Reprise du message précédent :
bah non je les prend justement en compte car ca fait 266€ de possibilité d'endettement supplementaire... Je vois pas ou est le probleme de mon calcul la

 
Tu gagnes 3000, 800 vont dans ton loyer à toi.
 
Il te reste 200 pour acheter bien1. Tu vas le louer 800, donc tu peux emprunter 1000. T'es bien d'accord, puisque tu l'as écrit toi même, qu'avec seulement 200 tu empruntes 1000 (les 800 en plus provenant du loyer de bien1)...
 
Donc pareil avec les 3800 : tu disposes de 266 qui te permettent d'acheter bien2 avec un crédit de mettons 1200€ payé avec tes 266 et 933 de loyer de bien2...

Tu dois rajouter à la capacité d'endettement un %age(66% ou 75%) de la valeur locative du futur bien 2
Edit : grilled by stefsamy

 
Toi déjà tu dois mettre 50€ de côté par mois, c'est pas ce que j'appelle de l'épargne...
Et puis comme tu dis, tu compares chiffon & serviette (banlieue de nancy & paris)
Donc t'es HS complet, désolé mais si chez toi tu peux faire ça, nous ici non alors voilà
 

   +1 sur ce coup

ah oué ok j'avais pas pensé a cette possibilité de continuer à pyramider les emprunts et les loyers
 
Je sais pas si une banque veut bien preter de l'argent sur la base de revenus hypothetiques du bien acheté...c'est vraiment possible ca?
 
Mais continuer de la meme facon, ca me parait bien suicidaire, au moindre grain de sable dans la machine, c'est la faillite assurée. Baisse de loyers, travaux imprevus, pas de locataire, ou locataire qui squatte => aucune marge de maneuvre

Oui ça se fait sur justificatifs...  
 
Mais évidemment, tu n'as pas le meme taux de pret, car risque plus élevé pour la banque. Et puis comme dit précédemment un pourcentage du montant du loyer à percevoir est utilisé pour le calcul de la capacité d'endettement, et pas la totalité du loyer à percevoir.

 
 
 
exemple: achat 100000 euro sans apport.  
Credit sur 20 ans , sans apport, 600 euros par mois aux taux actuel
rentrees: Loyer 400 euros environs - vacances et impayés : 10% donc 400-10% = 360
 
sorties:
-600 euro credit
-entretien du bien, en general 2-3% du prix du bien par an ( ravalements, refections sanitaires, peintures, chaudiere, espaces communs, electricite revetement de sol...), moins pour une petite surface... quoi que.
On va dire 2000 euro par an, et c'est un minimum je pense : 166 euros par mois.  
- taxe fonciere, variable entre 300 et 400 euros je dirais. minimum  33euros par mois
 
- frais de notaires amortissables sur 20 ans (si le bien est conservé dans l'optique d'une retraite), pris sur http://www.immonot.com/fraisMutationCal.do
7600 euros / 240 mois = 31 euros par mois
 
total : 830 euros par mois
Donc ton appart te coute 470 euros par mois et non 170 comme prevu
 
Je met de cote les variations du marche immobilier, et l'inflation pour linstant. Et je prend le profil d'un investisseur non speculateur, cad qui compte conserver le bien pour sa retraite et donc pour se constituer un patrimoine.
 
Moi je prefere mettre ces 470 euros par mois de cotés qui avec les interets me genereront un apport pour pourquoi pas devenir bailleurs quand les rendements seront meilleurs.
Apres c'est un paris sur l'avenir:  
- ton but peut etre de "rentrer" sur le marché pour faire une plus value rapide et ressortir. probabilité d'etr gagnant a ce jeu tres faible aujourd'hui vu la config du marché immobilier
- pratiquer une sorte d'epargne obligatoire que tu ne ferait pas sans obligation: why not mais ne pas sortir avant la fin du credit.
- profiter des taux bas en anticipation une hausse des taux et de l'inflation pour profiter de l'effet levier du credit: c'est une anticipation qui est valable mais beaucoup d'experts economistes s'accordent pour dire que les inflations de retrouveront probablement jamais des taux de 10% comme en 80-90, mais plutot osciller entre 2 et 5 % . En europe l'inertie de l'euro et la politique de l'europe oeuvre pour ca.  
Donc c'est reelement un pari et le mec qui joue ca aujourd'hui et se retrouve gagnant aura tout mon respect si il l'a fait sciement.  
 
