Reprise du message précédent :

Mais LOL. C'est l'idée que je défends depuis le début, ce à quoi on me répond que oui, le prix de marché c'est facile, tu prends les chiffres sur Internet, tu ajoute 10% si truc et enlève 5% pour bidule et barbatruc t'as le prix du bien (à +/- 50% mais c'est pas grave) que même l'AI il est trop con/incompétent/méchant pour le calculer
 

C'est toujours un plaisir de rendre service  

T'as toujorus la technique de proposer un prix et tu dis clairement que dans une semaine, tu retires ta proposition.
 
Soit, il a réellement un acheteur et auquel cas, tu n'aurais jamais pu avoir le bien au prix que tu voulais
Soit il bluff, et ça lui met la pression pour accepter ta proprale ou c'est rien du tout.
 
Mais faut être prêt à perdre le bien...

Tu peux rappeler le vendeur en lui disant que tu es intéressé mais que tu ne proposeras pas plus de 87K€ (sans donner ton chiffre, tu invoques une limite à ton budget après avoir contacté la banque) et que si ça ne se fait pas avec l'investisseur, il peut te recontacter.

Au passage, s'il te demande le montant de ta proposition, tu peux quasiment être certain qu'il bluffe.

 
Si je vends une logan neuve 20 k€ et que je trouve un pigeon qui me l'achète à 20 k€, ça fait pas de 20 k€ le prix de toutes les logan neuves.

tout le monde est d'accord là-dessus, le prix final c'est l'équilibre entre ce qu'est prêt à mettre l'acheteur et ce qu'est prêt à accorder le vendeur
 
la différence entre un bon et un mauvais bien dans le même secteur, n'est pas de +/- 50%... ça doit être plus près des 10%
(sans compter parking, travaux et autres trucs estimables à part ; et sans parler des biens irrécupérables ou exceptionnels)
 
je ne dis pas que l'AI est con/incompétent/méchant, mais il a tendance à surévaluer le bien qu'il estime (pour avoir le mandat sans doute)
pour preuve de ça, il suffit de voir la différence assez énorme entre la moyenne des prix de mise en vente et la moyenne des prix officiels des notaires

 
C'est exactement ce que je calcule depuis que j'ai visité l'appart en question.
Je récolte toutes les infos que je trouve pour me faire une idée précise de ce que me couterait une maison telle que je la voudrait.
Et comme cité plus haut, je ne vois ou peut être la rentabilité dans l'achat d'un bien que l'on compte occuper.  
On fait en sorte que l emprunt nous coute le moins possible et que qu'on s'en sorte chaque mois. Je suis pas un investisseur, je cherche un logement qui me convienne.
 
Et effectivement je pensais faire au moins une propal, lui disant que je ne pourrais pas monter plus haut.
En fait je mise vraiment sur une baisse généralisée des terrains et des apparts/maisons dans les mois à venir.
Donc je vais potentiellement rater une affaire que je considére comme bonne pour la période.

Des appartements aux caractéristiques strictement identiques (taille, disposition, emplacement géographique), il n''en sort pas 500 par jour des usines de Renault
 

Absolument
Donne ton prix d'achat, ton financement + les travaux et ton loyer estimé et on te dira si cela est rentable comme invest.

 
Y'a pas deux bagnoles d'occaz identiques, mais pourtant on peut quand même donner une fourchette de prix, généralement

faut toujours etre pret à perdre le bien, c'est comme ca qu'on fait des affaires et des maisons c'est pas ca qui manque en ce moment.
si tu lui mets ca sous le nez, il y réfléchira d'autant plus.

 
L'appart au prix annoncé :
87k€ + env.6000€
sur 25 ans soit 475€ par mois. La dessus viennent se greffer la TF (755€), la TH (env 250€) et les CC (720€).
Aucun travaux à part les fenêtres à changer à plus ou moins court terme, env.3000€
 
Pour une maison je suis encore loin de pouvoir fixer autre chose qu'un budget.
 

faudrait créer l'argus immo

Bon, j'ai embauché Vapeur pour un collage sauvage de Laroa (il le sait pas encore)  
 
A priori on ferait un truc jeudi soir, j'ai pensé à un combo Chez Gladine / Merle Moqueur (bon repas au tarif paysan pour pas crever son budget de proprio puis danse tout bourrés après le mètre de rhum sur Michel Sardou & co), si y'en a qui veulent se joindre et/ou ont des idées.....

Tu veux dire que pour un même immeuble, entre un RDC sombre sur rue passante exposé nord/est et un dernier étage à l'opposé donc exposition sud/ouest sans vis à vis, il y a 10% d'écart sur le prix ?    
 
