Reprise du message précédent :

D'ailleurs il y a des enfants spirituels de cédric75001 qui ont des bon pti plans, à mon avis ça vaut le coup:
 
http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] #t21541295

 
J'ai souvent entendu dire 7% brut pour un investissement locatif
 
J'aimerais idéalement acheter pour me loger un logement qui produirait une renta de 7% si je le louais.
 
Sauf que je ne sais pas vraiment évaluer la valeur locative d'un appartement, bien que ca soit à mon sens plus objectif qu'une valeur à l'achat, et donc je suis un peu coincé. Des idées à ce sujet?

<200 loyers sinon pour une rentabilité correcte  (<150 pour les bonnes affaires)
 
Donc là, à 350, HUM

si certains s'ennuie en ce dimanche : http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] w=0&nojs=0

rien compris à son histoire.

 
Les temps changent, on est plus en 1998... c'et bien beau d'attendre un éventuel krach (qui viendra ou pas, on en sait rien), mais s'attendre à retrouver un ration "prix d'achat / loyer" de cet ordre (150) me semble de plus en plus illusoire... c'est le nouveau paradigme

Mettre en italique une phrase ne lui donne pas plus de crédibilité quand elle est dénuée du moindre argument.

Des rentabilités de cet ordre existent encore, il reste des coins, des segments...

Cet appart:

http://www.seloger.com/detail.htm? [...] bclannpg=2

Se loue 400€ HC/mois environ.

 
Donc ce ne sera plus intéressant d'investir dans la pierre, si nous restons à un ratio > 200. Sauf en cas de marché haussier et d'espoir de revente avec PV.

Et donc les investisseurs iront ailleurs
 
Et donc le marché baissera

 
Je vise du 8% brut pour obtenir du 5% net.
 
Sur 12 loyers :  
- 1 loyer part en gestion locative par AI&assurances diverses (garantie loyers impayés, vacance locative, détérioration)
- 1 loyer part en travaux
- 2 loyer partent en impôts
 
Après, on peut se contenter de 5% brut si le marché est haussier et que l'on est sûr de faire une PV à la revente  

 
le marché ne peut pas être soit haussier, soit baissier. Il peut aussi stagner non ?

Non, car la rentabilité attendue est fonction des taux d'intérêts.
 
Un rendement de 5% (240 loyers) quand tu peux emprunter à 3% et que une obligation d'état en rapporte autant, c'est relativement valable. Ça ne l'est plus si les taux montent : crédit plus cher qui nécessite une plus grosse rentabilité pour  être utilisable, et autres investissements comparativement plus intéressants.
 
(oui là dessus il faut tenir compte des frais et de la fiscalité, je décrit juste le mécanisme)

 
Ouh un prêt relais

 
Niveau proba, ça m'étonnerait que le marché reste à +-1% pendant xx années. On ne connait la rentabilité réelle de son investissement qu'à la revente. Si le marché stagnait, cela ferait une variable de moins    
 
Maintenant, un scénario à la sauce japonaise me conviendrait très bien   Et même au Japon, ça ne stagne pas, ça baisse tranquillement.

 
Dans ce cas, ce n'est plus rentable de faire de l'investissement locatif...

 
L'histoire nous montre que ce n'est jamais arrivé depuis ces 30 dernières années...

quelqu'un peut-il m'expliquer pourquoi un prêt le plus long possible est le meilleur choix à faire dans le cadre d'un investissement locatif ?

 
 
      HERETIQUE §§§ L IMMO 9A NE PEUT QUE MONTER §§§§        
 

 
Par rapport au crédit d'impôts / défiscalisation des loyers, non ?

Déficit foncier?

 
ben, ca me semble léger.
 
Supposons qu'on emprunte long 30 ans. On paye le bien 2fois. En contre partie, la part d'intérêt chauqe mois est énorme. Déduire ces intérêts revient à les retirer de son revenu fiscal, dans le cas de l'immo soumis à l'IR. Même au TMI de 40%, ca ne fait que 40% d'IR en mois, sur un montant qui va en diminuant. J4ai du mal à voir que ca compense le surcoût du crédit.   je sais pas si je suis clair

 
Tu devrais lire le Black Swan de Nicholas Taleb.    