c'est pour ca que les investisseurs ont en general en tete une regle tres simple en tete, a savoir acheter un bien qui reprente environ 120x les loyers qu'on peut en tirer, car c'est un seuil raisonnable de gain par rapport aux embetements que genere le fait d'etre bailleur. L'ideal etant d'avoir plusieurs biens en location pour niveller les risques (impayés/travaux imprevus/ deterioration de l'appart/ squatteur inexpulsable)
Aujourd'hui trouver des apparts a louer a ce ratio est quasi impossible. sauf a acheter un petit terrain et faire construire un petit immeuble de 3-4 locations.  
 
Le mieux a mon avis est encore de rester attentiste. Ceux qui ont louper la hausse l'ont mauvaise, désolé pour eux mais ils feraient une double erreur je pense en rentrant aujourd'hui sur le marche. aujourd'hui le mieux est encore d'avoir du cash et de le placer dans des placement liquides variés. Les oportunités dans l'immo ne manqueront pas de revenir d'ici 10 ans.  

 
Et vu les prix actuels... la prise de risque est énorme... Faire de l'investissement locatif avec des biens que tu peux payer avec 12 ans de crédit, pourquoi pas, mais 25 ans...
 
Toujours ce problème de capitalisation et de gestion des risques rapportée à celle-ci...

 
C'étaient pas mes hypos, mais celles de pob...
 
Perso je ne pense pas qu'il faille acheter quoique ce soit actuellement, sauf si on tombe sur une très bonne affaire, d'autant plus si on a des liquidités qu'on peut placer...

 
Merde enfin un post avec lequel je suis 100% d'accord, bon non je mens y en a eu d'autre.
Mais je partage entièrement son point de vue, notamment sur le second paragraphe et encore plus sur le dernier    
 
De toute façon ici on est nombreux (je pense à stefsamy par ex) à penser qu'acheter n'est pas une mauvaise chose en soit, c'est juste que c'est actuellement un très mauvais timing...même si on compte pas acheter pour faire une PV.
Certains se défendent en disant qu'ils n'ont pas acheter pour se faire une PV sur la revente, mais le problème, c'est qu'en gros, ils auront tout simplement pas le droit de revendre si ça se met à baisser (ce qui risque d'arriver)    
 
Moi je suis pour acheter, mais pas pour acquérir un minable F2 tout en étant endetté sur 25 ans et prendre le risque de voir la valeur de mon bien fondre au soleil alors que j'aurai pu me créer à côté de ça un joli capitale....
 
PS: celui qui a posté il y a qq pages en arrière et qui argumente son achat en prenant en compte une hausse de 15% par an pdt 3 ans, celui là faut qu'il arrête de croire au père noël...euh de croire les agences immo (et leurs pubs scandaleuses)    

C'est moi, mais tu devrais lire plus attentivemment, je prenais l'exemple de l'achat immobilier qui etait probablement le meilleure placement possible tout supports confondus ces 5 dernieres années, pour contredire pob qui pensait trouver bcp mieux ailleurs. Les chiffres de 15% par an ont malheureusement loin d'avoit été un fantasme

moi j'ai pas envie d'acheter un truc dans lequel je pourrais pas passer ma vie.
Il faut tabler au moins sur un F3.
Et comme tu dis vu que le risque de baisse semble de plus en plus grand, c'est ptetre pas la même de tenter le F2 qui n'est quasiement pas possible dans paris, et encore moins le studio !!! lol

 
truc de communiste pourri du slob

 
je sais mais c'etait l'occasion pour moi de faire un post detaillé.
 
mes hypotheses ne tiennent bien sur pas compte des frais d'agences necessaires au cas ou le proprio ne veux pas s'embeter a gerer le bien lui meme.  

on parle beaucoup du marché de l'immobilier globalement mais il faut prendre compte aussi des dynamiques plus locales, donc ma question que pensez vous du marché coté montreuil vincennes ?

