http://www.leboncoin.fr/vi/94132882.htm?ca=18_s  faut voir ce que donne les résidences de services sur le marché de la loc.

Pourquoi j'ai cliqué du boulot moi ?

bon, comme je suis bloqué chez moi (j'arrive pas à sortir la voiture de la cour ), je détaille un peu :
 
On me propose un studio dans une résidence étudiante à Marseille.
~ 95k€ HT avec un bail commercial de "je sais plus, 9 ou 10ans".
Loyer net net 300€/mois
Economie d'impôt 170€/mois
 
Traites 490€/mois sur 25ans
Charges 50€/mois
 
Bilan: propriétaire d'un appartement pour ....  70€/mois ...  pendant 25 ans
 
Vu mes revenus et mon IR, ca gomme la quasi totalité des mon IR, pas besoin de se faire trop chier avec le report.
Si revente à la fin de la défisc, en comptant prix revente = prix d'achat, opération blanche. Sinon, la rentabilité monte en flèche
 
Mon principal souci, en dehors de mon intérêt faible pour la résidence étudiante, à Marseille, c'est ma capacité d'emprunt.
Aujourd'hui, 33% de mes revenus, ca donne ~700€.
 
Avec cet investissement, je bouffe un grande part de ma capacité. Le vendeur m'assure que les banques intègrent le fait que le loyer rentre, que l'impôt ne sort plus et qu'ils se basent surtout sur l'effort d'épargne. En gros, il me dit que je n'aurai pas de souci à emprunter mes 700€/mois après ce coup de défisc. En revanche, il m'affirme qu'il serait difficile de faire l'inverse (RP puis défisc).
 
Des avis éclairés ?

 
Les banquiers tablent en général sur 70% des loyers perçus.
Méthode 1 : ils ajoutent cette somme à ton revenu
Méthode 2 : ils retranchent cette somme de ta traite
 
La méthode 2 est en général plus intéressante, elle donne un tx d'endettement plus faible.

 
développe

bon, comme je suis bloqué chez moi (j'arrive pas à sortir la voiture de la cour ), je détaille un peu :
 
On me propose un studio dans une résidence étudiante à Marseille.

 
On est d'accord
 
D'autant plus que la défisc c'est susceptible de changer.
Tu payes bcp d'impôts maintenant ne veux pas dire que tu en payeras bcp plus tard.
 
Sans parler de la minoration habituelle des charges, de l'"oubli" de la TF, des travaux ( vu la qualité de la construction il va y en avoir ), du fait que c'est "par hasard"  à 700 km de chez toi, que les locations d'étudiants c'est un vrai bonheur l'état dans lequel ils rendent les apparts, qu'il faut rajouter l'assurance ( loyer + assurance proprio), bref que du bonheur...
 
Au risque de le répéter, être bailleur cela ne s'improvise pas.
 
Sans parler du risque à mettre tous les œufs dans le même panier

bon, comme je suis bloqué chez moi (j'arrive pas à sortir la voiture de la cour ), je détaille un peu :
 
Si revente à la fin de la défisc, en comptant prix revente = prix d'achat, opération blanche. Sinon, la rentabilité monte en flèche

Hum
 
a)Déja pas sur que tu loues le studio pendant 12 mois => plutôt 10 mois, l'été les étudiants se barrent = loyer 250e
RAF, c'est la problème du gestionnaire
 
b)Ton éco d'impôt me parait énorme pour ton salaire détaille un peu le calcul
ba, je paye 180d' IR par mois, la défisc concerne 25% du prix d'achat sur 9 ans
 
c)Bien sur les banque prennent en compte 60% de tes loyers =>60%*250=150e. Si tu es à 490e de traite ça te fait donc 340e de capacité d'emprunt en moins...J'espère que ton salaire va augmenter.
Selon les banque, cela varie. Je sais que ma banque m'avait déjà fait une simu en prenant 100% en compte. 80% serait plus courant.
D'ici le début de mon projet de RP, mon salaire n'aura pas augmenté.
 
d)95ke un studio sur Marseille... s'il fait 25m2 ça fait presque 4ke le M2 tu es largement au dessus des prix marché. En plus vu que c'est une résidence étudiante, j'imagine que le coin est pourri St Jerome, Chateau Gombert, Luminy etc..J'imagine mal le M2 augmenter.
Le quartier, c'est 7min à pieds des fac, du ecole de gestion et du lycée Thiers. 10min de la gare et 10min de bus du vieux port.
 
