sur docti ? noooooon

 
Possible... mais des personnes comme ça j'en croise tous les jours dans la vraie vie. Ils représentent même une bonne partie de la population.

 
Hummm, c'est vrai aussi  
 
C'est triste... mais c'est vrai  

Un jour les prix baisseront...
Un jour...
Pour le moment, ça finit pas de grimper  

 
Ce n'en n'est pas un, je parie mon chapeau.
 

 
non, c'est qqun  qui raisonne a coté et s'est pas fait refuser par la banque. Apres, elle gueulera sur ces putains de banquiers qui veulent pas realiser les reves des gents

Si c'est pas déja passer : http://www.lemonde.fr/societe/info [...] id=1408716

 
On a quand même une décorrelation Paris Province depuis 9 mois.

 
Faut attendre 2011 (moins d'aides pour le neuf)
 
et la remontée des taux (en 2011 certainement aussi)
 
Donc patience ....

en fait vous dites la meme chose que samourai

Oui, les gens ont compris que la province c'est surfait mais qu'à Paris on peut encore abusé sans limite  

 
on a une bulle type 91
 

 
bah, finalement, il avait raison

Très joli ce camaieu de marron  

Elfe à raison (sur ce coup) il avait interrogé les communistes à la foire de l'huma, les réponses faisaient peur.

 
Non il n'y as pas encore eu de mouvement de "yoyo", on ne sait pas dans quelle phase on est bull trap, hausse. Il faut qu'il y a ai un cycle de plus à la baisse puis à la hausse pour que son scénario soit validé. Pour le moment on est dans l'expectative qu'est ce qu'il va se passer après..

 
C'est mon avis... on est passé d'une bulle globale à une bulle type 91.

 
Faux : pour un communiste les logements sont construits, sont gérés et appartiennent à l'état. Pas de notion d'aide ou truc du genre.

Peut importe ; il a eu à subir de nombreux TT injustifiés sur ce topic, toujours pour la même inique raison.
 
Pauvre Stef...

 
La phrase maudite qu'il ne faut jamais dire !
 
Elfe c'est comme un gremlins - ya des règles.
Pour le gremlins :  
1 - Pas de lumière
2 - Pas de nourriture après minuit
3 - Pas d'eau
 
Pour Elfe :  
1 - Pas de "Elfe a raison"
2 - Pas de contact avec Odysseus
3 - Pas de remarques sur les salaires des écoles de commerce

Pays de cons

 
Dans le cadre d'un service public du logement, désolé de te prévenir mais tu serais classé dans les nantis. T'attends pas à une amélioration de ton train de vie.

Plus tard, toujours "plus tard"...

 
Je ne suis pas sur qu'être plus "intelligent" et plus "à l'écoute du monde" soit au final une bonne chose. Ca rend aigri et pessimiste... en plus d'être minoritaire.

 

 
Tant qu'il parle pas d'APLs et de choses dont il ne sait absolument rien