 
Quelle rue et quel numéro plus précisément?

Quand on tente cette fameuse martingale immobilière la 1ere regle est de gerér soit même.

 
Mais faut quand même payer les gorilles pour les loyers impayés si on est pas super bâti!

+1
moi j'habite 135 rue de fontenay...
c'est bien plus côté que Vincennes EST...
 
Après globalement, je pense pas que Vincennes soit surcôté par rapport aux autres banlieues....je pense qu'il y a encore une marge, car Vincennes a beaucoup d'atouts (si on reste dans la bulle immo)  

Ca fait partie des frais à intégrer dans le calcul comme les travaux

En immo dit "classique" , oui.
 
Apres, en statut LMNP,par exemple,
la c'est tout de suite moins risqué, vu que tu as des loyers garantis par un bail commercial.
Et qui dit bail commercial dit recup de TVA
En plus, t'as un abbatement de 68% sur les loyers
Donc meme si ca baisse a mort, les loyers sont indexés sur l'inflation(enfin en simplifié) donc tes revenus ne baisseront jamais, donc la banque ne prends presque aucun risque.
Ce qui fait que si y'a Krach tres mechant, bah tu te retrouves avec un bien avec un renta enorme, donc fatalement plus facile a revendre a bon prix.

Ce qui est intéressant aujourd'hui, c'est la compression des rendements locatifs.  
A Paris, voire en province (mais je connais pas), les rendements sont proches de zéro.  
 
Cela veut dire :  
1) tu ferais mieux d'investir en obligations ou monétaire > rendement supérieur
2) le rendement espéré étant une fonction du risque, un rendement proche de zéro signifie qu'acheter un actif immobilier a ces prix, c'est se dire que cette classe d'actif est SANS risque. Donc rendement faible voire nul.  
 
L'immobilier une classe d'actif sans risque : que chacun se fasse son opinion.

 
Tu connais un placement sans risque, toi ???

 
C'est un point de vue d'investisseur alors que le gros des transactions est le fruit de particuliers qui achètent leur RP.
Le rendement n'entre pas en compte dans ce type d'achat, on peut le constater ici même

Clair n'importe quoi    
Euh si y a le livret A non ?    

Ben non, meme pas, il a pas toujours été a 2,25%, et les changements sont aussi brusques que les remontées de tx

Placement sans risque : une OAT. Garantie de l'Etat francais. Solide jusqu'en 2020 au moins.  
 
Sinon les personnes qui achetent pour faire louer les logements représentent une part non négligeable des achattes de logements. Meme s'ils sont que 10% (je suspecte plus), si tu coupes ce flux, ca fait un paquet d'acheteurs en moins et pas sur que les vendeurs fassent les malins.  

je pense que pour ces deux villes, il y a déjà une forte dépendance avec le marché des bien de logement moyen-haut de gamme en idf (souvent,certan hésitent entre des villes du 92 et 78 et Vincenne, les deux sont assez chics et sur le RER A)

Si une dynamique locale devait s'enclenchais se serait peut-être sur la fois d'une montée de l'insécurité dans ces villes (donc moins d'attrait) ou dans des lieu similaire (ce qui rendrait alors Vincenne d'autant plus attrayant).

 
Le quartier le plus tranquille de montreuil, c'est celui qui longe fontenay sous bois et vincennes, la paisible et petite zone pavillonaire, j'y ai vécu 6 ans, ça craint pas du tout.
 
