Reprise du message précédent :
J'ai une question sur le scellier.  
Voici une nouvelle simulation:
 
T2 44m² dans une quartier ++ de ma ville (donc je connais le marché locatif): 142.000. FDN: 3500€  FA: 8000€. Total: 153500.
Je vais donc déduite environ 39k€ sur 9 ans.
Loyer d'un tel bien: 650€/mois (max de la zone B1)
Emprunt sur 20 ans sans apports: 933€/mois mensualité
 
 
Par an:
Mensualité du prêt: 11196
Déduction fiscale:  3838
Loyer: 7800
TF: 700
Charges: 600
 
Total: -858€/an, soit 71€/mois
 
A la 10eme année, revente:
Capital restant du: 90000€
Donc une vente permettant de dégager xk€ en fonction de l'évolution de l'immobilier.
 
Bon ou est le piège?

Es tu certain que ça se louera 650€ Hors charge, soit peut être 725€CC
J'ai du mal à croire qu'en province on puisse louer un 2p 725CC
Ton calcul ne prend aucune marge sur les risque de vacances locatives.
Tu ne passes pas par une agence pour gerer ton bien ?
Tu ne prends pas d'assurances impayés ?

Sans parler du fait que dans 10 ans, les prix auront fait -60% bien sûr.

Sans que cela soit un piège concrètement tu vas tout de même devoir sortir 933 - 650 = 283 € touts les mois et ce n'est qu'au moment de régulariser l'impôt que tu retomberas sur tes pattes.
Sinon, les problèmes classiques du scellier : es-tu sûr d'avoir un locataire dans les 12 mois ? Es-tu sûr de pouvoir louer à ce prix là ? Es-tu sûr de pouvoir revendre au prix d'achat ?

Peut-etre 600 HC disont, mais sinon oui c'est qd même les prix dans ce quartier
http://www.leboncoin.fr/locations/ [...] tm?ca=21_s
 
 
 

Exact, je doit compter combien?
J'y ai même pas pensé parceque ça nous ai jamais arrivé...
 

Non, gestion par moi même, et l'assurance loyer c'est une arnaque...De toute façon en scellier il faut louer.
 
Si on reprend:
Par an:
Mensualité du prêt: 11196
Déduction fiscale:  3838
Loyer: 7200
TF: 700
Charges: 600
Vacance locative 10¨%: 720  
 
Total: -2178€/an, soit 181€/mois
 
 
alors toujours intéressant?

Ou j'habite c'est rempli de défiscalisation.
C'est très simple, les locations les plus chères peuvent rester plusieurs mois sans personne. Les moins chères ne restent pas vide 24h.
Donc attention à bien déterminer ton prix de base de location

Oué enfin plutôt que de mensualiser 530€/mois d'IR je rajouterais 283€ pour l'appart et je mensualiserais 150€/mois d'IR. Je suis gagnant au final
 

Louer à ce prix là, en gros oui. Revendre au prix d'achat dans 10 ans, qui sait? Même si ça krach XXL, ceux qui ont achetés avant le pic de 91 étaient largemment quitte en 2001.
Pour ce qui est d'avoir un locataire dans les 12 mois, disont que c'est une quartier très sympa de Marseille, recherché. Mais on ne sait jamais, c'est la part de risque?

Ouep, sachant qu'il faut que ça soit impérativement loué, il vaut mieux louer un peu moins cher pour pas perdre la defisc

 
C'est à partir de 10 ans que tu arrêtes les versements sur le PEL obligatoires (540€/an mini avant).

D'ailleurs, je viens de louer un appart, T2 55m² rez de jardin avec 16m² de terrasse et 40m² de jardin, vers Allauch, à 850HC, et 920CC
Loué en 1 semaine, pas de vacances locative depuis 5 ans. Mais c'est clairement abusé niveau prix, les mecs paient super cher pour habiter dans ce coin là...

 
Oui, enfin ça c'est valable pour Paris : tu rentre dans une station de métro, t'en a un dans les 5 mn maxi, dans une de RER et t'en a un dans les 10 min maxi. En province, t'as pas intérêt à rater LE bus de l'heure, et tu dois connaître tes horaires de TER par coeur pour être sûr de pouvoir rentrer.
 
Les TEC en France, c'est peut être mieux qu'ailleurs, mais en province c'est quasi impossible de ne pas les voir au mieux comme un complément d'une voiture. A la rigueur dans une grande ville en étant célibataire et en logeant au coeur de celle-ci, mais ça dure pas comme situation

 
J'ai bien précisé "en ville"    

si tu fais pas de gosses à ta grosse avant 35ans elle va sentir l'horloge biologique tourner et va aller voir ailleurs  

 
Pas intéressant pour moi:  

 
 

faut prendre en compte l'ISR en moins  ⁵⁷

Là tu compare achat versus location

Et, si c'est pas indiscret, t'habites où ?
 
[Mode recherche d'appartement intensive]

Sinon, quoi de neuf ici ? Je ne suis pas venu depuis plusieurs semaines...
 