 
Le déficit foncier (sur les premières années j'étais en deficit donc pas d'impôts sur mes revenus locatifs) et plus c'est long plus ta mensualité baisse à emprunt constant, donc même si tu payes plus d'intérêts le but c'est que ton locataire te paye le prêt+mensualités diverses.
Voir l'inspection des impôts pour les détails du bidule, ils sont là pour ça.
 
Dans ce but faire son montage soi-même et ne pas prendre un truc déjà tout fait.

Article d'un chroniqueur ABC Bourse.
 
http://www.abcbourse.com/analyses/ [...] s-353.aspx

Tiens, encore lui...
 
Il se fait bien allumer dans les commentaires, encore une fois.
 
C'est pas lui qui disait justement que l'immo ne pouvait que monter il y a ... deux ans? ²²²

 
En même temps, voilà les commentaires. Les lecteurs n'ont pas compris l'article vu leurs interventions. Je cite :
 

 
ou
 

Y'a un paquet de 2p. à vendre dans ma ville aux alentours de 175k€
 
Les appartements équivalents étaient affichés entre 220 et 240k€ l'an dernier.
 
Impressive.
 
Ça commence à sentir bon.

Grosse baisse chez toi !
 
Ici ça a fait 205 K€ -> 180 K€ (prix affichés) en 2 ans.

J'ai vu un AI (enfin 2 plutôt) ce samedi, et il n'a pas essayé de me bourrer le mou avec les prix. Il a reconnu sans problème que ce qui se vendait sans problème à 150 il y a 2 ans avait du mal à partir à 120-130 maintenant.
Bon, je ne l'ai pas poussé dans la question qui fâche : est-ce que cela va continuer à baisser?

Chez moi, il n y a qu'un tiers des annonces de F3 qui ont un prix de présentation inférieur à la moyenne de l'apogé des prix(2007).
Et encore la baisse n'est même pas de 5%

 
µ-marché

Je parle des annonces et non pas du montant signé chez le notaire.
Je suis désolé mais sur les prix des annonces, je vois très peu la baisse.

Comment ?
Tu te rends compte de là où nous en sommes déjà ?
170k€ prix de présentation pour un T2 à Toulouse ?????
Oh, c'est déjà du délire pur.
C'est quoi selon toi la prochaine étape ? Des couples de cadres qui s'endettent sur 30 ans pour un studio en banlieue de Limoges ?

Bah non, un rendement pourri c'est un rendement pourri.
 
Jusqu'à preuve du contraire on est pas obligé d'investir dans la pierre, hein....

on est obligé de se loger
en ce sens, on peut etre tenté d'acheter sa RP meme si ce n'est pas rentable

mais pour un investisseur, c'est assez différent, avec les autres moyens  comme les asurances vie
toutefois, la pierre à l'avantage de pouvoir être financé par un prêt, alors que les autres placements ne le permettent pas

 
Voui les Américains et les japonais son aussi obligés de se loger ce qui n'a pas empêché les prix de chuter de façon ou de krasher dans les 2 pays.
Pareil pour l'Angleterre, l'Irlande ou l'Espagne ...
 
On peut racler les fonds de terroir un moment mais quand les tiroirs sont vides y'a plus d'argent quand y'a plus d'argent on peut plus vendre à des prix délirants ...
 
Peut être que le bulle immobilière c'est juste une purge global des héritages de la génération poste Guerre

 
Pas exactement. Il disait en substance que ca allait baisser mais nous les gueux ne devions pas nous réjouir, car un krach aurait des conséquences cataclysmiques.

 
on est d'accord, les prix sont trop élevés.  
Perso, ça me surprend de "devoir" en prendre sur 15 ans, avec des salaire corrects, et en mettant quasi un an de salaire sur la table

 
On parlait d'investissement, pas de logement.

 
Pas faux. Mais investir à crédit dans un truc qui perd de la valeur, je crois qu'il y a pas pire comme placement...