Par contre évite si possible tous les autres quartiers,centre ville, avenue président wilson, la boissière et son boulevard appelé d'autant le boulevard de la mort, le mozinor , le quartier limite romainville, les morillons montreau ruffin qui est souvent un lieu assez chaud et surtout la rue de paris car c'est vraiment le bronx, entre le foyer bara, les kébabs ennivrants, les boucheries soit disants hallal, les taxiphones à gogo, les dealers et putes de pauvres t'en a pour tes yeux et pour courroner le tout t'a le marché aux puces qui porte bien son nom, car toute la misère du monde y est concentré : handicapé, amputés, sans papiers des pays de l'est, vendeurs à la sauvette qui te déguelasse tout le trottoir, le vol à l'arraché tu as en pour ton compte, a si  j'oubliais si c'est pas le bruit des chantiers incessants du maire qui te metterons hors de toi, ce sont les loubards et compagnie qui te ferons ch.er , c'est vraiment une ville de malade, tu passe du jour à la nuit selon le quartier.
 
Un montreuillois

 
Des locaux commerciaux vides, des commerçants qui font faillte, ça existe aussi.
Mais c'est effectivement moins risqué.

 
en verité je viens d'acheter (croix de chavaux)

 
 
DTC bien profond    
 
Un type s'est fait buter il y a quelques temps Croix de Chavaux, à côté de l'office de tourisme.

 
Sans doute était-il locataire Carêtre propriétaire améliore le cadre de vie, donc ça ne peut pas leur arriver ça!

C'est ou ça ? Vincennes ? Je trouve pas sur mappy  

 
Et bien, on peut pas dire que tu aimes trop la classe basse toi...vu comment les traites comme de la merde    
Je crois qu'il faut que t'arrêtes tes rêves imaginaires hein
Si tu veux on se donne RDV et tu me montres un peu tout ça...
Et sinon si on devait pas habité près des endroits ou y a des kebab etc...et bien je sais pas trop où on aurait le droit d'habiter    

non j'approuve, je connais le coin.  
Maintenant, y a surtout des clandestins chinois, d'ailleurs l'agence Western Union a toutes ses affiches en noiche sur la vitrine.

Il est clair que le statut de propriétaire n'améliore pas la sécurité d'un quartier ou la quantité d'espace vert, mais force est de constater qu'en ce qui concerne l'intérieur d'un appart ou d'une maison, le propriétaire a en général davantage le reflexe d'améliorer son nid douillet donc une partie de son cadre de vie que beaucoup de locataire.

 
Excuse moi de t'avoir offenser,
 
mais quand tu vois des mec pisser en bas de chez toi tous les week end, vendre leurs merdes, brailler comme des porc et qui te réveille alors que t'aimerais te reposer après ta semaine de travail, je te jure que t'a une seule envie c'est de jouer à GTA pour de vrai.
 
Des amputés de la guerre serbie qui hurle pour mendier, des roumains, kossovars, bulgares et compagnie en bas de chez toi qui te dévisage du visage à chaque fois que tu sors de chez toi ou quand tu rentre du centre commercial auchan avec pleins de sac , des attroupement de sans papiers ivres mort qui couche dans des camionettes en bas de chez toi et à coté du périphérique.Des chinois ou je sais pas quelle nationalités qui prenne les caddies à 5h du matin et qui se battent pour des emplacements pour vendre leur trésor de guerre.
 
Tout ça, ça se passe au marché aux puces de bagnolet à coté du wester union avant d'arriver à porte de bagnolet.
 
Les kébabs je les laisse à ceux qui ont envie de rentrer chez eux intoxiqués par le manque d'hygiène de la part des préparateurs, fait un tour dans les ateliers tu va etre surpris de l'hygiène dans lequels ils entreposent leurs marchandises.
 
C'est pas la meilleur vision du monde que tu peut donner à travers les fenêtres de chez toi à tes enfants un dimanche matin, tu trouves pas ?  
 
Un jour si t'as le temps fait un tour dans ce quartier, tu vas voir si tu vas apprécier.