Reprise du message précédent :

On devrait quand même inclure les bouteilles de gaz pour le réchaud dans le calcul. Et puis l'eau pour les pâtes aussi.

 
 
 Je sors ========>[]

4.41% garantie net de frais de gestion, ça veut dire qu'ils sont inclus?

Bref c'est plus ce que c'était les AV...
En 2005, mon contrat a rapporté 4.6% net, vu que ça arrête pas de baisser les rendements, je me demande combien je vais avoir en 2006, 2007 etc...

PS: c'est une impression ou quand les taux sont hauts, les rendements ont tendance à être plus élevé?

 
Ca c'est pour le locataire car les locataires ne sont pas racordés    
 
Déjà qu'ils ont l'eau potable pour la moitié d'entre eux, faut pas pousser mémé (renée!!! ) dans les orties...

Y'a des orties sur l'ile de Ré ?

 
 
Oui ca veut dire que c'est net de frais de gestion. Maintenant les contrat de type AFER sont associatifs donc moins "commercants" meme si bon on a vu ce que ca donnait.  
 
Apres le contrat d'assurance vie, n'est qu'une enveloppe juridique et fiscale, le rendement dependra de ce que tu mets dedans si tu ne veux pas que du fond en euro  

Bon finalement je reste quand meme.
 
Mais effectievement la solution d'acheter aparait dans ca cas plus avantageux.
 
Cependant si on veux exploiter au maximum son argent, la solution de louer est mieux, a condition de profiter de l'épargne pour réinvestir derrière dans un achat (ce que soutient pob depuis le debut)
 
En gros louer pour louer est moins avantageux que d'acheter, mais plus avantageux si on compte reinvestir son epargne

 
 
faut pas etre systematique non plus, il faut poser les chiffres en fonction de ton bien et de ta situation    
 
Apres tu fais le point et tu choisis.

 
Quelques remarques :
 
 
   * Le loyer me parait élevé pour une telle surface (admettons 60m² à Paris) le prix moyen et de 6K€/m² et de 20€/mois = 14 400€ de loyer. Cela change la donne (de bcp)
 
   * Frais d'agence de 5 à 10% (15K€-30K€)
 
   * Pas d'accord pour l'ADI sur le locataire, c'est une charge obligatoire du proprio pas du locataire. Je ne suis pas d'accord avec ton postulat de le lui imputer aussi.
 
   * Je ne comprends pas ton calcul de placement notamment la fiscalité. Ne serait-ce qu'un placement en assurance vie performant, tu sors sans pb du 3.25% net de toute fiscalité (soit 350K€ de capitalisation)
 
   * Tu ne tiens pas compte de l'actualisation des sommes versées. Financièrement, c'est une hérésie de faire la somme de loyers sur 20 ans. Ainsi, pour bien faire, tu devrais complétement de côté les différents versements et ne considérer que la capitalisation du différentiel mensualité vs loyer. D'ailleurs, je ne comprends pas pq tu te compliques la vie à ce point    
 
Selon mes hypothèses : mensualité - loyer = 1300€/mois /20 /3.25% =  442 000€
Ce résultat est donc à comparer avec la valeur NETTE du bien en fin de période.
 

deja est-ce que c'est un bien que tu comptes garder longtemps ou c'est une transition genre T2 ou T3 et que tu compte le vendre dans 5 ou 6 ans pour acheter plus grand ??

 
 
mes reponses sont en gras  

 
D'ailleurs oui à ce propros, dans un contrat de type AV, qu'est-ce qui ne change jamais: outre la fiscalité?!
Je pense notamment au capital garantie ou non? à un rendement garantie ou non? etc...

 
ca depend si c'est un contrat en euros ou un contrat multi-support    
 
Contrat en euros = capital garanti
Contrat multi support = tu prends des unitées de comptes, et on te garantit le nombre d'UC mais pas leur valeur
 
Mais un contrat multi support avec 80% de l'equivalent du fond euro, tu ne prends aucun risque en capital  
 
 
les rendements ne sont pas garantis, tu les connais année apres année  

Question au passage sur les AV:
Si on retire les tunes avant 4 ans (rachat total), taxation des intérêts cumulés à hauteur de 35%; entre 4 et 8 ans: 15%. Si on fait un rachat seulement partiel (une partie des thunes), je suppose qu'on est soumis aux mêmes impositions, ou alors c'est seulement à la fermeture du contrat ?

 
Exact j'ai refais les calculs et je me suis trompé sur la fiscalité desolé    La fiscalité du contrat d'assurance vie est de 22 000€ et non 36 000€   je vois pas comment j'ai pu me tromper  

 
faut prendre en compte les cotisatiosn sociales de 11%, donc 35+11% avant 4 ans    
 
 
et en cas de rachat partiel la fiscalité est la meme

 
La fiscalité est susceptible de changer pour un contrat d'AV comme pour tout ...
C'est ce qui rends difficile les investissements longue durée.
 

 
 
exact, on ne connait pas les loi de finances futures, donc toute projection reste hypothetique  

Personne n'a une idée sur une possible corrélation entre hausse des taux et rendement d'une AV?

