Quand l'histoire s'apprête à bégayer  
 
 A la veille du dernier krach immobilier, en 1990, que disait-on ?

ce déluge de discussions est révélateur. Il démontre à quel point le thème de la pierre est redevenu sensible. C'est simple, dans les dîners en ville, à la machine à café, dans les transports en commun, on n'entend plus que ça : « Ne suis-je pas en train d'acheter au plus haut », « Ai-je revendu mon appartement assez cher ? », « Sommes-nous à la fin de la hausse ? », « Le krach est-il déjà là ? ».

Manifestement, une évolution s'est opérée dans les esprits. Il y a deux ans, les prix à Paris venaient d'enregistrer un bond de 40 % par rapport à leurs niveaux de 1999. Il n'était pas illégitime de s'interroger déjà sur les fondements de ce rattrapage pour le moins accéléré. D'autant que, dans le même temps, l'inflation restait contenue entre 1,5 % et 2 %. Las, dans les mois qui suivirent, le mètre carré se revalorisa encore de 28 %...
 
Peu d'observateurs s'autorisaient alors à voir là une exagération. Cependant, depuis septembre 2004, tour à tour, le chef économiste de la Banque centrale européenne, les services des études à la Banque de France et l'Insee ont employé le mot de bulle. Même l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière), l'organisme de référence en matière de logement, y est allé de sa mise en garde.

Du côté des marchés financiers, les économistes ne s'embarrassent pas de telles précautions oratoires. Aux yeux de Jean-Pierre Petit, chez Exane BNP Paribas, ou pour Jean-Pierre Hellebuyck, vice-président d'AXA Investment Managers, la cause est entendue : les prix actuellement pratiqués n'ont plus aucune justification économique. Ils illustrent simplement une spéculation qui se constate un peu partout sur la planète. Et justifie d'ailleurs, parfois, des mesures défensives spectaculaires.

Chacun de ces arguments semble solide et refléter une part de vérité. L'ennui, c'est qu'ils viennent d'être réfutés en bloc par une étude des plus officielles. Dans le numéro « Insee Première » de décembre 2004, Martine Beauvois, économiste à la division logement, réfute avec un bon sens dévastateur chacune des analyses les plus couramment colportées. Par exemple, l'offre insuffisante : elle ne l'est pas plus qu'au creux du dernier cycle immobilier. En outre, il se construit bien plus de logements actuellement qu'il y a dix ans. De même, l'hypothèse de la décohabitation. A chaque divorce - et c'est le lot d'un couple sur deux à Paris -, la demande en logement s'accroît d'autant. Certes, répond en substance M. Jacquot, mais c'était déjà le cas entre 1990 et 1995, lorsque les prix baissaient. Le transfert des déçus de la Bourse vers la pierre ? Allons donc ! Un : le krach de 2000 est postérieur à la reprise de l'immobilier, initiée dès 1998. Deux : si les particuliers ont tout perdu en Bourse, ils n'ont a priori plus d'argent à consacrer à des logements. Trois : la part des Français qui s'intéressent aux actions est archi-minoritaire par rapport à ceux qui achètent dans l'immobilier. Si transfert il y a eu, il ne peut expliquer à lui seul la hausse aussi importante du prix des logements. Quant à l'absence de spéculation, là aussi, l'économiste de l'Insee relativise. Plus ou moins consciemment, les ménages peuvent très bien adopter un comportement spéculatif.

Tout commence en janvier 1989. En ce début d'année de commémoration du bicentenaire de la Révolution française, les esprits sont euphoriques. En tout cas, les professionnels de la construction sont au bord de l'extase. Les plus flamboyants de la profession, Michel Pélège, Christian Pellerin, Pascal Jeandet, occupent régulièrement les couvertures des magazines économiques. Malgré une hausse des prix de 20 % en deux ans, les programmes neufs dans la capitale s'écoulent comme des journaux gratuits à la sortie du métro.
 
 
Le 12e arrondissement est le quartier qui monte. En un an, le mètre carré s'y est revalorisé de 30 %, à 24.600 francs. Cela dit, converti en monnaie 2005, cela ne fait guère que 3.600 euros, pour une inflation qui s'établissait à l'époque à 3,6 %, à comparer avec les 4.700 euros constatés en moyenne à la fin 2004, avec une hausse des prix limitée à 2,2 %.
 
 
Dans les articles de presse, aucun professionnel interviewé n'entrevoit de perspective d'inflexion de la courbe des prix. Pourtant, sur les dix ans qui viennent de s'écouler - 1979-1988 -, la hausse des prix des logements neufs et anciens a franchi les 207 %, contre 79 % pour le coût de la vie. Mais cette progression est perçue comme une sorte de fatalité. « Un jour viendra où le logement occupera la première place dans le budget des ménages » : voilà le seul constat que l'on peut lire.
 
 
Tout de même, le gouvernement de Michel Rocard se montre sensible à la colère des locataires. Il envisage sérieusement de publier un décret de limitation de la hausse des loyers en Ile-de-France. Il faut dire que ces derniers grimpent trois fois plus vite que l'inflation.
 
 
Dans ce contexte, une information passe inaperçue. En tout cas, nul ne songe à établir un rapprochement avec l'immobilier. Toujours est-il que le lundi 23 janvier, pour la première fois depuis 1981, les banques françaises, à l'unisson, relèvent leurs taux de base, de 9,25 à 9,60 %.
 
