Reprise du message précédent :

Non mais NON quoi
 
J'ai acheté en 2004 à 125.000€ je serais RAVI que l'immo baisse (de manière générale, hein , pas juste mon appart) à un point où mon appart ne vaudrait plus que 75.000€.

Si l’on s’accorde à dire que les banques sont au cœur de la croissance de l'immo, puisqu’elles la financent via l’investissement
Ce sur quoi on semble assez en phase sur le tomic    
Alors ceci peut poser un souci, un gros souci....
 
Extrait d'un échange avec un gars qui touche un peu en finance...
 
Petit rappel historique
 
Après la crise de 29, on a mis en place le ratio COOKE => quand une banque prête 100, elle devait avoir 8 de fonds propres, ceci afin d’éviter les défaillances en série. Ceci s’appliquant à l’ensemble des métiers de financements de la banque
 
Comme tu le sais les banques sont toutes des institutions cotées, et l’un des indicateurs de performances clefs pour une banque est le retour du fonds propres. Autrement dit quand une banque dispose de 8 de fonds propres, combien crée-t-elle de richesses => impact sur la valeur des titres des banques en questions.
 
Les banques ont par conséquent développé un business model dit « universel » à savoir qu’une banque ne se contente plus de financer les entreprises et les particuliers mais a considérablement élargi son champ d’action :  

• retail et entreprise: cœur de métier historiques  
• asset management : gestion de placements pour compte de tiers (assurance vie et autres)=> perception de droits d’entrée et de frais de gestion  
• activités de marchés (activités de négoce (achat /vente), de placement, et d’investissement pour compte propre (sur les fonds de la banque).  
• prise de participation dans des entreprises avec le plus souvent effet de levier (private equity)  

 
Ce modèle était érigé comme la panacée de l’équilibre, la désensibilisation d’une banque à son cœur de marché. Dans les faits, investir 8 dans une PME ou sur les marchés sur cette période était tout simplement beaucoup plus rémunérateur => donc permettait de présentait un bien meilleur retour sur fonds propre…
 
La banque, d’un modèle risquophobe s’oriente peu à peu vers un modèle risquophyle… et oublie ses fondamentaux.
=> conséquence directe, les hommes. Les banquiers sont devenus de banals commerciaux délégant l’entièreté de l’analyse du risque à un système construit autour de ratios type ratio Cooke, décorrélé de la réalité économique de ce qu’étaient en train de devenir les banques.
 
Durant cette période de mutation des banques, les crises financières de conséquences raisonnables se succèdent et malheureusement se ressemblent…(exemple crise asiatique fin des années 90 qui ressemble étrangement à celle que nous connaissons aujourd'hui).
Néanmoins celles-ci seront restées cantonnées dans des frontières monétaires, ou de zones économiques…
Mais les dégâts auront été suffisants pour que l’on modifie la réglementation via ce que l’on a appelé Bâle 1 puis Bâle 2.  
 
La logique grossièrement est la suivante : un prêt pour un particulier ne présente pas le même profil de risque qu’un investissement dans une PME.  
Autrement dit, les défaillances dans le private equity sont plus nombreuses qu’un financement d’appartement

• par voie de conséquence : la consommation de fonds propres est supérieure
• par conséquent, 8% de fonds propres pour une activité de Private equity est tout à fait insuffisant.
• Bâle 1 puis Bâle 2 se sont donc attachés à établir une corrélation entre le niveau de risque du financement et le niveau de fonds propre à adosser.

Ainsi on a vu les exigences de fonds propres considérablement augmenter pour des activités données.
Conséquences : aujourd’hui, quasiment plus aucune banque française, n’investit de fonds propres dans les participations dans les entreprises. Les banques voient ainsi une part de leur revenu disparaître…
 
Elles s’appuient dès lors sur leur réseau pour collecter des fonds auprès des ménages, les agrègent en fonds et investissent, via des structures appelés véhicules d’investissement… Dommage car là encore, la banque ne sera intéressée que par les frais d’entrée, de gestion ou d’arbitrage.  
 