Oh pob a sûrement une idée

 
 
c'est complexe car, une hausse des taux d'interets actuels aura tout d'abord un effet negatif sur le contrat d'assurance vie en euro
 
en effet les fonds en euros de contrats existants sont composés majoritairement d'obligation d'etat à taux fixe precedemment achetées et une hausse des taux d'iinteret va penaliser le rendement de ces OAT presentes dans le fond... donc baisse du rendement des fonds en euros dans un premier temps
 
Par contre, les nouvelles OAT achetée par les assureurs auront une meilleure performance qui va remonter le taux de rendement du fond mais on ne ressent les effets qu'apres 2 ou 3 ans de decallage    
 
 
Donc question difficile, si hausse des taux les nouveaux contrats seront meilleurs mais les anciens seront penalisés dans un premier temps  

Désolé si ça a déjà été posté ici :
 
Indice boursopap
http://www.boursorama.com/patrimoi [...] ws=3942092

 
Ah ok...Bref je vais pas épargner grand chose ces prochaines années quoi  

Toute ces simulations sont interressantes, mais quand je vois mon oncle qui a 52 balais et qui a toujours été locataire car il préférait "vivre" car quoi qu'on en dise l'achat à toujours été un investissement lourd avec une prise de risque et coute plus chère initialement que la location.
Aujourd'hui il se morfond dans un quartier médiocre dont il se plaint et il a toujours 0€ à la banque d'économie.

 
Non ça a pas été posté, on ne parle plus immo sur ce topic!

A noter le site www.bulle-immobiliere.fr monté par putshiste de la bulle de JMP.
 
L'indice boursopap y est "analysé".

Cela dit, il a peut-être fait plein de trucs de son argent, qu'il n'aurait pas fait en achetant ?
Le plaisir, l' "accomplissement"  peut être différent chez chacun

 
Entre les présentations de simulation de MBD44 et de pob, je trouve celle de MBD44 plus structurée et argumentée. Mais c'est sûrement parce que je n'ai pas compris l'histoire de soulever des montagnes d'argent défiscalisées avec 50 euros par moins en s'endettant en LNMP tout en louant un hotel particulier dans le 8eme...
 

 
 
 
toi tu parles d acheter un appart X de louer le X et d habiter un Y. Donc je te demande le meme detail que mbd44 car meme si tu rattrapes de la defiscalisation les premieres annees si tu fais un constat sur 20 ans avec les frais qu engendre l appart(monte des revenues, periode de non location , frais de gestion, frais d entretien) l ecart entre l achat/habitat et l achat/loué est vraiment infime

 
la ou pob a raison c'est que l'effet levier du credit permet d'augmenter la rentabilité d'un placement immobilier, mais apres il faudrait poser les chiffres et par contre j'ai la flemme de le faire    
 
mais le taux de rendement interne d'un operation immobiliere est vraiment different en fct des operations, de la fiscalité des clients etc etc donc c'est encore plus complexe que d'utiliser un produit basique type assurance vie comme je l'ai fait  

Allez Pob fait pas ta timide, prends les memes bases que MBD et fait nous ta démo !! Tout le monde attend ca !!!

Oui je connais bien ce site, anciennement www.immobilier-bulle-krach.com . Le problème avec l'auteur c'est qu'il y a encore quelques semaines il disait qu'il ne croyait plus trop à un krach et qu'il a retourné encore sa veste dernièrement à ce sujet.

Toujours du bon côté. Mais ses analyses sont intéressantes néanmoins.

clair moi j ai rien contre personne  
juste des debats et si on se base sur des choses communes et logique il est facile d ajuster a son propre cas et voir ce qui est le plus interessant.

encore faut il que le changement soit retroactif    
tout a fait d accord avec toi sur la difficulte dans l optimisation d investissement à longue durée  

il n'est pas question de retroactivité dans ce cas la... car ils peuvent modifier la fiscalité des Prelevement forfaitaire liberatoire (les taux de 7.5%, 15% et 35%), ce ne sera pas retroactif vu que ca se fera sur les rachat futurs  

j'ai bcp aimé ton argumentation MBD44 et je suis tout à fait d'accord, par contre la coup de l'assurance, je trouve ça quand meme limite.
 
Oki pour comparer pour tous les critères mais c'est la petite goute qui fait déborder ton analyse de l'objectif vers le subjectif en faveur des acheteurs.
 
Pour moi ton exemple se suffit à lui meme, il suffit d'y (selon moi) rajouter l'épargne forcée et la cuisine mobalpa pour me convaincre de l'intérêt d'acheter  
Sauf évidemment crack rapide et de grande amplitude dans les moins qui viennent (sujet de ce topic) et là évidemment il vaudrait mieux acheter une fois que ça a baissé

 
Bah reprends la même démo avec -25% sur 4 ans, tu verras l'inpact d'une baisse "molle" sur des montants comme ça

 
non non je persiste et signe    car pour comparer 2 situations ce genre de parametres comptent enormement, c'est pas pour chippoter que je les ai mis mais en terme de garantie il faut prendre en compte ce parametre  
 
La protection de la famille, c'est tres important et ca a un cout qu'il faut materialiser. entre 300 000€ pour la veuve d'un propriétaire et 0 pour la veuve d'un locataire ce n'est pas la meme chose  
 
donc si on veut mettre sur un pied d'egalité l'aspect financier de cet avantage financier, il faut integrer une contre-partie du coté du locataire  

grillaid

Ben en fait dans son cas il avoue  à demi-mot avoir fait une connerie.
D'autant plus qu'à son époque cela n'aurait été que quelques années de sacrifices.
Contrairment à certaines situation actuelles.