 
Au printemps, la Bourse est euphorique. Elle a effacé les dernières traces du krach de 1987. Toutefois, au cours du mois d'avril, les économistes de la BNP trouvent que l'économie française part trop vite. Le gouverneur de la Banque de France met aussi les Français en garde : il juge la consommation frénétique et l'épargne insuffisante. De même, à la fin du mois de mai, le prix Nobel d'économie Maurice Allais n'exclut pas un krach, mais son avertissement laisse à peu près tout le monde indifférent.
 
 
Au début de l'été, alors que, sur les Champs-Elysées, défile la parade mise en scène par Jean-Paul Goude, force est de constater que l'inflation reste forte. Face à la hausse généralisée des taux d'intérêt en Europe, la France est obligée de suivre. Les banques installent leur taux de base à 10 %. Il va y rester campé pour un bon moment.
 
 
Au retour des vacances, à la fin du mois d'août, dans la perspective de la loi de Finances pour 1990, le gouvernement songe à remettre en cause la réduction d'impôt liée aux intérêts des emprunts immobiliers pour les revenus imposés à plus de 49 %. Les professionnels du bâtiment manifestent immédiatement leur colère. Le lundi 9 octobre, le taux de base bancaire est à nouveau relevé de 10 à 10,5 % (pour mémoire, il s'élevait à 8,5 % en 1987 et 1988, et à 7,5 % en 1986). Au mois de novembre, pour la première fois depuis sept ans, les statistiques officielles du logement attestent d'une stagnation, aussi bien dans le nombre de permis de construire délivrés que celui de livraisons de logement neuf. Qu'à cela ne tienne, l'année s'achèvera sur des chiffres record.
 
 
Pourtant, dès le mois suivant, en janvier 1990, le décrochage des autorisations de mise en chantier de logements neufs commence à intriguer. Là-dessus, les Bourses se mettent à patiner, alors que les données économiques restent bonnes. A la fin du mois, la baisse record de la collecte sur les Livrets A de la Caisse d'Epargne et de La Poste soulève le problème du financement du logement social.
 
 
Les prémices du désastre
En février, les taux d'intérêt plafonnent toujours à un haut niveau, au grand dam des investisseurs en actions, mais pour la plus grande satisfaction des dizaines de milliers de souscripteurs au PEP, le plan d'épargne populaire mis en place pour inciter les Français à financer par eux-mêmes une partie de leur retraite. Comme ce produit est investi en produits de taux, la conjoncture rend sa rémunération généreuse : elle sera pour de longs mois son meilleur agent publicitaire.
 
 
Le mardi 20 février est un jour maussade. En Allemagne, les taux sont toujours plus hauts : il s'agit de financer la réunification. La Bourse de Paris chute une nouvelle fois : elle en est à 8 % de baisse depuis le début de l'année. Et pour couronner le tout, le ministère du Logement publie ses statistiques : les mises en chantier ont chuté à 390.000, contre 430.000 à la même époque l'année précédente.
 
 
Seul îlot d'insouciance : l'immobilier de bureau continue à donner le tournis. Dans le triangle d'or de la capitale, l'unité de mesure des transactions tourne autour de 100.000 francs (15.000 euros) le mètre carré. Dans le quartier de la Bourse, Hachette a vendu l'immeuble des NMPP pour 2,8 milliards de francs (420 millions d'euros). Seulement, les observateurs du secteur ne savent plus à qui s'en remettre. Comme le confie l'un d'eux aux « Echos » du 9 avril : « Toute réalité économique semble avoir échappé aux acteurs dont on ne sait pas très bien quel rôle ils jouent, entre les investisseurs qui cherchent un placement rentable à moyen ou court terme et les promoteurs qui revendent au plus offrant. » Et puis, un premier bruit de craquellement parvient d'Amérique : à New York, le promoteur Donald Trump vient de se faire expulser de la liste des plus grosses fortunes, établie chaque année par le magazine « Forbes ».
 
 
Un effondrement inexorable
Au mois de mai, tout se brouille d'un coup. Les permis de construire sont en recul de 8,2 % par rapport à la même époque un an plus tôt. En juin, la même statistique atteste d'un recul de 10 %. Les professionnels mettent ce mauvais chiffre sur le compte des mesures fiscales du gouvernement. Personne n'évoque les taux d'intérêt très élevés qui ont exclu de la solvabilité un grand nombre de prétendants à la propriété.
 
 
Les taux vont d'autant moins baisser que, deux mois plus tard, l'Irak de Saddam Hussein envahit le Koweït. En septembre, au dire des professionnels, le secteur est confronté à sa plus grande ennemie : l'incertitude. De fait, tétanisés par la perspective d'un conflit susceptible de les atteindre directement, les particuliers diffèrent leurs décisions d'acheter. Pendant ce temps, la chronique de la Marche des affaires dans l'immobilier tourne à la nécrologie. Pas un mois sans l'annonce de la faillite d'un promoteur : Maisons Cévenoles, Jeandet, Bouillon, etc. C'est que, tenaillés entre l'absence de chiffre d'affaires et leurs engagements de remboursement colossaux, les professionnels paient au prix fort l'attentisme des particuliers. Concrètement, ce dernier se traduit par un chiffre : en 1991, le volume de transactions à Paris chute à 27.000 contre 45.000 en 1990. Ce n'est qu'un an plus tard que les prix commencent à s'effondrer. Mais quand le processus s'enclenchera, il sera inexorable. Certains appartements perdront jusqu'à 40 % de leur valeur.
 
 
Or, que s'est-il passé ces dernières années ? A Paris, observe Alain Jacquot, de l'Insee, après un pic de transactions à 45.000 en 1999, le volume des ventes s'est stabilisé à 35.000. Dans ce contexte, il conviendra de suivre le nombre d'actes signés en 2004 et 2005. Mais, bien évidemment, comparaison ne sera pas raison...