A la rigueur, si tu as un gros salaire pourquoi pas, encore que le rdt est pas terrible mais si tu reste dans la même tranche de salaire que maintenant, ça va être chaud pour ré emprunter rapidement.

j'arrete la  
pourquoi si loin si ce n'est pour que tu n'y aille pas toi meme ?

bon, comme je suis bloqué chez moi (j'arrive pas à sortir la voiture de la cour ), je détaille un peu :
 
On me propose un studio dans une résidence étudiante à Marseille.
~ 95k€ HT avec un bail commercial de "je sais plus, 9 ou 10ans".
Loyer net net 300€/mois
Economie d'impôt 170€/mois
 
Traites 490€/mois sur 25ans
Charges 50€/mois
 
Bilan: propriétaire d'un appartement pour ....  70€/mois ...  pendant 25 ans
 
Vu mes revenus et mon IR, ca gomme la quasi totalité des mon IR, pas besoin de se faire trop chier avec le report.
Si revente à la fin de la défisc, en comptant prix revente = prix d'achat, opération blanche. Sinon, la rentabilité monte en flèche
 
Mon principal souci, en dehors de mon intérêt faible pour la résidence étudiante, à Marseille, c'est ma capacité d'emprunt.
Aujourd'hui, 33% de mes revenus, ca donne ~700€.
 
Avec cet investissement, je bouffe un grande part de ma capacité. Le vendeur m'assure que les banques intègrent le fait que le loyer rentre, que l'impôt ne sort plus et qu'ils se basent surtout sur l'effort d'épargne. En gros, il me dit que je n'aurai pas de souci à emprunter mes 700€/mois après ce coup de défisc. En revanche, il m'affirme qu'il serait difficile de faire l'inverse (RP puis défisc).
 
Des avis éclairés ?

c'est nouveau ça, l'ancien vaux aussi cher que le neuf ?

Ca m'emmerde de payer plein pot (célib, HFR, ...) et il y a des moyens de payer moins. Ca vaut le coup de se renseigner

 
100 000 HT pour une cage à lapinou estudiantin, à ........ Marseille????    
 
T'as oublié les TF, les travaux/charges exceptionnelles dans ton bilan financier.
 
Quant au baratin de "non votre banque prendra tout en compte et vous prêtera pareil pour votre RP", j'y mettrais rien du tout à couper....
 
Ca fait combien de temps que tu suis le topic rappelle moi?

 
C'est vrai. Ce point m'emmerde.
 
En gros, je vais surement refuser mais ca me permet de voir ce qui existe et les montages associés. Je pense faire passer ma RP en 1er.

 
Non, l'ancien vaut aussi cher que le neuf d'il y a 9ans
 
C'est pas déconnant. Une augmentation de prix en fction de l'inflation est envisageable, une stabilisation du prix est plus raisonnable. Une baisse sur 9ans me parait peu probable.

Ca fait combien de temps que tu suis le topic rappelle moi?

mais faut pas venir chialer après  

...  
J'ai l'impression d'être débile à payer mes impôts sans regimber moi...

Au contraire.
Ne pas chouiner quand on paye ses impôts donne le droit de râler comme un voleur lorsque l'on estime qu'ils sont mal employés .

Plus facile est le chemin qui conduit au côté obscur. Pas meilleur, mais le plus rapide, le plus séduisant  

 
non, je n'ai pas oublié la TF et j'estime que les travaux et charges exceptionnelles sont peu probables ou négligeables sur 9 ans, pour du neuf.
 
je te rappelle que je suis proprio et paysan

...  
 