Du nouveau, prix qui montent ou descendent ? De nouvelles mesures très favorables à l'achat ?

IDF La zone ville nouvelle autour de Disney

En IDF ça remonte un peu et surtout le marché est très vigoureux.
Les futurs mesures ne semblent pas particulièrement favorable à l'achat.
Sauf les taux actuels pour un emprunt immo qui sont entrain d'atteindre le plus bas niveau historique de tout les temps.

Je l'ai pris en compte ( les 39K d'apport )
C'est même mieux car je considère qu'ils font des petits.
 

Je dit juste que si c'est pas rentable vs la loc cela risque d'être dur de le vendre à ce prix vu qu'il n'y aura même plus l'avantage fiscal.
 

Faut que je calcule jusqu'a combien de % de baisse je peut le revendre à 10 ans pour que ce soit rentable, vu que les 5.3k€ d'IR je vais les sortir quoi qu'il arrive.
Enfin tout cela est purement théorique vu l'expat qui se profile

 
Comme visiblement, les maths ce n'est pas trop ton truc, on va effectivement éviter de repartir la dessus

Merci, mais non merci.

Je suis surpris pour les futures mesures. "Une France de propriétaires", c'est toujours dans l'air du temps il me semble...
 
J'ai plus qu'à trouver un appartement squatté/délabré pour l'acheter à vil prix du fait des travaux...

Balancer un "non" sibyllin, une pique HS et un smiley vert suffit pas à se donner de la consistance mon grand.

J'ai l'express sur l'immobilier à Paris !  
Dans leurs analyses sur les prix par arrondissements on peut lire du "les bobos se regroupent", "sous la pression des bobos",  
"les bobos sont repoussés" (par d'encore plus bobos ?), "les bobos au congo" etc etc
Je me demande quelle est leurs définitions de "bobos" parce que la ca fait un peu terme fourre tout pour expliquer l'incompréhensible (le kgibi à 20000 euros"

 
Précise alors aussi "centre d'une grande ville" ou "Paris"

 
En centre-ville si tu préfères oui, c'est quand même sous-entendu. Mais ca vaut pour les villes de province aussi.

 
"fiston"  

IR à ton taux marginal sur le bénéfice foncier (la mensualité du prêt n'est déductible qu'à hauteur des intérêts) + CSG/RDS (environ 12%) sur ce même bénéfice foncier (dont environ la moitié est déductible de tes revenus)    
 

Hier, mariage d'une amie    
 
J'ai découragé une kiné d'acheter. Elle veut à tout pris se faire un patrimoine pour se faire une retraite.  
Je lui ai expliqué qu'il n'y avait pas que l'immo pour cela, vue la surévaluation de ce actif, pas de quoi se presser, elle peut continuer de mettre de côté en attendant des jours meilleurs. D'autant qu'elle loue pour 350€/mois, coloc power à Lyon    
 
Elle m'a demandé mes coordonnées pour que je la briefe sur les placements financiers      
 
Son frère était également intéressé ( proof), il n'a pas été difficile à convaincre, profil HFR-ien et déjà convaincu qu'on se l'est fait mettre par les baby boomers.
 
 
Il y a de l'espoir, il reste des non lobotomisés  

 
Voila mon tableau pour évaluer un investissement Scellier
 
http://dl.free.fr/tbF3MaEQ1
 

jj : les pieges du cellier
 
1 - l'emplacement (vendu toujours loin de chez toi) y'aurai bcp a dire la dessus
2 - le prix d'achat cf au dessus
3 - le finacement all inclusive (credit + gestion locative assurance etc)

J'ai rempli avec mes données, si tu as le temps d'y jeter un oeil:  http://dl.free.fr/pxirWYbv0
 
 
 

Oué l'emplacement c'est bon c'est dans Marseille, je connais plutôt bien le marché
Le prix d'achat oui c'est de l'enculerie dans l'absolu...A voir la rentabilité finale de l'opération.
Pour le "all inclusive" alors ça j'en sais rien

 
Mouais ... j'ai pas l'impression que tu ais déjà vécu dans une ville de province, ou que dans "ville de province", tu t'arrêtes à Marseille, Lyon, Toulouse, Lille ou Strasbourg.
 
Paris est une exception à plus d'un titre, mais elle a la particularité de ne pas avoir un centre au sens de "centre ville" d'une ville de province, et que les transports sont exceptionnellement denses. La couverture du métro est déjà incomparable.
 
Mais vivre à Laval, par exemple, sans voiture, même dans le centre, c'est vraiment pas évident. Alors un peu excentré, mais toujours, en ville, ça devient quasi-impossible.

ouai enfin des GENS qui écoutent un bidasse excuse moi mais bon... en plus une kine en colocation voilà quoi...
 
enfin j'dis ça j'dis rien    
 

 
 
Héhé, tu te chauffes pour la grève de mardi    

 
Avignon, Grenoble, Aix.

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