Mais je vois que tu as édité. Nous sommes bien d'accord, si on élimine tous les cas où l'écart peut être de plus de 10%, alors oui l'écart est inférieur à 10%    
 

Oui tous les AI sont des escrocs et l'écart constaté ne peut absolument pas provenir de la marge de négociation

 
ben je me suis déja fait à l'idée de ne pas l'avoir, d'autant que c'est pas un coup de coeur mais un choix raisonné en fonction de ce que je veux.

 
tu exagères, c'est seulement 78% d'après la DGCCRF

quelle mauvaise foi
j'ai édité 4min après l'avoir écrit et une demi-heure avant ton message...
 

justement, l'estimation des AI contient une marge de négociation donc ce n'est pas une estimation réelle du bien seul, CQFD  
ça ne veut pas dire que l'AI est un escroc, ça veut dire qu'il joue le jeu du vendeur

 
   
 
on pourrait l'acheter en se serrant la ceinture sur 15 ans environ ou être vraiment peinard en l'achetant sur 25 (mais avec un remboursement anticipé....)
 
on va voir ce qu'on nous propose et on partira sans doute dans les 20 ans....

il y a des experts immobiliers nommés par les tribunaux, sauf que je ne sais pas comment ils fonctionnent
 
t'as la "bible" qu'est  "La cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières, Éditions CALLON", utilisée par les services négos des notaires (et sans doute les experts judiciaires) mais ça reste (selon moi) de la merdenbarre
 
un bien immo c'est à mon avis le plus difficile à évluer bien que AI/notaire/comptable/expert diront le contraire car il y a plein de "grilles" à disposition ...

Il n'empêche que le premier paragraphe je l'ai rédigé avant d'avoir lu ton edit. En me relisant avec l'aperçu, j'ai constaté ton edit et que ma réponse n'était plus adapatée. J'ai donc rajouté le deuxième paragraphe.
 
Excuse moi d'interrompre mes sessions d'HFR avec du travail
 

1) Des transactions aux prix de présentation cela existe (JeuneJedi a donné un exemple cette année sur Marseille). Ces dernières années c'était même courant.
 
2) Je n'ai jamais écrit que les AI pouvaient estimer un prix de marché, j'ai juste répondu à Stefsamy qu'ils disposaient - eux - de données fiables que vous n'aviez pas.

 
ok soit 93K€ fdN inclus.
 
Si on suppose que tu le loues 500 € / mois cela te fait 500*0.8*12-755-720 = 3325 soit un rendement de 3.5% brut  
 ( 5.6 % brut si tu le loues 700 € )
 
bof bof ...

http://www.capital.fr/immobilier/a [...] or=RSS-216
 
Elle aura pas duré longtemps leur hausse du mois dernier.

donc tu es d'accord sur le principe
 

c'est inadmissible
 

ça existe, mais en moyenne ce n'est pas le cas, loin de là
 

lesquels ? le prix de vente des derniers biens qu'ils ont déjà vendu ? vu le rythme des ventes actuels et la vitesse à laquelle les prix baissent, ça ne doit pas avoir grand intérêt...

"Il ne faut pas espérer de reprise significative des permis de construire de logements neufs avant la mi-2010"  
 
Hum.
On destocke actuellement, avec le scellier, c'est ça ?
Donc en fait l'immobilier est foutu, mais ils basent toute leur communication de manière positive ?

 
Dans un premier temps c'est pour y vivre.
A priori il était loué 600€.

 
Le + difficile à évaluer ( et de loin ) c'est l'art...

 
Soit 4,3% de rendement brut si c'est 600 € loyer hors charges ...
Pour moi cela ne vaut pas le coup sauf si hausse de l'immo...

 
charges comprises ?

 
Non.

 
 
Et comme certains pensent avoir une oeuvre d'art "unique", concue par un..... architecte.......

 
j'étais resté dans les rendements/placements/immo/société/bourse/toussa, ce n'était pas "le + difficile" dans l'absolu, l'art étant un marché -spéculatif avec ses bulles- à part  

Je suis d'accord avec ce que j'ai écrit, si on élimine tous les cas où l'écart dépasse 10% alors oui il est inférieur à 10%
 
Et donc non, je suis persuadé que l'écart peu largement dépasser 10%. Rien que le fait de passer d'un appartement sur rue bruyante avec une mauvaise exposition à un appartement au même étage (étant même mitoyen du précédent) donnant sur cour avec une bonne exposition justifie un écart de prix supérieur à 10%.
 
 

Plus que des prix moyens sur des transactions s'étant déroulées de 6 à 3 mois auparavant.
 

Tu passes une annonce, tu fais visiter et tu vois le montant des propositions que tu reçois
 

 
Admettons, 20% d'un truc qui vaut pas grand chose, on en revient quand même à des prix hors-bulle
 
les % ça dépend à quoi on les applique hein, parce que derrière faut du vrai argent  

c'est le coeur du problème et je crois qu'on ne sera pas d'accord là-dessus
imagine juste le proprio de l'apparte côté rue qui a vu partir le bien côté cour de son ex-voisin à 300k€, tu crois vraiment qu'il va vouloir vendre le sien à 250 alors que c'est la même surface à la même adresse ?
 

c'est une plaisanterie ? tu compares 2 ou 3 biens vendus par ci par là à l'ensemble de la base des notaires ?

http://www.leboncoin.fr/vi/52583197.htm?ca=12_s
 
"70m²", mesure Carrez à confirmer.
 

 
PS : Vive la touche maj avec les annonces se voient mieux.

L'horreur  

 
C'est lumineux et la cuisine américaine ça donne du cachet.

Je voudrais bien voir comment si prend un AI pour vendre ça    
Un bidonville sur un terrain vague et à moi la fortune  

il est pas beau mon rendement ?  
 
http://www.leboncoin.fr/vi/51471126.htm?ca=18_s