Alors primo, célibataire ou marié/pacsé (avec quelqu'un qui a ~les même revenus) = kif-kif.
Secundo parler de "payer plein pot" quand on touche la FARAMINEUSE somme de 2100€ par mois, non mais quoi.
 
J'ai l'impression d'être débile à payer mes impôts sans regimber moi...

t'es p-e pas français de souche

tu sais ou je suis la

 
je connais le principe de l'IR hein
 
qd je dis plein pot, c'est "de façon normal qd les gens ont plein d'échappatoires qui me saoule"
 
J'estime que sortir presque 200€/mois pour payer les voisins de VC c'est cher payé. Il en serait tout autrement si le barème de l'IR était respecté à la lettre, en haut, comme en bas.
 
Nous savons tous que 200€, c'est une paille pour toi

Nous savons tous que 200€, c'est une paille pour toi

Zaibek, c'est pas toi qui expliquait l'autre jour que tu allais l'avoir bien profond si tu décidais de revendre ton logement actuel , et tu es déjà prêt à rempiler ?

c'est nouveau ça, l'ancien vaux aussi cher que le neuf ?

je te dit pareil qu'a GB  
le montage c'est surtout destiné a te faire oublié le produit  
 
c'est facile de vendre un truc comme ça, toujours pareil  
 
on t'emmene loin, dans une tres grand ville (avec les disparité de quartier qu'on ne  connait pas) (mais de loins ça sone toulouse, lyon, bordeau, dynamisme soleil etc)
on t'enleve des impots que tu paye p-e meme pas (en incluant le loyer)
on minimise les charges
on garantie le truc sans preciser les clauses qui font que tu n'es pas completemet garantie
et enfin on te demande 1% du prix en effort mensuel (mais ça les vaux bien, madame chabot)
 
on melange allegrement du brut et du net, du mensuel et de l'annuel  
on sort des tableau des camemberts etc et on oublie que c'est pas loyer= crédit  
mais loyer + effort + economie d'impot = crédit
soit 2 loyers = crédit ....

 
non, je n'ai pas oublié la TF et j'estime que les travaux et charges exceptionnelles sont peu probables ou négligeables sur 9 ans, pour du neuf.
 
je te rappelle que je suis proprio et paysan

Au contraire.
Ne pas chouiner quand on paye ses impôts donne le droit de râler comme un voleur lorsque l'on estime qu'ils sont mal employés .

Lol
 
Pour les 100% de loyers pris en compte tu rêves, au mieux ce sera 70% si tu négocies bien. Pour ta descri tu peux habiter au centreville de marseille pour 2ke le M2 tout dépend du quartier.
 
Honnêtement, ça me parait très limite comme projet surtout si ton salaire n'augmente pas trop et que tu veux acheter ta RP.
 
Par contre, ca ne me choque pas qu'un mec defiscalise. EN faisant ça il participe quand même à la création de logement donc fait baisser le prix de l'immo etc

je te dit pareil qu'a GB
le montage c'est surtout destiné a te faire oublié le produit

c'est facile de vendre un truc comme ça, toujours pareil

on t'emmene loin, dans une tres grand ville (avec les disparité de quartier qu'on ne  connait pas) (mais de loins ça sone toulouse, lyon, bordeau, dynamisme soleil etc)
on t'enleve des impots que tu paye p-e meme pas (en incluant le loyer)
on minimise les charges
on garantie le truc sans preciser les clauses qui font que tu n'es pas completemet garantie
et enfin on te demande 1% du prix en effort mensuel (mais ça les vaux bien, madame chabot)

on melange allegrement du brut et du net, du mensuel et de l'annuel
on sort des tableau des camemberts etc et on oublie que c'est pas loyer= crédit
mais loyer + effort + economie d'impot = crédit
soit 2 loyers = crédit ....

Fonce alors c'est une super occase ce studio à 100k €