Ce métier existait avant, mais l’asset management a été considérablement renforcé fin 90 début 2000.
La notion de sensibilité au risque se retrouve encore affaiblie
 
Autres sources de développement, les marchés dérivés.  
Type de marché qui n’était pas ou peu réglementé par Bâle 1 et Bâle 2 principalement en raison :

• de sa complexité
• de sa perpétuelle évolution qui rend une norme obsolète avant qu’elle ne soit sortie…

C’est sur ce créneau que la Société Générale aura axé son développement les 15 dernières années rêvant de devenir le Goldman Sacks Européen.
 
En toile de fonds  

• se mettent en forme les interactions concrètes entre les pays : L’europe, l’euro, accord de libre échange via l’OMC
• les pays riches créent moins que les pays en voie de développement, devenus les BRICS, desquels on annonçait hier que leur production était pour la première fois > à celle des pays riches… avec une Chine notamment affichant 12% de croissance pour 3% d’inflation !!!!!!!!!

Selon la sacro sainte règle du retour sur fonds propres, il fallait créer des véhicules d’investissement faiblement consommateurs de fonds propres (notamment l’immobilier), dans des zones à fort développement.
Cette R&D, ce sont les salles de marché qui l’ont mise en œuvre via le marché des dérivés, ceci s’appelle le Sub prime :

• un niveau de risque défini par une norme et faiblement consommateur de fonds propres: l’immobilier
• un retour sur fonds propres au dessus de ce que l’on attend classiquement
• un réseau de collecte puissant : l’ensemble du système bancaire mondial aura financé cela… on n’en voit plus la limite : l’Europe dans sa globalité notamment et surtout ce que les salles de marchés appellent dorénavant les PIGS (Portugal, Italie, Grèce, Espagne)…  

L’Irlande et la Grande Bretagne risquent bien d’être les prochains sur la liste. Inutile de s’attarder sur le cas américain.  
Ce réseau de collecte (les agences bancaires) présentent de jolies plaquette à des blaireaux avec un retour sur investissement > à la normale  
=> la collecte est énorme => l’afflux de capitaux est COLLOSSAL => Les prix s’emballent, montent frénétiquement et sans raisons => pas de soucis, nous finançons sur 25 voir 30 ans…..=> Ca y est,  la boucle est bouclée, l’immobilier, la pierre sont financiarisés !!!  
 
Je termine sur ce rappel historique en précisant que toutes les banques majeures européennes sont a ce jour des acteurs incontournables du secteur immobilier en dehors même de leur rôle de financement avec :

• des sociétés de gestions de galeries commerciales
• des foncières
• des sociétés de property et facility management
• de la promotion, métier risqué par construction

Tendances actuelles
 

• Taxes complémentaires sur les banques
• Augmentations des exigences de fonds propres… notamment sur les dérivés !!!

Donc moins de marges, plus d’exigences de fonds propres, … le risque est donc le suivant : risque de contraction des liquidités « financiarisées » affectée à l’immobilier….
 
Conclusion
 
La hausse anormale du rapport ( prix m² /rev disp ) est directement corrélé à ce phénomène de financiarisation de l’immobilier.  
Ainsi, ce qui est intéressant, c’est que la norme, ayant vocation à raisonner, les banques aurait crée une bulle  
Alors : Bâle 3 va-t-il effectivement réussir à :

• raisonner sans tuer un marché, (lobbying des banques et autres intéressés => Peyberaud était hier sur BFM pour commencer à gémir)  
• ou va-t-elle, sous la pression politique et donc populaire, être tellement drastique qu’elle risque d’assécher les capitaux dans l’immobilier… donc fin de la bulle

En somme qui est le plus puissant ? Le peuple via son représentant : le régulateur ou l’industrie bancaire ?
C’est une bonne question me semble t’il…
 
Nota : Dans tous les cas, je sens que ceux qui ont des banques en portefeuille feraient bien de vendre au bon moment, car ça sent la dégradation de marge tout ca…

 
Ba déjà ca peut très bien arriver après 2, 3, 4 ans. Et même, si t'empruntes 200 000 € sur 20 ans là, à la fin de la 5è année il te reste plus de 160 000 € à rembourser.
 
Et si t'es dans la merde, c'est ptete que tu peut pas racheter derrière ... tu vas louer par exemple car tes revenus ne te permettent plus d'être proprio ... ca te fait une belle jambe dans ce cas que l'immo soit moins cher à l'achat
 
Il y'a tout de même un intérêt sécuritaire dans des prix qui ne baissent pas, donc perso, je peut tout à fait comprendre qu'on ne soit pas ravi que ce soit le cas, car ca peut foutre (encore plus) dans la merde en cas de gros pépin. Alors après, c'est pas forcément ce à quoi pensent la plupart des proprios quand ils voient l'immo baisser, mais c'est quand même un fait

 
Un petit bémol : si tu fais partie de ceux qui viennent de prendre petit/loin/moche avec des conditions financières ras la tronche, y'a quand même de quoi se dire "et merde, j'aurais dû attendre et écouter ces génies d'HFR"
 
'Fectivement si t'es dans le train depuis quelques années t'es rôdé au choix que tu as fait  
 
Et puis trouver un financement quand t'es en negative......

 
Même si lapin te jette comme une vieille peau de banane, que ton boss fait de même et que suite à un accident tu te retrouve COTOREP ?

Raté bordel, raté la 5k !!

Sur les premières années, admettons ( ), mais...
 
 

...mais tu as parfaitement raison sur ce point

 
Acheter seul et cash, voilà un plan qui s'déroule sans accroc.

 
Je te vends un de mes posts, 10 k€ 1,5 m²  

Parfaitement !  

Ouais, même en fauteuil, je serai tellement AWESOME que femmes et employeurs je jetteront à mes pieds roulettes pour avoir l'insigne honneur de me promener

 
Tiens, pas con, je vais faire la même chose.
 
Et pareil chez le Notaire.
 
"- Bonjour Maître!    
- Bonjour Docteur!   "
 

- Vous allez bien maître ?
- Pas mal docteur, mais tenez, puisque vous êtes là... J'ai un léger problème d'hémorroïdes, j'aimerais que vous y jetiez un coup d'oeil. Ca vous dérange pas bien sur ?

Détails ?

Un p'tit teaser au moins ?

J'ai loupé la 5000

Tu as loupé le train    

Et il n'a pas de rolex, disons-le clairement, il a raté (sans ^ ) sa vie  

 
Non mais genre, rachat de la part manquante, changement de résidence, un scelier ?

Alors les gueux, ça baisse?

Le niveau intellectuel, toujours. L'immo, c'est plus compliqué...

 
Le pouvoir d'achat immobilier, ouais  

 
Bah perso toute la journée on m'appelle par mon titre, c'est à dire mon grade    
Du lieutenant en veux-tu en voilà...et bientôt Herr Capitaine  

 
Le banquier:
 
"Docteur Ewing?"  
 
"Oui"  

Bonjour,
 
Fortement intéressé par l'investissement immobilier à Miami Beach (Floride), je cherche à obtenir un retour d'expérience de la part de quelqu'un qui aurait déjà franchi le pas ?
 
Merci d'avance

Bonsoir vapeur

²

Ben non, il y a le délai de rétractation pour la plupart de ces contrats

Meudon, +19,4% au dernier trimestre, c'est quoi ce délire ?

 
effet bouygues/tramway/soldes à V2

Sinon, les frais d'agence, c'est combien, typiquement ?

 
c'est fort

 
Le trimestre d'avant ils avaient vendu un T3  à 5 k€ du m² et là ils ont vendu un studio à 6 k€ du m²  

Avec quelques pages de retard ..moi aussi raté la 5000e  

tain moi aussi raté le 5K à cause d'un ban teletubies